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1. • Acire
   • 20 dezembro 2021

    # 1

   Bom dia.
   Gosto de acompanhar o fórum e tem me ajudado a esclarecer algumas dúvidas. Neste momento encontro-me numa situação complicada que passo a explicar. Assinamos um CPCV no dia 06 de novembro para a compra de uma moradia. O que acontece é que a moradia é anterior a 1951, portanto com isenção de licença e foi reconstruída em 2019. Recorremos ao crédito bancário e quando recebemos o relatório de avaliação, o valor foi muito abaixo do valor esperado. Como tal, o crédito não corresponde ao que necessitamos de obter para a compra do imóvel. Parece que as áreas reais da moradia não correspondem às áreas escritas na caderneta predial e na Certidão Permanente, ou pelo menos o avaliador referiu assim no relatório:
   “Existem divergências entre as áreas medidas e as registadas na documentação legal (CPU e CRP). CRP não descreve garagem e não se encontram áreas dependentes inscritas na CPU. Avaliação condicionada à atualização da documentação legal (CPU e CRP), estando de acordo com as áreas consideradas na presente avaliação. As áreas foram medidas no local com auxílio de equipamento laser. As áreas de terreno foram retiradas na CRP e CPU. Existem divergências entre as áreas (ABP e área de implantação) medidas e as registadas na documentação legal (CPU e CRP), pelo que se aconselha a sua atualização.”
   A agência imobiliária disse que foi submetido o Modelo 1 nas finanças e a retificação da documentação demora 3 semanas, mas eu falei com as Finanças e disseram que demora acerca de 45 dias… tempo que nós não temos porque precisamos de sair do apartamento mais cedo.
   No CPCV não está nenhuma cláusula bancaria, nem de avaliação.
   O que eu queria saber é se posso rescindir o contrato exigindo o valor do sinal sem penalização. Uma vez que a documentação entregue no momento do CPCV não estava em conformidade, posso salvaguardar a minha parte exigindo a devolução do sinal? O que poderei fazer?
   Muito obrigada
2. • tviegas
   • 20 dezembro 2021

    # 2

   Não sei responder a ultima questão. mas essa historia de despensa da licença por ter sido construído antes de 1951 parece que so e valido conforme exposto em baixo, se em 2019 teve obras essa historia esta mal contada.
   
   erve para, em substituição do título de autorização de utilização, apresentar no registo do imóvel nas Finanças, na realização de escrituras de compra e venda e contratos de arrendamento de imóveis.
   
   Atesta a dispensa da autorização de utilização de um imóvel por ter sido construído antes da entrada em vigor do Regime Geral de Edificação e Urbanização, de 7 de agosto de 1951, ou ter sido construído por um organismo do Estado, desde que não tenham sido executadas obra de reconstrução, ampliação ou alteração ou das quais resultem modificações importantes das características do edifício.
3. • jorgemlflorencio
   • 3 janeiro 2022 ^editado

    # 3

   Não tendo qualquer cláusula no CPCV relativamente a crédito bancário/avaliação, também não sei se não dependerá da boa fé de todas as partes...
   
   De qualquer modo o CPCV refere com certeza que o imóvel é vendido livre de ónus e encargos. A questão que coloco (pode ser que haja alguém com conhecimentos/experiência para responder) é:
   
   Até que ponto um imóvel com áreas reais não coincidentes com as documentadas pode ser considerado "livre de ónus e encargos"??
   
   Estou com isto a supor que as obras de remodelação foram extensas e careciam de licenciamento que não foi feito - caso contrário as áreas seriam rectificadas. Nessa situação o município até poderia aplicar coimas e exigir a regularização do processo, o que "no senso comum" constitui um pesado ónus sobre o imóvel. Já em termos legais, não sei se é assim.
   
   Vou ficar atento ao tópico.
4. • ricardo.rodrigues
   • 3 janeiro 2022

    # 4

   Colocado por: jorgemlflorencio"no senso comum" constitui um pesado ónus

   
   
   Importa ressalvar que os ónus e encargos de um imóvel são factos sujeitos a inscrição no registo predial.
   
   Veja a resposta, fundamentada, do grande happy hippy aqui.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: jorgemlflorencio
5. • jorgemlflorencio
   • 3 janeiro 2022

    # 5

   Colocado por: ricardo.rodrigues
   
   Importa ressalvar que os ónus e encargos de um imóvel são factos sujeitos a inscrição no registo predial.
   
   Veja a resposta, fundamentada, do grande happy hippyaqui.

   Estas pessoas agradeceram este comentário:jorgemlflorencio

   
   
   Obrigado, quando fala quem sabe é de facto outra coisa...
   
   No entanto, ele coloca:
   "(2) Em tese, por ónus, podemos entender um tipo de obrigação que as coisas móveis ou imóveis possuam, como por exemplo, através da força de direito sobre bens alheios, como uma penhora, uma hipoteca (ambos estes lavrados por inscrição no CRP), uma servidão legal de passagem (mesmo num imóvel), servidão de vistas, acções judiciais, um arrendamento, um usufruto, etc.. Por encargos, podemos incluir as obrigações fiscais, impostos, o distrate da hipoteca, etc., porém, as despesas havidas com o pagamento das despesas de fruição e conservação não se incluem aqui, mas em outras responsabilidades (*)."
   
   Esta parte a negrito não inclui a rectificação de toda a documentação do imóvel, e pagamento das respectivas taxas?
6. •  
     ADROatelier
   • 3 janeiro 2022 ^editado

    # 6

   Se bem compreendi, o vendedor do imóvel não consegue fornecer toda a documentação necessária antes
   
   O facto do imóvel ser anterior a 1951, tem que ser confirmado através de declaração camarária.
   Se existem áreas diferentes nos documentos e obras em 2019, o mais provável é a declaração não ser emitida.
   Para essas obras de 2009, foi feito projecto? Onde está a necessária licença de utilização? Pode ter que fazer um projecto de legalização dessas obras, o que leva o seu tempo na câmara.
   
   Se o vendedor não conseguir fornecer esta documentação atempadamente, estará em falta.
   Não deve rescindir. No CPCV estará um prazo que há que cumprir. Faltam documentos ao imóvel, essenciais que são para se fazer a escritura.
   
   

   Colocado por: AcireO que acontece é que a moradia é anterior a 1951, portanto com isenção de licença e foi reconstruída em 2019. Recorremos ao crédito bancário e quando recebemos o relatório de avaliação, o valor foi muito abaixo do valor esperado. Como tal, o crédito não corresponde ao que necessitamos de obter para a compra do imóvel. Parece que as áreas reais da moradia não correspondem às áreas escritas na caderneta predial e na Certidão Permanente, ou pelo menos o avaliador referiu assim no relatório:
   “Existem divergências entre as áreas medidas e as registadas na documentação legal (CPU e CRP). CRP não descreve garagem e não se encontram áreas dependentes inscritas na CPU. Avaliação condicionada à atualização da documentação legal (CPU e CRP), estando de acordo com as áreas consideradas na presente avaliação. As áreas foram medidas no local com auxílio de equipamento laser. As áreas de terreno foram retiradas na CRP e CPU. Existem divergências entre as áreas (ABP e área de implantação) medidas e as registadas na documentação legal (CPU e CRP), pelo que se aconselha a sua atualização.”
   A agência imobiliária disse que foi submetido o Modelo 1 nas finanças e a retificação da documentação demora 3 semanas, mas eu falei com as Finanças e disseram que demora acerca de 45 dias… tempo que nós não temos porque precisamos de sair do apartamento mais cedo.
   No CPCV não está nenhuma cláusula bancaria, nem de avaliação.
   O que eu queria saber é se posso rescindir o contrato exigindo o valor do sinal sem penalização. Uma vez que a documentação entregue no momento do CPCV não estava em conformidade, posso salvaguardar a minha parte exigindo a devolução do sinal?
   Muito obrigada

   Estas pessoas agradeceram este comentário: jorgemlflorencio
7. • Luis81
   • 3 janeiro 2022

    # 7

   Não avance com nada até ter a certeza que a obra está legal ou que é possível legalizar.
   
   Consulte a CM.