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Sinal construção?

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  1.  # 1

    Bom dia malta!

    Precisava da vossa ajuda neste tópico.

    Portanto ano passado adquiri um terreno, e neste momento estou a elaborar o projeto.

    Posto isto, a minha dúvida é, nós iremos necessitar de recorrer a crédito, e mesmo pagando os tais 10/20% de entrada de crédito e iniciando a minha construção, terei de dar também sinal ao construtor por exemplo para fazer parte de pedreiro e posteriormente o banco vai avaliar o que foi feito e libera a 1º tranche?

    Ou seja terei de além de ter o valor de entrada de crédito, avançar também com mais uns milhares de sinal para o construtor à frente e depois repor com o do banco?

    Ou existe forma de o construtor receber o valor do banco sem eu ter de andar com esse valor " á frente" ? Existem empresas que trabalham dessa forma?

    Não sei se fui muito explicito mas creio que dê para entender

    Obrigado a todos

  2.  # 2

    Isso tem de ser discutido com o empreiteiro mas julgo que o normal será sempre adiantar algum € para o inicio da obra e à medida que a obra vai avançando, o banco avalia a % concluída e transfere-lhe esse valor, para que possa continuar a obra.

    O Banco não dá valor nenhum ao construtor, dá-lhe a si, e cabe-lhe a si pagar ao construtor.

    Existem bancos que adiantam a 1ª tranche antes de estar alguma coisa feita, mas a segunda tranche já vai depender da % de obra concluída pelo que o problema mantém-se (ex: o banco adianta 10%, o construtor faz 10% da obra, o avaliador do banco vai ao local e diz que está 10% feito e não lhe dá mais nada até a % de conclusão ser superior ao valor que já lhe foi disponibilizado).

    Resumindo, ou tem capitais próprios para andar com a obra ou arranja um construtor que aceite avançar com os capitais dele e esperar que chegue o dinheiro do banco para lhe pagar.
    • FT87
    • 10 janeiro 2022

     # 3

    Colocado por: JoaoDBom dia malta!

    Precisava da vossa ajuda neste tópico.

    Portanto ano passado adquiri um terreno, e neste momento estou a elaborar o projeto.

    Posto isto, a minha dúvida é, nós iremos necessitar de recorrer a crédito, e mesmo pagando os tais 10/20% de entrada de crédito e iniciando a minha construção, terei de dar também sinal ao construtor por exemplo para fazer parte de pedreiro e posteriormente o banco vai avaliar o que foi feito e libera a 1º tranche?

    Ou seja terei de além de ter o valor de entrada de crédito, avançar também com mais uns milhares de sinal para o construtor à frente e depois repor com o do banco?

    Ou existe forma de o construtor receber o valor do banco sem eu ter de andar com esse valor " á frente" ? Existem empresas que trabalham dessa forma?

    Não sei se fui muito explicito mas creio que dê para entender

    Obrigado a todos


    Tudo depende de como o banco o avalia a si como cliente.
    Há casos em que funciona +/- como user dalmonio explicou no entanto há casos em que o banco disponibiliza o valor de imediato e o cliente é que tem que o gerir.
    Mas la está depende como o banco o avalia.

  4.  # 4

    Colocado por: dalmonioIsso tem de ser discutido com o empreiteiro mas julgo que o normal será sempre adiantar algum € para o inicio da obra e à medida que a obra vai avançando, o banco avalia a % concluída e transfere-lhe esse valor, para que possa continuar a obra.

    O Banco não dá valor nenhum ao construtor, dá-lhe a si, e cabe-lhe a si pagar ao construtor.

    Existem bancos que adiantam a 1ª tranche antes de estar alguma coisa feita, mas a segunda tranche já vai depender da % de obra concluída pelo que o problema mantém-se (ex: o banco adianta 10%, o construtor faz 10% da obra, o avaliador do banco vai ao local e diz que está 10% feito e não lhe dá mais nada até a % de conclusão ser superior ao valor que já lhe foi disponibilizado).

    Resumindo, ou tem capitais próprios para andar com a obra ou arranja um construtor que aceite avançar com os capitais dele e esperar que chegue o dinheiro do banco para lhe pagar.


    Certo. Compreendo.
    O problema da construção é que se formos a ver, temos de ter um capital enorme para construir, e normalmente se uma pessoa tem de recorrer a crédito é porque não tem um capital enorme, por isso temos sempre aqui um problema.

    Já não basta ter de dar 10/20% ao banco, e mais não sei quanto ao construtor, o que faz com que qualquer um que queira construir precisa logo à cabeça de 20 ou 30% do valor total da casa

  5.  # 5

    Colocado por: FT87

    Tudo depende de como o banco o avalia a si como cliente.
    Há casos em que funciona +/- como user dalmonio explicou no entanto há casos em que o banco disponibiliza o valor de imediato e o cliente é que tem que o gerir.
    Mas la está depende como o banco o avalia.


    Certo.. Disponibilizando de imediato sempre dá para utilizar o valor do banco para avançar com a construção tendo só de me preocupar com a entrada do crédito..

  6.  # 6

    Colocado por: JoaoDmesmo pagando os tais 10/20% de entrada de crédito


    convém explicar isto melhor. o banco não empresta 100% da obra, empresta 80% ou 90%, no entanto não quer dizer que tenha que ter logo no inicio estes 10% ou 20% que faltam. No caso de uma compra, sim, mas no caso de uma construção não. Estes 10% ou 20% que faltam será retirados percentualmente em todas as tranches que se pedem ao banco.

    o que o dalmonio refere é verdade, é um engodo pedir um adiantamento ao banco para pagar um sinal ao construtor. é um engodo porque depois acontece o que ele refere. o banco dá 10%, o construtor faz um bocado da obra, o avaliador diz que a obra está a 15% e o banco liberta apenas 5%, porque já tinha dado 10%.

    Não é o banco que ter que andar com o dinheiro à frente, não é o construtor, é o Dono da obra.
    Concordam com este comentário: dalmonio

  7.  # 7

    ha bancos que para alem do credito para a construção depois ainda tentam impingir um credito pessoal para iniciar a obra

  8.  # 8

    Colocado por: JoaoDpagando os tais 10/20% de entrada de crédito e iniciando a minha construção, terei de dar também sinal ao construtor


    Colocado por: JoaoDJá não basta ter de dar 10/20% ao banco, e mais não sei quanto ao construtor


    Acho que está a perceber mal o funcionamento da coisa.

    Não tem de dar nada ao banco, o banco é que lhe dá a si. O banco pode dar 80/90% do valor total da construção, o restante tem de sair do seu bolso. Se tem estes 10/20/30% de capitais proprios, esta parte do problema está resolvida (não esquecer que antes de a construção iniciar, vai gastar algum com projectos, taxas, licenças, etc)

  9.  # 9

    A % que o banco liberta vai ser sempre sobre o valor aprovado do crédito

    Ex:
    Valor total de construção - 120k
    Credito Aprovado - 100k
    A construção avança e conclui 50% da obra no valor de 60k (50% de 120k), o banco liberta 50k (50% de 100k) sendo que a diferença tem de ser suportada pelos seus capitais próprios.

    Na pratica esta diferença pode ser esbatida, entregando no banco um orçamento superior ao real.

  10.  # 10

    Colocado por: dalmonio



    Acho que está a perceber mal o funcionamento da coisa.

    Não tem de dar nada ao banco, o banco é que lhe dá a si. O banco pode dar 80/90% do valor total da construção, o restante tem de sair do seu bolso. Se tem estes 10/20/30% de capitais proprios, esta parte do problema está resolvida (não esquecer que antes de a construção iniciar, vai gastar algum com projectos, taxas, licenças, etc)



    Acho que me expressei mal.
    Quando digo dar ao banco, digo ter de dar 10 ou 20% de entrada aquando a aprovação do crédito. Mas pelos vistos estou a confundir com a compra, em que de facto não damos nada ao banco, mas precisamos de o ter para pagar a compra do imóvel.

    Portanto sendo para construção não existe o tal valor de entrada, porém tenho de ter o valor inicial para o construtor iniciar a obra, posteriormente o banco avalia e liberta uma tranche (que serve para repor o meu capital/voltar a pagar ao construtor.
    Será isso?



    Colocado por: dalmonioA % que o banco liberta vai ser sempre sobre o valor aprovado do crédito

    Ex:
    Valor total de construção - 120k
    Credito Aprovado - 100k
    A construção avança e conclui 50% da obra no valor de 60k (50% de 120k), o banco liberta 50k (50% de 100k) sendo que a diferença tem de ser suportada pelos seus capitais próprios.

    Na pratica esta diferença pode ser esbatida, entregando no banco um orçamento superior ao real.


    Certo, exatamente. Na prática conheço casos em que a avaliação do orçamento foi superior e o banco embora apenas emprestasse 90%, esses 90% foram os 100% reais da obra suficiente para "pagar" a construção completa sem necessidade de utilizar capital próprio.
    Porém temos sempre de pensar no pior caso possivel, em que dado que não existe uma "entrada" a pagar ao banco, utilizarei esse valor para pagar ao construtor enquanto não recebo uma tranche do emprestimo.
    Correto?

  11.  # 11

    Alavanque um pouco o orçamento (sem exageros) e absorve esses 10%. Alguns bancos entregam inicialmente até 20% do orçamento desde que esse valor não ultrapasse 50% do valor do terreno que hipotecou.

  12.  # 12

    Por isso que a negociação das tranches a dar ao construtor devem ser muito bem negociadas e acauteladas.
    Um suponhamos:
    O banco empresta-lhe 100K
    O dalmonio acorda com o construtor dar-lhe 30K com a primeira placa
    Na primeira placa pede vistoria ao banco e o avaliador diz que estão 15% da obra executada, ou seja, liberta 15K
    O dalmonio entra logo em incumprimento do contrato com o construtor pois não tem dinheiro para lhe pagar.
    O construtor pode abandonar a obra e pedir um indeminização por incumprimento do contrato
    Concordam com este comentário: jamaral.57

  13.  # 13

    Colocado por: MS_11Alavanque um pouco o orçamento (sem exageros) e absorve esses 10%. Alguns bancos entregam inicialmente até 20% do orçamento desde que esse valor não ultrapasse 50% do valor do terreno que hipotecou.


    No meu caso, o meu terreno foi pago sem recurso a crédito, pelo que o crédito será somente para iniciar a construção.
    Será possivel alavancar na mesma para absorver portanto esses 10%?

    Colocado por: zedasilvaPor isso que a negociação das tranches a dar ao construtor devem ser muito bem negociadas e acauteladas.
    Um suponhamos:
    O banco empresta-lhe 100K
    O dalmonio acorda com o construtor dar-lhe 30K com a primeira placa
    Na primeira placa pede vistoria ao banco e o avaliador diz que estão 15% da obra executada, ou seja, liberta 15K
    O dalmonio entra logo em incumprimento do contrato com o construtor pois não tem dinheiro para lhe pagar.
    O construtor pode abandonar a obra e pedir um indeminização por incumprimento do contrato


    Entendo.. Nestes casos ou temos capital proprio para pagar a diferença, ou tenta-se negociar com o construtor um valor mais aproximado da avaliação do banco?
    Qual seria a melhor hipotese na sua opinião?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: kiliam

  14.  # 14

    Colocado por: JoaoDQual seria a melhor hipotese na sua opinião?

    Tentar sempre que o valor das tranches seja muito próximo do valor da avaliação.
    Se houver capitais próprios, usa-los para as primeiras tranches, desta forma na primeira avaliação há sempre uma maior percentagem de trabalho executado
    Concordam com este comentário: jamaral.57

  15.  # 15

    Não esquecer que cada visita do banco têm um custo que é suportado por si, logo quantas mais visitas mais caro lhe fica esse 'sevico' que normalmente é descontado no valor do capital libertado

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