Colocado por: sizeTudo muito bem...
Mas em concreto, qual é a patologia que existe, a permitir a passagem dos maus cheiros para o interior da habitação ?
Colocado por: Damiana MariaCaro Ruben:
um condomínio é, para todos os efeitos prácticos e que não colidan com nenhuma lei, uma sociedade por quotas; cada proprietário detém uma quota das partes comuns do edifício, a Administração é colegial, feita em Assembleia.
Essa sociedade de proprietários toma todas as decisões e arca com todas as responsabilidades; o administrador é apenas um executivo, nomeado e demitido em Assembleia.
Se for um condómino, como parece ser o caso, o panorama é este.
O que pode fazer?
Pode recorrer dos actos do administrador convocando ele (o condómino que recorre) uma Assembleia, ao abrigo do art.º 1438º do CC.
Falta saber se, de acordo com as circunstâncias, vale a pena em termos de decisões úteis para o seu caso ou, se aparece lá o numero de proprietários suficientes para quorum...
Pode, ao abrigo do art.º 1435º do CC pedir a exoneração judicial do administrador e, no mesmo processo oferecer um substituto provisório (pode ser o seu sogro) ou o tribunal nomeará um.
Esse processo deve prosperar, com tanta trapalhada administrativa qu relata, mas lá terá de ir ao tribunal.
Eu começaria por deixar na caixa do correio de todos os condóminos uma previsão do que lhes vai acontecer num futuro próximo:
ou reunem uma Assembleia que permita lançar quotas extraordinérias para as obras - que parecem ser responsabilidade do condomínio - uma vez que este não tem seguro, o que é ilegal embora o único seguro obrigatório continue a ser o de incêndio, que custa quase o mesmo que um MRH, se encontrar alguma Seguradora que ainda tenha apenas este...
Ou os seus sogros, ao abrigo do art.º 1427º CC procedem ás reparações e mandam a conta ao condomínio ou, ao abrigo da compensação, fazem o encontro de contas nas suas quotas - art. 847.º, n.º 1, do CC e do art. 224.º do mesmo Código.
Se recorrer a um advogado para escrever a carta e se este lhes explicar que resolver o assunto em juízo é muito mais caro, pode ser que funcione.
Se não, resta-lhe a justiça, tribunal ou JP, e o processo é colocado contra o condomínio, que, pode ser representado pelo administrador ou por quem a Assembleia decida que represente o colectivo de proprietários.
Tem aí para se entreter. Sugeria a consulta a um forista que colabora aqui e tem um útil blog sobre o tema; está lá tudo.
https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
Colocado por: RubenVBoa noite, caros foristas,
Preciso de ajuda/partilha de experiências.
Os meus sogros compraram um imóvel situado num rés-do-chão. O prédio é antigo mas o imóvel foi integralmente remodelado. Contudo, aquando da mudança para lá, os meus sogros começaram a ter problemas de cheiros na casa de banho e tiveram que chamar uma empresa de desentupimentos que chegou à conclusão que o problema era na conduta dos esgotos. Chamámos o seguro, e dois peritos (um do nosso imóvel e um outro de dois outros imóveis) concluíram que a responsabilidade não é da fração uma vez que é parte comum. O condomínio não tem seguro (1). A administradora do condomínio tem-se furtado à realização de uma assembleia para aprovação de orçamento e início da obra, cuja responsabilidade será do condomínio.(2) Gere aquilo como se de uma ditadura se tratasse (3), não passa recibos (4), as atas são lavradas num livro próprio à mão (5) (segundo ela, porque não se viram atas nenhumas até ao momento)... Enfim...
O que podemos fazer para resolver a situação? Pensámos em redigir uma carta registada com aviso de receção, dirigida à administradora mas também a todos os outros condóminos (alertando-lhes da eventual responsabilidade solidária caso o condomínio não tenha verbas para proceder ao pagamento de tal obra), dando um prazo de 10 dias para a realização de uma assembleia de aprovação de orçamento e início da obra e, nada sendo feito, será realizada a mesma com o orçamento mais baixo, sendo a responsabilidade imputada ao condomínio. O chato disto é termos que ir depois para Tribunal, mas não me parece que hajam alternativas. Gostaria de ouvir a vossa opinião/experiências.(6)
Obrigado,
Com os melhores cumprimentos,
Colocado por: happy hippy
Começo esta minha intervenção, após uma forçada ausência, por endereçar os meus cumprimentos aos presentes nesta discussão em especial e a toda a comunidade do fórum em geral, e bem assim, a todos desejar um bom ano!
Dito isto, debruçando-me sobre a matéria em apreço, suscita-me a mesma, por ora, apenas alguns singelos comentários.
(1)Meu estimado, o desentupimento do ramal de esgotos de águas (por acumulação de detritos) não está abrangido pelas cobertura do contrato de seguro multi-riscos habitação ou condomínio, consoante o caso. Coisa diversa resulta se o entupimento da rede for provocado por causas alheias ao proprietário, a qual esta se encontra coberta pela apólice (bem como a pesquisa e reparação para por termino ao dano existente).
(2)Aja de acordo com a avisada opinião já facultada pela colega Damiana Maria. Perante o manifesto desinteresse e/ou indisponibilidade do administrador, convoque uma assembleia de condóminos extraordinária com fundamento no citado art. 1438º do CC. Para tanto, não carece de reunir o número de convocadores indicado no art. 1431º, nº 2 do CC, podendo provocar a convocação por sua exclusiva iniciativa, sem mais.
(3)Ainda subsiste a ideia em muitos condóminos que o administrador é "o chefe do condomínio", quando em bom rigor, é o órgão executivo da assembleia, primeiro órgão de administração na hierarquia condominial (não obstante o legislador lhe atribuir alguns poderes-deveres, os quais, deve usar com a devida acuidade, porquanto, no uso indevido dos mesmos, pode ser demandado - cfr. art. 1437º, nº 2 do CC).
(4)O art. 787º, nº 1 do CC confere, a quem cumpre uma obrigação, neste caso o pagamento de um valor (quota condomínio), o direito de exigir quitação ao beneficiário do pagamento (administrador). E o nº 2 do mesmo artigo acrescenta que o autor do cumprimento da obrigação, neste caso o condómino, pode recusar a prestação enquanto não lhe for dada quitação, podendo também exigi-la depois do pagamento. Isto significa que o pagador tem direito a exigir documento de quitação (recibo) do valor pago.
(5)Nada a obstar. As actas tanto podem ser lavradas em livro próprio (leia-se, manualmente), como podem ter-se informatizadas, impressas avulsas (contanto respeitem escrupulosamente as regras impostas aos livros). O administrador tem a obrigação de as manter arquivadas e em boa guarda, facultando a sua consulta a quem as solicitar. Sobre o administrador impende a obrigação de informar (cfr. art. 573º CC), apresentar os documentos para consulta (cfr. art. 575º CC) e permitir a sua reprodução (cfr. art. 576º CC).
(6)Sem prejuízo de outros possíveis caminhos comece por convocar uma AGE, comunicando o problema, apresentando o(s) orçamento(s) e exigindo a reparação em prazo tido por razoável (15 dias). Caso não logre a melhor sorte, disponha. Cá estaremos para o ajudar.https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
Perante o manifesto desinteresse e/ou indisponibilidade do administrador, convoque uma assembleia de condóminos extraordinária com fundamento no citado art. 1438º do CC. Para tanto, não carece de reunir o número de convocadores indicado no art. 1431º, nº 2 do CC, podendo provocar a convocação por sua exclusiva iniciativa, sem mais.
Colocado por: Damiana MariaCaro Happy-Hippy,
tenho sempre esta dúvida:
O art.º1438º do CC diz:
"Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente."
Perfeitamente, não será necessário 25% do capital investido.
E se não conseguir quorum deliberativo?
Já aconteceu no meu condomínio, citei esse caso algures, aqui no forum, num dos comentários.
Um meu vizinho procedeu dessa forma. No dia e hora da convocatória estava ele, a esposa e eu, que fui ver, por curiosidade. O senhor era um pouco lírico mas, dado o vácuo, resolveu dar por terminada a experiência.
Que me diz?
Grata pela atenção.