Condomínios e vizinhos
Direito de preferência por serventia de passagem
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happy hippy
- 13 abril 2022
Colocado por: HmfernandesA carta registada recebida pelos outros proprietários confinantes, após dado cc da pretensão de vender, do valor e a identificação do comprador, versa no final o seguinte:"O referido negócio será feito a favor de xxxx. Pelo exposto vimos, ao abrigo no disposto no artigo 1380 do código civil, dar conhecimento aos proprietários dos terrenos confinantes da pretensão de celebrar, sobre este prédio rustico acima identificado, um contrato de compra e venda e também aos mesmos dar a faculdade de exercerem o Direito de Preferência, devendo, no prazo de 8 (oito) dias, conforme estipula o n.º22 do artigo 416º do Código Civil, dizer se pretendem exercer o seu direito de preferência, por via de comunicação dirigida a xxxxx, solicitadora, portadora da cédula profissional xxxx, sob a forma de carta registada com aviso de receção para a morada xxxx.
Na falta de resposta no prazo legal, presumir-se-á a falta de interesse no exercício de tal faculdade. Encontrando-me ao dispor para qualquer esclarecimento...."
Ora se como dizem, não há lugar a direito de preferencia uma vez que o comprador é proprietário de um predio confinante, qual o sentido do teor desta carta?
Meu estimado, quando lavrei o meu último escrito, não tinha lido este seu comentário. Face ao teor desta missiva, poderemos, de facto, estar presente uma irregularidade, porquanto, sendo o prédio rústico e presumindo-se que não será edificável nem o vizinho promitente-comprador pretenderá alterar o fim daquele, assiste-lhe de facto o direito de ser considerado, também, a par dos restantes, preferente.
Mas atente-se que para se afastar o direito de preferência, a al. a) do art. 1381º do CC exige que dos factos provados decorra a intenção de afectar o terreno a algum fim que não seja a cultura e a possibilidade física e jurídica (legal ou regulamentar) da afectação correspondente à intenção do comprador.
Se o vinculado à preferência vender a coisa a terceiro sem fazer a comunicação referida no art. 416°, incorre em responsabilidade civil por incumprimento do pacto de preferência, ficando constituído na obrigação indemnizar nos termos gerais do direito.
Impõe-se salientar que sendo vários os proprietários com direito de preferência, o nº 2 do art. 1380º do CC diz-nos que esse direito cabe: a) no caso de alienação de prédio encravado, ao proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem; b) nos outros casos, ao proprietário que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respetiva zona.
Por outro lado, o nº 4 do art. 1380º do CC determina que seja aplicável ao direito de preferência aí previsto o disposto nos arts. 416º a 418º e 1410º do mesmo diploma, com as necessárias adaptações. Tal significa que o vendedor está obrigado a comunicar o projecto de venda aos proprietários dos prédios confinantes e estes, caso não lhes seja dado conhecimento do negócio, têm o direito de haverem para si o prédio alienado, desde que o requeiram dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que tiveram conhecimento dos elementos essenciais da alienação e depositem o preço devido nos quinze dias seguintes à propositura da acção – cfr. arts. 416º, nº 1 e 1410º, nº 1 do CC.
"Se a venda a terceiro se consumou, tornando definitivo o incumprimento desses deveres, e havendo pluralidade de titulares de direitos de preferência, todos estes vêem incorporar-se na sua esfera tal direito potestativo, cujo exercício no confronto do devedor da preferência (o vendedor), é autónomo e distinto do dos demais" – cfr. Ac. Rel. Lisboa de 28/5/2009. Assim, qualquer preferente, independentemente da sua concreta posição na hierarquia dos direitos de preferência (e o seu é prioritário, como já ressalvei) pode autonomamente, em face da alienação do bem a um terceiro, propor acção de preferência sem ter de chamar os demais preferentes à lide.
Destarte, não o querendo induzir em erro até porque hão outros pormenores a considerar (oportunamente ressalvados nos meus anteriores escritos), consulte um competente jurisconsulto...https://apropriedadehorizontal.blogspot.com Colocado por: Hmfernandes
Ok. Fiquei então a saber que não me informaram da venda, nem tinham obrigação de informar e a solicitadora, andou a gastar uns euritos em cartas registadas para os outros proprietários sem necessidade nenhuma.
Aprende-se sempre com quem sabe.
e já tentou entrar em contacto com essa solicitadora, fazendo-lhe diretamente a questão?
É que das duas uma:
ou falta aqui um pedaço importante na história, e por algum motivo que não estou a ver qual possa ser existe direito de preferência (sendo que nesse caso, está no direito de anular o negócio)
ou
A história é como conta, nesse caso não existe direito de preferência, e essa solicitadora papou uns €€€ para enviar umas cartas e nem se preocupou em enviar para todos.Os prédios estão na Reserva Agrícola Nacional?- Hmfernandes
- 13 abril 2022
Boa noite a todos,
Novos dados: fui há pouco contactado pelo adquirente a dizer que foi contactado pela solicitadora que lhe referiu que os dados que lhe foram fornecidos por parte das Finanças estavam errados e que não constava lá o meu nome como proprietário do meu terreno (confinante ao que foi vendido como é óbvio) e como tal não me tinha notificado. Em suma a dizer que só não me tinha enviado carta porque os dados das Finanças não estavam corretos. Ora o adquirente do terreno está na disposição de anular o negócio, revertendo este para mim, concordando que eu tenho esse direito por tudo aquilo que anteriormente referi. Referindo no entanto que irá intentar através do seu advogado ação contra as finanças pelo cometido, no sentido de ser ressarcido das custas e prejuízo de todo este processo. Parece que as coisas ainda se podem compor- Hmfernandes
- 13 abril 2022
Colocado por: ibytOs prédios estão na Reserva Agrícola Nacional?
SimColocado por: Hmfernandespois já existia antes de eu comprar a minha parcela com uma casa de habitação e o correspondente terreno rustico
Se isto é correcto, você não tem direito de preferência.Então o suporte legal é outro:Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional, Artigo 3 (Definições)
Para efeitos do presente decreto-lei e legislação complementar, entende-se por:
[...]
k) «Prédio misto» o terreno constituído por parte rústica e parte urbana, sem que qualquer das partes possa separadamente ser classificada como prédio rústico ou prédio urbano;
l) «Prédio rústico» o terreno situado fora de um aglomerado urbano, que não se possa considerar como terreno para construção e desde que tenha como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas, ou aqueles que não possuindo a afetação indicada, não se encontrem construídos ou disponham apenas de edifícios rurais de caráter acessório, sem autonomia económica e de reduzido valor e ainda as águas, as plantações e os edifícios e construções rurais diretamente afetos à produção de rendimentos agrícolas, pecuários ou florestais, nele localizados, que inclui os assentos de lavoura;
[...]Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional, Artigo 26 (Direito de preferência)
1 - Sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil e em legislação complementar, os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN gozam do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes.
2 - Os proprietários dos prédios rústicos ou mistos inseridos na RAN que os pretendam vender, comunicam por escrito a sua intenção aos confinantes que podem exercer o seu direito nos termos dos artigos 416.º a 418.º do Código Civil.
3 - No caso de violação do prescrito nos números anteriores é aplicável o disposto no artigo 1410.º do Código Civil, exceto se a alienação ou dação em cumprimento tiver sido efetuada a favor de um dos preferentes.Será que alguém me pode ajudar...o meu vizinho do lado fez isto como consta na foto.Puderei mudar o meu portão? Ele fez o muro novo (vermelho) apenas com 3 fiadas de blocos,sem cimento,posso tirar? Isto tudo porque pretendo tirar o meu portao 1 para o lugar 4-
happy hippy
- 14 abril 2022
Colocado por: N.PiresSerá que alguém me pode ajudar...o meu vizinho do lado fez isto como consta na foto.Puderei mudar o meu portão? Ele fez o muro novo (vermelho) apenas com 3 fiadas de blocos,sem cimento,posso tirar? Isto tudo porque pretendo tirar o meu portao 1 para o lugar 4
Meu estimado, o direito do proprietário de vedar (ou tapar) o seu prédio (cfr. art. 1356º do CC) não se pode sobrepor ao direito que o proprietário do prédio dominante tem de exercer passagem livre e desembaraçadamente sobre o caminho de servidão existente no prédio serviente. Assim, se o prédio vizinho for o serviente (isto é, se a servidão legal de passagem se faz pelo seu prédio), pode ele vedá-lo ou tapá-lo com portão ou cancela, mesmo fechada, desde que seja apenas com o trinco e aberta à mão com toda a facilidade, de modo a não estorvar o uso da servidão de passagem pelos vizinhos. Não pode é erguer nele muro (cfr. art. 1568º do CC).
Se a servidão não foi constituída sobre o prédio do seu vizinho, não pode aquele vedar o acesso ao mesmo por que meio for sem o consentimento dos demais consortes (cfr. art. 1406º do CC).
Dito isto, muito genericamente, para o melhor ajudar, carece-se de mais elementos para uma melhor apreciação.https://apropriedadehorizontal.blogspot.com Colocado por: happy hippy
Meu estimado, o direito do proprietário de vedar (ou tapar) o seu prédio (cfr. art. 1356º do CC) não se pode sobrepor ao direito que o proprietário do prédio dominante tem de exercer passagem livre e desembaraçadamente sobre o caminho de servidão existente no prédio serviente. Assim, se o prédio vizinho for o serviente (isto é, se a servidão legal de passagem se faz pelo seu prédio), pode ele vedá-lo ou tapá-lo com portão ou cancela, mesmo fechada, desde que seja apenas com o trinco e aberta à mão com toda a facilidade, de modo a não estorvar o uso da servidão de passagem pelos vizinhos. Não pode é erguer nele muro (cfr. art. 1568º do CC).
Se a servidão não foi constituída sobre o prédio do seu vizinho, não pode aquele vedar o acesso ao mesmo por que meio for sem o consentimento dos demais consortes (cfr. art. 1406º do CC).
Dito isto, muito genericamente, para o melhor ajudar, carece-se de mais elementos para uma melhor apreciação.https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
Muito obrigado.vou tentar explicar melhor.As frentes das casas dao para a estrada,entre as duas casas ha uma passagem com cerca de 1,5m,esta distancia é praticamente a mesma nas traseiras onde sao os quintais.O meu vizinho comprou o terreno debaixo (nº3),logo os dois terreno dele é o da direita e o debaixo,o meu é o esquerda,o meu portao está logo a seguir á casa(nº1) para o meu quintal,tinhamos muros paralelos com a passagem/ serventia pelo meio (1,5m de largura)ele agora fechou a meio (vermelho).Eu quero mudar o meu portao para o fim do meu quintal (VERDE) .No fim do meu quintal ha um marco onde começa o terreno nº3.Antigamente o meu muro era uma rede e a entrada do me quintal era mais ou menos a meio,quando o meu avo fez em blocos pois a portao logo a seguir a casa,inicio do quintal.
Não sei se me fiz explicar.
A camara diz que nao pode fazer nada porque nao confina com a estrada,só podiam intervir se ele tivesse fechado a passagem entre as duas casas e eu n ser acesso as traseiras.Código Civil, Artigo 1553 (Lugar da constituição da servidão)
A passagem deve ser concedida através do prédio ou prédios que sofram menor prejuízo, e pelo modo e lugar menos inconvenientes para os prédios onerados.Andei a investigar melhor e de facto, o Hmfernandes tem direito de preferência porque o prédio em causa está onerado com a servidão adquirida por usucapião. O suporte legal é completamente diferente:Código Civil, Artigo 1555 (Direito de preferência na alienação do prédio encravado)
1. O proprietário de prédio onerado com a servidão legal de passagem, qualquer que tenha sido o título constitutivo, tem direito de preferência, no caso de venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio dominante.
2. É aplicável a este caso o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º
3. Sendo dois ou mais os preferentes, abrir-se-á entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.
(Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça: A servidão adquirida por usucapião é uma servidão legal desde que possa ser judicialmente imposta)foto- Hmfernandes
- 15 abril 2022
Colocado por: ibytAndei a investigar melhor e de facto, o Hmfernandes tem direito de preferência porque o prédio em causa está onerado com a servidão adquirida por usucapião. O suporte legal é completamente diferente:
(Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça: A servidão adquirida por usucapião é uma servidão legal desde que possa ser judicialmente imposta)
Muito obrigado pela sua opinião.
Vou agora descrever o que eu entendo que é uma história com laivos de surreal e eu pensava não ser possível. O comprador do terreno também é da sua opinião, tanto que já veio falar comigo, no sentido de abdicar da compra, uma vez que entende que eu realmente tenho direito, e visto não ter recebido notificação, por lapso da solicitadora,eu não tive possibilidade de exercer o direito de preferência. No entanto, surge agora um elemento novo. Fei com a minha advogada para tratar da situação o mais rapidamente possível e, diz- me ela, ao analisar os documentos que lhe enviei que eu não fui notificado da venda do terreno por lapso das Finanças, visto ter efetuado uma escritura com a aquisição de um prédio misto, logo com um artigo de prédio urbano e outro artigo de prédio rústico e nas finanças só ter sido registado o artigo urbano. Logo aquando da solicitação dos confinantes por parte da solicitadora, para o respetivo envio das notificações, os dados que lhe foram enviados foram os dados referentes ao antigo proprietário que já faleceu. Pensei que quando foi feita a escritura do meu terreno atual, na conservatória, esses dados eram automaticamente enviados para as finanças, tanto que pago o IMI, no entanto ao olhar para a carta de IMI, só lá consta o artigo referente ao prédio urbano. Assim sendo a carta para exercer direito de preferência foi enviada ao antigo proprietário, pois é ele que ainda consta nas finanças como proprietário. Tenho agora receio de não conseguir resolver e esclarecer rápidamente está questão junto das finanças e o comprador se sirva desta situação e já não queira reverter o negócio a meu favor. O que acham?
Agradeço encarecidamente que me possam auxiliar nesta situação que para mim é deveras surreal.
Muito obrigadoO registo na conservatória está correcto? Ou também esse está errado?
Segundo sei, o seu direito de preferência não se extingue só porque os registos nas finanças estavam errados.
A solicitadora muito provavelmente só consultou as cadernetas prediais dos confinantes e nunca se terá lembrado ou nunca lhe disseram que existia uma servidão legal.
Segundo o Artigo 1555 do Código Civil, todos os proprietários de prédios onerados com a servidão legal de passagem têm direito de preferência mesmo que não sejam confinantes e independentemente do tipo de prédio. Se a parte que está devidamente registada nas finanças era onerada com a servidão, então tem direito de preferência independentemente da confusão relacionada com a parte que está mal registada.- Hmfernandes
- 15 abril 2022
Colocado por: ibytO registo na conservatória está correcto? Ou também esse está errado?
Segundo sei, o seu direito de preferência não se extingue só porque os registos nas finanças estavam errados.
A solicitadora muito provavelmente só consultou as cadernetas prediais dos confinantes e nunca se terá lembrado ou nunca lhe disseram que existia uma servidão legal.
Segundo o Artigo 1555 do Código Civil, todos os proprietários de prédios onerados com a servidão legal de passagem têm direito de preferência mesmo que não sejam confinantes e independentemente do tipo de prédio. Se a parte que está devidamente registada nas finanças era onerada com a servidão, então tem direito de preferência independentemente da confusão relacionada com a parte que está mal registada.
O registo na conservatória está correto, valha-me isso, pelo menos a escritura está clarinha. No entanto, o que é alegado pela solicitadora que enviou as cartas para exercer direito de preferência, diz que solicitou os confinantes nas finanças e como eu não consigo como proprietário do artigo rústico, informou carta para quem lá constava, no caso o antigo proprietário que já faleceu e não para mim pois eu não constava como proprietário, e aplicando-se somente o direito em caso de terrenos rústicos confinantes não tem culpa de a situação não estar correta nas finanças e como tal não tinha que me ter enviado carta. A minha questão é que agora, possivelmente o adquirente que até já me tinha dito que concordava com a anulação do negócio,e a reversão para mim, quando for informado desta situação, provavelmente, já não concordará com a reversão do negócio, pois achará que não tem que fazê-lo de acordo com estes novos dados. Preciso mesmo da vossa ajuda/opiniãoO problema de os registos nas finanças estarem errados é entre si e as finanças.
A solicitadora está a usar a desculpa dos registos nas finanças para se livrar de problemas que possa ter com o vendedor.
Segundo o direito de preferência previsto no Artigo 26 do Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional, devia ter sido notificado, no entanto não existe a penalização prevista no Artigo 1410 do Código Civil no caso do imóvel ter sido vendido a outro confinante.
A sua protecção reside no Artigo 1555 do Código Civil. Se o Hmfernandes conseguir provar que:
1. o imóvel era seu;
2. o seu prédio fornecia uma servidão de passagem;
3. o prédio vendido não tinha comunicação com a via pública, nem condições que permitissem estabelecê-la;
e se e o vendedor não conseguir provar que o notificou, então terá cerca de seis meses para accionar o direito de preferência.- Hmfernandes
- 15 abril 2022
Colocado por: ibytO problema de os registos nas finanças estarem errados é entre si e as finanças.
A solicitadora está a usar a desculpa dos registos nas finanças para se livrar de problemas que possa ter com o vendedor.
Segundo o direito de preferência previsto no Artigo 26 do Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional, devia ter sido notificado, no entanto não existe a penalização prevista no Artigo 1410 do Código Civil no caso do imóvel ter sido vendido a outro confinante.
A sua protecção reside no Artigo 1555 do Código Civil. Se o Hmfernandes conseguir provar que:
1. o imóvel era seu;
2. o seu prédio fornecia uma servidão de passagem;
3. o prédio vendido não tinha comunicação com a via pública, nem condições que permitissem estabelecê-la;
e se e o vendedor não conseguir provar que o notificou, então terá cerca de seis meses para accionar o direito de preferência.
Obrigado pela resposta. É essa a minha esperança- Hmfernandes
- 16 abril 2022
Será que o happy hippy ou algum outro participante neste fórum me conseguirá dar uma ajuda relativamente a este novo cenário que agora surgiu, com o facto de o terreno rústico estar escriturado na minha posse há 20 anos e não estar registado nas Finanças. Será que está situação, legalmente é motivo para o negócio ser impugnado ou é irrelevante para esta situação?Se aa pessoa que comprou o terreno está disposta a abdicar do mesmo, porque não chega a acordo diretamente com ele? Paga-lhe o que ele pagou, faz a escritura para seu nome, fica resolvido o assunto. Caso contrário o melhor é falar com um advogado, dadas as especificidades do caso.0.0344 seg. NEW-
