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1. • jopsilveira
   • 5 fevereiro 2022

    # 1

   Imaginemos um contrato de arrendamento de 3 anos. Nos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, o inquilino apenas poderá abandonar a habitação após o decurso de um terço (1/3) do tempo previsto no prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da sua renovação, caso tenha ocorrido. Ou seja passado 1 ano o inquilino poderá tomar a liberdade de sair. Mas pode o senhorio também rescindir o contrato passado 1/3 do tempo?
   
   Pergunto isto porque tenho um contrato de arrendamento a 3 anos com um novo inquilino faz 4 meses. Ele tem falhado o pagamento da renda todos os meses e nunca pagou até ao dia 8. Não lhe pedi nunca indemnização de 20%.
   
   O apartamento está com problemas de infiltrações que não estou a conseguir resolver e não sei quando e como irei conseguir resolver. E o que gostaria é que o inquilino saísse do apartamento já que ele não se sente lá bem. Só que ele não quer sair. E até está a pedir redução da renda devido à situação .
   
   O facto de ele ter falhado todos (quatro) os pagamentos não dá direito ao senhorio de rescindir o contrato ? Pelo que estive s ler, só se o atraso de pagamento for superior a 3 meses?
   
   Tendo em conta que o contrato é de 3 anos, poderei rescindir passado 1 ano?
2. • size
   • 5 fevereiro 2022 ^editado

    # 2

   Colocado por: jopsilveira
   
   O facto de ele ter falhado todos (quatro) os pagamentos não dá direito ao senhorio de rescindir o contrato ? Pelo que estive s ler, só se o atraso de pagamento for superior a 3 meses?
   
   Tendo em conta que o contrato é de 3 anos, poderei rescindir passado 1 ano?

   
   
   Pode desde já resolver o contrato por incumprimento do inquilino no pagamento das rendas.
   Se já falhou o pagamento em 4 meses, tem toda a legitimidade para agir em conformidade com o nº 3 do artigo 1083º
   ----
   
   Artigo 1083.º - (Fundamento da resolução)
   
   
   1. Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
   2. É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
   
   a) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
   b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
   c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;
   d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º;
   e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
   
   3. É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 a 5 do artigo seguinte.
   4. É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo seguinte.
   5. É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
   6. No caso previsto no n.º 4, o senhorio apenas pode resolver o contrato se tiver informado o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda, de que é sua intenção pôr fim ao arrendamento naqueles termos.
3. • jopsilveira
   • 5 fevereiro 2022

    # 3

   Estranho, porque um advogado disse que eu poderia terminar o contrato só se o inquilino falhasse o pagamento de uma renda num prazo superior a 3 meses. E disse que o atraso no pagamento da renda só me daria direito a pedir uma indemnização de 20%.
4. • size
   • 5 fevereiro 2022 ^editado

    # 4

   Colocado por: jopsilveira
   Pergunto isto porque tenho um contrato de arrendamento a 3 anos com um novo inquilino faz 4 meses. Ele tem falhado o pagamento da renda todos os meses e nunca pagou até ao dia 8.

   
   
   Percebi que o inquilino tinha falhado o pagamento da renda 4 meses. Afinal, não terá falhado o pagamento da renda, mas sim terá pago a renda com atraso.
   Nesse caso, aplica-se o nº 4 do artigo acima exposto.
   Aos senhorios não é facultada a possibilidade de rescindir o contrato na situação que referiu, após decorrido 1/3 do prazo.
5. • jopsilveira
   • 5 fevereiro 2022 ^editado

    # 5

   Colocado por: size
   
   Percebi que o inquilino tinha falhado o pagamento da renda 4 meses. Afinal, não terá falhado o pagamento da renda, mas sim terá pago a renda com atraso.
   Nesse caso, aplica-se o nº 4 do artigo acima exposto.
   Aos senhorios não é facultada a possibilidade de rescindir o contrato na situação que referiu, após decorrido 1/3 do prazo.

   
   
   Obrigado pela resposta.
   Já li o nr 4 várias vezes, mas não entendo o que esse artigo quer dizer. Posso ou não rescindir o contrato?
   
   O apartamento não está em condições decentes de habitabilidade. Não estou a conseguir resolver os problemas de infiltrações, nem sei se irei conseguir fazê-lo.
   Já coloquei ao Inqulino em cima da mesa ele poder sair. Mas ele não quer sair. E está ainda a pedir uma redução da renda. Ou seja, parece que está claramente querendo aproveitar-se da situação , estando o apartamento com infiltrações nos
   Tectos quer la ficar e reduzir a renda. Eu já fiz uma pequena redução , mas não posso mais que isso.
   
   Não há forma de o senhorio terminar o contrato previamente por não haver condições decentes de habitabilidade?
   E também estou a tentar perceber o que o nr 4 em cima quer explicitamente dizer…
6. • size
   • 5 fevereiro 2022 ^editado

    # 6

   Colocado por: jopsilveira
   Já li o nr 4 várias vezes, mas não entendo o que esse artigo quer dizer. Posso ou não rescindir o contrato?
   

   
   Quer dizer que são necessários, pelo menos, 5 atrasos no pagamento da renda, num período de 12 meses. No caso que reporta, falta que ocorra mais 1 atraso.
   Entretanto, tenha atenção ao nº 6 do artigo 1083º . Terá que alertar o inquilino da sua intenção de resolver o contrato se ocorrerem mais atrasos.
   

   
   Não há forma de o senhorio terminar o contrato previamente por não haver condições decentes de habitabilidade?
   

   
   Com esse argumento, não.
   A alternativa será aguentar o prazo de 3 anos, opondo-se à renovação automática.
7. • jopsilveira
   • 5 fevereiro 2022 ^editado

    # 7

   Acabo de verificar e desde que se iniciou o contrato faz 5 meses atrás, efectuaram o pagamento atraso de todas as 5 rendas (em mais de 3 semanas cada).
   
   No nr 6 diz que devo enviar a carta após o terceiro atraso. Há algum problema em enviar agora depois do quinto atraso? Nessa carta, qual o limite de tempo que se tem de dar para saírem?
   
   E o que acontece se ele não quer mesmo assim sair? Porque de facto mesmo com os problemas de infiltrações ele não quer sair e pediu até redução da renda.
8. • size
   • 6 fevereiro 2022

    # 8

   Colocado por: jopsilveiraAcabo de verificar e desde que se iniciou o contrato faz 5 meses atrás, efectuaram o pagamento atraso de todas as 5 rendas (em mais de 3 semanas cada).
   
   Como alerto agora o inquilino, ou seja qual a antecedência terei de escrever a carta e quando deverá sair?
   
   E o que acontece se ele não quer mesmo assim sair? Porque de facto mesmo com os problemas de infiltrações ele não quer sair e pediu até redução da renda.

   
   
   Adquiriu a possibilidade de resolver o contrato ao abrigo do nº 4, mas, por azar, faltou cumprir o 6 do artigo 1083º. Não alertou o inquilino da consequência que estaria disposto aplicar.
   
   Volte a falar com o tal advogado.
9. • jopsilveira
   • 6 fevereiro 2022

    # 9

   Não faz muito sentido:
   O artigo 4 diz que devem passar mais de 4 atrasos para que o proprietário possa fazer a a rescisão.
   E o artigo 6 diz que a carta deve ser enviada após o terceiro atraso.
   Como vai o senhorio ter que esperar mais de 4 atrasos e regressar para o passado com uma máquina de tempo para enviar a carta no terceiro atraso? Algo não está aqui muito claro…
10. • size
    • 6 fevereiro 2022 ^editado

     # 10

    Colocado por: jopsilveiraNão faz muito sentido:
    O artigo 4 diz que devem passar mais de 4 atrasos para que o proprietário possa fazer a a rescisão.
    E o artigo 6 diz que a carta deve ser enviada após o terceiro atraso.
    Como vai o senhorio ter que esperar mais de 4 atrasos e regressar para o passado com uma máquina de tempo para enviar a carta no terceiro atraso? Algo não está aqui muito claro…

    
    
    A carta referida no nº 6 não é a notificação ao inquilino da aplicação da resolução do contrato.
    Tal carta é apenas de um alerta prévio que deve ser feito ao inquilino, que será alvo de resolução do contrato, caso continue com o incumprimento no pagamento atempado das rendas. Após esta carta de alerta, se o incumprimento continuar e atingir os 5 atrasos num período de 12 meses, há que, então, enviar a carta de resolução do contrato.