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Condomínios e vizinhos

Diferendo sobre arranjos no prédio

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  1.  

  1.  # 1

    Olá a todos!

    Sou proprietária e co-administradora de uma fracção num prédio com outras 13 fracções, das quais a *maioria* é detida por investidores que as exploram como Alojamento Local. Acontece que o objectivo destes investidores é expulsar os moradores que restam, tendo-se unido nos últimos 5 anos com um conjunto de manobras para conseguirem o seu objectivo.

    Uma delas foi apresentar um relatório de segurança questionável que recomendou a realização de obras (é um prédio antigo em Alfama, anterior a 1951, e por isso sofre de alguns problemas, como é expectável, mas não ao nível que alegam). Obras que estes investidores sempre se recusaram a fazer, alegando que o prédio precisa de ser vendido no seu todo dada a situação de degradação.

    Consequência foi terem decidido por iniciativa própria fecharem voluntariamente as casas e votarem em assembleia 2 coisas:

    1) Corte de energia das áreas comuns, o que significa que as escadas deixaram de ter energia, o que representa sérios riscos de segurança para os moradores que votaram contra o fecho voluntário das suas casas.
    2) Denúncia do contrato com a empresa de limpeza, que deixará de prestar os seus serviços

    Dado o corte de energia, a porta de entrada no prédio - que funcionava com código -, deixou de funcionar e por isso a porta tem estado praticamente escancarada. A alternativa seria instalar fechadura convencional, que um dos condóminos, não administrador mas em representação de todos os restantes investidores (alguns co-administradores), está a bloquear com a empresa de condomínio.

    As minhas 2 questões são as seguintes:

    1) É legal o corte de energia das áreas comuns, mesmo com votação da maioria? E se sim, qual a % necessária para que essa decisão em assembleia seja efectivada dentro de um quadro legal? Existe uma empresa de condomínio mas esta não actua por receio destes investidores e sabemos que não podemos contar com eles.

    2) Pode um co-administrador (ou condómino) bloquear o arranjo da porta? Ou seja, eu como co-administradora, posso requerer apoio jurídico consagrado nas quotizações (em dia) da empresa de gestão contra o condómino e obrigar assim ao arranjo da porta por parte da empresa? - ou à minha custa, sendo co-administradora, e apresentar o valor à empresa.

    Desde já um muito obrigada a todos.
    Juliana

  2.  # 2

    Colocado por: julianacastro

    As minhas 2 questões são as seguintes:

    1) É legal o corte de energia das áreas comuns, mesmo com votação da maioria? E se sim, qual a % necessária para que essa decisão em assembleia seja efectivada dentro de um quadro legal? Existe uma empresa de condomínio mas esta não actua por receio destes investidores e sabemos que não podemos contar com eles.(1)

    2) Pode um co-administrador (ou condómino) bloquear o arranjo da porta? Ou seja, eu como co-administradora, posso requerer apoio jurídico consagrado nas quotizações (em dia) da empresa de gestão contra o condómino e obrigar assim ao arranjo da porta por parte da empresa? - ou à minha custa, sendo co-administradora, e apresentar o valor à empresa.(2)

    Desde já um muito obrigada a todos.
    Juliana


    (1) Minha estimada, a deliberação é nula, por manifesta violação do art. 1406º, nº 1 do CC, e em manifesto abuso de direito (cfr. art. 334º do CC)porquanto as instalações gerais de electricidade são imperativamente comuns (cfr. art. 1421º, nº 1, al. d) do CC), estando ao serviço de todos. Se o administrador não cumpre ou não sabe ou tem medo de cumprir com as suas funções executivas, no âmbito dos poderes-deveres (cfr. art. 1436º, al. f)) pode ser exonerado pela assembleia (cfr. art. 1435º, nº 1 do CC) ou judicialmente, a requerimento de qualquer condómino (cfr. art. 1435º, nº 3 do CC).

    (2) Pode qualquer condómino proceder à reparação da porta da entrada com fundamento no art. 1427º do CC. Para tanto, deve solicitar ao administrador, com a devida formalidade, a reparação requerida, num prazo tido por razoável (por ex., 15 dias de calendário), findo os quais, pode qualquer condómino proceder à referida reparação, exigindo depois ao administrador o reembolso das despesas.. Se este não quitar a dívida, deve o condómino recorrer para a AG nos termos do art. 1438º do CC. Se também esta se negar a pagar, pode exigir o cumprimento num Julgado de Paz, com fundamento na figura da sub-rogação e enriquecimento sem causa (sobre estas figuras, vide aqui: https://forumdacasa.com/discussion/51308/casa-penhorada/.


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  3.  # 3

    happy hippy, muitíssimo obrigada pela resposta tão clara, completa e fundamentada. Agradeço profundamente.
    Três pequenos apontamentos:

    1. Sendo eu co-administradora, poderei avançar com a reparação imediata da porta e ser reembolsada sobre o valor da despesa? 15 dias é bastante tempo num bairro como Alfama com muito movimento e os moradores estão com receio de qualquer arrombamento ou intrusão.

    2. Aconselha a contratação de um advogado ou solicitador para o cumprimento das formalidades, mesmo não sendo estritamente necessário? O peso da comunicação será outro. Suponho que se refira a carta registada com aviso de recepção.

    3. Sendo que não há presentemente custos com a electricidade e a manutenção do prédio, haverá em sua opinião base legal para deixarmos de pagar o condomínio até à situação estar regularizada?

  4.  # 4

    Colocado por: julianacastro

    1. Sendo eu co-administradora, poderei avançar com a reparação imediata da porta e ser reembolsada sobre o valor da despesa? 15 dias é bastante tempo num bairro como Alfama com muito movimento e os moradores estão com receio de qualquer arrombamento ou intrusão.

    2. Aconselha a contratação de um advogado ou solicitador para o cumprimento das formalidades, mesmo não sendo estritamente necessário? O peso da comunicação será outro. Suponho que se refira a carta registada com aviso de recepção.

    3. Sendo que não há presentemente custos com a electricidade e a manutenção do prédio, haverá em sua opinião base legal para deixarmos de pagar o condomínio até à situação estar regularizada?


    (1) Minha estimada, uma coisa é aquilo que eu aconselho. Outra bem distinta, o que eu faria nessa precisa situação. Neste concreto caso, eu já teria procedido em conformidade. Detectada a desconformidae e comunicada ao administrador, não agisse naquele no prazo de 24h, nas 48h subsequentes a porta estava reparada!

    (2) Por ora não carece de recorrer a um jurisconsulto. A formalidade basta-se com o registo simples (leia-se, carta registada). Caso tenha necessidade de recorrer a um Julgado de Paz, as partes devem comparecer pessoalmente, podendo, se o desejarem, fazer-se acompanhar por advogado, advogado estagiário ou solicitador. Todavia, a constituição de advogado é obrigatória nos casos especialmente previstos na lei e quando seja interposto recurso da Sentença.

    (3) Não. O pagamento das comparticipações havidas devidas para custear as despesas de conservação, fruição e pagamento dos serviços, é a obrigação primeira dos condóminos, não lhes assistindo qualquer argumento para deixarem de cumprir como retaliação. A única excepção, prende-se com a excepção de não cumprimrento, que por ora, não se aplica.


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  5.  # 5

    Agradeço de novo, happy hippy! Os esclarecimentos prestados por si são uma base fundamental quanto à direcção a tomar nesta questão.
    O meu bem-haja!
    Juliana

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