Colocado por: Marcos_20Mais uma questão 🙏
Para além dos proprietários dos terrenos confinantes, as entidades públicas também têm direito de preferência sobre o terreno?
De que forma eu tenho garantia que o vendedor fez a devida notificação?
Obrigado.
Colocado por: Marcos_20Olá a todos.
Pretendo comprar um prédio composto por 2 artigos,um lote de 600m2 urbano com uma construção antiga de 165m2, mais, um lote de 2300m2 rústico que penso estar em área RAN.
Vou recorrer a financiamento bancário,com entrada de 10%.
Foi-me dito que os proprietários dos terrenos adjacentes ao terreno rústico têm opção de compra sobre o mesmo e que devem ser avisados caso haja propostas por o terreno. Até mesmo que havendo o negócio sem saberem da sua existência podem à posterior exigir comprar o terreno pelo valor negociado.
Alguém que me corrija se estiver mal informado 🙏
Na vossa opinião como devo fazer o negócio sem correr o risco de perder o terreno?
Obrigado.
Colocado por: ADROatelierEspreite aqui:
https://www.casapronta.pt/CasaPronta/preferencias/ServicosOnline.jsp
A câmaras ou outras entidades podem ter Direito de Preferência. Depende da localização do prédio.
Por exemplo, se for classificado... se estiver inserido em ARU... depende.
Salvo melhor entendimento, no caso dos prédios MISTOS, não há lugar a Direito de Preferência dos confinantes. O seu é misto? Ou rústico?
Colocado por: imoli01
Caro forista, de forma muito sucinta deixo aqui algumas notas e faço notar que apenas a consulta de um advogado em direito imobiliário com o estudo do vosso caso concreto vos fará proceder de forma a proteger os seus interesses; um notário é neutro e imparcial como tem de ser para as partes envolvidas, não defenderá os interesses específicos (egoistas) do vosso negócio ou já agora do vendedor; consulte um advogado especialista e será dinheiro bem investido.
Relativamente à vossa compra que envolve um conjunto de prédios, mais especificamente dois prédios, um primeiro prédio urbano e um segundo prédio rústico, com certeza que constitui uma compra global e unitária a sua vontade de comprar; depreendo que não pretende avançar para o negócio sem que essa globalidade seja mantida pelo que o obrigado à preferência, que neste caso é o vendedor, deverá comunicar o direito de preferência aos confrontantes, caso este último se verifique (pois há lugar a muitas excepções), com a menção do valor do negócio pelo montante global e não apenas pelo valor que para efeitos do cumprimento do código do notariado e da legislação geral se deverá atribuir para cada um dos prédios para o pagamento dos impostos e tratamento estatistico. O obrigado à preferência poderá opor-se à divisão/separação do negócio em se concretizar pois poderá alegar o prejuízo que tal resultaria caso assim se verificasse. O valor da venda individual dos dois prédios não constituiria com certeza o mesmo resultado final económico para o vendedor, pois não?!
Depreendo igualmente que o seu banco apenas irá avaliar o prédio urbano e como tal no dia da escritura deverá igualmente incluir o prédio rústico na escritura para que a globalidade do negócio seja efectivamente provada em escritura publica ou DPA (face aos referidos confinantes preferentes) assim demonstrando que tal separação não era possível pois não era desejável; Tal fará incidir a hipoteca sobre os dois prédios no entanto! os direitos de preferência são sempre complexos e ninguém vos dará uma resposta absolutamente certa pois as condições do vosso negócio relevam para um correcto procedimento; por outro lado se mergulhar no Doutor Google irá ver centenas de artigos jurídicos sobre esta matéria e não verá dois iguais. Atenção neste ponto derivado do financiamento bancário. Por vezes, os capitais próprios dos potenciais compradores são muito baixos e não permitem escriturar o prédio rústico por uma soma que afaste claramente o interesse dos confinantes para poder não hipotecar o prédio rústico resultante da solução anterior. Assim escriturar o prédio rústico separado do prédio urbano com um valor declarado de venda baixo pode atrair problemas! Por fim deve sempre mencionar como clausula especifica no CPCV que não deseja comprar apenas uma propriedade: ou compra ambas ou não compra e por isso se dispor a pagar mais dinheiro; caso não se verifique essa compra global então não está interessado em comprar apenas parte do negócio.
"I. Decorre do art. 417º, nº1, do Código Civil que o obrigado à preferência tem direito a vender a coisa sobre que incide um direito de preferência conjuntamente com outras e por um preço global; neste caso o titular/preferente não interessado na opção pela aquisição do conjunto a vender pode exercer o seu direito pelo preço que proporcionalmente for atribuído; o obrigado à preferência só pode opor-se a esta pretensão de “divisão proporcional do preço”, exigindo que a preferência incida sobre as coisas restantes “se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável”.
II. Quando o preferente acede a exercer o seu direito sobre o conjunto de coisas a alienar – art. 417º do Código Civil – vê estendido o seu original direito de preferência, direito esse que pode exercer facultativamente. O direito a exercer a preferência pelo preço proporcional pode ser paralisado pela invocação/exigência dos obrigados à preferência de que a venda seja global, porque a venda parcelar e o inerente preço proporcional, lhe causam prejuízo apreciável, não sendo as coisas pretendidas vender separáveis; a lei visa a protecção do interesse económico do vendedor.
III. Não aceitando o preferente a aquisição conjunta de bens comunicada pelo obrigado à preferência, além daquele sobre que recai o seu direito, não estando o obrigado à preferência vinculado a discriminar o preço de cada coisa integrante do conjunto, assiste ao preferente parcelar, mesmo em caso de notificação extrajudicial, requerer arbitramento judicial para determinar o valor proporcional e assim exercer o direito de prelação, não sendo de afastar por analogia a aplicação do regime jurídico do art.1459º (preferência limitada) do Código de Processo Civil e o recurso à acção de suprimento prevista no art. 1429.º daquele diploma.
IV. A menção discriminada dos preços dos imóveis vendidos em conjunto, constante da escritura pública de compra e venda resulta, obrigatoriamente, do art. 63º do Código do Notariado que impõe que nos actos sujeitos a registo predial, a indicação “do valor de cada prédio, da parte indivisa ou do direito a que o acto respeitar”.
V. Tal menção não evidencia qualquer comportamento menos leal dos vendedores, nem empresta ao recorrente termo a quo para evitar a caducidade da acção de preferência – art. 1410º, nº1, do Código Civil."
inhttp://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/6263f15a60ac757b80257d0900351139?OpenDocument
"A preferência é o direito legal de certa pessoa de substituir outra na realização de um negócio em circunstâncias de igualdade e desde que reúna determinadas condições.
Os direitos de preferência mais conhecidos são os dos arrendatários, os dos comproprietários e os dos proprietários de prédio rústico confinante.
O direito de preferência deve ser comunicado ao seu titular, preferencialmente por correio registado com aviso de recepção, devendo conter a informação de todo o projecto de venda e indicando o objecto do negócio, o preço, as condições e prazos para o pagamento do preço e o prazo para o exercício da preferência.
O prazo para a manifestação de vontade para o exercício da preferência é de oito dias.
A preferência no caso do arrendamento não suscita muitas dúvidas, alertando-se apenas para o facto de o prédio dever estar arrendado há mais de três anos.
Já porém a preferência na compra de prédios rústicos mostra-se muitas vezes confuso no que diz respeito à natureza do prédio.
Apesar do ordenamento jurídico não reconhecer a natureza mista dos prédios (simultaneamente urbanos e rústicos), a jurisprudência aceita pacificamente que o direito de preferência se aplica exclusivamente aos prédios rústicos directamente confinantes e não a prédios mistos.
O que significa que a lei não confere o direito de preferência em caso de venda de prédio misto, ou separados por caminho ou regato.
Assim como só concede tal prerrogativa a quem seja proprietário de prédio exclusivamente rústico e não misto.
Por outro lado, havendo preferência em caso de venda de vários prédios em que um deles tenha a natureza rústica, o titular do direito está obrigado a concluir o negócio na sua totalidade devendo comprar todos os prédios pelo preço global negociado, não restringindo apenas ao prédio rústico.
Por exemplo se o negócio incluir a venda de um ou mais prédios urbanos e de um ou mais prédios rústicos, por um determinado preço total, o preferente não pode exercer o seu direito apenas quanto a um dos prédios rústicos pagando o preço deste, antes devendo exercê-lo relativamente a todos os prédios que integram o negócio, pagando a totalidade do preço."
inhttps://www.ada-legal.com/news-posts/o-direito-de-preferencia-na-compra-e-venda-de-imoveis/
Colocado por: Marcos_20
Muito obrigado pelo seu comentário e informação.
É um prédio urbano de 600m2 confinante com um prédio rústico (são dois artigos).
Colocado por: ADROatelierO urbano não tem DP. Apenas o rústico, como já foi referido.
Lembre-se que quem tem que tratar destes assuntos é o vendedor, não o comprador.