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Condomínios e vizinhos

Obras na habitação a cargo do condomínio

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  1.  

  1.  # 1

    Boa noite.

    Já há uns tempos publiquei sobre o problema de infiltração que tive em casa devido à má impermeabilização do terraço quando houve obras de remodelação da fachada e do terraço. Até hoje nunca mais pingou em minha casa e a situação parece estar resolvida, apesar do condomínio nunca ter confirmado o resultado dos testes que fizeram no terraço.

    Depois de muita insistência, sim, porque o condomínio assegurou que obviamente iria tratar do problema e da reparação do interior da habituação, nunca se mostraram interessados em fazer algo acontecer, os mesmos pediram para encontrar alguém para o serviço, porque quem eles têm escalado para este tipo de serviços estava de baixa. Arranjei tal pessoa, essa tal pessoa deu um orçamento, comuniquei ao condómino, tal como eles pediram, e até agora ainda não recebi nenhuma resposta.

    Esta quarta-feira vamos ter a reunião anual de condomínio, e a minha pergunta é se devo falar da minha situação à frente de todos os condomínos presentes, visto que estes custos supostamente têm de estar incluídos no orçamento de 2022 (posso estar errada) ou espero pelo final da reunião para falar com o administrador?

  2.  # 2

    Pode e dever falar disso na assembleia, assim fica logo aprovado e lavrado em acta.

  3.  # 3

    Colocado por: filipa95Boa noite.

    Já há uns tempos publiquei sobre o problema de infiltração que tive em casa devido à má impermeabilização do terraço quando houve obras de remodelação da fachada e do terraço. Até hoje nunca mais pingou em minha casa e a situação parece estar resolvida, apesar do condomínio nunca ter confirmado o resultado dos testes que fizeram no terraço.

    Depois de uma muita insistência (sim, porque o condomínio assegurou que obviamente iria tratar do problema e da reparação do interior da habituação, nunca se mostraram interessados em fazer algo acontecer). Os mesmos pediram para encontrar alguém para o serviço, porque quem eles têm escalado para este tipo de serviços estava de baixa. Arranjei tal pessoa, essa tal pessoa deu um orçamento, comuniquei ao condómino, tal como eles pediram, e até agora ainda não recebi nenhuma resposta.

    Esta quarta-feira vamos ter a reunião anual de condomínio, e a minha pergunta é se devo falar da minha situação à frente de todos os condomínos presentes, visto que estes custos supostamente têm de estar incluídos no orçamento de 2022 (posso estar errada) ou espero pelo final da reunião para falar com o administrador?


    Na minha experiência de reuniões de condominio, sugiro sempre durante a reunião na presença dos restantes condóminos e administração representada; A assembleia tem de decidir sobre o que pertence a todos ( a tal cobertura que serve de "telhado" do edifício pertence a todos ) e as consequências particulares dos estragos causados na sua fracção pela estrutura que a "todos pertence" ; Se não o fizer apenas uma próxima reunião extraordinária a habilitará a uma decisão da reparação por deliberação dos condóminos presentes; Deve levar o vosso orçamento fotocopiado em numero suficiente que permita a consulta dos condóminos presentes para analise e discussão; Nem pensar em falar só no final da reunião com o administrador!
    Concordam com este comentário: Damiana Maria

  4.  # 4

    Colocado por: imoli01

    Na minha experiência de reuniões de condominio, sugiro sempre durante a reunião na presença dos restantes condóminos e administração representada; A assembleia tem de decidir sobre o que pertence a todos ( a tal cobertura que serve de "telhado" do edifício pertence a todos ) e as consequências particulares dos estragos causados na sua fracção pela estrutura que a "todos pertence" ; Se não o fizer apenas uma próxima reunião extraordinária a habilitará a uma decisão da reparação por deliberação dos condóminos presentes; Deve levar o vosso orçamento fotocopiado em numero suficiente que permita a consulta dos condóminos presentes para analise e discussão; Nem pensar em falar só no final da reunião com o administrador!


    Obrigada pela explicação.

    A pessoa que arranjei para supostamente vira arranjar cá em casa, não quer nada registado visto que é algo “independente”.

    Contudo tenho o e-mail que enviei ao condómino e a resposta dos mesmos a dizer que iriam averiguar. Isso é suficiente?

    O que me deixa também confusa é que a própria empresa das obras disse que tratava da situação, isto tudo em conversas informais, visto que os problemas vieram da má impermeabilização do terraço durante as obras. Não devia ser o condomínio a exigir que a empresa trate dos danos causados?

  5.  # 5

    Colocado por: filipa95

    Obrigada pela explicação.

    A pessoa que arranjei para supostamente vira arranjar cá em casa, não quer nada registado visto que é algo “independente”.

    Contudo tenho o e-mail que enviei ao condómino e a resposta dos mesmos a dizer que iriam averiguar. Isso é suficiente?

    O que me deixa também confusa é que a própria empresa das obras disse que tratava da situação, isto tudo em conversas informais, visto que os problemas vieram da má impermeabilização do terraço durante as obras. Não devia ser o condomínio a exigir que a empresa trate dos danos causados?


    A administração do condominio tem naturalmente de prestar contas do dinheiro que recebe e gasta; se não enviar uma factura à administração do condominio não poderá obviamente esperar o reembolso autorizado; administrações de condominio não devem manter conversas informais; todos os actos da administração são formais para serem susceptíveis de fiscalização por parte de quem representam; compreende-se que haja uma categoria de despesas de tão baixo valor cujos documentos nem se emitem, contudo as quantias globais serão insignificantes; uma reparação de estragos causada por infiltrações de água por motivo de mau trabalho executado na cobertura já me parece umas centenas largas de euros.
    Resumindo, se a conversa informal da administração do condominio sobre a reparação necessária a realizar com a dita companhia não teve como suporte uma garantia dos trabalhos a realizar pela tal companhia visto que esta foi informal (logo nunca existiu) tenho a vaga impressão que a dita companhia não virá nunca reparar o que não se provou ser necessário reparar ( e para isso servem os documentos trocados entre a administração do condominio e a dita companhia e claro os condóminos ). Por outro lado se não for capaz de apresentar um orçamento dos trabalhos a realizar temo bem que na vossa administração de condominio ninguém conseguira justificar os fundos para tal trabalho.
    Vejo isso tudo muito informal no vosso caso concreto; não vejo como se tenha acautelado devidamente; Por isso na dita reunião aproveite o momento para formalizar tudo isso sem falta.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria

  6.  # 6

    Colocado por: imoli01

    A administração do condominio tem naturalmente de prestar contas do dinheiro que recebe e gasta; se não enviar uma factura à administração do condominio não poderá obviamente esperar o reembolso autorizado; administrações de condominio não devem manter conversas informais; todos os actos da administração são formais para serem susceptíveis de fiscalização por parte de quem representam; compreende-se que haja uma categoria de despesas de tão baixo valor cujos documentos nem se emitem, contudo as quantias globais serão insignificantes; uma reparação de estragos causada por infiltrações de água por motivo de mau trabalho executado na cobertura já me parece umas centenas largas de euros.
    Resumindo, se a conversa informal da administração do condominio sobre a reparação necessária a realizar com a dita companhia não teve como suporte uma garantia dos trabalhos a realizar pela tal companhia visto que esta foi informal (logo nunca existiu) tenho a vaga impressão que a dita companhia não virá nunca reparar o que não se provou ser necessário reparar ( e para isso servem os documentos trocados entre a administração do condominio e a dita companhia e claro os condóminos ). Por outro lado se não for capaz de apresentar um orçamento dos trabalhos a realizar temo bem que na vossa administração de condominio ninguém conseguira justificar os fundos para tal trabalho.
    Vejo isso tudo muito informal no vosso caso concreto; não vejo como se tenha acautelado devidamente; Por isso na dita reunião aproveite o momento para formalizar tudo isso sem falta.


    Há e-mails trocados entre mim e o administrador (e-mail profissional da empresa de gestão do condomínio), onde o mesmo confirma que o meu caso já foi referenciado e que só estavam à espera do “ok” do engenheiro para tais reparações. Isto foi em abril do ano passado.

    Tive de insistir sempre com eles (via telefónica e email) para saber quando seriam essas obras pois nunca mais me disseram nada em relação a datas. Foi então em outubro que finalmente as coisas pareciam que iam avançar, pois já tinha enviado o orçamento para averiguarem. Até agora nada de respostas sobre o orçamento. As obras de reparação ainda não foram realizadas.

    Eu tenho os e-mails todos guardados a confirmarem que a reparação seria realizada.

  7.  # 7

    Colocado por: filipa95
    Esta quarta-feira vamos ter a reunião anual de condomínio, e a minha pergunta é se devo falar da minha situação à frente de todos os condomínos presentes, visto que estes custos supostamente têm de estar incluídos no orçamento de 2022 (posso estar errada) ou espero pelo final da reunião para falar com o administrador?


    Minha estimada, em tese, mandam as boas práticas que uma assembleia correctamente conduzida, possuirá uma competente mesa (MAG) devidamente presidida e eventualmente secretariada (se se justificar em face do volume de trabalho da mesa), a qual, se não se tiver eleita anualmente, deve-lo-à ser, ad-hoc, no início da respectiva reunião plenária, por iniciativa do próprio administrador que, pode e deve manter-se afastado destas funções.

    Quanto à reunião plenária, propriamente dita, esta divide-se em três partes: o período antes da ordem de trabalhos (onde são abordados assuntos e propostas de discussão - não confundir com deliberação - do interesse dos condóminos), o período da ordem de trabalhos (onde são abordados e deliberados os assuntos que constam da ordem do dia, devidamente aprovada) e o período após a ordem de trabalhos (onde se abordam outros assuntos do interesse dos condóminos - não existindo quaisquer deliberações).

    Nesta conformidade, o Presidente da Mesa da AG procede à convocação dos condóminos, verificando as respectivas qualidades e os quoruns (constitutivo e deliberativo), dando seguidamente por iniciada a reunião plenária. Declara então aberta a sessão do período antes da ordem de trabalhos e a mesa recebe as propostas que os condóminos pretendam ver abordadas, as quais, devidamente tratadas, são sujeitas, nos termos regimentais, ao plenário que dirá de sua justiça.

    Muito resumidamente, tem-se este o modelo processual de uma assembleia, no entanto, porque - ainda - impera muito (demasiado) informalismo na condução das assembleias (talvez por isso assistamos a muitas situações de conflitualidade no seio das mesmas), nem sempre é fácil tratar devidamente os assuntos que importam discutir.

    Assim, na próxima assembleia, deve questionar quem presida a mesa (eventualmente o administrador) para o momento oportuno para apresentar a sua moção, se antes da discussão da ordem de trabalhos, se depois. Se o administrador não manifestar interesse em discutir a matéria, pode e deve a Filipa recorrer para a assembleia nos termos do art. 1438º do CC. Se também esta não manifestar interesse, deverá recorrer a meios mais expeditos.

    Importa contudo sublinhar que, para a feitura das competentes obras, tem necessariamente que recorrer a um profissional qualificado, que apresente um orçamento e emita recibo do serviço prestado, porquanto, a isso é obrigada por lei e só por via da facturação poderá accionar a garantia legal da obra.

    Assim, se a assembleia autorizar a feitura das obras, devidamente orçadas, tudo pacífico. Se aquela não aceitar, hão três possíveis caminhos, começando por endereçar uma competentar carta registada com aviso de recepção ao administrador do condomínio:
    (i) recusando-se a pagar as suas quotas até que o problema seja resolvido, com fundamento na excepção de não cumprimento do contrato (cfr. art. 428º, nº 1 do CC);
    (ii) oferecendo-se para quitar o valor integral da obra, fazendo posteriormente o acerto de contas com o condomínio, mediante competente desconto nas suas comparticipações mensais;
    (iii) executa as obras e exige a quitação das mesmas ao administrador, de forma voluntária ou coerciva com fundamento na sub-rogação legal (cfr. artº 592º), e subsidiariamente com fundamento no enriquecimento sem causa (cfr. artº 473º do CC).

    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
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  8.  # 8

    Colocado por: happy hippy


    Caro forista,

    desculpe a pregunta mas teria enquadramento, neste caso, a compensação, Artigo 847.º do CC ?

    Tivemos um caso no predio onde vivi, não segui de perto porque não estava em Lisboa.
    O administrador, condómino, andou a assobiar até que um vizinho fez uma reparação dentro da sua casa por um problema na janela causado por uma pequena obra na fachada; inclusive, o tema estava em acta.

    O vizinho descontou os gastos das suas quotas, ao abrigo da compensação e ainda mandou a conta do advogado (aconselhamento e análise de documentos) ao condomínio.
    Sei que chegaram a algum acordo, em Assembleia e por aí ficou o assunto.

    Realmente o "enriquecimento sem causa" faz todo o sentido.
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  9.  # 9

    Colocado por: Damiana Maria

    Caro forista,

    desculpe a pregunta mas teria enquadramento, neste caso, a compensação, Artigo 847.º do CC ?(1)

    (...)

    O vizinho descontou os gastos das suas quotas, ao abrigo da compensação e ainda mandou a conta do advogado (aconselhamento e análise de documentos) ao condomínio.
    Sei que chegaram a algum acordo, em Assembleia e por aí ficou o assunto.

    Realmente o "enriquecimento sem causa" faz todo o sentido.(2)


    (1) Minha estimada agradeço o seu mui pertinente sublinhado, porquanto o preceito que ressalva é precisamente a fundamentação em falta no meu segundo considerando ("oferecendo-se para quitar o valor integral da obra, fazendo posteriormente o acerto de contas com o condomínio, mediante competente desconto nas suas comparticipações mensais").

    De facto, nos termos preceituados no art. 847º do CC, para que a compensação possa operar é necessária a verificação cumulativa dos seguintes requisitos:
    a) a existência de dois créditos recíprocos;
    b) a validade e exigibilidade judicial do crédito do autor da compensação;
    c) a fungibilidade das obrigações;
    d) a não exclusão da compensação pela lei;
    e) a declaração da vontade de compensar (enquanto declaração de carácter receptício e configuradora de um direito potestativo a exercitar, quer por via judicial quer por via extrajudicial - cfr. art. 224º CC);

    Acresce salientar que, se as duas dívidas não forem de igual montante, pode dar-se a compensação na parte correspondente (cfr. nº 3 do art. 847º CC). No mais, encontra-se, devidamente sedimentada na doutrina e jurisprudência que a compensação, sendo causa extintiva da obrigação, pode ser invocada como excepção peremptória (cfr. Ac. da Rel.Porto de 9/5/2007 e de 14/2/2008.

    Também neste, o Ac. Rel. Lisboa de 2/6/2021: "A compensação é uma causa de extinção das obrigações, diversa do cumprimento, por virtude da invocação pelo devedor do seu direito de crédito no confronto com o credor, em resultado da declaração do primeiro ao último, mesmo em acção judicial pendente".

    No entanto, das 3 alternativas alvitradas, esta seria a última pela qual eu optaria.

    (2) A figura jurídica do "enriquecimento ilícito", no caso em apreço, tem por base uma eventual tentativa de aproveitamento patrimonial por parte dos demais condóminos que, beneficiando da feitura e pagamento da obra pela condómina interessada, negam-se posteriormente a contribuir para com as inerentes despesas, beneficiando economicamente sem causa justa, precisamente à custa do património da referida condómina.

    Um exemplo muito concreto. O art. 1427º do CC só admite a feitura de obras, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino, desde que, estas sejam, cumulativamente, reparações indispensáveis e urgentes. E se as reparações não cumprirem ambos estes requisitos, o condómino perde o dinheiro despendido? Obviamente que não. Provando-se que eram reparações necessárias que vão beneficiar o condomínio, o condómino que por sua iniciativa avançou e pagou as mesmas, pode exigir o reembolso por força da figura jurídica do enriquecimento ilícito.


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