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Condomínios e vizinhos

contrato com empresa de gestão de condomínios

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  1.  
    • lpm
    • 2 março 2022

     # 1

    boa tarde,
    peço a vossa ajuda para a seguinte questão. Sou uma das administradoras de um condomínio (administradora cessante). Na última assembleia, foi decidido que o condomínio iria passar a ser administrado por uma empresa, tendo sido nomeados 2 condóminos para fazerem a intermediação entre a empresa e o condomínio. Estamos em vias de celebrar contrato com a empresa mas surgiu a seguinte dúvida: quem deve assinar o contrato com a empresa: as administradoras cessantes ou os 2 condóminos nomeados para fazerem o elo de ligação com a empresa? Muito obrigada

  2.  # 2

    Assunto que deveria ter constado, e deliberado, na AG que fizeram quando decidiram adjudicar o serviço. Mas como a lei prevê que o administrador permanece em funções até ser substituído, deverá ser a lpm a assiná-lo.
    Concordam com este comentário: happy hippy, Damiana Maria
    • lpm
    • 2 março 2022

     # 3

    Obrigada. Não ficou explícito, é certo, mas está explícito que houve a nomeação de dois condóminos para representarem o condomínio junto da empresa e fazerem o interface sempre que se justificar.

  4.  # 4

    Colocado por: lpmObrigada. Não ficou explícito, é certo, mas está explícito que houve a nomeação de dois condóminos para representarem o condomínio junto da empresa e fazerem o interface sempre que se justificar.


    Mas esses 2 condóminos não são administradores mas apenas o elo de ligação entre o condomínio e o novo administrador. Devem ter o poder, por exemplo, de serem a 2ª assinatura para validar os pagamentos.
    Concordam com este comentário: Damiana Maria

  5.  # 5

    Colocado por: lpmboa tarde,
    quem deve assinar o contrato com a empresa: as administradoras cessantes ou os 2 condóminos nomeados para fazerem o elo de ligação com a empresa?


    Minha estimada, como observou o colega, em tese, não é um condómino (ou dois) que tem poderes para contratar/assinar um contrato com um futuro administrador, uma vez que este não tem legitimidade para fazê-lo (cfr. art. 1435º. nº 1 do CC).

    Em relação à administração das partes comuns, as limitações do Administrador ou da Assembleia de condóminos são patentes, não podendo estes extravasar as suas fronteiras quebrando assim a legitimidade das funções previstas na lei. Quanto aos condóminos, é possível compreender que os mesmos apresentam alguma dificuldade em saber onde termina a sua legitimidade individual e onde começa a legitimidade da administração do condomínio.

    O administrador é o órgão executivo e representativo, ou seja, o mesmo é o legal representante da pessoa jurídica e através dos quais tem competência de exercício que compõem a vontade do condomínio e expressam mediante os terceiros, admitindo suprir as faltas do conceito de mandato e da representação, mantendo-se em funções até ser substituído (cfr. art. 1435º nº 5 do CC).

    Nesta factualidade, não sendo um acto de administração ordinário normal e balizado nas boas práticas, salvo melhor opinião, é meu entendimento de que a assembleia não incorreu em nenhuma irregularidade, sendo que o deliberado vincula todos os condóminos por força do art. 1º do DL 268/94, e ao administrador, a quem compete executar (por acção ou omissão) as decisões do órgão hierárquico superior (cfr. al. h art. 1436º CC). Neste caso, o administrador desobriga-se de qualquer responsabilidade.

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    • lpm
    • 3 março 2022

     # 6

    Muito obrigada. ou seja, devem ser as 2 administradoras cessantes a assinar o contrato com a empresa, certo? sendo que essa será tão somente uma tarefa executiva do condomínio que tomaremos a nosso cargo, por assim dizer, e que não nos vincula a nada em termos pessoais, certo? Assino como administradora cessante, o condomínio passa a ser administrado pela empresa, e passo ao estatuto de condómina a quem não podem ser imputadas responsabilidades se alguma coisa correr mal.

  7.  # 7

    Colocado por: lpmMuito obrigada. ou seja, devem ser as 2 administradoras cessantes a assinar o contrato com a empresa, certo? sendo que essa será tão somente uma tarefa executiva do condomínio que tomaremos a nosso cargo, por assim dizer, e que não nos vincula a nada em termos pessoais, certo? Assino como administradora cessante, o condomínio passa a ser administrado pela empresa, e passo ao estatuto de condómina a quem não podem ser imputadas responsabilidades se alguma coisa correr mal.


    Creio que o anterior forista clarificou a sua dúvida; as decisões da Assembleia vinculam a todos os proprietários - se a Assembleia deliberou, estão a cumprir a deliberação, como compete a um administrador.

    Até aqui tudo bem. Formalizaram o contracto APENAS com o suporte legal do CC?

    Como é a Assembleia que administra as partes comuns, e o administrador executivo, dentro dos poderes-deveres, também, cabe a esta, e só esta tem esse poder (a Assembleia) vigiar as tarefas executivas.

    e passo ao estatuto de condómina a quem não podem ser imputadas responsabilidades se alguma coisa correr mal.


    Não exactamente. Os proprietários são responsáveis por tudo, o condomínio é uma sociedade por quotas.
    Se tiverem um contracto com um fornecedor de serviços administrativos, onde discriminem os deveres e direitos de cada uma das duas partes e respectivas penalizações por incumprimento, muito bem.

    Se só se limitaram a assinar, com os preceitos sobre propriedade horizontal do CC, um contracto com uma "empresa de administração de condomínios" que não tem enquadramento legal, regulamento algum (seguro profissional, competências profissionais/habilitações) nem Regulador, pode fazer duas coisas, enquanto parte interessada:

    - convencer os seus compartes a acompanhar/vigiar os administradores"profissionais".
    - pôr uma vela a cada um dos santos da sua devoção, fazer uma novena por tal intenção e, como se diz na aldeia, esperar pela pancada.
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  8.  # 8

    Colocado por: lpmMuito obrigada. ou seja, devem ser as 2 administradoras cessantes a assinar o contrato com a empresa, certo?(1) sendo que essa será tão somente uma tarefa executiva do condomínio que tomaremos a nosso cargo, por assim dizer, e que não nos vincula a nada em termos pessoais, certo?(2) Assino como administradora cessante, o condomínio passa a ser administrado pela empresa, e passo ao estatuto de condómina a quem não podem ser imputadas responsabilidades se alguma coisa correr mal.(3)


    (1) Minha estimada, o contrato de administração do condomínio não carece de forma escrita, bastando para tanto a acta com a deliberação que formaliza a contratação à qual, a empresa contratada se vincula pela aceitação. Havendo um contrato escrito, regra geral, a assembleia nomeia um condómino com essa finalidade, adaptando as regras constantes no art. 1435º-A do CC, isto, escolhem para formalizar o acto, o condómino detentor do maior capital investido (permilagem). Caso vos interesse, vide aqui uma minuta da qual poderão retirar/adaptar o que melhor vos aprouver: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/04/minuta-contrato-administracao-de.html

    (2) O administrador, ainda que cessante, enquanto órgão executivo da assembleia, compete-lhe tratar de todos os assuntos que sejam do interesse comum, pelo que, não fará grande sentido a assembleia mandatar terceiras pessoas para o efeito. Aliás, para certos assuntos, aqueles reservados à esfera do administrador, não pode a assembleia mandatar um terceiro sob pena de se terem os actos nulos.

    (3) O estatuto de condómina nunca o perdeu, sublinhe-se. Quanto à responsabilização, esta não se prende com alguma coisa que possa ocorrer de irregular durante o exercício administrativo, mas antes no acto de escolha. Podia avançar vários cenários, porém, pouco importam aqui para arrazoar.

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  9.  # 9

    Colocado por: happy hippy
    (2)O administrador, ainda que cessante, enquanto órgão executivo da assembleia, compete-lhe tratar de todos os assuntos que sejam do interesse comum, pelo que, não fará grande sentido a assembleia mandatar terceiras pessoas para o efeito. Aliás, para certos assuntos, aqueles reservados à esfera do administrador, não pode a assembleia mandatar um terceiro sob pena de se terem os actos nulos.


    Desculpe uma pergunta: tenho visto que, geralmente, um condomínio acha que deve nomear um dos seus compartes para a tarefa de ser a segunda assinatura - quando o condomínio se obriga com 2 assinaturas - sendo a outra do "profissional", digamos assim.

    E colocam em Acta que o administrador é o Sr. X, profissional e o condómino Sr. Z é o representante para efeitos de 2ª assinatura.

    Em tempos andei a ver o que dizem os entendidos sobre o tema de responsabilidades, neste panorama, sendo que só encontrei jurisprudência, que não constitui lei. E, apenas sobre sociedades comerciais, analogias só eventualmente.

    Resumo aqui, para não alongar:

    "Assim, por um lado, é administrador quem está investido legal ou voluntariamente em tais funções – administrador de direito - e, por outro, aquele que desempenha de facto actos próprios de administração – administrador de facto. Ambos estão vinculados aos deveres fundamentais previstos no art. 64º do Código das Sociedades Comerciais (C.S.C.): o dever de cuidado – que se pode traduzir num dever de acompanhar, controlar e vigiar a organização e condução da sociedade e num dever de se informar – e o dever de lealdade – no interesse da sociedade."

    Como é que a justiça considerará o condómino 2ª. assinatura, em termos de responsabilidades?
    Sempre as terá enquanto condómino, mas, enquanto administrador de facto, será que, fora do âmbito do CSC, essa qualidade lhe pode ser atribuída?

    Um condómino que assina cheques - função administrativa indispensável - e que tem a sua assinatura reconhecida/autorizada pelo Banco é ou não administrador, pelo menos "de facto"?

    Agradeço muito a minuta. De muita utilidade para "guerra avisada não mata soldado", como se diz na aldeia.
    • lpm
    • 5 março 2022

     # 10

    Muito obrigada pelos vossos esclarecimentos.Bem hajam

  11.  # 11

    Co locado por: Damiana Maria

    Como é que a justiça considerará o condómino 2ª. assinatura, em termos de responsabilidades?(1)

    Sempre as terá enquanto condómino, mas, enquanto administrador de facto, será que, fora do âmbito do CSC, essa qualidade lhe pode ser atribuída?(2)

    Um condómino que assina cheques - função administrativa indispensável - e que tem a sua assinatura reconhecida/autorizada pelo Banco é ou não administrador, pelo menos "de facto"?(3)



    (1) É-lhe atribuída a figura de comitente. Nunma acção declarativa em que um credor peça o pagamento de dívidas contraídas pelo condomínio, apenas deve estar, como réu, o administrador, a quem a lei atribui, para o efeito, personalidade judiciária nos termos do art. 6º al. e) - agora art. 12º do Código do Processo Civil, parte legítima, e não também, em litisconsórcio voluntário passivo com o condomínio, cada um dos condóminos.

    Haverá contudo lugar a uma demanda solidária, nos termos do art. 500º do CC, quando actos ilícitos tenham sido culposamente praticados por ambos, com fundamento na circunstância de estes terem excedido os limites das suas funções ou de no desempenho destas e por sua causa tiverem procedido dolosamente. Por outro lado, esta solidarização abrangerá todos os condóminos se o administrador tiver agido segundo as indicações (deliberação) daqueles.

    (2) As figuras de administrador de direito e administrador de facto das CSC não se confundem com a figura do administrador do condomínio, mais próximo do mandato. O Código de Insolvências e Recuperação de Empresas ensina que a noção corrente de administrador é a da pessoa que tem a seu cargo a condução geral de um determinado património, a pessoa que administra, governa, dirige um organismo ou empresa, que gere bens ou negócios, pelo que, por um lado, é administrador quem está investido legal ou voluntariamente em tais funções (administrador de direito) e, por outro, também o é aquele que desempenha de facto actos próprios de administração (administrador de facto).

    Numa perspectiva funcional a doutrina tem defendido que são três os requisitos que nos permite detectar a presença de um administrador de facto: i) exercício positivo, real e efectivo da administração, com determinado grau intensidade (qualitativo e quantitativo); ii) autonomia decisória; iii) conhecimento e/ou consentimento dos sócios e dos administradores de direito. Nesta conformidade, no condomínio, o administrador é o órgão executivo da administração (a assembleia dos condóminos).

    (3) Tal função não configura a atribuição da figura de co-administrador. Quando muito, poderá ser um administrador não executivo a pode caber apenas controlar genericamente a actividade do administrador executivo, auxiliá-lo se este o solicitar, assinar os cheques do condomínio (visto que o administrador executivo, por si só, não o pode fazer), verificar o orçamento e contas do exercício antes da sua submissão à assembleia, a par de outras incumbências de análoga estirpe...

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  12.  # 12

    É engraçado ver o medo que existe em assumir responsabilidades, pensando que sendo Condómina não as tem…
    Sendo Condómina deve ser pior ainda, a administração faz porcaria e são os condóminos que pagam. Deixem-se de ilusões
    Concordam com este comentário: Damiana Maria

  13.  # 13

    Caro forista Happy-Hippy,

    só vale a pena andar de volta deste assunto porque, de minha experiência, ele é recorrente ou sou eu que tenho a desdita de, por duas vezes, me ter tocado em sorte "administradores" que acham que é tudo "mais ou menos" e condóminos "deixa arder que o meu pai é bombeiro".

    Achando eu que é recorrente, andei a ver, pelo tema responsabilidade civil, o que havia legislado e comentado; ás vezes, no comentado aprende-se bastante.

    Também me quis parecer que não se vai lá pelo CSC.
    O Prof. Antunes Varela faz notar que o art.º 500 do CC chama o comitente à responsabilidade solidária com o comissário e só lhe dá, sobre este, direito de regresso se o comitente não tiver, também, culpa, apontando para o art.º 497 do CC. "Das Obrigações em Geral".

    No caso que me interessa parece que o condómino 2ª. assinatura será tanto comitente - enquanto condómino - como comissário.
    E, como muito bem diz o caro forista no seu ponto 3), terá essas incumbências que também teria enquanto condómino uma vez que também as pode exercer sem ser em Assembleia, digo eu.

    Por muitas voltas que se dê ao tema vai ter sempre, fatalmente, aos poderes da Assembleia e á falta do exercício efectivo destes.
    Isto incomoda-me as entranhas porque tenho alguma experiência em Associativismo Popular e não imagino nenhuma Colectividade a deixar passar tantas tropelias, em Assembleia; conheci velhotes que não deixavam passar uma, de nenhum dos corpos gerentes...

    Já agora e com o devido respeito, onde diz
    (1) É-lhe atribuída a figura de comitente.
    não seria "comissário"?

    Fico-lhe muito grata.
    Concordam com este comentário: happy hippy
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    • lpm
    • 6 março 2022

     # 14

    Bem, a discussão tornou-se demasiado especializada para que eu, sem formação jurídica, a consiga acompanhar. De todo o modo, agradeço-vos os comentários.

  15.  # 15

    Cara lpm,

    não seja modesta, seguramente entendeu o essencial e está provado que as mulheres são mais inteligentes que os homens.

    Vai tudo ter ao mesmo lugar: quem toma decisões é a Assembleia de proprietários.
    São os proprietários que pagam as favas todas, têm todas as responsabilidades e nem sempre têm assegurado o direito de regresso.

    Por isso não podem deixar "á solta" um administrador munido de poderes-deveres que se lhes não pode retirar.
    Se é um condómino é (muito) menos arriscado.
    Sé é um "profissional" ou o contractam em base a um contracto de prestação de serviços ouentão consulte a minuta que indicou o forista Happy-Hippy mas, se se vão pelo CC, sem mais e a Assembleia não vigia e disciplica o "profissional" preparem-se para a pancada.

    Importante será ter dois condóminos que assinem os cheques, não para serem criados dos compartes.
    Dividam as tarefas, nada na lei vos impede de o fazer.
    Como vê é simples.

    Quem consegue administrar a sua casa também sabe administrar um condomínio - ninguém contracta um "administrador" para lhe chamar um electricista, um canalizador ou um serralheiro lá a casa; se quiser forrar as suas paredes com madeira ou com azulejo ou pintar vai chamar um "administrador" para ele falar com o mestre de obras?

    Tem dúvidas sobre seguros? Consulte um, ou dois, ou três profissionais - provávelmente será grátis.
    Tem dúvidas sobre a EMA? (empresa de manutenção de ascensores)
    Fale com a sua CM, que são os responsáveis pela fiscalização; se insistir até lhe explicam tudo, para se livrarem de si (munícipe exigente).

    Tem outras dúvidas sobre manutenção do edificado? Aproveite a ida à CM e fale com a DSO ou prgunte com quem deve falar. Explicam-lhe tudo.
    Tem outras pertinentes dúvidas? Pergunte ao caro forista Happy-Hippy.

    A alternativa, como se diz na aldeia, é sustentar gulosos.
    • lpm
    • 7 março 2022

     # 16

    Obrigada Damiana. O prédio tem quase 40 anos. Sempre foi administrado pelos condóminos. Eu já exerci o cargo 6 vezes (as duas últimas em 2020 e 2021). As administrações iam rodando entre os condóminos, mas nos últimos anos a coisa tem ficado sempre na mão de meia dúzia de condóminos porque os restantes arranjam todos desculpas para não serem nomeados. Por isso, em assembleias anteriores começou-se a falar da possibilidade de entregar a administração a uma empresa. O que aconteceu na assembleia deste ano, com a nomeação, por unanimidade, de uma empresa (identificada na acta). Acontece que foram também nomeados 2 condóminos para movimentarem a conta e para serem o contacto da empresa no prédio. Sempre que houver algum assunto mais extraordinário a resolver, a empresa deve contactá-los e vice-versa. Até agora, e a assembleia foi no final de janeiro, esses 2 condóminos pouco se mexeram (nem ao banco foram entregar a acta para se fazer a alteração no acesso à conta). Eu já lhes entreguei todas as pastas e dossiers, apresentei as receitas/despesas de janeiro com todas as facturas, enviei emails explicativos sobre os assuntos correntes do prédio, etc. e achei que não deveria or sozinha reunir com a gerente da empresa para esclarecer algumas dúvidas e firmar contrato sem que esses 2 condóminos também fossem e acompanhassem este processo (que era o que eles queriam). Ou seja, como tudo isto está a ser excessivamente lento, não estou ainda liberta de alguns pagamentos que é necessário fazer, etc. às vezes apetece-me dizer que não faço mais nada, que já não sou administradora, mas enquanto a transição para a empresa não se consumar...
    Concordam com este comentário: Damiana Maria

  17.  # 17

    Minhas estimadas, entes de mais, quero endereçar um especial agradecimento à Damiana Maria pela especial atenção e pertinente observação do lapso no qual involuntariamente fui de incorrer. De facto, o comitente é a assembleia dos condóminos. Quanto à situação vertente.

    No que à responsabilidade do condomínio se refere, uma qualquer sentença proferida contra um condomínio vincula todos os condóminos, podendo ser executada contra estes, não obstante estes sejam partes ilegítimas, prosseguindo a acção contra o condomínio, porquanto este representa a globalidade dos condóminos reunidos nos termos legais (a personalidade judiciária atribuída ao condomínio é meramente formal já que os condóminos serão “partes” na causa, embora debaixo da “capa” do condomínio representado em juízo pelo administrador).

    Vale isto por dizer que, se o administrador agir de acordo com o deliberado em plenário (ex. uma dívida contraída), sobre aquele não impende qualquer responsabilidade, não obstante lhe caber representar os condóminos na acção. Como ensina Sandra Passinhas (A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal, Almedina, 2000, pág. 339) “…da qualidade do administrador como representante do condomínio resulta que a sentença de condenação emitida contra o administrador constitui título válido para a execução contra os condóminos singulares, ainda que os nomes dos condóminos não venham nela individualizados”. No entanto, se aquele agir, seja por sua exclusiva iniciativa, seja afastando-se do que se houve deliberado, continua a ser parte o condomínio, porém, este (o condomínio) pode (e deve) exigir daquele (o administrador) responsabilidades de carácter indemnizatório.

    De salientar que, como ensinam Pires de Lima e Antunes Varela (in Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª edição, pág. 431) “a responsabilidade dos condóminos pelas despesas de conservação e fruição e uma responsabilidade “ex lege” e subsiste mesmo nos casos em que tais despesas tenham sido originadas por facto imputável apenas a um deles ou a terceiro”. Assim, continua a responder o condomínio, pelos actos do administrador e do condómino responsável por assinar em conjunto os cheques, aplicando-se-lhes o ressalvado no parágrafo anterior.

    Imputada a responsabilidade ao condomínio, e para o apuramento da responsabilidade individual de cada condómino, devemos recorrer à estipulação das partes, valendo o que estiver estabelecido no título constitutivo ou em estipulação adequada, aplicando-se a regra supletiva do critério da proporcionalidade, contribuindo (pagando) cada condómino na proporção do valor da sua fração, sendo tal valor o que resultar da aplicação do disposto na parte final do art. 1418º do CC (aplicando-se o valor da percentagem ou permilagem do valor de cada fração ao valor total da despesa a suportar), tendo sempre e assim por presente o princípio geral da repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum.

    Pelo exposto, seja cometida a função de assinar os cheques, pode e deve o condómino exigir prova da despesa que se pretende quitar (cfr. art. 573º a 575º CC) e eventualmente cópia do respectivo (cfr. art. 576º CC).

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  18.  # 18

    Cara lpm,

    sobre responsabilidades do administrador - no caso, também condómino - já tem todas as clarificações possíveis no post do forista Happy-Hippy.

    Quanto ao resto é o, infelizmente, habitual.

    Pode fazer, enquanto condómina, algumas coisas, conheci uma condómina que enviava comunicações escritas ao administrador, por correio registado, depois pegava no carimbo "cópia" e colocava uma em cada uma das caixas do correio dos condóminos.

    Depois, em Assembleia, tinham vergonha de dizer "não sabia de nada". Não sei sei o sistema era eficaz.

    Pode sugerir que, na proxima Assembleia, se decida pagar aos administradores/condóminos; se o colectivo reparar quanto pagam aos "profissionais" pode ser que se decidam a administrar. Esse pagamento está contemplado na Lei.

    Pode, e deve, solicitar aos actuais administradores incluir algum ponto de Ordem de Trabalhos que lhe interesse, com a devida antecedência, e, se não aceitartem DEVE, na minha opinião, exigir que fique em acta a sua declaração de voto sobre o tema, por causa das moscas...

    Repare que a Assembleia não pode impedir que o faça, sempre que achar que deve, seria negar-lhe o direito de palavra/participação (já vi escrito das duas maneiras) que, em juízo, invalidaria todas as decisões da Assembleia e/ou podia ser usado contra os "profissionais" e contra os seus vizinhos, incluído o seu direito a indemnização por danos não patrimoniais.

    Que eu me lembre, a única maneira de a pessoa defender os seus legítimos interesses é...defendendo-os.
    Não é fácil.
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    • 7 março 2022 editado

     # 19

    Colocado por: lpm
    Bem, a discussão tornou-se demasiado especializada para que eu, sem formação jurídica, a consiga acompanhar. De todo o modo, agradeço-vos os comentários.


    O que aconteceu na assembleia deste ano, com a nomeação, por unanimidade, de uma empresa (identificada na acta). Acontece que foram também nomeados 2 condóminos para movimentarem a conta e para serem o contacto da empresa no prédio. Sempre que houver algum assunto mais extraordinário a resolver, a empresa deve contactá-los e vice-versa. Até agora, e a assembleia foi no final de janeiro, esses 2 condóminos pouco se mexeram (nem ao banco foram entregar a acta para se fazer a alteração no acesso à conta).

    Vejamos, o que interessa deslindar;
    É de admitir que a empresa de gestão ainda não tomou posse da gestão do condomínio, uma vez que ainda não foi assinado o contrato da prestação desse serviço e ainda não recebeu a documentação do condomínio- Certo ?
    Até lá, a imp mantêm-se a exercer as suas funções de administradora e, nessa qualidade deverá levar a cabo todo o expediente de transmissão da gestão. Não será próprio que sejam os 2 condóminos nomeados como intermediários de comunicação, a fazê-lo-

    Relativamente à alteração do contrato de depósito, quanto às assinaturas necessárias para movimentar a conta bancária, deverá ser a nova administradora (empresa), em conjunto com os 2 condóminos autorizados, dirigirem-se pessoalmente ao Banco, a fim de prestarem os seus dados, na formalização da nova ficha de assinaturas da conta do condomínio, exibindo, obviamente, a respectiva acta.

    Eu já lhes entreguei todas as pastas e dossiers, apresentei as receitas/despesas de janeiro com todas as facturas, enviei emails explicativos sobre os assuntos correntes do prédio, etc. e achei que não deveria or sozinha reunir com a gerente da empresa para esclarecer algumas dúvidas e firmar contrato sem que esses 2 condóminos também fossem e acompanhassem este processo (que era o que eles queriam). Ou seja, como tudo isto está a ser excessivamente lento, não estou ainda liberta de alguns pagamentos que é necessário fazer, etc. às vezes apetece-me dizer que não faço mais nada, que já não sou administradora, mas enquanto a transição para a empresa não se consumar...


    Ainda na sua qualidade de administradora, em pleno exercício, talvez seja conveniente diligenciar pessoalmente a transmissão da gestão, assinando o contrato de serviços com a empresa e entregando toda a documentação. Aligeirá, assim, o processo.

  20.  # 20

    Colocado por: lpmObrigada Damiana. O prédio tem quase 40 anos. Sempre foi administrado pelos condóminos. Eu já exerci o cargo 6 vezes (as duas últimas em 2020 e 2021). As administrações iam rodando entre os condóminos, mas nos últimos anos a coisa tem ficado sempre na mão de meia dúzia de condóminos porque os restantes arranjam todos desculpas para não serem nomeados. Por isso, em assembleias anteriores começou-se a falar da possibilidade de entregar a administração a uma empresa.(1) O que aconteceu na assembleia deste ano, com a nomeação, por unanimidade, de uma empresa (identificada na acta).(2) Acontece que foram também nomeados 2 condóminos para movimentarem a conta e para serem o contacto da empresa no prédio. Sempre que houver algum assunto mais extraordinário a resolver, a empresa deve contactá-los e vice-versa.(3) Até agora, e a assembleia foi no final de janeiro, esses 2 condóminos pouco se mexeram (nem ao banco foram entregar a acta para se fazer a alteração no acesso à conta).(4) Eu já lhes entreguei todas as pastas e dossiers, apresentei as receitas/despesas de janeiro com todas as facturas, enviei emails explicativos sobre os assuntos correntes do prédio, etc. e achei que não deveria or sozinha reunir com a gerente da empresa para esclarecer algumas dúvidas e firmar contrato sem que esses 2 condóminos também fossem e acompanhassem este processo (que era o que eles queriam).(5) Ou seja, como tudo isto está a ser excessivamente lento, não estou ainda liberta de alguns pagamentos que é necessário fazer, etc. às vezes apetece-me dizer que não faço mais nada, que já não sou administradora, mas enquanto a transição para a empresa não se consumar...(6)
    Concordam com este comentário:Damiana Maria


    Minha estimada, este texto suscita-me alguns considerandos.

    (1) No meu prédio discutiu-se logo na primeira assembleia se a administração executiva seria exercida pelos próprios ou terceiros, sendo que eu, desde logo manifestei-me contra a contratação de uma qualquer empresa e caso os condóminos se quisessem furtar a esse ónus (não faz sentido um condómino argumentar que não quer exercer o cargo quando, já é administrador por via da assembleia) eu assumiria, enquanto residisse no edifício, sem quaisquer custos, o cargo.

    Optou-se pelo sistema electivo, no entanto, em poucos anos tornou-se evidente que eram sufragados os condóminos que ainda não tinham sido eleitos. Desta sorte, propus substituir o sistema electivo pela rotatividade. Tendo duas fracções por piso, estes dois proprietários definem entre si, quem exerce o cargo efectivo e quem é o suplente (sendo que, este último, regra geral, coadjuva o primeiro). Acresce sublinhar que, não obstante esta rotatividade, há mais de 20 anos que ocupo, ininterruptamente, o cargo de presidente da mesa da assembleia, com algumas funções próprias, devidamente regimentadas.

    (2) Regra geral, quando a assembleia opta pela contratação de terceiros para exercer o cargo executivo, esta convoca uma nova reunião plenária, quer para formalizar o "contrato" (como já referido, se não for reduzido a escrito, vale a acta), quer para se proceder à aprovação de um novo orçamento (ou de um rectificativo se já houver um aprovado) uma vez que será necessário incluir uma nova rubrica atinente aos honorários da empresa ora contratada.

    Neste concreto, importa ressalvar que, ao contrário do que muitas empresas de administração de condomínios publicitam, as despesas inerentes ao serviço administrativo (salvo disposição em contrário - cfr. art. 1424º, nº 1 CC) não são repartidas em partes iguais, mas proporcionalmente, consoante a permilagem de cada fracção. Nesta conformidade, se uma empresa anuncia que cobra 7€/condómino, num prédio com 10 fracções, em bom rigor, um condómino com um valor de p.ex. 8% irá pagar, não 7, mas 5,6€.

    (3) Considero sui generis esta prática muito portuguesa de as empresas de administração pretenderem a nomeação de um ou mais condóminos como representantes do condomínio com a função de as auxiliarem no exercício administrativo. É uma dupla poupança. Não têm a necessidade de contratar um funcionário que efectue regulares (semanais) visitas ao condomínio porque têm no condomínio uns parolos que se prestam a fazer esse serviço de borla...

    Em 1984, num outro país, trabalhei como supervisor numa empresa de administração de condomínios, onde os administradores eram os «field managers» e acima destes havia um «division manager» e finalmente, a direcção da empresa. A minha função (entre outras) era a de visitar os condomínios 2x/semana e elaborar um relatório que devia entregar ao administrador. Mais, em cada prédio havia uma ficha que eu devia preencher indicando o dia/hora da minha "vistoria". Tudo isto, no século passado!

    (4) O expediente tem-se um pouco estranho... e muito irregular Começa-se pelo desiderato de contratar uma empresa, nomeiam-se dois condóminos para tratarem do processo, os quais, presume-se incumbidos entretanto de movimentar o saldo da conta... a empresa já estará "contratada", faltando a formalização.... Impera de facto um total desconhecimento da lei e das boas práticas administrativas.

    (5) A prestação de contas, de Janeiro, até à data da transição, deveria ter-se feita em reunião plenária, uma vez que, como já foi salientado, até à efectiva nomeação do novo administrador, vocês continuam a ser administradoras efectivas. Atente-se que, neste limbo, se houver necessidade de pleitear, quer esses dois condóminos, quer a empresa são partes ilegítimas, porquanto a personalidade judiciária permanece no primitivo administrador e até à sua formal substituição.

    Quanto aos documentos condominiais, por lei, à guarda do administrador efectivo, devem também ter-se apresentados (se não em plenário, posteriormente) e transmitidos apenas mediante assinatura de quem os recebe, de um competente protocolo que os deverá elencar.

    (6) Legalmente só se pode desonerar dessa obrigação com a nomeação do novo administrador. Destarte, convoque uma AGE, nos prazos havidos fixados no art. 1432º do CC, em cuja ordem de trabalhos deve figurar a contratação da empresa X (sem prejuízo de outros assuntos que julgue oportunos) e para a qual deverá solicitar a comparência do futuro administrador.

    Lavrada a acta, livra-se desse ónus. Portanto, se convocar a AGE amanhã, no próximo fim de semana tem problema ultrapassado.

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