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Comprar casas e imóveis

Discrepâncias entre Caderneta Predial vs. Certidão Permanente vs. o próprio bem

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  1.  
    • acc23
    • 13 fevereiro 2022

     # 1

    Olá a todos.

    Sou novo em Portugal e estou a pensar em comprar a minha primeira propriedade na região de Coimbra. Gostaria de ter algumas ideias sobre a papelada que me foi apresentada. Procurarei também um advogado imobiliário para me aconselhar sobre isto, mas achei que seria óptimo explorar os conhecimentos da comunidade como um primeiro passo.

    Aqui estão os detalhes sobre a casa:
    - T2 - 82m2 com dois andares (total 164m2)
    - Garagem e construção conjunta 130m2
    - O terreno é de 1280m2

    O imóvel tem dois artigos. Até agora, o vendedor apenas apresentou uma impressão feita em 2013 a partir da administração fiscal para o artigo urbano.

    A casa era originalmente um T1, e foi construída em 1950. Como tal, assumo que está isenta de uma licença de habitação. O vendedor é incapaz de produzir planos. Depois de visitar a casa e conversar com o agente e proprietário, parece que a área original da casa era de cerca de 50-55m2. Quando o actual proprietário a comprou na década de 1980, acrescentou uma extensão (andar de baixo e andar de cima / Cozinha e quarto principal). Esta extensão aumentou a área total da casa para 82m2 (x2 - 164m2).

    Discrepâncias do artigo 1:
    - Ainda listada como uma tipologia T1 em vez de T2. (Embora a área bruta privada esteja correctamente indicada como 82m2).
    - A área total do terreno está listada como 360m2 em vez de 1280m2 - mas suspeito que este terreno em falta possa ser incluído no segundo artigo, que ainda não recebi.

    Artigo 2:
    - Ainda à espera da parte do agente/vendedor.

    Fui então à Predial Online e paguei pela Certidão Permanente.

    Valores da Certidão Permanente:
    - ÁREA TOTAL: 450 M2
    - ÁREA COBERTA: 50 M2
    - ÁREA DESCOBERTA: 400 M2
    - INSCRIÇÕES - AVERBAMENTOS - ANOTAÇÕES
    AP. 35 de 1996 - Aquisição
    ABRANGE 2 PRÉDIOS

    Qualquer coisa que não conste da lista acima parece estar correctamente indicada nos documentos e, como tal, excluí a sua menção.

    Perguntas:
    - Quero que o proprietário actualize a tipologia para T2 antes de assinar o CPCV. Ao fazê-lo - é provável que esta alteração tenha implicações fiscais para o actual proprietário ou para mim próprio. Em caso afirmativo, qual a melhor forma de me proteger de incorrer em quaisquer dívidas passadas/futuras desta classificação incorrecta? Alguma ideia de quanto tempo leva esse tipo de processo para actualizar isto?
    - Actualizarei este tópico assim que receber o segundo artigo (suspeito que será o artigo do terreno rústico que poderá explicar os 1280m2 - 360m2) mas os valores de área na Certidão Permanente não parecem corresponder ao artigo 1 da Cadernta Predial. Isto significa que a extensão da casa não é registada / ilegal. Devo visitar o Camara para esclarecer?
    - Na Certidão Permanente que recebi (por exemplo, documento número 1/123456), menciona duas entradas adicionais para cada um dos artigos matriciais (por exemplo, 2/123456 (artigo 1) e 3/123456 (artigo 2)). Devo solicitar estes certificados adicionais à Predial Online e eles revelarão informações adicionais?

    Vi perguntas semelhantes no fórum, mas eles não tinham os cenários semelhantes a este. Portanto, se tiver conhecimento de tópicos anteriores, por favor, sinta-se à vontade para me orientar.

    Toda e qualquer ajuda / comentários seria espantoso.

    Obrigado!
    • Palhava
    • 13 fevereiro 2022 editado

     # 2

    Parece-me que o processo está a ser bem acompanhado.

    Ser anterior a 1950 implica que o existente seja consoante o que está descrito nessa altura. Julgo.

    Só há mais problemas se houver banco envolvido, caso seja necessário obter crédito habitação.
    • acc23
    • 13 fevereiro 2022

     # 3

    Obrigado pela contribuição Palhava. Sim, é necessária uma hipoteca neste cenário. (Foi aprovado)

    Só há mais problemas se houver banco envolvido, caso seja necessário obter crédito habitação.

    Que problemas prevê? Fazem verificações para se certificarem de que todos estes detalhes estão em ordem?
    • Palhava
    • 13 fevereiro 2022 editado

     # 4

    Colocado por: acc23Obrigado pela contribuição Palhava. Sim, é necessária uma hipoteca neste cenário. (Foi aprovado)


    Que problemas prevê? Fazem verificações para se certificarem de que todos estes detalhes estão em ordem?


    Creio que verificam.

    E pelo que disse, nem precisam de ir ao local para verem incoerências

  5.  # 5

    Peça para ver a licença de habitação - documento sem o qual não consegue fazer a escritura de compra e venda.
    Para o edificio ser considerado anterior a 1951, tem que pedir uma certidão camarária.
    Se foram feitas obras de 1951 para o presente - o que é o mais comum, uma vez que já passaram 71 anos - a certidão não será emitida.

    Informe-se bem antes de assinar o CPCV.
    Se, efectivamente, foram feitas obras sem licença, agora há que as legalizar, caso seja possível. A entidade a consultar é a camara municipal.
    Esta responsabilidade cabe ao actual proprietário.
    Concordam com este comentário: Vítor Magalhães

  6.  # 6

    Vá a câmara consultar o processo e veja se é possível legalizar se não o melhor é saltar fora...
    • acc23
    • 14 fevereiro 2022

     # 7

    Creio que verificam.

    E pelo que disse, nem precisam de ir ao local para verem incoerências

    Obrigado por confirmar :)

    Peça para ver a licença de habitação - documento sem o qual não consegue fazer a escritura de compra e venda.
    Para o edificio ser considerado anterior a 1951, tem que pedir uma certidão camarária.
    Se foram feitas obras de 1951 para o presente - o que é o mais comum, uma vez que já passaram 71 anos - a certidão não será emitida.

    Obrigado por esclarecerem as minhas dúvidas sobre este tópico.

    Informe-se bem antes de assinar o CPCV.
    Se, efectivamente, foram feitas obras sem licença, agora já que as legalizar, caso seja possível. A entidade a consultar é a camara municipal.
    Esta responsabilidade cabe ao actual proprietário.

    Como o corretor de imóveis declarou, eles ainda estão a recolher documentos (o que é estranho, pois o imóvel já se encontra no mercado há três meses) - pergunto-me se eles estão de facto a fazer também estas correcções. Analisarei cuidadosamente todos os documentos quando forem recebidos e depois irei ao município para saber se está tudo em ordem, antes de assinar o CPCV.

    Vá a câmara consultar o processo e veja se é possível legalizar se não o melhor é saltar fora...

    Obrigado - vou seguir este conselho.

  8.  # 8

    Tenha em mente que os processos levam tempo - quer dos de legalização, quer até mesmo uma simples consulta ao arquivo municipal, dependendo do município, se é maior ou mais pequeno.
    Concordam com este comentário: acc23

  9.  # 9

    Para fazer a escritura irá necessitar:

    Licença de utilização ou certidão da camara caso o imovel seja anterior a 1951 e não tenha sofrido obras de melhoria/aumento após esse período;
    Certificado Energético ou certificado de isenção caso a área útil seja inferior a 50 m2;
    Caderneta Predial atualizada;
    Certidão Permanente atualizada (informação tem de coincidir com a Caderneta Predial);
    Cópia dos CCs dos vendedores e compradores, estado civil e se existe algum grau de parentesco entre vendedores e compradores.

    Uma vez que as áreas não estão a bater certo com os documentos, o melhor é mesmo a assessoria por parte de um advogado conforme está a fazer.
    Concordam com este comentário: acc23

  10.  # 10

    Colocado por: acc23o que é estranho, pois o imóvel já se encontra no mercado há três meses


    As pessoas têm de cair na real!!!

    Os agentes imobiliários só mexem o traseiro quando há um cliente para comprar o imóvel.

    Só interessa angariar e agarrar um comprador.

    Tudo o resto só fazem se tiver de ser.


    Angariam e só depois é que vêem se a papelada está em ordem!
    Concordam com este comentário: Vítor Magalhães, acc23
    • acc23
    • 15 fevereiro 2022

     # 11

    A agência respondeu hoje reconhecendo que a papelada precisa de ser corrigida antes de prosseguir com o processo. Vão discutir isto com o proprietário, que terá de esclarecer os pontos com a Câmara Municipal. Suponho que isto acabará na decisão da Câmara de conceder o certificado ou exigir-lhes que obtenham uma licença de habitação. Veremos o que acontece :)

  12.  # 12

    A câmara vai exigir a legalização ou demolição... só depois é que será possível emissão da licença...

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