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1. • ssilva.jp
   • 5 maio 2022 ^editado

    # 1

   Olá a todos,
   
   Gostava de ter a vossa ajuda para tentar perceber qual o melhor caminho a seguir entre construir ou comprar moradia, considerando o mercado atual e os tempos imprevisíveis que vivemos.
   
   Para começar, seguem as caraterísticas (ideais) da moradia que pretendo (se faltar algum componente com peso considerável p.f. digam):
   - Localização: Concelho de Braga ou início dos concelhos adjacentes
   - Áreas: 180m2 área habitável + 35m2 garagem
   - Tipologia: se encontrar um terreno adequado (área e preço) -> piso único; caso contrário dois pisos
   - Sistema de climatização: Ar condicionado por conduta nos quartos, sala de estar / jantar e cozinha
   - Aquecimento de águas sanitárias: Bomba de calor
   - Pavimento sala estar / jantar e quartos: piso flutuante ou algo semelhante
   - Pavimento cozinha e WCs: Tijoleira
   - Revestimento interior paredes cozinha e WCs: Placa de gesso cartonado hidrófuga e/ou azulejo
   - Loiças WCs: Gama média(*), encaixe tradicional, nada de loiças suspensas
   - Torneiras: Gama média(*)
   - Pavimento garagem: Tijoleira gama de entrada
   - Portão garagem: automático com comando à distância
   - Janelas: Oscilo-batentes com vidro duplo + persianas eléctricas
   - Carpintaria móveis quartos e arrumos: MDF/aglomerado com acabamento com alguma durabilidade (sugestões / opiniões?)
   - Carpintaria móveis cozinha: MDF/aglomerado lacado
   - Revestimento exterior: ETICS (capoto). Alguma outra sugestão?
   (*) Dizer apenas "gama média" é um pouco ambíguo, mas a ideia que quero passar é que gostaria de escolher material com uma boa relação qualidade/preço, sem comprometer o orçamento e construir com alguma durabilidade, mas sem ser necessário o melhor que há na loja.
   
   Algumas questões concretas (respostas atualizadas a 2022/05/09 com base nos comentários abaixo):
   - Qual a expectativa real para o preço de construção (m2) tendo em consideração as caraterísticas listadas acima e a localização?
   R: (950~1100€+IVA)/m2 só para a casa (com tendência para subir) mais arranjos exteriores.
   
   - Há por aqui alguém que tenha orçamentos recentes de construtores para a zona de Braga?
   
   - Há por aqui alguém que esteja a meio ou a acabar construção de moradia e possa partilhar a experiência relativamente à "famosas" derrapagens entre o orçamento e o preço final? Alguma estratégia para minimizar o risco de isto acontecer?
   R: Fazer um bom mapa de quantidades, definir o mais possível na fase de projecto, onde é fácil mudar/adaptar. e não deixar tudo para decidir no ultimo momento.
   
   - Qual a distribuição dos custos dentro de cada componente de uma moradia? Isto é, qual o peso da estrutura, da carpintaria, revestimento interior, revestimento exterior, sistema de climatização, etc.
   
   - Quais os cuidados a ter com a compra do terreno?
   R: Exposição solar, consultar os regulamentos para verificar se o terreno é adequado ao que quer construir (ler a legislação ou contratar alguém da área para fazer a análise), e exigir prova de tudo que digam os agentes imobiliários.
   
   - Quais os prazos a considerar no cenário de construção, incluindo projeto, licenças e construção?
   R: 1 ano até "lançar a primeira pedra" e 2 para a obra.
   
   Por fim, tenho acompanhado o mercado de compra há bastante tempo e cada dia que passa os preços aumentam (preferia não discutir aqui qual a origem destes aumentos sucessivos, para manter o foco nas questões acima). Devido a isto, queria avaliar a possibilidade de construção em comparação à de compra, considerando o preço de referência de uma moradia para venda de 300k€, contando para isso com os vossos comentários e opiniões.
   
   Obrigado!
2. • dalmonio
   • 5 maio 2022

    # 2

   300k chegam para a construção, resta saber quanto vai pagar pelo terreno. Depois tem de meter as famosas taxas, projectos, etc.
   Daquilo que se fala por aqui, diria que deve ficar ela por ela.
3. •  
     antonylemos
   • 5 maio 2022 ^editado

    # 3

   Colocado por: ssilva.jp- Quais os cuidados a ter com a compra do terreno?

   exposição solar, consultar os regulamentos para verificar que o terreno é adequado ao que quer construir
   
   

   Colocado por: ssilva.jp- Quais os prazos a considerar no cenário de construção, incluindo projeto, licenças e construção?

   3 ano do inicio ao fim
   
   

   Colocado por: ssilva.jpQual a expectativa real para o preço de construção (m2) tendo em consideração as caraterísticas listadas acima e a localização?

   conte com 1000/m2 pelo menos, mais arranjos exteriores
   
   

   Colocado por: ssilva.jpGostava de ter a vossa ajuda para tentar perceber qual o melhor caminho a seguir entreconstruiroucomprar moradia, considerando o mercado atual e os tempos imprevisíveis que vivemos.

   a maior diferença entre um e outro é que num vc consegue ainda ter influencia para que a construção seja bem executada e que a casa seja adaptada a si e ao terreno.. a outra nao.
   
   

   Colocado por: ssilva.jpAlguma estratégia para minimizar o risco de isto acontecer?

   fazer bons projectos e pelo menos ter um bom mapa de quantidades.. também conseguir que o empreiteiro siga o projecto e nao invente
4. • pauloagsantos
   • 5 maio 2022

    # 4

   se a variável tempo for importante, a compra permite uma mudança rápida para a casa nova, a construção, bem.. prepare cerca de 3 anos.

   Concordam com este comentário: Tiagonvs29
5. • argo
   • 5 maio 2022

    # 5

   Prepare-se para planear muito bem, grandes mapas de trabalho e quantidade, decisões e escolhas muito bem pensadas,prazos...para depois não ser nada disso e quando der por si está com insónias de vários anos a pensar se usa a caçadeira do avô em si ou no outro. É um universo que não é para todos.
6. • ssilva.jp
   • 6 maio 2022

    # 6

   Boa tarde,
   
   Dos comentários acima, fica respondida a questão dos prazos a considerar: 3 anos do inicio ao fim do processo.
   
   De forma a dar continuidade à discussão:
   
   

   Colocado por: dalmonio300k chegam para a construção, resta saber quanto vai pagar pelo terreno. Depois tem de meter as famosas taxas, projectos, etc.
   Daquilo que se fala por aqui, diria que deve ficar ela por ela.

   
   Para esclarecer, 300k€ seria o orçamento total para o cenário de construção, isto para ser comparável com a compra do mesmo valor.
   
   
   

   Colocado por: antonylemos
   conte com 1000/m2 pelo menos, mais arranjos exteriores
   

   
   Esta é a questão mais controversa e difícil. De algumas opiniões de pessoas relacionadas com o ramo fora aqui do fórum, já obtive informações bastantes dispares, desde 900€/m2 a 1500€/m2, exceto numa situação em particular em que um construtor, do qual tenho uma boa referência (pessoa a quem ele construiu uma casa) "atirou" um valor de 160k€ para a construção de uma moradia com estas caraterísticas, assumindo que o formato da casa fosse o mais simples possível (tipo "caixote"), o que corresponderia a uns estonteantes e pouco realistas 750€/m2 (peço alguma calma nos comentários relativamente a esta última situação :) ).
   Aproveito para questionar novamente:
   - Há por aqui alguém que tenha orçamentos recentes de construtores para a zona de Braga?
   - Há por aqui alguém que esteja a meio ou a acabar construção de moradia e possa partilhar a experiência relativamente à "famosas" derrapagens entre o orçamento e o preço final?
   
   
   

   Colocado por: antonylemos
   fazer bons projectos e pelo menos ter um bom mapa de quantidades.. também conseguir que o empreiteiro siga o projecto e nao invente

   
   Tem algum mapa de quantidades atual que possa partilhar?
   
   
   Obrigado
7. • RicardoPorto
   • 6 maio 2022 ^editado

    # 7

   Cada mqt é único, não há chapa 5. Ou melhor há..mas pouco serve
   
   Se quer AC por conduta muita atenção aos loteamentos porque não costumam ter 30cm para tecto falso
8. • N Miguel Oliveira
   • 6 maio 2022 ^editado

    # 8

   Olá,
   
   

   Colocado por: ssilva.jp- Qual a expectativa real para o preço de construção (m2) tendo em consideração as caraterísticas listadas acima e a localização?

   
   As características que enumerou valem zero, ou quase. São igualmente tão vagas ou ambíguas que dentro de cada uma dessas características encontra todo um mundo de possibilidades, gamas e preços. Pensar por €/m2 só serve mesmo nesta fase, para definir se constrói XS, S, M, L ou XL. Não se foque demasiado nisso. Comece ao contrário, defina quanto quer gastar e guie-se por isso. Em vez de perguntar "quanto custa 180+35m2", pergunte: "o que se pode fazer com Xk€?" caso o orçamento seja um factor determinante.
   Ainda assim, e para que não fique sem resposta, conte para Braga com uns 950-1100€+IVA/€ só para a casa, com tendência para subir.
   
   

   Colocado por: ssilva.jp- Há por aqui alguém que tenha orçamentos recentes de construtores para a zona de Braga?

   
   Servem-lhe de pouco, se você nem sabe como seria o seu projecto. Além do mais, os seus orçamentos só seriam pedidos daqui a 1-2 anos.
   
   

   Colocado por: ssilva.jp- Há por aqui alguém que esteja a meio ou a acabar construção de moradia e possa partilhar a experiência relativamente à "famosas" derrapagens entre o orçamento e o preço final? Alguma estratégia para minimizar o risco de isto acontecer?

   
   Sim. Definir o mais possível na fase de projecto, onde é fácil mudar/adaptar. Não ter pressa. Não deixar tudo para decidir no ultimo momento. Alocar tempo e disponibilidade mental para a tarefa de Dono de Obra. Averiguar se se tem perfil para isso. Ter cautela e não "comer tudo o que lhe dão".
   
   

   Colocado por: ssilva.jp- Qual a distribuição dos custos dentro de cada componente de uma moradia? Isto é, qual o peso da estrutura, da carpintaria, revestimento interior, revestimento exterior, sistema de climatização, etc.

   
   Depende do projecto como é obvio.
   
   

   Colocado por: ssilva.jp- Quais os cuidados a ter com a compra do terreno?

   
   Ler a legislação. Ou contratar alguém (Arq) para assessorá-lo se for necessário. Exigir prova de tudo que digam os agentes imobiliários.
   
   

   Colocado por: ssilva.jp- Quais os prazos a considerar no cenário de construção, incluindo projeto, licenças e construção?

   
   A Câmara de Braga é a mais rápida da zona. Teve sorte. Ainda assim, conte com 1 ano até "lançar a primeira pedra" e 2 para a obra.
   
   

   Colocado por: ssilva.jpqual o melhor caminho a seguir entreconstruiroucomprar moradia,

   
   Depende de si também. Nem toda a gente tem paciência ou unhas para levar o barco a bom porto quando se trata de construir. Para muito boa gente, ganhará tempo e dinheiro comprando feito. Por outro lado, construindo de raiz pode fazer tudo ao seu gosto, à sua medida e sabe o que leva atrás do acabamento. Para muita gente é uma experiência de vida também, uma aventura. O problema é que não sabe de antemão qual o orçamento exacto necessário.
   
   Sendo Arquitecto em Cabreiros, só posso dizer bem de Braga. Há bastantes construtoras e terrenos livres ainda assim. Podem é não estar "visíveis" nos canais habituais. Tem ainda uma terceira hipótese. Comprar casa velha e restaurar, por vezes essa opção permite uma melhor localização.

   Concordam com este comentário: FabCardoso
9. • ssilva.jp
   • 10 maio 2022

    # 9

   Bom dia,
   
   Atualizei o comentário inicial com algumas das respostas que foram dando até ao momento. Obrigado a todos pelos vossos comentários!
   
   Relativamente à questão principal desta discussão: "avaliar a possibilidade de construção em comparação à de compra, considerando o preço de referência de uma moradia para venda de 300k€", a conclusão preliminar do ponto de vista do preço final, conforme mencionado por alguns de vós, é que deve ficar ela por ela (assumindo áreas semelhantes e a mesma qualidade de materiais e acabamentos).
   
   Ainda assim, gostava de esclarecer melhor algumas coisas:
   
   
   

   Colocado por: N Miguel Oliveira
   As características que enumerou valem zero, ou quase. São igualmente tão vagas ou ambíguas que dentro de cada uma dessas características encontra todo um mundo de possibilidades, gamas e preços.

   
   Pode explicar e se possível exemplificar a forma correta de o fazer?
   
   
   

   Colocado por: N Miguel Oliveira
   Servem-lhe de pouco, se você nem sabe como seria o seu projecto. Além do mais, os seus orçamentos só seriam pedidos daqui a 1-2 anos.

   
   O objetivo de ter acesso a alguns orçamentos é perceber o nível de detalhe com que são apresentados aos clientes e não tanto comparar preços.
   
   
   

   Colocado por: N Miguel Oliveira
   Depende do projecto como é obvio.

   
   Compreendo que exista uma variação natural conforme dos detalhes de cada projeto, mas a expectativa seria que alguém experiente na área deveria conseguir identificar qual a distribuição típica dos custos dentro de cada componente de uma moradia.
10. •  
      Pedro Barradas
    • 10 maio 2022

     # 10

    Colocado por: ssilva.jpa expectativa seria que alguém experiente na área deveria conseguir identificar qual a distribuição típica dos custos dentro de cada componente de uma moradia.

    
    É complicado... depdende do projecto da moradia... Há moradias com pesos astronomicos nas carpintarias.... outras no betão armado. outras ainda nas caixilharias/ serralharias.. outras é na combinação das anteriores todas...
    
    Para um mesmo espaço... pode ter uma cozinha equipada por 4000€, como pode ser por 25000€.
    
    Actualmente ainda mais complicado se torna aferir custos, estão disparatados... alteram-se todas as semanas...

    Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira
11. • N Miguel Oliveira
    • 10 maio 2022 ^editado

     # 11

    Colocado por: ssilva.jpPode explicar e se possível exemplificar a forma correta de o fazer?

    
    
    Sim, embora pareça que já personalizou bastante o que pretende...
    ...repare num item qualquer, exemplo: "- Pavimento cozinha e WCs: Tijoleira"
    Isto é o quê? Em que é que isto ajuda a avaliar ou a estimar um preço?
    E se estiver a comparar com uma casa existente que tenha pavimento em pedra, o que é que "tijoleira" lhe diz? É melhor/pior? É mais caro/barato? "Tijoleira" não diz absolutamente nada.
    
    O exemplificar é simples, é descrever qual o material exacto quer, a referência, cor, tamanho, formato, tipo de corte, textura, e onde o compra, se existe na sua zona, etc etc... "Informação é poder." Depois ainda tem o factor tempo, em que um Orçamento não é igual hoje ou daqui a um ano. Idem para a disponibilidade...
    
    Obviamente, nesta fase (em que se encontra) não consegue comparar duas coisas (comprar usado/construir de raíz) com este grau de rigor porque nem sabe o que está a comparar sequer :)
    "- Torneiras: Gama média(*)" ehehehhe
12. • N Miguel Oliveira
    • 10 maio 2022 ^editado

     # 12

    Colocado por: ssilva.jpCompreendo que exista uma variação natural conforme dos detalhes de cada projeto, mas a expectativa seria que alguém experiente na área deveria conseguir identificar qual a distribuição típica dos custos dentro de cada componente de uma moradia.

    
    
    De que moradia? Os isolamentos custam o mesmo numa moradia em capoto ou parede dupla? A estrutura custa igual em % seja ela em betão armado, em laje aligeirada, em madeira, em perfil de aço? O custo com loiças sanitárias custam o mesmo se você tiver uma WC ou três ou quatro? A moradia é térrea ou de 2 pisos? 3? Algum piso em cave, em sótão? 100m2? 300? É no centro da cidade ou na aldeia? Etc etc... Tudo isso faz variar bastante a tal distribuição... E depois? De que lhe serve saber isso? É fundamental para tomar uma decisão?