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Condomínios e vizinhos

Direito de preferência por serventia de passagem

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  1.  # 1

    Boa tarde a todos,
    Recorro a este para pedir a vossa ajuda na seguinte situação: um vizinho meu ao qual eu concedia serventia de passagem, serventia essa adquirida por usucapião, pois já existia antes de eu comprar a minha parcela com uma casa de habitação e o correspondente terreno rustico, passando os proprietários desse terreno por essa passagem, apesar de não estar registada, não me tendo eu nunca oposto a isso, pois essa era a única forma desse meu vizinho aceder ao seu terreno. Acontece que o vizinho decidiu vender a casa a um outro vizinho, também ele já proprietário de um terreno também confinante a esse mas sem qualquer servidão de passagem e ao entregarem o processo a uma solicitadora, esta por incompetência ou de forma deliberada não me enviou a carta a informar da venda. Sendo que só tive conhecimento da venda, quando vi o comprador a limpar esse terreno e me dirigi a ele, tendo sido informado dessa aquisição, com escritura efetuada no passado dia 4 de abril. Sempre tive vontade de adquirir o terreno agora vendido mas o anterior proprietário nunca se mostrou recetivo ao negócio e eu agora também não fiquei totalmente aborrecido, pois pensei que o vizinho uma vez que adquiriu um terreno confinante com o seu que já tem acesso à via publica, iria abdicar da serventia de passagem por mim concedida. Posto isto pretendo exercer o direito de preferência na aquisição do terreno impugnado a escritura já efetuada. A minha principal duvida é se, uma vez que a serventia/caminho de passagem foi adquirido por usucapião dos anteriores proprietários, se estes não podem alegar nulidade deste meu direto, já que o caminho não está registado? E a outra questão tem a ver com a não receção da carta a informar da venda, sendo que ainda não a recebi, mas hoje um proprietário de outro terreno também ele confinante me mostrou o seu conteúdo, estando lá referido que quem quiser exercer o direito de preferência deve fazê-lo no prazo de 8 dias a contar da data da sua receção? São válidos para mim os 6 meses para exercer o direito ou não, ou essa situação para mim não se aplica uma vez que todos os outros proprietários dos terrenos confinantes já receberam a carta há cerca de um mês e eu não? E se agora, à posteriori, me for enviada essa carta com o prazo dos 8 dias para me manifestar, será esse prazo valido ou continua a subsistir os 6 meses?
    Agradecia muito as vossas muito válidas opiniões. Muito obrigado

  2.  # 2

    Colocado por: Hmfernandesiria abdicar da serventia de passagem por mim concedida.
    a serventia não foi por si concedida, é um direito que se sobrepõe a si.

    no entanto, se o novo proprietário tem acesso ao dito terreno pelo que é dele sem necessidade de usar o caminho antigo vc pode impedir essa passagem com base nisso.

    Colocado por: HmfernandesPosto isto pretendo exercer o direito de preferência na aquisição do terreno impugnado a escritura já efetuada.
    está no seu direito.

    Colocado por: HmfernandesA minha principal duvida é se, uma vez que a serventia/caminho de passagem foi adquirido por usucapião dos anteriores proprietários
    a servidão nao foi adquirida por usucapião. simplesmente existe por necessidade, o terreno da passagem é e será sempre seu. deixando de haver essa necessidade por existir outras alternativas vc pode vedar a passagem... mas há que haver mesmo outra alternativa.

    Colocado por: HmfernandesE se agora, à posteriori, me for enviada essa carta com o prazo dos 8 dias para me manifestar, será esse prazo valido ou continua a subsistir os 6 meses?
    quanto ao resto nao sei, terá de se informar com um advogado

  3.  # 3

    Colocado por: Hmfernandes(...) Acontece que o vizinho decidiu vender a casa (1) a um outro vizinho, também ele já proprietário de um terreno também confinante(2)


    (1) Meu estimado, são pressupostos do direito legal de preferência previsto no art. 1380º, nº 1, do CC:
    a) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico;
    b) Que o preferente seja dono/proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado;
    c) Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura;
    d) Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.

    Direito esse que, porém, é também legalmente excluído quando ocorra alguma das situações previstas no art. 1381º do CC: Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
    a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;
    b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.

    Da conjugação dos artigos 1380º, n.º1, 1381º, al. a) e 1382º, todos do Cód. Civil, chega-se à conclusão de que o direito de preferência, por parte dos proprietários confinantes, só tem razão de existir em relação a prédios rústicos afectos à cultura agrícola, ou a porções de terra cultiváveis.

    (2) O direito de servidão predial é um direito real de gozo sobre coisa alheia cujo conteúdo propicia ao seu titular a possibilidade de fruir as utilidades do prédio serviente, em função do prédio dominante, por intermédio dele e com vista a permitir um melhor e mais completo aproveitamento das suas próprias qualidades. No entanto dá-se a circunstância do proprietário do prédio encravado possuir manifesta (presume-se pelo seu escrito, não aparente) posse de um outro prédio contíguo, o qual, comunica directamente com a via pública. A letra da lei é cristalina, donde dimana que, "os proprietários de prédios que não tenham comunicação com a via pública, nem condições que permitam estabelecê-la sem excessivo incómodo ou dispêndio, têm a faculdade de exigir a constituição de servidões de passagem sobre os prédios rústicos vizinhos (cfr. art. 1550º do CC).

    Ora, o que resulta da lei é que os proprietários de prédios que não tenham comunicação com a via pública, nem condições que permitam estabelecê-la sem excessivo incómodo ou dispêndio, têm a faculdade de exigir a constituição de servidões de passagem sobre os prédios rústicos vizinhos. No entanto, pode ser invocada a extinção da servidão fundamentada na desnecessidade (o facto de o vizinho poder circular por outro seu prédio). A desnecessidade capaz de conduzir à extinção da servidão (que tenha sido constituída por usucapião ou legalmente) tem de ser objectiva do prédio dominante; mas não tem forçosamente que resultar duma alteração verificada em momento superveniente à respectiva constituição e que tenha retirado toda e qualquer a utilidade à servidão (cfr. art. 1569º do CC).

    Mas o que é isto da desnecessidade? O Prof. Oliveira Ascensão, ensina que “a desnecessidade tem de ser objectiva, típica e exclusiva da servidão, não se confundindo com a desnecessidade subjectiva, que assentaria na ausência de interesse, vantagem ou conveniência pessoal do titular do direito. A servidão assenta numa relação predial estabelecida de maneira que a valia do prédio aumenta, graças a uma utilização "latu sensu" de prédio alheio. Quando essa utilização de nada aproveite ao prédio dominante surge-nos a figura da desnecessidade” (ob. citada, pág. 10). E continuando, acrescentava mais à frente: “a desnecessidade, que em matéria de servidão se considera, supõe uma mudança na situação, não no prédio onerado ou serviente, mas do prédio dominante. Por virtude de certas alterações neste sobrevindas, aquela utilização, sempre possível, do prédio serviente, perdeu utilidade para o prédio dominante.” (ob. citada, pág. 12).

    Partindo daqui – e fazendo a devida tradução de tais ensinamentos – uma parte significativa da nossa jurisprudência* passou a considerar que a desnecessidade capaz de conduzir à extinção da servidão tem de se caracterizar por uma mudança objectiva no prédio dominante em virtude de outras circunstâncias muitos específicas que concorrem para que esta se possa operar. Neste concreto, aplica-se o juízo de proporcionalidade que deve ser encontrado na ponderação das circunstâncias concretas de cada caso; na existência de alternativa que, sem ou com um mínimo de prejuízo para o prédio dominante, permite eliminar o encargo incidente sobre o prédio serviente, uma vez que, v. g., está garantida uma acessibilidade, em termos de comodidade e regularidade, ao prédio dominante, sem onerar, desnecessariamente, o prédio serviente.

    *Cfr., v. g., Ac. Rel. Coimbra de 25/10/1983, in CJ, Tomo IV, pág. 62/4; Ac. Rel. Porto de 07/03/1989, in CJ, Tomo II, pág. 189/90; Ac. Rel. Coimbra de 30/01/2001; Ac. Rel. Coimbra de 13/06/1995, in CJ Online, Ref. 10847/1995; Ac. Rel. Coimbra de 16/04/2002, in CJ Online, Ref. 8625/2002; Ac. Rel. Coimbra de 20/04/2010, in CJ Online, Ref. 3241/2010; Ac. Rel. Porto de 26/11/2002, in CJ Online, Ref. 6952/2002; Ac. Rel. Évora de 22/09/2011, in CJ Online, Ref. 8753/2011.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/
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  4.  # 4

    Boa noite,
    Agradeço desde já os esclarecimentos, no entanto a dúvida principal subsiste, ou seja, não tendo eu recebido a carta para me possibilitar exercer o direito de preferência sobre a aquisição do terreno se, caso resolva agora impugnar a venda e exercer esse direito terei prioridade em relação ao adquirente, uma vez que sempre existiu esta servidão de passagem?
    Questiono ainda se, caso a impugnação seja considerada procedente, poderá o anterior proprietário considerar o atual processo nulo e avançar com um novo processo de consulta a todos os confinantes, reformulando os termos anteriormente propostos ou o processo é o mesmo. E neste caso, sendo-me atribuído o direito de preferência bastará cobrir o valor proposto na carta e escriturado? Pois o antigo proprietário, informou-me que caso me seja concedida razão pelo tribunal é isso que irá fazer, tendo um dos seus filhos, segundo ele direito na compra?
    Obrigado

  5.  # 5

    Colocado por: Hmfernandesuma vez que sempre existiu esta servidão de passagem?
    posso estar enganado, mas nao é a servntia que lhe dá prioridade, mas sim o facto de ser vizinho.

    mas o melhor é mesmo ir amanhã a um advogado

  6.  # 6

    Sim mas quem comprou também tem o terreno confinante, a diferença é que a passagem para o terreno agora adquirido é que a passagem é pelo meu terreno. Neste caso, e atendendo ao facto de eu não ter sido notificado, não terei prevalência no direito de aquisição? E se não for assim, bastará agora eu apresentar proposta igual ou terá que ser superior ou não terei já possibilidade? Pois eu nunca tive a possibilidade de exercer direito de aquisição, pois nunca fui notificado da venda.
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    • 13 abril 2022 editado

     # 7

    Colocado por: HmfernandesBoa noite,
    Agradeço desde já os esclarecimentos, no entanto a dúvida principal subsiste, ou seja, não tendo eu recebido a carta para me possibilitar exercer o direito de preferência sobre a aquisição do terreno se, caso resolva agora impugnar a venda e exercer esse direito terei prioridade em relação ao adquirente, uma vez que sempre existiu esta servidão de passagem?


    Artigo 1380.º - (Direito de preferência)


    1. Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
    2. Sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe este direito:

    a) No caso de alienação de prédio encravado, ao proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem;
    b) Nos outros casos, ao proprietário que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respectiva zona.

    3. Estando os preferentes em igualdade de circunstâncias, abrir-se-á licitação entre eles, revertendo o excesso para o alienante.
    4. É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, com as necessárias adaptações.
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  8.  # 8

    Obrigado Size,
    O meu terreno está onerado por serventia de passagem mas essa serventia não está, nem nunca foi registada. Sempre permiti que os anteriores proprietários por lá passassem e há mais de 30 anos que isso acontece. Não me daria este facto prioridade em relação ao adquirente que apesar de ser também confinante nunca permitiu essa passagem para o terreno que agora adquiriu?.

    O individuo tem no seu terreno um parque de caravanas e com a aquisição tem como objetivo ampliar o espaço desse negócio/atividade. Esta área está inserida em zona agrícola.

    Posto isto, vou impugnar a venda que já aconteceu, terei reais possibilidades de me ser dada razão?

    Obrigado

  9.  # 9

    Julgo que existe um tema com a questão das preferências.
    O seu terreno é urbano?
    O seu terreno é misto? (Uma parte urbana e outra rústica)
    O seu terreno é rústico?

    É que a preferência só funciona parar terrenos rústico ou para a componente rústica do terreno misto.

    Se ambos (o seu e o do seu vizinho) são ambos rústicos julgo que pelo mesmo valor prevalece o maior dos dois (maior area)

  10.  # 10

    Olá bom dia,
    Ambos os terrenos, o meu e do vizinho que comprou são mistos. O terreno às venda é rústico.
    Mas volto a perguntar, a questão da serventia de passagem não é tida em consideração como fator de prioridade na aquisição?

  11.  # 11

    Colocado por: HmfernandesOlá bom dia,
    Ambos os terrenos, o meu e do vizinho que comprou são mistos. O terreno às venda é rústico.
    Mas volto a perguntar, a questão da serventia de passagem não é tida em consideração como fator de prioridade na aquisição?


    A serventia é tida em conta sim, contudo como o seu vizinho ficará com serventia do lado dele, fica igualado a si no direito de preferência, sendo certo que nesse caso você deixa de ser "obrigado" a ceder a passagem, pois ela deixa de justificar.
    Você tinha preferência caso o comprador tivesse necessidade de manter a sua passagem, como não é o caso, esse direito esbate-se.

    Sobre a comunicação, como é evidente, ele tinha a obrigação de lhe comunicar, e não é o facto de dizer que são oito dias para o ser. A lei é que determina e é essa que conta. No caso em concreto, você contesta, e sendo-lhe dada razão, tem direito a adquirir pelo valor que foi vendido (escriturado), nem mais um centimo... Ele não pode fazer um preço para si e outro para o vizinho, entenda-se legal e escriturado, coo é evidente.

  12.  # 12

    Bom dia nvale e obrigado pela sua ajuda,

    Percebo que após a compra por parte do meu vizinho, podendo agora ter acesso ao terreno que comprou, a necessidade de manter a minha passagem esbate-se, no entanto o facto concreto é que no momento que que se verificou a vontade do proprietário vender o seu terreno o único acesso era pelo meu terreno. E caso eu tivesse sido informado seria eu a ter direito de preferência. Parece-me que não será depois da aquisição e escritura que se poderá vir alegar que já há caminho e que estamos em igualdade de circunstancias, isto seria uma promoção à ilegalidade. Não estarei correto?

  13.  # 13

    E mais o vizinho que comprou já me disse verbalmente, antes de saber que eu vou avançar para impugnação da compra, e exercicio de direito de preferência, que apesar de ter adquirido o terreno e podendo onerar o terreno que já tinha com passagem, pretende manter a passagem pelo meu terreno. Parece-me também existir um chico-espertismo.

  14.  # 14

    Colocado por: HmfernandesBoa noite,
    Agradeço desde já os esclarecimentos, no entanto a dúvida principal subsiste, ou seja, não tendo eu recebido a carta para me possibilitar exercer o direito de preferência sobre a aquisição do terreno se, caso resolva agora impugnar a venda e exercer esse direito terei prioridade em relação ao adquirente, uma vez que sempre existiu esta servidão de passagem?
    - Em teoria tem, na prática dificil, pois basta ao adquirente dizer que prescinde da passagem para ficar em pé de igualdade, passando a aceder ao terreno adquirido pelo lado dele. Você fica na posse e disponibilidade da totalidade da passagem - a tal desnecessidade acima falada. Contudo e não prescindindo você do seu direito, neste caso, o que irá acontecer é a abertura de licitação entre os interessados.

    Questiono ainda se, caso a impugnação seja considerada procedente, poderá o anterior proprietário considerar o atual processo nulo e avançar com um novo processo de consulta a todos os confinantes, reformulando os termos anteriormente propostos ou o processo é o mesmo.
    - Não pode avançar com novo processo, é o mesmo, logo com os pressupostos já estabelecidos.

    E neste caso, sendo-me atribuído o direito de preferência bastará cobrir o valor proposto na carta e escriturado?
    - Claro, nem mais um cêntimo. No caso em concreto pagará o valor que o seu vizinho pagou e já escriturou.

    Pois o antigo proprietário, informou-me que caso me seja concedida razão pelo tribunal é isso que irá fazer, tendo um dos seus filhos, segundo ele direito na compra?
    - Isso é que era bom, se era para o filho comprar que o comprasse na altura, agora vai tarde. O negócio está feito e efeito está, logo é sobre esse que impenda toda e qualquer demanda e toda e qualquer decisão. Conversa de chico-esperto.


    Obrigado

  15.  # 15

    Colocado por: HmfernandesBom dia nvale e obrigado pela sua ajuda,

    Percebo que após a compra por parte do meu vizinho, podendo agora ter acesso ao terreno que comprou, a necessidade de manter a minha passagem esbate-se, no entanto o facto concreto é que no momento que que se verificou a vontade do proprietário vender o seu terreno o único acesso era pelo meu terreno. E caso eu tivesse sido informado seria eu a ter direito de preferência. Parece-me que não será depois da aquisição e escritura que se poderá vir alegar que já há caminho e que estamos em igualdade de circunstancias, isto seria uma promoção à ilegalidade. Não estarei correto?


    Lá está, em teoria sim, na prática não, pois os outros confinantes também são chamados à colação e nesse caso é preciso verificar as condições que sobre eles existem. No caso, o seu vizinho adquirente igualava consigo dizendo que abdicava da passagem pois, pelo tal principio da desnecessidade, essa passagem deixava de ter razão de existir.

  16.  # 16

    Colocado por: nvale

  17.  # 17

    Colocado por: HmfernandesE mais o vizinho que comprou já me disse verbalmente, antes de saber que eu vou avançar para impugnação da compra, e exercicio de direito de preferência, que apesar de ter adquirido o terreno e podendo onerar o terreno que já tinha com passagem, pretende manter a passagem pelo meu terreno. Parece-me também existir um chico-espertismo.


    Ele pode dizer o que quiser e bem lhe apetecer. A lei é clara e acima já foi transposta. A passagem existe porque é necessária, quando deixa de o ser.... está tudo dito.
    Diga-lhe é o seguinte... com muita conversa dele a dizer que quer manter a passagem, você contesta e logo se verá. Neste caso, ele devia era chegar junto de si e dizer-lhe - vizinho, o terreno é meu, a passagem é sua e eu já não a quero. Pode vedar à vontade. Faça lá uma escritura que eu assino a declinar o direito de passagem (porquanto já tenho do meu terreno) para não existir qualquer duvida.

  18.  # 18

    Obrigado nvale,
    ...no entanto a dúvida principal subsiste, ou seja, não tendo eu recebido a carta para me possibilitar exercer o direito de preferência sobre a aquisição do terreno se, caso resolva agora impugnar a venda e exercer esse direito terei prioridade em relação ao adquirente, uma vez que sempre existiu esta servidão de passagem?
    - Em teoria tem, na prática dificil, pois basta ao adquirente dizer que prescinde da passagem para ficar em pé de igualdade, passando a aceder ao terreno adquirido pelo lado dele. Você fica na posse e disponibilidade da totalidade da passagem - a tal desnecessidade acima falada. Contudo e não prescindindo você do seu direito, neste caso, o que irá acontecer é a abertura de licitação entre os interessados.
    Mas nesta situação, caso o processo tivesse decorrido como deveria, ou seja, tendo eu sido informado da venda, algo que não aconteceu, nesse momento eu é que teria prioridade. A igualdade que agora refere e que está estabelecida decorre de uma irregularidade. Não lhe parece?

  19.  # 19

    Colocado por: nvale

    Lá está, em teoria sim, na prática não, pois os outros confinantes também são chamados à colação e nesse caso é preciso verificar as condições que sobre eles existem. No caso, o seu vizinho adquirente igualava consigo dizendo que abdicava da passagem pois, pelo tal principio da desnecessidade, essa passagem deixava de ter razão de existir.


    Os vizinhos dos terrenos confinantes, nenhum dava passagem para esse terreno e todos foram informados e nenhum exerceu direto de preferência, logo na minha ótica não poderei ficar prejudicado por um erro involuntário ou deliberado de não me ter sido remetida comunicação da venda?

  20.  # 20

    Colocado por: HmfernandesObrigado nvale,
    ...no entanto a dúvida principal subsiste, ou seja, não tendo eu recebido a carta para me possibilitar exercer o direito de preferência sobre a aquisição do terreno se, caso resolva agora impugnar a venda e exercer esse direito terei prioridade em relação ao adquirente, uma vez que sempre existiu esta servidão de passagem?
    - Em teoria tem, na prática dificil, pois basta ao adquirente dizer que prescinde da passagem para ficar em pé de igualdade, passando a aceder ao terreno adquirido pelo lado dele. Você fica na posse e disponibilidade da totalidade da passagem - a tal desnecessidade acima falada. Contudo e não prescindindo você do seu direito, neste caso, o que irá acontecer é a abertura de licitação entre os interessados.
    Mas nesta situação, caso o processo tivesse decorrido como deveria, ou seja, tendo eu sido informado da venda, algo que não aconteceu, nesse momento eu é que teria prioridade. A igualdade que agora refere e que está estabelecida decorre de uma irregularidade. Não lhe parece?


    Analisando friamente e à letra da lei sim. Você tinha direito sobre todos os outros pois estava onerado por passagem. Contudo, como os outros adquirentes podiam alegar que prescindiam da passagem, podiam sempre abrir um processo de "esclarecimento" e nesse caso a coisa resolvia-se em tribunal. Quando eu digo que você e ele ficam em pé de igualdade, é sempre no pressuposto que o tal vizinho iria colocar um "processo" no pressuposto que abdicava da passagem e nessa ocasião a coisa até podia pender para o lado dele.
    Mas aplicando estritamente a lei, sem as nuances que muitas vezes existem, você tem todo o direito.
    Ainda o pode exercer caso assim entenda.

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