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Construção de moradia em terreno com aclive

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  1.  # 1

    Ora boas a todos os membros deste fórum que muito tenho lido por aqui e continuo cheio de dúvidas.
    Passando ao que realmente interessa.

    Estou em vias de aquisição de um terreno no concelho de Sintra com cerca de 500m2 de área total e segundo a caderneta predial 125m2 de implantação e o dobro de construção. O mesmo terreno aguarda resposta a um PIP (documento esse que não sei que tipo de informação contem nas questões colocadas à Câmara nem tão pouco o que poderá vir como resposta dado que foi o proprietário do terreno que colocou este PIP à submissão da CMS). Em todo o caso, e acreditando que a possibilidade de construção será os 250m2 colocam-se aqui várias questões:

    - Sendo um terreno em aclive "torna-se quase obrigatório" a execução do piso abaixo da cota da soleira como sendo cave/garagem e a casa propriamente dita no ou nos pisos acima. A minha preferência e sem ter orçamentos nem tão pouco ter conversado a fundo com um arquiteto passaria por duas vias:
    1. Abdicar da garagem e fazer piso 0 e piso 1, sendo que o estacionamento para o carro ficaria numa pérgola ou algo do género OU
    2. Como pretendo fazer um T3+1, fazer no piso abaixo da cota da soleira um quarto com WC e um escritório, e no piso acima da cota
    da soleira fazer um T2 em 125m2 de implantação.

    Mas aqui surgem-me tantas dúvidas, por exemplo, o piso abaixo da cota da soleira se for mesmo só garagem não poderei fazer uso da área para outro tipo de divisões? por exemplo, um garagem com 35 m2 para estacionamento de viatura e sabe-se lá mais o que possa colocar lá e fazer quarto / escritório (12m2) e suite com wc (18m2). Assim sendo teria no piso abaixo da cota da soleira 65m2 e acima da cota da soleira 100m2 (Suite, quarto, Sala, Cozinha, Wc social, Lavandaria) o que daria um total de 165m2 e falo aqui sempre em áreas brutas. Tenho para mim que 165m2 de area bruta de construção dá para realizar um bom T3+1...

    Será que estou a pensar completamente errado?

    Colegas aqui do fórum que tenham realizado casas em aclive será que se podem pronunciar da experiência e caso concordem colocar fotos?

    Agora realitavamente a custos de construção e excluindo taxas e taxinhas, tenho em mente o seguinte:

    Custo m2 1200€+IVA = Aprox. 251000€
    Custo projectos de arquitetura e especialidades 7500€+IVA = 9225€
    Acompanhamento de Obra 200€ com IVA/mês x 18 meses = 3600€

    Total excluíndo taxas e taxinhas 263825€, está um pouco acima do que tenho previsto, mas a minha dúvida está mesmo no preço m2 de construção.

    Bem, com o desenrolar da discussão poderemos ir aperfeiçoando e aprofundando as coisas. Neste momento queria mesmo perceber o que se consegue fazer num terreno em aclive para construçao de um T3+1 e caso alguém esteja disposta a partilhar imagens de moradias deste género agradecia.

  2.  # 2

    As áreas indicadas na caderneta servem apenas para efeitos de pagamento de imposto. Não definem o que se pode construir.
    O Plano Director Municipal é que o define.
    O terreno está dentro de um loteamento? Se sim, há que consultar a Planta de Síntese e a parte escrita do Loteamento.

    Relativamente ao valor total de investimento:
    Deve-se primeiro aferir quanto pretende investir e, só então, perceber o "quanto pode construir" com esse montante.

    Não devemos pensar qual é o máximo que este terreno me permite construir e, sim, pensar quanta área preciso para bastar às minhas necessidades.

    T3+1 não existe, compreende? Ou é T3 ou é T4.
    Podemos ter uma ideia das áreas necessárias para uma moradia dentro destes parâmetros. Porém, esta análise não deve ser feita por si só, deve ser enquadrada na geografia/localização/dimensionamento do terreno.

    Na câmara está a decorrer um Pedido de Informação Prévia ou um Direito à Informação?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Ricardo Carpinteiro

  3.  # 3

    Colocado por: Ricardo Carpinteiroarquitetura e especialidades 7500€+IVA = 9225€

    Sem projeto de execução ou caderno de encargos corre o risco de ter uma construção a 1500€/m2

    Colocado por: Ricardo CarpinteiroAcompanhamento de Obra 200€ com IVA/mês

    Serve apenas para assinar o livro de obra. Falta acrescentar a coordenação de segurança
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Ricardo Carpinteiro

  4.  # 4

    Num terreno em aclive vai certamente ter algumas movimentações de terras para modelar o terreno.
    Isso bem como muros e arranjos exteriores têm que ser contabilizados tb. Facilmente gasta nisto 20k ou 30k
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Ricardo Carpinteiro

  5.  # 5

    Colocado por: ADROatelierAs áreas indicadas na caderneta servem apenas para efeitos de pagamento de imposto. Não definem o que podem construir.
    O Plano Director Municipal é que o define.
    O terreno está dentro de um loteamento? Se sim, há que consultar a Planta de Síntese e a parte escrita do Loteamento.

    Relativamente ao valor total de investimento:
    Deve-se primeiro aferir quanto pretende investir e, só então, perceber o "quanto pode construir" com esse montante.

    Não devemos pensar qual é o máximo que este terreno me permite construir e, sim, pensar quanta área preciso para bastar ás minhas necessidades.

    T3+1 não existe, compreende? Ou é T3 ou é T4.
    Podemos ter uma ideia das áreas necessárias para uma moradia dentro destes parâmetros. Porém, esta análise não deve ser feita por si só, deve ser enquadrada na geografia/localização/dimensionamento do terreno.

    Na câmara está a decorrer um Pedido de Informação Prévia ou um Direito à Informação?
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Ricardo Carpinteiro


    Obrigado pela resposta.
    Apelidei de T3+1 dado que assumi que uma das divões mais pequenas seria o tal +1. Mas em termos gerais pretendemos um T3.
    Informação por parte da imobiliária é que decorre um Pedido de Informação Prévia, PIP.

  6.  # 6

    Pode pedir para ver o Pedido de Informação Prévia, que já deverá ter alguns desenhos.
    Não existe loteamento neste caso, é assim?

    Colocado por: Ricardo Carpinteiro

    Obrigado pela resposta.
    Apelidei de T3+1 dado que assumi que uma das divões mais pequenas seria o tal +1. Mas em termos gerais pretendemos um T3.
    Informação por parte da imobiliária é que decorre um Pedido de Informação Prévia, PIP.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Ricardo Carpinteiro

  7.  # 7

    Colocado por: zedasilva
    Sem projeto de execução ou caderno de encargos corre o risco de ter uma construção a 1500€/m2

    Por ignorância minha assumi que o projeto de arquitetura e especialidades continha um carderno de encargos e de execução. Assim sendo, a este valor que estimei por algumas consultas que fiz a amigos que construiram, deverei acrescentar alguma parcela para o caderno de encargos e projeto de execução?


    Serve apenas para assinar o livro de obra. Falta acrescentar a coordenação de segurança
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Ricardo Carpinteiro


    Julgo estar incluído a coordenação de sergurança. Caso não esteja, é mais um valor a acrescentar.

  8.  # 8

    Colocado por: zedasilvaNum terreno em aclive vai certamente ter algumas movimentações de terras para modelar o terreno.
    Isso bem como muros e arranjos exteriores têm que ser contabilizados tb. Facilmente gasta nisto 20k ou 30k
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Ricardo Carpinteiro


    Estou ciente que entre movimentação de terras e muros de contenção haverá um custo de 30k....

  9.  # 9

    Colocado por: ADROatelierPode pedir para ver o Pedido de Informação Prévia, que já deverá ter alguns desenhos.
    Não existe loteamento neste caso, é assim?

    Estas pessoas agradeceram este comentário:Ricardo Carpinteiro


    Desconhecia que poderia consultar o PIP que não foi colocado por mim. É ótimo saber isso, obrigado pela informação.
    Os desenhos que me foram fornecidos são de um projeto antigo e que já se encontra caducado.

    Pelo que percebi não existe um loteamento, existe um documento que me foi enviado e que tem como título "Regulamento" e que pelo estilo de letra é mesmo muito antigo. Dá todo o ar de ser impresso que as antigas impressoras de agulhas.

  10.  # 10

    Não pode consultar um processo que se encontra a decorrer sem estar mandatado para tal.
    Mas pode pedir ao vendedor que lhe mostre.

    Já consultou o PDM?
    Em termos de loteamento, ser antigo não é problema. O que diz a Certidão Predial? Tem lá averbado o loteamento?

    Colocado por: Ricardo Carpinteiro

    Desconhecia que poderia consultar o PIP que não foi colocado por mim. É ótimo saber isso, obrigado pela informação.
    Os desenhos que me foram fornecidos são de um projeto antigo e que já se encontra caducado.

    Pelo que percebi não existe um loteamento, existe um documento que me foi enviado e que tem como título "Regulamento" e que pelo estilo de letra é mesmo muito antigo. Dá todo o ar de ser impresso que as antigas impressoras de agulhas.

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