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  1.  # 1

    Olá a Todos,

    Agradecia imenso se alguém me pudesse elucidar sobre a forma de resolver um litígio entre proprietários de uma construção clandestina.

    A casa foi construída há cerca de 30 anos num terreno cujo loteamento não era legal. Entretanto há cerca de 2 anos foi efectuada uma escritura em notário, com a presença de todos os com-proprietários do terreno comum. Ficou então legalizada a parte da venda do terreno e respectivo loteamento das partes de terreno correspondente a cada com-proprietário.

    O meu lote e a construção nele edificada pertence a 3 comproprietários. O edifício nunca sofreu qualquer tipo de obra de manutenção no telhado original, nos cerca de 30 anos de construção. O telhado era de Fibrocimento e já estava muito deteriorado, não efectuando um isolamento eficaz, motivo pelo qual os tectos e paredes da minha habitação sofriam de problemas sérios de humidade e infiltrações, cujos danos eram visíveis e careciam de resolução urgente.

    Contactei o comproprietario que habita no 2º Andar para realização de obras no telhado. O mesmo concordou e mostrou-se bastante interessado na realização da obra, em virtude dos motivos já apresentados.

    Os proprietários (2 sócios de uma empresa) das duas fracções R/C e Cave foram igualmente contactados várias vezes por telefone e posteriormente por carta sobre a necessidade de realização da referida obra no telhado. Comprometeram-se por escrito a apresentar 3 orçamentos para obras, mas ao final de vários meses os mesmos nunca apresentaram qualquer orçamento.

    Com base em 2 orçamentos solicitados por mim e pelo condómino do 2º andar, tomamos a decisão de mandar reparar o telhado pelo orçamento mais económico de entre os dois apresentados, visto a necessidade de realizar a obra com urgência, nomeadamente antes do fim do verão e atendendo ao factor custo/benefícios.
    Os proprietários das fracções Cave e R/C foram devida e atempadamente informados dos valores dos orçamentos por mim e pelo outro condómino solicitados, sendo solicitado aos mesmos os orçamentos alternativos que se tinham comprometido a entregar.

    Entretanto, devido a inacção dos outros condóminos, em acordo com o proprietário do 2º Andar demos seguimento às obras do telhado.

    Enviei carta aos condóminos da Cave e R/C para pedir a quota parte que lhes cabe no custo das referidas obras. Agora alegam que efectuei as obras por minha conta e risco e para benefício próprio e que terei de suportar os custos da mesma. Alegam ainda que não existe condomínio legal e por isso não poderia ter efectuado qualquer obra.

    Ora as questões que se colocam são as seguintes:

    1- Estando o terreno e Edifício em processo de legalização, não deveriam os comproprieáarios zelar pelo bom estado de conservação para que o edifício seja legalizado pelas autoridades?

    2- O facto de ainda não estar devidamente legalizado retira obrigações aos proprietários, nomeadamente em questões de manutenções básicas da segurança e estética do edifício nas partes comuns do mesmo?

    3- Com base na total inacção dos proprietários da Cave e RC, mais concretamente na apresentação de orçamentos para reparação, não têm os outros proprietários o direito de tomar decisões que visem a prevenção da deterioração do edifício, em especial as partes comuns do edifício?

    Peço desculpa pelo "testamento", mas julgo ser fundamental para se perceber o problema.

    Agradeço muito sinceramente a quem me possa ajudar, pois este processo já se arrasta há tempo demais.

    Nuno Ferreira
  2.  # 2

    Caro Nuno Ferreira, boa tarde. As diligências por si efectuadas, para solução da situação, foram correctas e sobretudo legais. Espero que tenha tido o cuidado de preservar toda a documentação processada (cópias das cartas enviadas, cópia das respostas recebidas, inclusivé os orçamentos), pois podem ser importantes para apresentação, na eventualidade de ter de recorrer a contencioso.
    Quanto à 1ª questão que põe, é óbvio que, para além do aspecto para a legalização do imóvel, a legislação estipula que de oito em oito anos devem ser feitas obras de conservação (cfr. Artº 9º do RGEU- remetido pelo artº 11º do DL nº 268/94 de 25/10) e que nunca foi cumprido.
    Quanto à 2ª questão não diria que não está legalizado, mas sim não estar regularizado, pois legislação existe e aplica-se como a seguir poderá verificar: “Obrigatoriedade de existir administração do condomínio
    A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador [do condomínio]. (cfr. artigo 1430.º, n.º 1, do Código Civil).
    Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções [de administrador do condomínio] são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos. (cfr. artigo 1435.º-A, n.º 1, do Código Civil).
    Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial. (cfr. Artigo 1435.º-A, nº 2, do Código Civil)
    Assim, salvo melhor opinião, mesmo sem qualquer reunião da assembleia de condóminos, existe sempre administrador do condomínio (cfr. artigo 1435.º-A, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil).”
    A sua 3ª questão está implícita no que atrás ficou transcrito pelo que, salvo melhor opinião, deverá contactar, novamente com os condóminos relutantes, por escrito registado com A/R, solicitando a sua quota-parte do pagamento, estipulando um prazo razoável, transcrevendo a legislação que lhe citei para que se conformem, sob pena de ter de recorrer a contencioso, podendo, nessa altura, incluir danos materiais ( portas empenadas, soalho estragado, mobília rachada pela humidade etc.) e não materiais ( gripes, bronquites, insónias etc). Caro Nuno Ferreira, pela minha parte disponha e boa sorte pacífica.
    domusnostrum@sapo.pt
    Cumprimentos
  3.  # 3

    PARA A RESPOSTA SER PERCISA DEVERIA SABER O REGSITO DA CASA - EM QUE NONE E DESD QUANDO - POIS HOUVER ALTERAÇAO NA LEGSILAÇAO
    CONSULTE WWW.PAPELADA.NO.SAPO.PT OU ESCREVA PARA O MAIL: JA-ESTA@HOTMAIL.COM
    TRATAMOPS DE TUDO A BAIXO CUSTO
    PAGO SO NO FINAL
 
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