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happy hippy
- 18 março 2022 editado
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Sendo tal aforro preventivo, para ajudar a resolver avultadas obras de conservação do prédio, onde TODOS os condóminos tem que comparticipar, a que propósito é que o legislador iria ter o pensamento de excluir determinados condóminos dessa contribuição?
Meu estimado, nesta ou noutra qualquer apreciação, não me tenho menos ideota que você! Regra geral, acompanho-o nas suas intervenções, apenas complementando-as. Outras vezes porém, somos manifestamente discordantes. Nada mais natural... em democracia! No entanto, não lhe reconhecendo a si e a quem defenda igual peregrino princípio interpretativo, acompanho-o, não no erro do legislador, mas na solução porventura menos feliz.
Porém, não significa isto que eu acompanhe a ideia de que, na comparticipação das despesas se observe a excepção preceituada no nº 3 do art. 1424º do CC e para calcular o valor do FCR, se passe por cima da mesma, só porque dá mais jeito, ou porque o valor imputado, nomeadamente às fracções comerciais (e afins) chega a ser ridículo. Certo é que, pelo teor da redação do nº 2 do art. 4º do DL 268 de 25 de Outubro de 1994, o legislador, ao indicar "da sua quota-parte", teve em devida consideração a excepção havida prefixada no nº 3 do art. 1424º do CC.
Quanto à exclusão de determinados condóminos, não conheço nenhum prédio onde um condómino, um que seja e seja ele qual for, que esteja isento de contribuir para o fundo comum de reserva. Mas dando de barato que tal possa remotamente ocorrer algures, tal só acontecerá por manifesta inépcia da administração.
Dito isto, discordando, e enquanto não for encontrada uma outra forma (que não a alvitrada de se calcular em função do orçamento no seu todo, sem se considerarem as afectações), observo a letra e espírito da lei.
No mais, já fui de abordar esta e outras temáticas com várias pessoas, de vários quadrantes, e uma solução avançada - não sei se a perfeita - passaria por considerar uma percentagem com base no valor de reconstrução do prédio (usado nomeadamente pelas seguradoras), a ser satisfeita por todas as fracções, em função do valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
Dixithttps://apropriedadehorizontal.blogspot.com/ Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo: 878/11.2 TJLSB.L1-6
Relator: TERESA PARDAL
Descritores: TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL
MODIFICAÇÃO
ESCRITURA PÚBLICA
PRESTAÇÃO SUPLEMENTAR
FUNDO DE RESERVA
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 28-06-2018
Sumário: 1. O título constitutivo da propriedade horizontal só pode ser modificado com o acordo de todos os condóminos, por escritura pública ou por documento particular autenticado, de acordo com o artigo 1419º do CC e não por sentença judicial.
2. Não é ilegal a deliberação da assembleia de condóminos que fixa uma prestação suplementar para o fundo de reserva do condomínio, a pagar pelas fracções das lojas, na proporção das suas permilagens previstas no título constitutivo e por referência ao valor prestado pelas outras fracções, já existente no ano anterior e correspondente ao ano da aquisição da fracção que constitui a loja adquirida pelo autor. (1)
3. Não é ilegal a deliberação da assembleia de condóminos que aprova a participação das fracções não habitacionais nas despesas da parte comum do prédio constituída pela casa da porteira.
4. Não é ilegal o orçamento aprovado em assembleia de condóminos, na parte em que contempla a participação nas despesas dos elevadores pelos proprietários das fracções não directamente por eles servidas, na qualidade de comproprietários das parte comuns que têm acesso aos elevadores e em que é feita a distinção da participação dos condóminos cujas fracções são servidas pelos elevadores, da participação daqueles cujas fracções não os utilizam.
(1) Isto significa fazer uma regra de três simples. Exemplo: se o condómino habitacional, com permilagem de 20%, terá de contribuir com 160 €/ano, então a loja, com a permilagem de 5%, terá de contribuir com 40 €/ano; É uma outra forma de enunciar aquilo que defendo.
O FCR, como todos sabem só será uma despesa no dia em que for utilizado para pagar uma obra. Até lá será sempre uma provisão.
Na maioria dos casos nem precisa de ser determinado seguindo a metodologia que estamos a discutir.
Quando se sabe que no prazo de, por exemplo, 3 anos ter-se-á de fazer uma grande reparação nas partes comuns, cujo orçamento estimado (O.est) é muito elevado comparado com o FCR acumulado, a lógica que se segue é impor uma poupança, a fazer no prazo de 3 anos no valor de (O.est - FCR.ac)/3 e distribuir proporcionalmente às permilagens de todos os condóminos, independentemente, se são fracções habitacionais, comerciais ou outras.Colocado por: BoraBora
O FCR, como todos sabem só será uma despesa no dia em que for utilizado para pagar uma obra. Até lá será sempre uma provisão.
Na maioria dos casos nem precisa de ser determinado seguindo a metodologia que estamos a discutir.
Quando se sabe que no prazo de, por exemplo, 3 anos ter-se-á de fazer uma grande reparação nas partes comuns, cujo orçamento estimado (O.est) é muito elevado comparado com o FCR acumulado, a lógica que se segue é impor uma poupança, a fazer no prazo de 3 anos no valor de (O.est - FCR.ac)/3 e distribuir proporcionalmente às permilagens de todos os condóminos, independentemente, se são fracções habitacionais, comerciais ou outras.
EXATAMENTE;
Desde logo, é prática recorrente que nos orçamentos anuais, nunca se coloque a questão de, por exemplo, excluir frações´comerciais da sua devida contribuição para o FCR, só porque não contribuem para as despesas correntes do prédio, ao abrigo da suposta ´´filosofia´´ e aritmética avulsa sem sentido racional e justo.
Será de questionar:
-Será ilegal que, para a substituição do telhado de um prédio, preste a poder causar problemas de infiltração, obra avultada, se aprove um orçamento provisório/previsível para quotas extraordinárias no decorrer de 2, 3, 4 ou mais anos, para o seu financiamento ?
Não é.
Será despropositado, ou ilegal, que as tais frações comerciais, fiquem arredadas desta obrigação ?
Não.
Agora, vamos virar o bico ao prego;
Será despropositado ou ilegal, que este aforro provisional das referidas quotas extraordinárias, lhe seja dado o destino racional, de reforço do FCR ?
Não
Logo, a lógica e prática corrente racional, é adicionar ao orçamento das despesas correntes, o orçamento do reforço do FCR, e o total ser imputado a TODOS os condóminos, mediante a permilagem de cada um, onde as frações comerciais tem que, obviamente, contribuir com o seu esforço financeiro.
Ressalvando-se, que é também esta a prática recorrente sobre a simples aplicação dos 10% sobre os orçamentos anuais.- Damiana Maria
- 19 março 2022
Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo: 878/11.2 TJLSB.L1-6
Não discordo, porque não vejo porque discordar, do Acórdão.
De recordar que os acordãos se debruçam sobre matéria específica, de facto, a que se aplica o Direito;
e não é expectável existir um conjunto de factos absolutamente igual em dois processos, ressalvando que os dignos magistrados também não são obrigados a acompanhar outros acordãos de outros dignos colegas...O FCR, como todos sabem só será uma despesa no dia em que for utilizado para pagar uma obra. Até lá será sempre uma provisão.
Para não mencionar empresas, menciono Colectividades e/ou Cooperativas:
No Código Cooperativo, publicado pelo Instituto António Sergio, as Provisões entram a débito na contabilidade, têm regras que não dependem de simples decisão de Assembleia de associados e o tratamento fiscal das Provisões é diferenciado de outros débitos.
Também podemos citar Julieta Montechio: "se o que chamamos rosa, ou provisão, sob uma outra designação teria igual perfume, ou igual utilidade".Na maioria dos casos nem precisa (o FCR) de ser determinado seguindo a metodologia que estamos a discutir.
Precisa, se não quiser agir à margem da lei, plasmada no art.º em causa.Quando se sabe que no prazo de, por exemplo, 3 anos ter-se-á de fazer uma grande reparação nas partes comuns, cujo orçamento estimado (O.est) é muito elevado comparado com o FCR acumulado, a lógica que se segue é impor uma poupança, a fazer no prazo de 3 anos no valor de (O.est - FCR.ac)/3 e distribuir proporcionalmente às permilagens de todos os condóminos, independentemente, se são fracções habitacionais, comerciais ou outras.
Seria - se houvesse a obrigação legal de considerar essa decisão e se também a houvesse para considerar orçamentos de 3 anos, como indica; ora tal coisa, legalmente, não existe.
Nem numa Assembleia - que o CC manda que seja anual - estarão necessáriamente os mesmos condóminos, nem estes estão impedidos de mudar de ideias, as circunstâncias também podem ser outras e, principalmente, não há legalmente a obrigação de respeitar orçamentos de 3 anos ou com rubricas tri-anuais.
Sempre me pareceu que as decisõs tomadas no colectivo condomial, desde que sejam consensuais e "voem abaixo do radar", não interessam a mais ninguém e deslizam em paz e tranquilidade.
Tal não é sinónimo de "achar" que a sala de reuniões é uma sucursal do hemiciclo de S. Bento ou do Conselho de Ministros da Gomes Teixeira.
No dicionário da Porto Editora "marginal" é o que vive à margem da lei.
Voltamos à questão de um/uns xicos espertos armados, ou não, com acordãos, e com xicoesperteza tentarem comer as papas na cabeça a outros.
A flexibilidade é coisa voluntária e inspirada em conveniência pessoal. Não há "voluntários à força."Logo, a lógica e prática corrente racional, é adicionar ao orçamento das despesas correntes, o orçamento do reforço do FCR, e o total ser imputado a TODOS os condóminos, mediante a permilagem de cada um, onde as frações comerciais tem que, obviamente, contribuir com o seu esforço financeiro.
Ressalvando-se, que é também esta a prática recorrente sobre a simples aplicação dos 10% sobre os orçamentos anuais.
Nem é lógico, nem é racional, nem é boa practica nem é legal.
Acorde!-
happy hippy
- 19 março 2022 editado
Colocado por: BoraBoraAcórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo: 878/11.2 TJLSB.L1-6
Meu estimado, demorou mas finalmente surgiu... conheço perfeitamente esse acórdão. Serviu de base numa recente "discussão" sobre esta temática, o qual, face ao teor da súmula (algo dúbia para os mais desavisados), foi a fundamentação daquele devidamente esmiuçada, parágrafo por parágrafo (nesta, tivemos a feliz sorte de ter presente uma pessoa formada em direito que nos facultou uma preciosa ajuda na tradução daquele)...
Não me parece que você tenha tido o cuidado de ler toda a fundamentação, e com a devida acuidade, porquanto, o mesmo não defende uma posição contrária àquela que resulta da pacífica interpretação da letra da lei, isto é, não atropela o nº 3 do art. 1424º do CC...
Boa tentativa. Reconheço-lhe o esforço, mas não colhe. O que não invalida que, você (e quem como você pensar) tenha toda a legitimidade para defender o seu ponto de vista em função da sua melhor razão. sublinhe-se.https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/ - Damiana Maria
- 19 março 2022
No mais, já fui de abordar esta e outras temáticas com várias pessoas, de vários quadrantes, e uma solução avançada - não sei se a perfeita - passaria por considerar uma percentagem com base no valor de reconstrução do prédio (usado nomeadamente pelas seguradoras), a ser satisfeita por todas as fracções, em função do valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
Nunca me tinha ocorrido; realmente seria um bom referente se fosse adoptado num futuro. Haja esperança.
Sempre lhe deixo um aforismo - concreto - e já vai traduzido do mirandês:
"há quem aprenda á primeira,
há quem á primeira não aprenda,
e há quem nunca aprenda."
Isto há cada legislador mais inconsciente...
É isso...
Já que recorreu à sua habitual forma de hostilizar, há que acrescentar; o pior cego é aquele que não quer ver
E...aprenda a prática recorrente utilizada nos orçamentos anuais, quanto à imputação do FCR:- Damiana Maria
- 20 março 2022
Já vi essa apresentação gráfica, há que anos, recordo a "limpeza de fossas" e, ou muito me engano, ou é do tempo dos escudos.
A "practica" que indica só é "recorrente" se os condóminos se deixarem comer por parvos:
admitindo que a soma, a amarelo, está correcta, a fracção D participa em 189.85 do orçamentado para o execício.
De acordo ao nº 2 do art. 4º do DL 268 de 25 de Outubro de 1994 deveria pagar de FCR 18.99 e não 21.47.
Que fizeram: foram ao total do orçamentado, calcularam 10%, desse montante, calcularam 4%, a percentagem da fracção em causa, o que dá os tais 21.47.
Ignorando olímpicamente, porque dá mais jeito, o teor da redação do nº 2 do art. 4º do DL 268 de 25 de Outubro de 1994, para o qual o legislador, ao indicar "da sua quota-parte", teve em devida consideração a excepção havida prefixada nos nº 3 e nº. 4 do art. 1424º do CC.
O resultado é que a fracção D, que não participa no orçamentado para elevadores e uma % da elec.(?) passou a participar, ilegalmente, em tais despesas que o não servem.
Desista de torturar os números para eles confessarem o que quer!
Desista de espremer o CC para de lá sair a legislação que acha "melhor", desista de inventar leis que já estão todas inventadas.
Já agora, desista de tentar encarapuçar, com gráficos ás cores, quem se deixar impressionar com tal peça de teatro.
Claro que a fracção D não fica mais pobre por uns 3 (escudos?), que até vão para o FCR, mas, coloque a hipótese de o Sr. D não se deixar comer por parvo e recorrer a juízo, não por 3 escudos mas por lhe estarem a insultar a inteligência - há gente assim - e, no mesmo processo, pedia a compensação das despesas em que teve de incorrer (advogado, custas).
Acha que o juíz ia dizer na sentença: "realmente é ilegal mas a quantia é irrisória."?
Imagine que o Sr. D, em vez de ter tal labuta, resolvia simplesmente não pagar os 3 escudos;
escrevia uma carta c/AR à administração a explicar o assunto e a instar à sua correcção, a administração era tão teimosa como o caro forista e tentava uma acção executiva.
Não só a perdia como o Sr. D podia pedir, na Contestação, uma indemnização por danos materiais e não materiais e má-fé negocial, além dos gastos em que teve de incorrer (advogado, custas).
Para o condomínio ficava MUITO CARA a teimosia da administração.
Também podia, o Sr. D, seguir o meu conselho: ditar para a Acta a declaração de voto onde explicava que cedia, voluntáriamente, mas não se deixava comer por parvo.
Até podia acontecer que os Srs. A, B, e C, na mesma situação, fizessem o mesmo ou declarassem que não pagavam...
Há gente que, para além de não contribuir para resolver problemas concretos ainda arranjam uns quantos, perfeitamente escusados, por se armarem em galos de briga; precisavam que se lhes baixassem a crista.
Já que se abalançou a escrever que eu "habitualmente hostilizo", recorde que não é a 1ª vez nem a 10ª que lhe vejo escrever tolices indefensáveis, ou pelo menos duvidosas, e, à maioria, nem respondo.
Assenta-lhe, como um luva, o provérbio que lhe enviei, e a sentença de S. Tomás de Aquino: "instruir um tolo é, em si mesmo, uma tolice."Colocado por: Damiana MariaO resultado é que a fracção D, quenão participano orçamentado para elevadores e uma % da elec.(?) passou a participar, ilegalmente, em tais despesas que o não servem.
De uma forma simples posso tentar explicar.
O FCR é uma alínea a que todos concorrem na sua permilagem só que a sua base de cálculo é a percentagem do total do orçamento.
Já agora todos os pagamento das alíneas de um orçamento são provisões e por isso apresenta-se o resultado do exercício.Colocado por: BoraBoraAcórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo: 878/11.2 TJLSB.L1-6Meu estimado, demorou mas finalmente surgiu... conheço perfeitamente esse acórdão. (1)
Serviu de base numa recente "discussão" sobre esta temática, o qual, face ao teor da súmula (algo dúbia para os mais desavisados), foi a fundamentação daquele devidamente esmiuçada, parágrafo por parágrafo (nesta, tivemos a feliz sorte de ter presente uma pessoa formada em direito que nos facultou uma preciosa ajuda na tradução daquele)...
Não me parece que você tenha tido o cuidado de ler toda a fundamentação, e com a devida acuidade, porquanto, o mesmo não defende uma posição contrária àquela que resulta da pacífica interpretação da letra da lei, isto é, não atropela o nº 3 do art. 1424º do CC... (2)
Boa tentativa. Reconheço-lhe o esforço, mas não colhe. O que não invalida que, você (e quem como você pensar) tenha toda a legitimidade para defender o seu ponto de vista em função da sua melhor razão. sublinhe-se.(3)
(1) Meu estimado, presumiu mal quanto à demora. De facto a primeira vez que li e arquivei este acórdão foi em Agosto de 2020, exactamente pela multiplicidade de temas em discussão que me interessavam. Na situação actual só demorou mais tempo porque o meu arquivo estava, então, inacessível.
(2) Mais uma vez presumiu mal. Li toda a fundamentação constante do “Enquadramento jurídico” embora, presentemente, só me debruçasse sobre o problema do FCR, bem resumido, aliás, no ponto 2. do acórdão. Como bem saberá, atendendo à recente “discussão” em que participou, todos os outros pontos em discussão e que deverão ocupar mais de 90% do texto, a saber: contribuição da loja para a despesa dos elevadores; reclamação pelo eventual erro na atribuição das permilagens de 2 lojas; a alteração do título; participação nas obras da casa da porteira com vista ao seu arrendamento – são alheios à problemática do FCR.
Aliás, este tema é abordado em 2 parágrafos do ponto VI do enquadramento jurídico e não porque o apelante tenha reclamado do cálculo do FCR mas porque reclamava que o mesmo se baseava numa permilagem errada. Tomo a liberdade de transcrever esses 2 parágrafos (negrito meu):
“Provou-se (na alínea p) dos factos) que, prevendo a realização de obras necessárias nas partes comuns do prédio, como o telhado e a casa da porteira e não tendo nunca as fracções A e B contribuído para o fundo de reserva, foi aprovada uma prestação cargo de cada uma destas fracções, calculada com referência ao valor existente no fundo em Dezembro de 2010 e na proporção das permilagens destas duas fracções.
Está assim bem claro o critério da fixação da prestação consignado na acta da assembleia, não havendo impedimento em utilizar a permilagem que consta no título constitutivo da propriedade horizontal, nos termos atrás expostos e que constitui o critério legal para a fixação da proporção da obrigação de contribuição para as despesas de conservação do prédio, nos termos do artigo 1424º nº1 do CC.”.
O cálculo do FCR das lojas em proporção das suas permilagens por relação às restantes fracções, conforme definido neste acórdão, não contrariará, de facto, o nº 4 do DL nº 268/94. O que estará em contramão é a sua interpretação ( “e quem como você pensar”) pois bastará ver, pelos exemplos mostrados, que não há qualquer proporcionalidade. Aliás, curiosamente ou não, verifiquei que teve o cuidado em não comentar a comparação final dos 2 cenários no post #06. Talvez lhe tenha passado despercebido, mas estará ainda a tempo de comentar.
(3) Não tenho qualquer problema em referir que costumo ler com atenção os seus “pareceres” no fórum tendo aprendido bastante com eles. Inclusivamente visito o seu blog para tirar dúvidas, com alguma frequência.
Tenho também constatado, ao longo do tempo, a minúcia persistente com que justifica as suas opiniões. Neste caso, contudo, é-me perceptível a ausência dessa minúcia cujas razões só você saberá.-
happy hippy
- 20 março 2022
Colocado por: nielsky
De uma forma simples posso tentar explicar.
O FCR é uma alínea a que todos concorrem na sua permilagem só que a sua base de cálculo é a percentagem do total do orçamento.
Meu estimado, seja muito bem vindo ao debate. Julgo que aqui ninguém colocou em crise que todos os condóminos, sem excepção, devem concorrer para o FCR. A questão de fundo, prende-se com o facto de haver, não só aqui, quem interprete com excessiva ligeireza o texto legal. Não percebi se a sua afirmação se insere na negação das evidências.
Quando em 1994 se aprovou o DL nº 268, convenhamos que a generalidade das ditas empresas "profissionais" de administração de condomínio, que exerciam esta actividade, não primavam por possuírem pessoas minimamente habilitadas, qualificadas e idóneas para o cargo. A título meramente ilustrativo, na década de 90 do século passado ainda muitos condóminos desconheciam que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum eram pagam pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções. Mais, deparei-me com muitas empresas que confrontadas com este facto, "encolhiam os ombros" argumentando que os condóminos assim o queriam, sem aqueles nunca tinham sido esclarecidos para a letra da lei. Foi por causa de pessoas como eu (não fui o único) que os condóminos "acordaram" para esta realidade e começaram a exigir o escrupuloso cumprimento da lei...
Quando ao FCR, tem-se de facto muito mais simplificada a contabilidade se se considerar os 10% exigidos em função do orçamento, imputando-os a todos os condóminos em proporção do valor das respectivas fracções, do que elaborar o orçamento em função das afectações. Por outro lado, esta formalidade permite outrossim baixar as comparticipações das fracções habitacionais. No entanto, as irregularidades não se quedam por aqui(FCR), conheço muitas estratégias usadas para se "martelar" os orçamentos, beneficiando uns em detrimentos dos outros com o argumento - pasmem-se - de maior justiça, equilíbrio ou equidade...Colocado por: BoraBora
(3) Não tenho qualquer problema em referir que costumo ler com atenção os seus “pareceres” no fórum tendo aprendido bastante com eles. Inclusivamente visito o seu blog para tirar dúvidas, com alguma frequência.
Tenho também constatado, ao longo do tempo, a minúcia persistente com que justifica as suas opiniões. Neste caso, contudo, é-me perceptível a ausência dessa minúcia cujas razões só você saberá.
Meu estimado, regra geral, acompanho (leia-se, concordo com) as suas opiniões, o que não invalidade que, inopinadamente delas possa discordar, reconhecendo-lhe contudo, a si e a qualquer outro, toda a legitimidade para ter, defender e manter opiniões diversas das minhas!
Relativamente à matéria em apreço, já fui de arrazoar o bastante sobre a mesma. No entanto aceito o seu repto para esmiuçar a letra da lei. Desde logo, importa atentar no que preceituava o primitivo art. 1424º do CC, aprovado pelo DL 47 344/66 de 25/11:
1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum eram pagam pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2. Porém, as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
3. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
Este preceito tinha as suas fontes no art. 16º do DL nº 40 333 de 14/10/1955, no art. 126º do anteprojecto de Pires de Lima (in Bol. Min. Just. nº 123, pag. 274) e 1123º do CC italiano. (de salientar que, este último acolhe o princípio da utilidade - o nosso privilegiou o critério da destinação objectiva das coisas comuns).
Do nº 1, como já foi sobejamente abordado neste fórum, resulta da sua leitura tratar-se de uma norma supletiva, valendo em princípio qualquer convenção em contrário onde vale, nomeadamente as relações de carácter privado onde deve prevalecer o princípio da autonomia da vontade (cfr. art. 405º do CC) dos condóminos (mediante deliberação tomada por unanimidade) ou por acto unilateral do instituidor do TCPH.
Do nº 2 resultava a segunda norma supletiva que estabelece outra excepção à primeira, ressalvado que "as despesas de certas partes comuns - escadas e outras - ficam a cargo dos condóminos que exclusivamente servem. Mas, entre eles, o encargo é dividido na proporção das quotas. No caso das escadas, é preciso averiguar quem são os condóminos que as utilizam. Haverá que dividir as despesas referentes aos diversos lanços, a fim de distribuir a parte que cabe a cada condómino" (Francisco Rodrigues Pardal, Juiz do STA e Manuel Baptista Dias da Fonseca, Juiz STJ, in Da Propriedade Horizontal no Código Civil e legislação complementar, pag. 250).
Com a aprovação do DL 268/94 de 25/10, esclareceu o legislador no primeiro parágrafo do preâmbulo do diploma que "A necessidade de desenvolver alguns aspectos do regime da propriedade horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil, explica a aprovação do presente diploma."
Destarte, quando em 1994 se redigiu o nº 2 do art. 4º (Fundo comum de reserva), o legislador, teve presente o que se havia instituído no CC a respeito da forma como todos os condóminos têm de contribuir para as respectivas despesas. Foi com fundamento nesta factualidade, de que, se houverem partes comuns que estiverem apenas afectas a alguns condóminos - garagens, logradouro, terraços, etc.) as despesas de conservação (desde que não estruturais), fruição e serviços, devem ser pagas por aqueles que as utilizem, que se preceituou que "Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio".
"Cada condómino" - individualmente, sem excepções
"contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a," - o valor tem por base um critério não supletivo
"pelo menos, 10%" - nada obsta a que a assembleia delibere no sentido de aumentar a percentagem
"da sua quota-parte" - o que é a quota-parte senão as comparticipações do condómino?
"nas restantes despesas do condomínio" - Todas?... obviamente que não.
Se o pensamento do legislador fosse considerar 10% do orçamento (o que não ocorreu porque atropelaria a regra fixada no CC), não utilizaria texto que usou. O preceito teve por base a ressalva do legislador, aquando da aprovação do DL 268, "aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil". À luz destes ensinamentos, resulta que as "restantes despesas do condomínio" são aquelas estabelecidas no art. 1424º do CC, para o qual, o diploma remete, sublinhe-se.
Dito isto, conheço administradores profissionais que continuam a aplicar as quotas-partes em partes iguais (a arrepio da lei), que calculam o FCR com base no orçamento, que impõem uma comissão administrativa de por exemplo " 10€/condómino/mês", que usam e abusam de procurações em causa própria, que aceitam/recebem comissões nos serviços prestados ao condomínio, entre outras desconformidades e irregularidades...
No mais, tenho assente que posso ser um indivíduo considerado para muitos como um sonhador, por preparar o imprevisível, por defender a ética, por entender que o mais difícil é viver honestamente sem lesar ninguém, por criar rupturas e mudanças, por atiçar convulsões e revoluções, por pretender distribuir generosa e indiscriminadamente as armas que constituem as ideias que nos ensinarão a pensar por nós próprios, por considerar outros valores que não os mundanos...
Eu professo o respeito pela lei e prossigo esse caminho acalentado pelo ensinamento de Miguel Torga «sim prosseguir, embora cada passo, por mais isento, arriscado e penoso, esteja previamente condenado à incompreensão». Eu professo-o, alicerçado outrossim nas palavras de Boaventura de Sousa Santos «a utopia tem uma paciência infinita», logo, «ser utópico é a maneira mais consistente de ser realista», por isso eu também quero ser aquele que teima em embarcar no barco daqueles pouco afortunados a quem lhes é dado o privilégio de renascer algo de novo em cada novo dia, semeando novas perguntas e novas respostas, novas metas e novos horizontes, construindo "edifícios" que perdurem para além da vida, porquanto usam o “cimento” da entrega e da verdade. Pode não se concretizar o meu desiderato no imediato, mas como bem lembrou Francisco Brennard «não me interessa uma ideia que não resista a muitos anos de abandono».
É por tudo isto que existem os ideotas, e é por tudo isto que ambiciono militar entre eles, e para enfrentar aqueles que porventura andem a soldo da indiferença e da ignorância, porque, e como observou Savater «o que é próprio do homem não é tanto o mero acto de aprender, mas sim aprender de outros homens, ser ensinado por eles» e eu estou cá também para aprender.
Agora sim, em definitivo, dixit.https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/ - Damiana Maria
- 21 março 2022
Colocado por: nielsky
De uma forma simples posso tentar explicar.
O FCR é uma alínea a que todos concorrem na sua permilagem só que a sua base de cálculo é a percentagem do total do orçamento.
Já agora todos os pagamento das alíneas de um orçamento são provisões e por isso apresenta-se o resultado do exercício.
Permita que o cite: posso tentar explicar de uma forma simples.O FCR é uma alínea a que todos concorrem na sua permilagem só que a sua base de cálculo é a percentagem do total do orçamento.
Se o legislador tivesse optado por essa (que diz) base de cálculo, eu nem tinha que estar de acordo - só tinha que cumprir.
Mas, hellas, o legislador escreveu outra coisa - há que cumprir o que este plasmou no CC.Já agora todos os pagamento das alíneas de um orçamento são provisões ? e por isso apresenta-se o resultado do exercício. ?
Muito interessante mas já não tenho o manual de cripto, que usei na minha especialidade, na tropa (credo, como eu era novinha)!
Mas o tema (FCR) está bem explicado - diria exaustivamente, pelo forista anterior.
Se calhar está na altura de passarmos a outro tema, digo eu.-
happy hippy
- 21 março 2022 editado
Colocado por: Damiana Maria
Se calhar está na altura de passarmos a outro tema, digo eu.
Minha estimada, eu já contribuí o bastante para este peditório.
Mas a propósito desta temática, tinha eu um rascunho no meu blogue que fui agora de aproveitar o ensejo para terminar e fazer publicar no passado dia 18 do corrente. Os interessados eventualmente em aprofundar esta questão, poderão ler mais e melhor informação sobre o mesmo. Vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2022/03/como-se-calcula-o-fcr.html
Mas a propósito desta temática, tinha eu um rascunho no meu blogue que fui agora de aproveitar o ensejo para terminar e fazer publicar no passado dia 18 do corrente. Os interessados eventualmente em aprofundar esta questão, poderão ler mais e melhor informação sobre o mesmo. Vide aqui:https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2022/03/como-se-calcula-o-fcr.html
Meu caro, já visitei o seu blog e, lamento informá-lo, não informa "nada" no que aos leigos se refere. Talvez para quem tenha cultura jurídica consiga perceber a ideia mas quanto a concretizá-la tenho sérias dúvidas.
Se quiser ampliar o seu auditório coloque um exemplo de condomínio (habitação, lojas, estacionamentos, etc.) com dados concretos e o o correspondente cálculo do FCR. Isso, sim, seria uma mais valia.- Damiana Maria
- 21 março 2022
Se quiser ampliar o seu auditório coloque um exemplo de condomínio (habitação, lojas, estacionamentos, etc.) com dados concretos e o o correspondente cálculo do FCR. Isso, sim, seria uma mais valia.
É boa!
Mas não é que eu vi, claramente visto, um "concordo" seu, agarradinho ao "mapa de dados concretos para calcular o FCR", do forista que ainda vive no tempo dos escudos e que explica como se NÂO deve calcular o FCR?
Nesse caso, para que que outra "mais valia" se concorda com o referido mapa?Sabemos que é recorrente, quer por Empresas de administração, quer por administradores internos, o expediente de cálculo do FCR, pelo método racional, justo, através do qual, TODOS os condóminos sejam chamados a participar com o mesmo esforço financeiro para o Fundo, destinado a obras de conservação do prédio.
Por isso, perante um orçamento anual das despesas correntes (as tais restantes despesas) deve ser estipulado o valor do FCR, 10% do orçamento, ou mais, através de um montante fixo desejável como necessário, imputando a cada condómino (TODOS) a sua quota-parte para o fundo e, paralelamente, a imputação das despesas correntes, para as quais tenha a obrigação de comparticipar. São duas obrigações distintas.
Então, sendo tal prática fora da lei, como é pretendido, é muito estranho que não se encontrem acórdãos de cobrança de dívidas de frações comerciais, onde os respetivos condóminos recorram dessa suposta ilegalidade para mão pagarem. Porque será ?
Não reclamam tal fato e os Juízes, interpretando a letra e o espírito da lei, analisam e decidem, precisamente, de forma a contemplar a teoria que nós outros defendemos.
Por exemplo, veja-se no acórdão abaixo, como a um lojista foi imputado o seu esforço financeiro para o FCR, não consagrado na base da sua quota nas despesas em que comparticipa, mas sim, sobre um suposto orçamento anual fixo especifico para o FCR.
Será que o Juiz foi inconsciente ao condenar o lojista daquela forma ? Ou será que andamos por aqui a divagar ?
Assim;
Quotas do ano 2003...32,88
FCR..............................29,04
Quotas do ano 2004...68,24
FCR..............................29,04
Quotas do ano 2005...68,24
FCR..............................29,04
Quota Extraord.........274,10 € 530,58
http://www.dgsi.pt/cajp.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/77307a89eb388d4a80257506005695f0?OpenDocument-
happy hippy
- 21 março 2022 editado
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Então, sendo tal prática fora da lei, como é pretendido, é muito estranho que não se encontrem acórdãos de cobrança de dívidas de frações comerciais, onde os respetivos condóminos recorram dessa suposta ilegalidade para mão pagarem. Porque será ?(1)
Não reclamam tal fato e os Juízes, interpretando a letra e o espírito da lei, analisam e decidem, precisamente, de forma a contemplar a teoria que nós outros defendemos.(2)
Por exemplo, veja-se no acórdão abaixo, como a um lojista foi imputado o seu esforço financeiro para o FCR, não consagrado na base da sua quota nas despesas em que comparticipa, mas sim, sobre um suposto orçamento anual fixo especifico para o FCR.(3)
Será que o Juiz foi inconsciente ao condenar o lojista daquela forma ? Ou será que andamos por aqui a divagar ?(4)
(1) Meu estimado, essencialmente, por três razões, (i) porque os proprietários das fracções comerciais, raramente participam nas assembleias, (ii) os que participam, não cuidam de defender os seus direitos e legítimos interesses, e (iii) não querem hostilizar os demais condóminos porque estão cientes das consequências...
Sei do que falo porque no século passado (anos 90) representei muitos amigos, que na qualidade de investidores, tinham adquirido lojas para arrendar. Em inúmeras situações, foi por expresso pedido daqueles que recuei em muitas impugnações que efectuei (não queriam arranjar problemas no futuro porque os condóminos, querendo, podiam dificultar-lhes a vida aos inquilinos)...
(2) Continue à procura de um acórdão que disponha em sentido diverso àquele que eu defendo! Também existe muita literatura publicada onde pode procurar, Sandra Passinhas, Rui Vieira Miller, L. P. Moutinho de Almeida, Pires de Lima e Antunes Varela, etc...
(3) Não fui de ler o acórdão na integra. Nem carecia. Bastou-me procurar um pormenor que não é de somenos importância, cuja súmula jurídica replico infra:
Porém, dos autos não consta que as deliberações de aprovação dos orçamentos tivessem sido impugnadas pela Demandada, que sempre teria conhecimento das mesmas com a citação para esta acção, pelo que não violando preceitos de natureza imperativa (que as tornariam nulas), as deliberações impõem-se aos condóminos e terceiros titulares de direitos relativos às fracções, tenham-nas aqueles aprovado ou não (artigo 1.º, nº 2 do Dec. Lei nº 268/94, de 25/10).
Por que sei que não estou a contender com um leigo, você saberá traduzir devidamente esta súmula, pelo que, reservo-me a mais explicações... mas se carecer das mesmas, disponha ;)
(4) Sobre o parecer do juíz, estaremos conversados. Carece de clarificação a sua segunda pergunta?
Edit: Pese embora seja ressalvado na julgada decisão que não foi violado nenhum preceito de natureza imperativa, estou em quer que foi a Damiana Maria que aqui replicou aqui atrasado uma decisão de um Tribunal defendendo o oposto, relativamente ao art. 1424º do CC. Vale o que vale, mas fica a observação...https://apropriedadehorizontal.blogspot.com - Damiana Maria
- 22 março 2022
Desculpe o estimado forista que eu me meta na conversa, mas seria em outra direcção, do mesmo tema.
Lembro-me de uma decisão do JP que ignorou a natureza imperativa do nº 4 do art. 1424º do CC, não numa Sentença mas num Acordo, que vale como Sentença.
Das duas vezes que tive contacto com um JP fiquei com a sensação de que, por detrás das verdadeiras afirmações: é mais rápido, é mais barato, ou quase grátis, é mais desburocratizado e acessivel, encontramos uma multiplicidade de detalhes que não são de somenos importância.
Da segunda vez aproveitei para entrar na Sala - da primeira vez estávamos em pleno tempo-COVID, nem pensei nisso - a senhora secretária foi logo dizendo (não sei se por aquela trazer bengala...):" vem acompanhar esta senhora? Entre e sente-se."
E eu nem respondi, sentei-me junto à parede, a Sala é pequena.
Nenhuma das duas partes se fez acompanhar de advogado.
A digna magistrada começou com as seguintes palavras: "Então vamos lá tratar de acordar entre as partes: a Demandante... etc"
Claro que as duas, Demandante e Demandada nem piaram (se fosse comigo faria o mesmo).
O Acordo devolveu para a Assembleia, entre muitas outras coisas irregulares, o atropelo à norma de natureza imperativa que citei acima; sabendo nós que um Tribunal não administra um condomínio, achei a coisa muito "despachada", embora com as condicionantes que indiquei, num dos meus posts, sobre os recursos alocados á Justiça.
Tempos depois estive a torrar a paciência - é o termo - a um colega da Nova, de Direito, que estava a fazer um Mestrado na minha Fac. e no meu Departamento.
Este e o colega que estava com ele, ambos se riram das minhas perguntas e, para não alongar, fiquei a saber que, como em princípio só há uma audiência, é aí que têm que ser feitas as ùltimas alegações, pelas partes;
as primeiras vão na Petição e na Contestação, se as partes aceitarem até pode haver uma Réplica.
Ora, se alguma das partes, ou as duas, levarem advogado, duvido (estribando-me no que me disseram) que o Acordo - ou a Sentença, se as partes não aceitassem o Acordo - tivesse sido tão "despachado".
Citando de memória: "nem era preciso um entendido em Direito Processual, se tivesse alguma levado o seu advogado..."
Para quê estes prolegómenos todos:
para defender a minha tese de que "não é preciso advogado, é rápido e é simples", como se diz com ligueireza, não é bem assim.
Há simplicidades relativamente complicadas, depende do que está em causa e dos detalhes, ou, como dizem os franceses:"Le diable est aux détails".
Um JP é um Tribunal, a Magistratura é um dos pilares da legitimação do Estado.
Daí que afirmar, desportivamente, que "o advogado não faz falta no JP"... estando a falar, por ex. de processos condomiais, o melhor é não vender ilusões.
Sem prejuízo da minha opinião de que o melhor sempre e o mais barato, num condomínio what so ever, é o consenso e voar abaixo do radar, ninguém tem nada a ver com nada, intra muros, excepto os proprietários, pelo facto de serem eles a pagar as favas todas.
E depois aparecem os chicos-espertos e os galos-de-briga, de tradição nacional, que, num condomínio bem organizado, podem ser neutralizados.0.0290 seg. NEW-
