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Os Defeitos da Construção: Como Defender o Consumidor

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  1.  # 1

    Como consultor de DO tenho 3 objetivos principais:
    - Dentro do orçamento;
    - Dentro do prazo;
    - Nunca deixar que a responsabilidade passe de dono ou seja cada um tem de ficar com o risco e responsabilidade que lhe compete.
    Se isto estiver bem claro é mais fácil lidar com essa problemática.

  2.  # 2

    O verdadeiro problema aqui é 1. O Dono de Obra.

    Passo a explicar, o DO é o ele mais forte e mais fraco ao mesmo tempo.

    É o elo mais forte (aos olhos da lei) pois é o responsável último de todo um processo que a bem da verdade ele não domina:
    - Tem todas as competências;
    - Tem todas as obrigações;
    - Tem de saber de leis e regras camarárias (e não pode argumentar desconhecimento);
    - Tem (deveria ter) os € para cumprir todos os pagamentos;
    - É conhecedor de todo o vocabulário técnico e legal associado aos projectos e contratos a realizar;
    - É tratado como Rei e Senhor

    É o elo mais fraco (na realidade) pois:
    - É 'levado' a pensar que o orçamento definido dá para cumprir;
    - Precisa da casa para viver;
    - Tem um orçamento limitado (muitas x sem grande margem);
    - É presenteado com custos que desconhecia ou nao sabia que ia ter;
    - É presenteado com falhas e incoerências desde a fase de projecto à construção propriamente dita;
    - É 'obrigado' a redefinir prioridades quando têm a noção que lhe venderam gati por lebre
    - É obrigado a 'aceitar' alguns defeitos pois a casa é precisa para ontem e não se pode dar ao luxo (nem tem capacidade financeira ou técnica para argumentar) de esperar que tudo esteja verdadeiramente bem.
    Concordam com este comentário: ricat

  3.  # 3

    O DO, procura sempre salvaguardar-se, o problema é que quem deveria fazer um curso deveria ser ele.

    O DO apenas sabe que tem um sonho / necessidade e procura conseguir chegar lá, o problema é a opacidade deste tema, se é um DO que pergunta quer saber, vai sempre assumir que a equipa que reuniu está lá para o ajudar, quando muitas x ela só lá está para garantir ter comida na mesa no final do mês.

  4.  # 4

    Eu fui um DO em que o projecto esteve a 'amadurecer' durante quase 10 anos, do 'sonho' da mansão e garagem de sonho, tive um despertar violento para a realidade e racionalizei esse sonho para se adequar às minhas necessidades e possibilidades.
    Como sou um gajo que pretende saber de tudo um pouco, coloquei questões que nem a própria equipa de projecto me souberam responder, e foi aqui no forum e em outas milhares de sites que 'descobri' a resposta para algumas dessas respostas (algumas até óbvias).
    Ao chegar à fase de orçamentos, fui 'presenteado' com valores totalmente incomportáveis (inclusivamente valores que deixaram a esquipa de projecto e fiscalização de 'boca aberta') sempre fui totalmente honesto com todos os construtores (que mais tarde confidenciaram que colocaram o factor 'caganco' no valor). Usei todas as recomendações que me foram dadas para escolher o 'melhor' construtor (dentro do meu limite orçamental que esticou substancialmente). Como pessoa cumpridora assumi o contrato de construção com a pessoa que tinha melhores referências) até ao momento, e mesmo assim, no final da obra fui obrigado a tomar pulso a fase dos acabamentos para tornar realidade este objectivo, pois se acreditasse na palavra do construtor o valor orcamentado e o valor da derrapagem (pois ele enganou-se no orçamento) não tinha chegado.

  5.  # 5

    O construtor não pretende ter um DO instruido ou com conhecimento de causa, pois isso limita as suas capacidades de sucesso (€€€€).

    Um DO que apresente ou mostre saber algo mais é 'desinteresse' para a maioria dos construtores.

    E é aqui que reside o problema. Podem existir equipas técnicas que ativamente procurem salvaguardar o DO, mas se esse DO é um 'pé rapado', tenha um orçamento limitado ou aparente saber algo mais da construção não consegue chegar à fase em que essa equipa o possa ajudar a concretirar o objectivo de construir uma casa
    Concordam com este comentário: ricat

  6.  # 6

    Colocado por: RUIOLIEspero que não vá contra as regras do FdC, mas como aparecem por aqui muitas situações de defeitos de construção, este curso pode interessar, pelo que faço a divulgação do mesmo, apesar de não ser parte interessada.

    Sobre o curso
    A compra de uma casa ou a realização de obras num imóvel são investimentos significativos na vida das famílias. Não raras vezes o consumidor vê-se com dúvidas sobre as formas de reagir em circunstâncias em que o imóvel ou a obra se revelaram defeituosos ou que com o decurso de tempo se mostraram longe das expectativas e fonte de problemas intermináveis.

    Os Tribunais têm vindo a decidir estes conflitos numa perspetiva próxima dos interesses dos consumidores. É claro hoje que em situações de construção, modificação, ou reparação de edifícios ou imóveis que, pela sua natureza, se destinem a longa duração, os empreiteiros são responsáveis por todos os defeitos quando esteja em causa uma casa de habitação.

    Neste contexto, e de uma forma essencialmente prática, e virada para o grande público, pretendemos com esta formação esclarecer os aspetos fundamentais numa perspetiva de defesa do consumidor.

    Formadores

    Diana Fraga e Manuel Alexandre Henriques, Advogados na Andersen Legal

    https://vebs.pt/curso/os-defeitos-da-construcao-como-defender-o-consumidor/

    O Ruioli acha que tudo se aprende com cursos.
    Quando a sua casa nao cumprir com a eficiência termica que anda a tentar construir, de quem vai ser a culpa? Do construtor? Da materia prima?
    Os conflitos evitam-se procurando trabalhar com os melhores profissionais. Mas como as carteiras nao conseguem paga-los ou nao se consegue encontra-los, a culpa é de quem acredita.
    Mais um negocio de advogados.

  7.  # 7

    Colocado por: amartinsO construtor não pretende ter um DO instruido ou com conhecimento de causa, pois isso limita as suas capacidades de sucesso (€€€€).

    Um DO que apresente ou mostre saber algo mais é 'desinteresse' para a maioria dos construtores.

    E é aqui que reside o problema. Podem existir equipas técnicas que ativamente procurem salvaguardar o DO, mas se esse DO é um 'pé rapado', tenha um orçamento limitado ou aparente saber algo mais da construção não consegue chegar à fase em que essa equipa o possa ajudar a concretirar o objectivo de construir uma casa

    Não é preciso ser tão negativo.
    É possível ter todos os intervenientes num processo win/win.
    Clareza em todas as decisões.
    O que não é possível é o DO ter X no seu orçamento e querer algo que vale 2X.

  8.  # 8

    Caro Jamaral.57, essa do DO ter 'apenas' X de capacidade e querer 2X ainda existe, mas o que acontece é que a própria equipa de projecto às vezes leva o DO a crer que é possível concretizar por esse X.
    Sendo prático e no meu caso.
    Moradia terrea T4 com cerca de 200m2 mais cave 30m2 e garagem para 2 carros
    - 170k limite orçamento junto da equipa de projecto
    - orçamentos de 140k a 350k (IVA)
    - adjudicação a orçamento 180k (+IVA)
    - valor final (até ao momento) 220k (+ IVA)

    É um difrencial muito grande entre as primeiras estimativas e os valores finais. Basta um factor (que para um leigo não é perceptível ate receber os orçamentos) que é o IVA. O consumidor está habituado que o valor final é o que terá de pagar, na construção 'falta' sempre a adição do IVA. este por não ser 'meigo' e o factor que pode 'mudar' um sonho para um pesadelo.

    O até ao momento são as 'pequenas' coisas que faltam acabar / fazer como:
    - portões;
    - arranjos exteriores;
    - alguns acabamentos interiores e exteriores

  9.  # 9

    Colocado por: amartinsCaro Jamaral.57, essa do DO ter 'apenas' X de capacidade e querer 2X ainda existe, mas o que acontece é que a própria equipa de projecto às vezes leva o DO a crer que é possível concretizar por esse X.
    Sendo prático e no meu caso.
    Moradia terrea T4 com cerca de 200m2 mais cave 30m2 e garagem para 2 carros
    - 170k limite orçamento junto da equipa de projecto
    - orçamentos de 140k a 350k (IVA)
    - adjudicação a orçamento 180k (+IVA)
    - valor final (até ao momento) 220k (+ IVA)

    É um difrencial muito grande entre as primeiras estimativas e os valores finais. Basta um factor (que para um leigo não é perceptível ate receber os orçamentos) que é o IVA. O consumidor está habituado que o valor final é o que terá de pagar, na construção 'falta' sempre a adição do IVA. este por não ser 'meigo' e o factor que pode 'mudar' um sonho para um pesadelo.

    O até ao momento são as 'pequenas' coisas que faltam acabar / fazer como:
    - portões;
    - arranjos exteriores;
    - alguns acabamentos interiores e exteriores

    Não conhecendo o seu projeto parece-me uma grande derrapagem na construção cerca de 22%.
    Pode haver razões para isso mas sinceramente eu não aceito esse tipo de derrapagem sem haver razões de alterações da parte do DO. No seu caso dos 170+Iva já vai em 220+iva. Você considerou bem quando aceitou um orçamento de 180+iva ou seja considerou 6% para imprevistos e no entanto já vai em 22%. Os orçamentos não esticam. Houve certamente TMais será que não houve nenhum TMenos?
    • FT87
    • 9 novembro 2021

     # 10

    Não é aceitável este tipo de situações.
    TM’s sim poderá sempre haver mas sempre porque o DO os pediu ou alterou algo agora TM’s porque se esqueceram de dar cotação ou porque não viram algo isso é inasseitavel.
    O DO deverá ter sempre um contrato feito como deve ser não daqueles contratos tipo feito por arquitectos ou projectistas mas sim por um advogado que perceba do assunto e na fase de apresentar o mesmo ao empreiteiro escolhido já vai perceber se vai ter ou não problemas pois se o mesmo estiver a vontade assina sem problema se não estiver vai começar a tremer e apresentar desculpas por tudo e mais alguma coisa.
    Aliás esse mesmo tipo de contratos deveria ser feito para todas as empresas que trabalhem para o DO desde gabinetes de projectos até á especialidade final.
    Concordam com este comentário: jamaral.57
    • FT87
    • 9 novembro 2021

     # 11

    Desde o início do processo que tem de haver sinceridade de ambas as partes.
    Quando um DO vai iniciar um projecto tem já definido um valor é esse valor ao ser passado aos projectistas e arquitecto tem de ser cumprido não podem andar a inventar e correr o risco de chegar ao fim e ficar mais caro.
    Se um cliente diz que tem 200k para gastar só podem fazer um projecto que custe esse valor nada mais.
    Concordam com este comentário: jamaral.57

  12.  # 12

    Colocado por: FT87Se um cliente diz que tem 200k para gastar só podem fazer um projecto que custe esse valor nada mais.

    Na grande maioria dos casos, se os projetistas fossem honestos, perdiam o trabalho.
    Eu acredito que por vezes eles sabem perfeitamente que aquilo não é exequível mas continua-se a iludir o DO pois assim sempre é mais um projeto que se faz.
    Por vezes trabalha-se para o curriculum não para o prazer de ter obra feita
    Concordam com este comentário: amartins

  13.  # 13

    Colocado por: Sirruper
    O Ruioli acha que tudo se aprende com cursos.
    Quando a sua casa nao cumprir com a eficiência termica que anda a tentar construir, de quem vai ser a culpa? Do construtor? Da materia prima?
    Os conflitos evitam-se procurando trabalhar com os melhores profissionais. Mas como as carteiras nao conseguem paga-los ou nao se consegue encontra-los, a culpa é de quem acredita.
    Mais um negocio de advogados.


    Quando eu deixar de acreditar que em regra o ensino universitário e a formação acrescentam conhecimento, mudo de profissão e dedico-me a pesca. Mas entre ter o conhecimento e aplica-lo bem, é necessário ter um bom profissional, concordo.

    Até agora estou satisfeito com os que escolhi, e pouco satisfeito com os que não escolhi. Está tudo a ser feito com as melhores práticas que aprendi aqui no FdC, que em regra já constavam do projeto. O projetista PH fez para ele uma casa PH e tem a experiência de a habitar e monitorizar, portanto tem conhecimento teórico e prático, estou tranquilo.

    Eu já vi advogados desta área em ação, tanto do lado do empreiteiro como do dono de obra, eles desde que bem enquadrados tecnicamente, atingem os objetivos, porque há muito mais mundo legal para além da legislação da construção e imobiliário. Nas obras por onde passo, os empreiteiros não entram em conflitos, já sabem quem ganha... a prevenção começa aqui!
    • FT87
    • 9 novembro 2021

     # 14

    Colocado por: zedasilva
    Na grande maioria dos casos, se os projetistas fossem honestos, perdiam o trabalho.
    Eu acredito que por vezes eles sabem perfeitamente que aquilo não é exequível mas continua-se a iludir o DO pois assim sempre é mais um projeto que se faz.
    Por vezes trabalha-se para o curriculum não para o prazer de ter obra feita


    E responsabilizar os projectistas? Como disse anteriormente deve-se sempre ter um contrato entre todas as especialidades.
    Mas é exactamente isso trabalha se na base do currículo nada mais.
    • FT87
    • 9 novembro 2021

     # 15

    Eu já vi advogados desta área em ação, tanto do lado do empreiteiro como do dono de obra, eles desde que bem enquadrados tecnicamente, atingem os objetivos, porque há muito mais mundo legal para além da legislação da construção e imobiliário. Nas obras por onde passo, os empreiteiros não entram em conflitos, já sabem quem ganha... a prevenção começa aqui!

    Sem dúvida que os DO devem estar muito bem assessorados juridicamente caso contrário são enganados.

  16.  # 16

    FT87

    parece que anda numa especie de cruzada, mete tudo no mesmo saco,
    veja um projetista por exemplo em que um DO chega e lhe diz que quer um T3 + escritório com isto e aquilo ai com um total de 200k para gastar
    e o projetista diz-lhe que vai ter de fazer uma casa com um máximo de 150 m2 sem garagem, sem cave, sem piscina, com poucas janelas, sem sistemas de aquecimento centrais quanto muito uma pre instalação de AC, cozinha simples sem ilha forno convencional, etc, etc...
    o que acha que lhe diz o DO?
    acha que isto é uma ciencia exata? existe uma tabela nacional de preços que os empreiteiros levam pelas obras?
    enfim não há inocentes por uma razão ou outra.

  17.  # 17

    Não digo que não seja interessante.

    "Descrição
    Conteúdo programático
    Destinatários
    Programa
    1 - A Empreitada
    2 - As Garantias do Consumidor no caso de empreitadas defeituosas
    3 - As Garantias dos particulares na aquisição dos imóveis
    4 - Prazos e Formas de reação
    5 - As decisões dos Tribunais
    6 - O Dever de Conservação dos Imóveis
    7 - Conselhos e Recomendações Práticas"

    Portugal não está ao nível dos Estados Unidos na litigância, talvez se caminhe para uma sociedade mais conflituosa.
    Acho que apesar da juridicolandia, em último caso as decisões dos tribunais mostram que a incerteza jurídica existe mais da parte de quem decide, do que da existências de quadros regulamentares, normas e boas práticas.
    E tenho a impressão, mesmo que possa desagradar a alguns foristas, que mesmo não tendo efectuado pesquisa pela jurisprudência nacional, decisões que envolvam o "Seguro de Responsabilidade Civil Profissional" dos projectitas devem ser raras. Presumo !
    • FT87
    • 9 novembro 2021

     # 18

    Colocado por: marco1FT87

    parece que anda numa especie de cruzada, mete tudo no mesmo saco,
    veja um projetista por exemplo em que um DO chega e lhe diz que quer um T3 + escritório com isto e aquilo ai com um total de 200k para gastar
    e o projetista diz-lhe que vai ter de fazer uma casa com um máximo de 150 m2 sem garagem, sem cave, sem piscina, com poucas janelas, sem sistemas de aquecimento centrais quanto muito uma pre instalação de AC, cozinha simples sem ilha forno convencional, etc, etc...
    o que acha que lhe diz o DO?
    acha que isto é uma ciencia exata? existe uma tabela nacional de preços que os empreiteiros levam pelas obras?
    enfim não há inocentes por uma razão ou outra.


    Caro Marco1
    Não meto tudo no mesmo saco mas quase pois poucos são os que trabalham correctamente.
    Quando o dono de obra diz uma coisa dessas o projectista só tem que fazer uma coisa que é dizer não chega e se só tem esse valor disponível só da para fazer X.
    Se o DO insistir isso já é diferente e aí corre o risco mas la está tudo e insisto tudo tem que estar previsto desde o início não é orçamentar X só para ganhar o negócio é depois cobrar mais 20% ou 30% no fim.
    E sei que não há ciências exatas em nada mas um projectista sabe muito bem ou deveria saber quanto custa.
    Um DO antes de iniciar uma obra tem de saber exatamente quanto custa ponto final.
    Trabalhos a mais só os solicitados por ele.
    Concordam com este comentário: ricat, jamaral.57

  19.  # 19

    Colocado por: SirruperO Ruioli acha que tudo se aprende com cursos.

    Que outra maneira existe para se aprender? Ser auto didata? Não me parece que esteja ao alcance na maioria. Tentativa erro? Também não me parece a melhor abordagem.

    Colocado por: FT87E sei que não há ciências exatas em nada mas um projectista sabe muito bem ou deveria saber quanto custa.

    O projectista tem de ser orçamentista também?

    Colocado por: FT87Um DO antes de iniciar uma obra tem de saber exatamente quanto custa ponto final.

    Como é que isso é possível quando se pedem meia dúzia de orçamentos a empreiteiros e recebem meia dúzia de valores diferentes? Qual é que é afinal o valor exacto? Do empreiteiro A, B ou C? Valor exacto quando se faz o projecto ou quando é levantada a licensa? Ou quando a obra é terminada?

  20.  # 20

    acho que não está por dentro convenientemente destas coisas para poder ser assim tão afirmativo.
    isto para não dizer frontalmente que não sabe o que diz.

    Colocado por: FT87Um DO antes de iniciar uma obra tem de saber exatamente quanto custa ponto final


    quem deu os preços ?
    para saber isso tem que fazer projetos ao detalhe ( €€€), pedir vários orçamentos, fazer revisões aos projetos, etc, etc..
    sabe quanto isso custa? sabe a dificuldade na seleção dos executantes, das suas logisticas e preços variados, etc..etc...
    quantos DO estão para isso?
    tudo muuito lindo mas era se os projetistas fossem eles os construtores.

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