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Proposta de intervenção no pátio do edifício

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde,
    Sou proprietária de um imóvel que possui um pátio interior ao nível do 2° andar para o qual vários apartamentos do prédio se encontram orientados, inclusivé o meu. De momento, somente o escritório do 2° andar tem acesso ao pátio pois a chave da porta de entrada que se encontrava numa arrecadação do prédio desapareceu (ou fizeram-na desaparecer). Assim, caso deixe cair roupa ou qualquer objeto no referido pátio terei que pedir autorização no escritório para que me deixem aceder ao pátio por forma a recolher os objetos.

    Na última assembleia de condóminos o proprietário do escritório do 2° andar apresentou uma proposta de intervenção no pátio de modo a transformá-lo num espaço multifunções (esplanada e 2 espaços fechados para reuniões) com uso exclusivo do escritório. Eu estou em desacordo com esta alteração pois o ruído produzido afetará a minha capacidade de concentração nos dias em que esteja em casa em teletralho, por outro lado, penso que o todos os condóminos deverão ter acesso ao pátio e não um único.

    Agradecia a vossa opinião sobre a legalidade destas situações e, em particular, gostaria de saber se a utilização do pátio por parte de um único condómino é decidida por maioria ou por unanimidade.
    Obrigada.
    • RCF
    • 18 março 2022

     # 2

    o que está registado na caderneta predial?
    a utilização a dar deverá ser a que aí estiver prevista, sendo que apenas deverá permanecer para uso privado do escritório se assim estiver aí previsto.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Maria Machado

  3.  # 3

    Na caderneta predial o pátio em questão é um espaço comum.
    • size
    • 18 março 2022

     # 4

    Falta saber se a esse escritório, está, ou não, afeto o uso exclusivo do terraço, a conferir na escritura de constituição da propriedade horizontal, ou junto da Conservatória do Registo Predial.

    No entanto, quanto às pretensas construções no terraço, recaem numa inovação, que carece de ser aprovada pela assembleia de condóminos, conforme artigo 1425º do cc:

    -------------

    Artigo 1425.º - (Inovações)


    1. Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
    2. Havendo pelo menos oito frações autónomas, dependem da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, as seguintes inovações:

    a) Colocação de ascensores;
    b) Instalação de gás canalizado.

    3. No caso de um dos membros do respetivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica, efetuar as seguintes inovações:

    a) Colocação de rampas de acesso;
    b) Colocação de plataformas elevatórias, quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas.

    4. As inovações previstas nas alíneas a) e b) do número anterior podem ser levantadas pelos condóminos que as tenham efetuado ou que tenham pago a parte que lhes compete nas despesas de execução e manutenção da obra, desde que:

    a) O possam fazer sem detrimento do edifício; e
    b) Exista acordo entre eles.

    5. Quando as inovações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 não possam ser levantadas, o condómino terá direito a receber o respetivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
    6. A intenção de efetuar as inovações previstas no n.º 3 ou o seu levantamento deve ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência.
    7. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
    • RCF
    • 18 março 2022

     # 5

    Colocado por: Maria MachadoNa caderneta predial o pátio em questão é um espaço comum.

    Se nada mais diz, é de todos e nenhum condómino o pode reservar só para si, salvo aprovação de todos, por unanimidade (o que não será o caso, já que a Maria se opõe)

  6.  # 6

    Size, no documento da Conservatória do Regiso Predial o terraço constitui um espaço comum e não de uso exclusivo do escritório.
    Relativamente aos pontos do artigo 1425° parece-me que o ponto 7. é o que se adequa à situação em questão.

  7.  # 7

    independentemente do tema da pertença, essa alteração estará sujeita a licenciamento camarário em que uma avaliação acústica pode ser exigida

  8.  # 8

    Colocado por: RCF
    Se nada mais diz, é de todos e nenhum condómino o pode reservar só para si, salvo aprovação de todos, por unanimidade (o que não será o caso, já que a Maria se opõe)


    E sabe qual a legislação em que conste o que diz?

  9.  # 9

    Colocado por: tviegasindependentemente do tema da pertença, essa alteração estará sujeita a licenciamento camarário em que uma avaliação acústica pode ser exigida


    Na Assembleia de Condóminos houve quem abordasse a questão do licenciamento camarário mas entretanto houve quem o fizesse cair no esquecimento.
    • RCF
    • 18 março 2022

     # 10

    Colocado por: Maria Machado

    E sabe qual a legislação em que conste o que diz?

    Não necessita de recorrer a legislação. Se no registo predial esse espaço consta como comum, é esse o uso que lhe deve ser dado - comum - e não de uso exclusivo de algum dos condóminos. Se um dos condóminos lhe passar a dar uso privativo, deixará de ser comum, contrariando o que consta no registo.
    • size
    • 18 março 2022 editado

     # 11

    Colocado por: Maria MachadoSize, no documento da Conservatória do Regiso Predial o terraço constitui um espaço comum e não de uso exclusivo do escritório.
    Relativamente aos pontos do artigo 1425° parece-me que o ponto 7. é o que se adequa à situação em questão.


    Pode ser presumivelmente comum, mas de uso exclusivo do escritório. É preciso conferir bem se existe, ou não, uma afetação

    É que, não deixa de ser estranho, o facto de existir uma porta de acesso ao pátio pelo interior do escritório. Porquê ?
    ...............
    Artigo 1421.º - (Partes comuns do prédio)

    1. São comuns as seguintes partes do edifício:

    a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
    b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento;
    c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
    d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado e semelhantes.

    2. Presumem-se ainda comuns:

    a) Os pátios     e jardins anexos ao edifício;
    b) Os ascensores;
    c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
    d) As garagens;
    e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

  12.  # 12

    Têm de ver é o que está na título de propriedade horizontal, se for de uso exclusivo do escritório, só eles podem usar.

  13.  # 13

    Colocado por: size

    Pode ser presumivelmente comum, mas de uso exclusivo do escritório. É preciso conferir bem se existe, ou não, uma afetação

    É que, não deixa de ser estranho, o facto de existir uma porta de acesso ao pátio pelo interior do escritório. Porquê ?
    ...............
    Artigo 1421.º - (Partes comuns do prédio)

    1. São comuns as seguintes partes do edifício:

    a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
    b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento;
    c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
    d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado e semelhantes.

    2.Presumem-se ainda comuns:

    a) Os pátios    e jardins anexos ao edifício;
    b) Os ascensores;
    c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
    d) As garagens;
    e)Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.


    A porta de acesso ao pátio encontra-se em um pequeno hall da escadaria do prédio e não no escritório.
    O prédio tem uma casa de porteira situada no referido átrio cujo acesso era feito exclusivamente através porta do pátio, contudo, a casa de porteira foi arrendada ao escritório e, sem que fosse solicitada qq autorização, o proprietário do escritório mandou partir a parede entre a casa de porteira e o escritório e, como tal, têm fácil acesso ao pátio. Julgo que a maioria dos condóminos não tem a noção desta situação.
    A casa de porteira foi transformada numa copa e, por norma, os funcionários vão para o pátio beber café, conversar ou fazer telefonemas e, a sensação que tenho é que estas pessoas estão a conversar em minha casa. É neste sentido que considero que a existência de uma esplanada no pátio me perturbaria bastante em termos acústicos.

  14.  # 14

    Colocado por: Maria MachadoE sabe qual a legislação em que conste o que diz?

    Codigo civil.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Maria Machado

  15.  # 15

    Colocado por: Maria Machado
    A porta de acesso ao pátio encontra-se em um pequeno hall da escadaria do prédio e não no escritório.
    O prédio tem uma casa de porteira situada no referido átrio cujo acesso era feito exclusivamente através porta do pátio, contudo, a casa de porteira foi arrendada ao escritório e, sem que fosse solicitada qq autorização, o proprietário do escritório mandou partir a parede entre a casa de porteira e o escritório e, como tal, têm fácil acesso ao pátio. Julgo que a maioria dos condóminos não tem a noção desta situação.
    A casa de porteira foi transformada numa copa e, por norma, os funcionários vão para o pátio beber café, conversar ou fazer telefonemas e, a sensação que tenho é que estas pessoas estão a conversar em minha casa. É neste sentido que considero que a existência de uma esplanada no pátio me perturbaria bastante em termos acústicos.


    Minha estimada, pelo que julgo perceber (a negrito), acrescento os meus sucintos considerandos:

    i) A assembleia celebrou um contrato de arrendamento de uma fracção autónoma destinada a escritório;

    Não nos esclarece qual o fim atribuído à fracção autónoma para aferirmos se lhe está a ser dado fim diverso do constante do título constitutivo da propriedade horizontal...

    ii) Cumulativamente ou posteriormente, arrendou ao mesmo inquilino a antiga casa da porteira;

    ... porém, será crível que a casa da porteira se mantem como tal. Ora, constando do título constitutivo da propriedade horizontal que determinada fracção autónoma se destina a habitação, não pode o respectivo proprietário/senhorio/arrendatário dar-lhe destino ou uso económico diverso (cfr. art. 1422º, nº 2, al. c) do CC).

    iii) Sem prévia autorização, o inquilino desconstruiu uma parede interior juntando ambas as fracções autónomas;

    A realização pelo locatário de obras no interior do locado não autorizadas pelo senhorio e que não possam justificar-se nos termos dos arts. 1036°, 1073º e 1074°, n°s 2 e 3, do CC constituem fundamento de resolução do contrato pelo senhorio desde que, objectivamente, produzam alterações relevantes da fisionomia do locado (gravidade da infracção) ou provoquem um tal desequilíbrio na relação locatícia (consequências) que tornem inexigível a manutenção do arrendamento.

    iv) Os funcionários do inquilino começaram a fazer uso de um pátio comum, como espaço de lazer;

    Dimana do art. 1406º, nº 1 do CC que "Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito". No caso, os direitos dos comproprietários estendem-se aos terceiros titulares de direitos sobre as fracções, no caso, os arrendatários e respectivos funcioários.

    v) O inquilino apresentou uma proposta no sentido de obter a afectação exclusiva do pátio e a modificar o mesmo.

    A afectação do pátio para fruição exclusiva carece de uma autorização tomada em plenário por unanimidade. Aprovada a afectação, a realização de obras carece de uma dupla maioria qualificada (a maioria dos condóminos + 67 ou 667 votos, conforme se delibere em % ou ‰). Vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/05/as-maiorias-qualificadas.html

    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria, reginamar, Maria Machado

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