- António Monteiro
- 20 abril 2022
sou neste momento o administrador do prédio onde habito que é constituído por 10 fracções; garagens e 2 lojas. Gostaria de ser esclarecido se possível para 2 questões :
1 ) 2 lojas - Não utilizam nada de partes comuns: elevadores escadas etc. Apenas a entrada no exterior para acesso às lojas. Não pagam quotas mensais. Mas deveriam pagar para o fundo de reserva. Como calcular o valor a pagarem, sabendo que deveria ser 10% de uma quota mensal de manutenção que não pagam?
2 ) : garagens. existe uma administração própria e quotas separadas para os utilizadores. Mas deveriam também contribuir para o fundo de reserva, correcto?
muito obrigado pela ajudaA AG que defina o valor do FCR a amealhar por ano. Considerem, por exemplo, 10% do orçamento anual.
Se o orçamento anual for, por exemplo, 5.000 €terão um FCR anual de 500 € ( 5.000 x 10% = 500 )
Agora distribuam por todas as fracções estes 500 € usando a permilagem.
FCR da fracção X = 500 x permilagem da fracção X / 1000-
happy hippy
- 20 abril 2022
Colocado por: António Monteirosou neste momento o administrador do prédio onde habito que é constituído por 10 fracções; garagens e 2 lojas. Gostaria de ser esclarecido se possível para 2 questões :
1 ) 2 lojas - Não utilizam nada de partes comuns: elevadores escadas etc. Apenas a entrada no exterior para acesso às lojas. Não pagam quotas mensais. Mas deveriam pagar para o fundo de reserva. Como calcular o valor a pagarem, sabendo que deveria ser 10% de uma quota mensal de manutenção que não pagam? (1)
2 ) : garagens. existe uma administração própria e quotas separadas para os utilizadores. Mas deveriam também contribuir para o fundo de reserva, correcto?(2)
muito obrigado pela ajuda
(1) Meu estimado, se as fracções comerciais não contribuem para as despesas comuns, tal se deverá a manifesta negligência administrativa (assembleia e administração executiva), porquanto, não conhecendo eu o prédio onde você reside, a esta distância, consigo apontar duas rubricas nas quais poderiam ter-se imputadas despesas àquelas fracções, sobre as quais, seria calculado o montante a aforrar para o FCR.
Esta matéria foi debatida recentemente aqui (https://forumdacasa.com/discussion/85159/1/fcr/), entre aqueles que defendem que o FCR é calculado em função do orçamento global e quem defende que o mesmo é calculado em função da quota-parte nas restantes despesas do condomínio, que é o que resulta da letra da lei.
Atente-se que o art. 2º do DL 268/94, estatui que:
Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
e não...
Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% nas restantes despesas do condomínio.
A expressão «da sua quota-parte», faz toda a diferença... Quota-parte, aprendi eu na escola, é uma parte de um todo, não o todo!
Sobre a forma de cálculo do FCR, vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2022/03/como-se-calcula-o-fcr.html
(2) A administração própria não compreendo (vide aqui sobre as administrações: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2022/03/quem-administra.html). As quotizações separadas, fará sentido que exista uma conta própria para as despesas comuns, se se tiverem as garagens com afectações exclusivas. No mais, naturalmente que os proprietários também aqui contribuem para o FCR, em função da quota-parte nas restantes despesas do condomínio, que é o que resulta da letra da lei.https://apropriedadehorizontal.blogspot.com - RicardoPorto
- 20 abril 2022
No meu prédio estipulou-se que a loja que não usa nada do prédio, nem água nem luz nem garagem, paga uma verba para o FCR equivalente a uma anuidade de um apartamento e ninguém reclamou.
Foi votado por todos, inclusive o proprietário, julgo não ser ilegal-
happy hippy
- 20 abril 2022
Colocado por: RicardoPortoNo meu prédio estipulou-se que a loja que não usa nada do prédio, nem água nem luz nem garagem, paga uma verba para o FCR equivalente a uma anuidade de um apartamento e ninguém reclamou.
Foi votado por todos, inclusive o proprietário, julgo não ser ilegal
Meu estimado, no seguimento do que fui de ressalvar no meu anterior escrito, uma fracção não habitacional nunca ficará isenta de contribuir para as despesas comuns, contanto saiba a administração imputar-lhes, no escrupuloso cumprimento do estatuído no art. 1424º do CC, as despesas que lhes caibam...
Quanto à solução adoptada no "seu" condomínio, porque recebeu a aquiescência de todos, não enferma a deliberação de nenhum vício passível de impugnação.
https://apropriedadehorizontal.blogspot.com Colocado por: António Monteirosou neste momento o administrador do prédio onde habito que é constituído por 10 fracções; garagens e 2 lojas. Gostaria de ser esclarecido se possível para 2 questões :
1 ) 2 lojas - Não utilizam nada de partes comuns: elevadores escadas etc. Apenas a entrada no exterior para acesso às lojas. Não pagam quotas mensais. Mas deveriam pagar para o fundo de reserva. Como calcular o valor a pagarem, sabendo que deveria ser 10% de uma quota mensal de manutenção que não pagam?
Sendo tal fundo destinado a precaver o custo elevado de obras de conservação do prédio, onde, forçosamente, TODOS os condóminos tem que comparticipar, a que propósito é que os lojistas devem ficar desobrigados desse esforço financeiro para o FCR ?
Todos devem participar para esse fundo autónomo, com base na sua permilagem. É o que se processa na prática.
2 ) : garagens. existe uma administração própria e quotas separadas para os utilizadores. Mas deveriam também contribuir para o fundo de reserva, correcto?
muito obrigado pela ajuda
Sim, o mesmo critério.
Assim;- António Monteiro
- 21 abril 2022
Com base no quadro acima colocado por "size" posso então depreender o seguinte:
Considerando que as 2 lojas exteriores não têm qualquer influência nas despesas do imóvel, então e a título de exemplo, se o orçamento das despesas anuais é 6.000 €, e o FCR será 600 €, então as lojas deverão pagar o correspondente permilagem dos 600 € anuais, correcto?
E o mesmo se passa com os proprietários das garagens - relação espaço da garagem / permilagem
Muito obrigado pelos comentários.Exato.
Uma coisa é a razoabilidade, a moralidade, o justo e a prática recorrente da contribuição para esse fundo autónomo do condomínio, FCR.
Coisa diferente, é o pântano onde se navega sobre a interpretação da real intenção do legislador que escreveu a letra.Esta questão do FCR levanta-me uma dúvida. Os 10% anuais são obrigatórios por quanto tempo? A resposta seria até serem usados. Mas quem define o critério da sua utilização. Uma reparação extraordinária de elevadores, a substituição de uma porta de rua ou garagem, etc também contam?Colocado por: Carvai
Esta questão do FCR levanta-me uma dúvida. Os 10% anuais são obrigatórios por quanto tempo?
Enquanto existir a sua qualidade de comproprietário do prédio. A previsão da necessidade de obras de conservação é permanente ao longo dos anos.
Mas quem define o critério da sua utilização.
A assembleia de condóminos.-
happy hippy
- 21 abril 2022
Colocado por: António Monteiro
Considerando que as 2 lojas exteriores não têm qualquer influência nas despesas do imóvel, então e a título de exemplo, se o orçamento das despesas anuais é 6.000 €, e o FCR será 600 €, então as lojas deverão pagar o correspondente permilagem dos 600 € anuais, correcto?
Meu estimado, essa forma de imputar a contribuição havida devida para o FCR, por se ter contrária à lei (cfr. nº 3 art. 1424º do CC), é passível de impugnação nos termos do art. 1433º do CC por qualquer condómino que não tenha estado presente/representado, ou se presente/representado, votou contra.
Em bom rigor, este expediente de se elaborar o orçamento calculando-se o FCR em função do valor global (a par de alguns outros artifícios), é uma forma ardilosa de os condóminos pouparem uns poucos euros no final do ano...
Eu estou a lavrar um escrito sobre esta materia no meu blog, onde apenas alinhavei as seguintes ideias: Se de facto se pretende imputar uma verba maior a pagar pelas fracções comerciais, pode-se aplicar, por analogia, uma interpretação do disposto no art. 1431º, nº 1 do CC. Resulta deste preceito que a assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro. Pese embora a letra da lei, nada obsta a que a assembleia realize esta reunião anual numa outra qualquer data, contanto ocorra na primeira quinzena do mês subsequente ao do encerramento do exercício.
Concretizando. Se por exemplo, o exercício administrativo começou no dia 1 de Abril de 2021, encerra o mesmo no dia 31 de Março de 2022, obrigando-se o administrador a convocar a assembleia de prestação de contas na primeira quinzena de Abril. Portanto, importa aqui respeitar o princípio que a lei impõe: realizar a AG na 1ª quinzena após o termo do exercício anual.
O mesmo princípio é válido para o FCR. O art. 4º, nº 1 do DL 268/94 estatui que "É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios". Ou seja, a obrigatoriedade baliza-se na mobilização dos recursos necessários à conservação ou reparação. Nada obsta a que o condomínio crie outro mecanismo financeiro de aforro.
Destarte, pode a assembleia constituir um FCR (com as regras que ressalvei no meu comentário #3) ou pode o administrador, em sede de orçamento criar rubricas específicas para fazer face a obras ordinárias e extraordinárias, de manutenção e conservação nas partes comuns dos prédio, as quais, estas sim, são imputadas a todas as fracções, sem excepções, em proporção do valor das respectivas fracções autónomas.
Estas verbas, todas elas, ou pelo menos, as referentes às obras de conservação, constituem-se como reservas e ter-se-ão geridas de acordo com o estatuido no DL 269/94 de 25 de Outubro.https://apropriedadehorizontal.blogspot.com -
happy hippy
- 21 abril 2022
Colocado por: CarvaiEsta questão do FCR levanta-me uma dúvida. Os 10% anuais são obrigatórios por quanto tempo?(1) A resposta seria até serem usados.(2) Mas quem define o critério da sua utilização.(3) Uma reparação extraordinária de elevadores, a substituição de uma porta de rua ou garagem, etc também contam?(4)
(1) Meu estimado, como bem observou o size, a mobilização dos recursos necessários à manutenção, conservação ou reparação, ordinária ou extraordinária dos imóveis constituídos em regime de propriedade horizontal, impõe-se em todos os orçamentos anuais, enquanto houver condomínio.
(2) A utilização deste aforro depende do mecanismo financeiro adoptado pela assembleia. O FCR destina-se exclusivamente para a realização, nas partes comuns dos prédios, de obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação. De ressalvar que estas últimas, são são apenas as determinadas pelas autoridades administrativas.
(3) Para o FCR, ou outro análogo, a lei. Vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2022/02/dl-n-26994-de-2510.html. Se se criar um ou mais mecanismos financeiros com análoga finalidade, porém, sem se constituírem como um FCR, compete à AG gerir os mesmos.
(4) O FCR só se aplica às obras. Porém, nada obsta a que, paralelamente a este, ou em substituição deste, se crie dois outros mecanismos financeiros de aforro para fazer face ás obras e às reparações, respectivamente. Acresce salientar que, se para as obras de manutenção/conservação, todas as fracções são elegíveis, para as reparações, importará atentar às afectações...https://apropriedadehorizontal.blogspot.com Obrigado pelos esclarecimentos, mas as minhas dúvidas como administrador "profissional" no prédio onde moro surgem quando os anos vão passando e os edifícios se degradam. Quando começamos a habitar aqui acumulamos um fundo de reserva ligeiramente acima do obrigatório. Quando passados 15 anos pintamos o prédio afetamos uma boa parte desse valor e outra por cota extraordinária. Agora nos últimos 2 anos têm sido os elevadores a provocarem maiores custos. Na conta bancária do condomínio não temos separados os valores da FCR da gestão normal até porque o banco tem ligado o complicador para a gestão dessa conta e os juros são irrisórios.
Na ultima AG aprovamos um aumento da quota e o principal preocupação são os elevadores porque o edifício está em bom estado.
Aliás no prédio em Benfica onde tenho um apartamento alugado as contas estão deficitárias devido a dividas á empresa dos elevadores. Este ano já paguei uma quota suplementar para tentar acertar as contas. E algumas obras necessárias têm vindo a ser adiadas.
Tudo isto para dizer que os tais 10% são claramente insuficientes para muitos condomínios.-
happy hippy
- 21 abril 2022 editado
Colocado por: Carvai(...) mas as minhas dúvidas como administrador(...) E algumas obras necessárias têm vindo a ser adiadas. (...) Tudo isto para dizer que os tais 10% são claramente insuficientes para muitos condomínios.
Meu estimado, a sua partilha é assintomática do estado da esmagadora maioria da realidade financeira dos prédios em Portugal, sendo a mesma importante do ponto de vista da consciencialização da generalidade dos condóminos para aquele que será, porventura, o maior investimento patrimonial que realizarão nas suas vidas terrenas.
o administrador, pese embora mero órgão executivo da assembleia dos condóminos (verdadeiros administradores de facto e de direito), possui, por via do art. 1436º do CC, alguns poderes-deveres, nomeadamente, realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (al. g)) e elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano (al. b)).
Pela conjugação destes, na feitura do orçamento previsional, o administração não se deve cingir às despesas correntes previsíveis no ano imediato e/ou com base nas demonstrações financeiras referentes aos exercícios transactos, tendo em conta a evolução das despesas de cada rubrica, e bem assim aos saldos acumulados, mas deve comportar também, a degradação do edifício e seus equipamentos.
Nesta factualidade, a constituição de um aforro correspondente a 10% das quotas-partes nas restantes despesas do condomínio não é manifestamente suficiente, pelo que, pode e deve o administrador incluir como rúbricas, a «manutenção extraordinária» onde se incluem as reparações que possam surgir em qualquer equipamento, a «conservação ordinária» por força do nº 1 do art. 89º do RJUE e a «conservação extraordinária» para as reparações indispensáveis e urgentes (cfr, art. 1427º do CC). Sobre esta temática, vide aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/05/definicao-de-obras.htmlhttps://apropriedadehorizontal.blogspot.com 0.0223 seg. NEW
