- paulogomesextp
- 31 janeiro 2022 editado
Boa noite,
Estou atualmente a começar a planear o inicio do projeto, após ter adquirido um terreno urbano.
O terreno urbano tem cerca de 400 m2 e uma particularidade um pouco chata, a sua forma (24m largura reduzindo para 12metros na traseira).
Antes de avançar, e tendo em conta as subidas de preço, tenho avaliado as estruturas em LSF, Alvenaria ou Woodframe.
Tendo em conta valores, a estrutura em Woodframe é bastante mais apelativa, 750 € m2 comparado com a alverania e LSF na Zona de Lisboa, que andam na ronda dos 1100 ou 1200 €m2.
Para a casa que estou a planear de 150m2, de Woodframe para alvenaria são 67 500€ de diferença.
Deixo-vos abaixo a planta que fiz num software e algumas imagens 3d. (Só para terem uma noção em relação ao tamanho do terreno comparativamente à casa)e pedia-vos algumas opiniões ou alterações em relação ao layout, porque sem ser um layout semelhante a este, e não querendo primeiro andar não estou a ver muito mais opções.
Outra questão que queria pedir auxílio é a questão dos tranches.
Primeiramente, se realizar uma construção em Woodframe rondando os 750€+IVA a 150m2 , teremos um custo c/ iva total de cerca de 140 000€. Recorrendo à banca, teremos um financiamento de 90% e com um taxa de esforço viável de 18%.
A sobrepor a isso Projeto arquiétónico + especialidades + Licença da Câmara rondam os 10 000€ totais.
No que toca às tranches, tendo em conta que o terreno se encontra em meu nome, é normal alavancarem 10% antes do arranque da obra?
É que a única coisa que estou mais recetivo é a questão de apesar de eu ter 10% do valor da construção cerca de 14 000 €, esses 14 000€ não chegam nem para a construção da fase inicial da obra que é a laje térrea.
Ora se o banco não alavancar essa ajuda inicial, apesar dos 10% serem o mínimo obrigatório, não é suficiente, e se for esse o caso aguardarei mais algum tempo para ir precavido.
Desculpem o testamento, mas gosto de contextualizar para obter as respostas especificas, obrigado.- paulogomesextp
- 31 janeiro 2022
Mais algumas imagensBom dia,
Pelo que me tenho vindo a aperceber, a forma como e quando são libertadas as tranches depende do banco, portanto o ideal seria consultar vários.
(Dr. Finanças ou Decisões e Soluções)
Existem já threads sobre esse mesmo tema. Se procurar por [email protected] encontra 1 ou mais threads com isso).
Quanto às planta, não percebo nada disso mas parece-me que alguém vai falar nas acessibilidades 😅
Não vou questionar, porque por certo já consultou a área de implantação e PDM. Parece-me estranho que se possa encostar assim ao limite do terreno.Colocado por: paulogomesextpPara a casa que estou a planear de 150m2, de Woodframe para alvenaria são 67 500€ de diferença.
Verdadeiramente incrível a sua bola de cristal.
Não me leve a mal. Mas um valor m2 não é termo de comparação para uma decisão dessas. Mais. Desconfio Grandemente que wood frame lhe vá ficar mais barato que alvenaria ao preço que as GL24 e madeira em geral anda!Colocado por: paulogomesextpA sobrepor a isso Projeto arquiétónico + especialidades + Licença da Câmara rondam os 10 000€ totais.
Se vai construir em Wood Frame aconselho-o a esticar este valor para mais perto dos 20 000€.
Wood Frame requer alguém (projectista+especialidades) que trabalhe em conjunto e saiba o que está a fazer. Outra coisa. Sem projecto de execução, esqueça o wood frame. Não se ponha a fazer atravessamentos ou a mudar coisas depois em obra porque um constructor sério em Wood Frame tem de ter tudo compatibilizado e contado antes de começar a construir.Colocado por: paulogomesextpé normal alavancarem 10% antes do arranque da obra?
É "normal" liberem 10% da avaliação de terreno+projecto.
E não os 10% NÃO são obrigatórios. Depende dos bancos. Tal como lhe disseram, informe-se com o seu ou contacte um mediador.
Na questão do financiamento tem de contar com outra coisa. Sendo Wood-Frame provavelmente vai ter de "largar" uma bela maquia para a estrutura na encomenda. Ora o banco so lhe vai dar dinheiro depois da estrutura estar levantada. Portanto conte que terá de alavancar a encomenda da estrutura por sua conta.
Do projecto em si.
Os 3D estão uma brincadeira interessante. Não vou opinar apenas porque prefiro "ler" plantas "sem bonecadas"... :)
Abr.
Boa Sorte.- paulogomesextp
- 31 janeiro 2022
Bom dia,
Obrigado a todos pelos comentários.
Falei desse valor em Woodframe pela transmissão de conhecimento de um amigo que está terminar a construção dele.
Mas como já foi iniciada à 1 ano e meio, podem realmente ter havido bastantes alterações.
Sendo assim, fico mais virado para alvenaria. É que nos próximos meses vou começar a realizar o projeto e queria já ter uma ideia predefinida, e sinceramente a única coisa que me vai fazer escolher é o preço mais baixo.
Em relação à planta, foi apenas uma brincadeira para verificar se era possível aproveitar bem o espaço, mas deixo em 2d abaixo para melhor perceção e se tiverem outras ideias de layout tendo em conta o curto espaço traseiro.
Quando fala em acessibilidades, pode ser mais específico?
Se estiver a falar da questão dos 3m das Janelas para terrenos vizinhos e 5m da porta Principal isso está cumprido neste esboço.
Desculpem a ignorância :) e não me levem a mal.- paulogomesextp
- 31 janeiro 2022 editado
Em relação aos tranches já fiquei elucidado.
Assim que o projeto esteja finalizado, recorrerei a intermediários de crédito que me possam ajudar nessa questão, conforme aconselhado por vós.
Para finalizar só mais uma questão. Imaginemos que o Banco aprova tudo e me dá os tais 10% do valor de terreno + Projeto.
Falando em alvenaria, esses 10% acrescidos às minhas poupanças, deverá rondar o valor de 35/40 000€ no inicio de obra.
Acham que com este valor me dá alavancagem suficiente para ir com dinheiro à frente, e não correr o riscos com o construtor?
Outra questão, com os empreiteiros podem ser celebrados contratos que definem a % a pagar previamente antes da conclusão de cada etapa? Ou simplesmente se eu quiser dar metado do valor, e este me exigir a totalidade, eu sou obrigado a pagar para me avançarem com a obra?
Só para saber se me posso precaver de alguma maneira, destes eventuais problemas que pelo que sei acontecem mais frequentemente do que imaginava.
Obrigado.- BrunoMoreira_1993
- 31 janeiro 2022
Bom dia,
Peço desculpa interrupção no tópico, mas alguém sabe como funciona a libertação da ultima tranche no credito á contrução?- paulogomesextp
- 31 janeiro 2022
Da informação que observei aqui no fórum, a ultima tranche só é libertada pelo banco após ter a licença.
Deixo o tópico abaixo:
https://forumdacasa.com/discussion/63124/ultima-tranche-credito-habitacao-construcao/Colocado por: BrunoMoreira_1993Bom dia,
Peço desculpa interrupção no tópico, mas alguém sabe como funciona a libertação da ultima tranche no credito á contrução?
Fica guardada uma tranche por norma na casa dos 10%, que apenas é libertada após a entrega de LU do imóvel. Depois disso irá hipotecar efetivamente a casa (até á data tem hipotecado apenas o terreno) e passará o CC para CH.
+/- isto.- econom.pedro
- 31 janeiro 2022
Duvido que esses cantos à direita guardem o afastamento exigido por lei, ao limite do terreno, mas quem sou eu...- paulogomesextp
- 31 janeiro 2022 editado
Apenas tive em conta os limites das janelas e da porta principal.
Pode indicar-me quais os limites para adaptar ao esboço? Não tenho conhecimento das medidas
Obrigado!os limites devem estar definidos no alvará de loteamento.Caro Paulo.
Desculpe mas a meu ver está a por o 'carro à frente dos bois'.
A construção têm realidades distintas dependendo de onde se está a construir. Nomeadamente os regulamentos camarários, taxas e taxinhas.
Referiu que o terreno é seu, se for urbano deverá constar na certidão qual a area de implantação e a área bruta de construção. O seu 'boneco' cumpre essas áreas?
Refere que esse 'draft' cumpre os afastamos, onde recolheu essa informação? Foi nos regulamentos ou foi alguém que lhe disse? É que esses 3m que refere depende de muitos factores, um dos quais a mancha de implantação, os regulamentos camarários entre outros.
Em termos de valores, os valores que apresentam na (infelizmente são na) realidade são meramente especulação, pois como os antigos diziam 'só se lavam os cestos no fim da vindima', pois as incertezas atuais no ramo da construção são grandes e a volatilidade também o é.
Quem lhe deu esses valores (potencialmente) são valores atuais (o que eu duvido) e sem projectos ainda terá de 'penar' uns meses ate ter de pedir orçamentos reais. Só aí é que terá a certeza (70%) do custo da sua empreitada.
Vou dar-lhe um exemplo (o meu):
- Projecto iniciado em 2017 - 500€ / m2
- especialidades em 2018 - 650€ / m2
- orçamentos Março 2018 - 750€ / m2
- após construção fev 2020 - 1000€ / m2
No início tudo é um mar de rosas e é possível tudo e mais um par de botas. Depois surgem os imprevistos, o aumento dos materiais, a revisão dos orçamentos e acaba por ver que construir é muito mais complicado e caro que alguma vez pensaria.
O unico conselho que lhe dou é ser o mais racional possível, não 'cair' na conversa dos 500, 600, 700. Seja pessimista e diga ao arquitecto que tem 110k para os 150m2, mas conte com pelo menos mais 20 ou 30%- FilipeDuarte1992
- 1 fevereiro 2022
Colocado por: paulogomesextpAcham que com este valor me dá alavancagem suficiente para ir com dinheiro à frente, e não correr o riscos com o construtor?
Diria que depende do valor da construção e de como faça o contrato com o construtor. Dou o meu exemplo: O banco disponibilizou 6230€ para iniciarmos. Sem termos nada feito. Mas a estrutura e movimento de terras irá custar-nos cerca de 45k-50k.
Temos a possibilidade de pagar uma vistoria do banco (BPI) ainda antes de termos a estrutura totalmente feita (mas já com coisas feitas) para eles nos emprestarem mais algum dinheiro e permitirem essa alavancagem. Talvez existam bancos mais rigorosos que só emprestem mesmo após a estrutura estar totalmente terminada e aí será mais complicado.Colocado por: paulogomesextpOutra questão, com os empreiteiros podem ser celebrados contratos que definem a % a pagar previamente antes da conclusão de cada etapa? Ou simplesmente se eu quiser dar metado do valor, e este me exigir a totalidade, eu sou obrigado a pagar para me avançarem com a obra?
Isso depende totalmente do acordo e do contrato que fizerem. Nem todos os empreiteiros trabalham da mesma forma. Há alguns que pedem uma percentagem na adjudicação, e depois só querem receber mais tarde. Outros trabalham com % de obra concluida ao mês. Outros trabalham com valores definidos previamente consoantes os trabalhos feitos.
O meu conselho é: tente conhecer ao máximo o construtor e ter o máximo de referências. Quanto menos conhecer, menos dinheiro lhe dê adiantado.
Mas geralmente eles têm moldes dentro dos quais gostam de trabalhar. É uma questão de tentar chegar a um bom meio termo em que ambos estejam confortáveis.- paulogomesextp
- 1 fevereiro 2022
Bom dia, obrigado a todos pelo feedback.
Vou avaliar tudo o que foi dito e adaptar ao que for necessário.- ricardo.rodrigues
- 3 fevereiro 2022
Colocado por: paulogomesextpos tais 10% do valor de terreno + Projeto
Ninguém lhe vai adiantar 10% do valor disso com terreno. O terreno é só para hipotecar.
Eles adiantam até 10% do valor do empréstimo, que, por sua vez, só pode ir até 90% do necessário para construir, mas excluindo tudo o que é necessário para projetistas, licenças da camara e ramais e fiscalização.
Isto de construir é para quem pode...- pauloagsantos
- 3 fevereiro 2022
acho que receber a primeira tranche do banco antes de começar a construir é dar um tiro no pé, porque esse dinheiro vai depois ser subtraído na 2ª tranche.
o ideal é os 10% que o banco não empresta andarem sempre à frente.
imagine um empréstimo de 100k. o banco empresta 10k logo à cabeça. o construtor começa a obra, chega a altura do 1º pagamento, você chama o avaliador e ele diz que a obra está a 20%, mas como o banco já lhe deu 10k, deste vez só lhe dá outros 10k e falta o dinheiro para dar ao construtor.
no mesmo cenário se você tiver os 10k para começar, quando chamar o avaliador o banco vai dar os 20k e pode ser a diferença entre conseguir pagar ao construtor ou não.- paulogomesextp
- 3 fevereiro 2022
Colocado por: pauloagsantos
no mesmo cenário se você tiver os 10k para começar, quando chamar o avaliador o banco vai dar os 20k e pode ser a diferença entre conseguir pagar ao construtor ou não.
Sim realmente é diferente é outro tipo de alavancagem, principalmente apresentando ao banco um orçamento inflacionado para conseguir ter mais cash flow com as tranches (penso que seja o que praticamente toda a gente faz).
Obrigado a todos pelos coments. Sendo assim vou-me ficar pela alvenaria tradicional e credito sem tranche inicial, e negociar bem com o construtor as tipologias de pagamento.
No que toca ao terreno, aquele rascunho da planta não cumpria os requisitos, e vou ter que fazer primeiro andar.
Para terrenos vizinhos onde surgem casas com janelas temos que dar 3 metros se não formos colocar janelas nessa frente, e se formos colocar janelas frente a frente damos 6 metros.
Para os terrenos vizinhos Agrícolas/Agloforestais é conforme o ditar da câmara, mas no meu caso basta apenas 1,5m porque não vai ter janela.
Quem por acaso estiver a ler este post e esteja a pensar comprar terreno, tenham muita atenção à questão dar largura. Se estiverem 2 casas de cada lado com janelas viradas para esse terreno, perdem logo 12m para começar a estrutura da casa se forem ter janela (6 de cada lado).- ricardo.rodrigues
- 3 fevereiro 2022 editado
Colocado por: paulogomesextpapresentando ao banco um orçamento inflacionado para conseguir ter mais cash flow com as tranches (penso que seja o que praticamente toda a gente faz).
O avaliador do banco vai à obra e não lhe vai dar mais dinheiro só porque tem um orçamento inflacionado. O dinheiro que lhe liberta corresponde ao que o avaliador entende ser o que já está construído.Colocado por: ricardo.rodrigues
O avaliador do banco vai à obra e não lhe vai dar mais dinheiro só porque tem um orçamento inflacionado. O dinheiro que lhe liberta corresponde ao que o avaliador entende ser o que já está construído.
Isso não é bem assim. O avaliador vai determinar a % de obra concluída e é com base nessa % que é libertado o valor. Se o crédito for de 100k, 10% é diferente de um crédito de 200k....0.0286 seg. NEW
