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Compra de imóvel em construção - cláusulas CPCV

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  1.  

  1.  # 1

    Boa noite a todos os membros.

    Estou neste momento em negociações por um imóvel que se encontra numa fase intermédia da sua construção, estando neste momento a tentar incluir algumas cláusulas no CPCV que o construtor tem peremptoriamente rejeitado.
    A primeira que tentei incluir foi uma cláusula resolutiva caso não conseguisse 70% do valor (em valor absoluto) em financiamento bancário na data da escritura (tenho de adiantar 30%). Rejeitada prontamente, sem qualquer justificação.
    Tendo a primeira sido rejeitada, e visto que o imóvel se encontra numa zona de elevada procura, tentei incluir pelo menos uma cláusula que me permitisse a cedência de posição contratual de forma unilateral da minha parte (isto é, sem necessitar do acordo do construtor), para caso houvesse uma catástrofe na altura da escritura (que será daqui a sensivelmente 1 ano) não me ser concedido o valor que pretendo para a realizar e poder ceder a posição para pelo menos não perder dinheiro, isto já a contar com o eventual pagamento do IMT respetivo. Uma vez mais, cláusula rejeitada, porque alegadamente se assim vier expressa no CPCV, o construtor tem que pagar IMT à cabeça e, obviamente, não o pretende fazer.

    Existe mais alguma coisa que eu possa tentar incluir no CPCV para me proteger? Eu não sei como estará o mercado daqui a um ano, não sei as condições de financiamento bancário daqui a um ano, pelo que queria proteger-me com alguma coisa, mas não está fácil. Eu tenho uma margem financeira ainda grande, rendimentos que suportariam uma prestação cerca de 3 vezes a simulada caso a escritura fosse hoje sem qualquer problema, no entanto não quero arriscar, caso me aconteça alguma coisa a minha mulher fica a arder com tudo.

    Agradeço qualquer feedback que alguém me possa dar.

    Cumprimentos a todos.

  2.  # 2

    Não, não existe. A sua contraparte é mais experiente e está numa boa posição negocial e como tal não vai aceitar clausulas de desistência à borla. Não o censuro, eu faço o mesmo. A sua protecção é desistir do negócio agora e não assinar ou desistir mais tarde e perder o sinal.

    Quanto mais, sugiro que peça para descer o tamanho do sinal para metade do que seja agora. É má ideia, mas tranquilizante a curto prazo.

  3.  # 3

    Colocado por: Pedrosilva24no entanto não quero arriscar,

    Se não quer arriscar não compre.
    O construtor se lhe vender o imóvel vai retirá-lo do mercado durante um ano, vai fazer os acabamentos ao seu gosto, e daqui a um ano você decide que já não quer o imóvel?!!
    Nenhum construtor aceita isso.
    Quem paga IMT é o comprador, não o construtor.

  4.  # 4

    Colocado por: Pickaxe
    Se não quer arriscar não compre.
    O construtor se lhe vender o imóvel vai retirá-lo do mercado durante um ano, vai fazer os acabamentos ao seu gosto, e daqui a um ano você decide que já não quer o imóvel?!!
    Nenhum construtor aceita isso.
    Quem paga IMT é o comprador, não o construtor.


    Não é não querer, é não poder. O negócio realiza-se na mesma, mas com outro comprador após a cessão da posição, para o construtor não deveria haver diferença.
    O IMT é devido pelo vendedor se houver uma cláusula que permita a cessão de posição a outrem, está na lei, daí o construtor não querer essa cláusula.

    Agradeço o comentário

  5.  # 5

    Colocado por: zemvpferreiraNão, não existe. A sua contraparte é mais experiente e está numa boa posição negocial e como tal não vai aceitar clausulas de desistência à borla. Não o censuro, eu faço o mesmo. A sua protecção é desistir do negócio agora e não assinar ou desistir mais tarde e perder o sinal.

    Quanto mais, sugiro que peça para descer o tamanho do sinal para metade do que seja agora. É má ideia, mas tranquilizante a curto prazo.


    Obviamente que percebo o lado do construtor, tem a faca e o queijo na mão, não condeno, é um negócio.
    Quanto a descer o sinal, não percebi o que quis dizer, poderia esclarecer?

    Muito obrigado.

  6.  # 6

    Você vai pagar uns 10% de sinal quando assinar o cpcv, não? Pode tentar negociar a descida para 5% e diminui a sua exposição. É má ideia, mas é uma ideia.

    Já que estamos a continuar o tópico pode crer que para o construtor há uma diferença em aceitar ou não estas clausulas. Se a economia piorar e você desistir do negócio, não vai ser o único e talvez o preço tenha de descer bastante para encontrar um novo comprador rápido. Você não é o único a correr risco no negócio. Agora, exija tudo o que consiga, mas não deixe de compreender a outra parte.

  7.  # 7

    Colocado por: Pedrosilva24O IMT é devido pelo vendedor se houver uma cláusula que permita a cessão de posição a outrem, está na lei, daí o construtor não querer essa cláusula.

    Como é que suporta tal afirmação?

    IMT, Artigo 2 (Incidência objectiva e territorial)

    1 - O IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional.

    [...]

    3 - Considera-se que há também lugar a transmissão onerosa para efeitos do n.º 1 na outorga dos seguintes actos ou contratos:

    a) Celebração de contrato-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis em que seja clausulado no contrato ou posteriormente que o promitente adquirente pode ceder a sua posição contratual a terceiro;

    b) Cessão da posição contratual no exercício do direito conferido por contrato-promessa referido na alínea anterior;

    IMT, Artigo 4 (Incidência subjectiva)

    O IMT é devido pelos adquirentes dos bens imóveis, sem prejuízo das seguintes regras:

    [...]

    e) Nas situações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 do artigo 2.º, o imposto é devido pelo primitivo promitente adquirente e por cada um dos sucessivos promitentes adquirentes, não lhes sendo aplicável qualquer isenção ou redução de taxa, ainda que a parte do preço paga ao promitente vendedor ou ao cedente corresponda a qualquer dos escalões previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º, sem prejuízo do disposto no n.º 5 do artigo 17.º e no n.º 3 do artigo 22.º;

    [...]

  8.  # 8

    Colocado por: zemvpferreiraVocê vai pagar uns 10% de sinal quando assinar o cpcv, não? Pode tentar negociar a descida para 5% e diminui a sua exposição. É má ideia, mas é uma ideia.

    Já que estamos a continuar o tópico pode crer que para o construtor há uma diferença em aceitar ou não estas clausulas. Se a economia piorar e você desistir do negócio, não vai ser o único e talvez o preço tenha de descer bastante para encontrar um novo comprador rápido. Você não é o único a correr risco no negócio. Agora, exija tudo o que consiga, mas não deixe de compreender a outra parte.


    Pago 15% porque a obra já vai adiantada, não há negociação nesse aspeto.
    Quanto ao resto, tem razão, mas eu também fico com um mono se a economia piorar. É um risco de parte a parte, eu tento defender a minha parte o melhor que posso, ele a dele, como é expectável, mas a flexibilidade tem sido zero.

    Agradeço novamente os comentários.

  9.  # 9

    Com muito gosto, estas discussões são saudáveis sobretudo para quem não passa o dia no assunto.

    Para você ter noção do que possa ser standard, quando eu faço flip de um apartamento (já construido portanto) exijo 10% de sinal e nunca considero clausulas de desistência, é inegociável. Mas negoceio termos de pagamento, valor do sinal, eventuais obras e o preço claro. Isto em zonas nobres de Lisboa. Para mim como vendedor o risco de uma clausula de desistência é tão grande que inviabiliza o negócio completamente. (A não ser que me ofereça 30% acima do asking)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Pedrosilva24

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