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1. • aalmeida156
   • 10 maio 2022

    # 1

   Boa noite a todos.
   
   Estou a tentar comprar uma casa em processo de insolvência (negociação particular) desde Dezembro e precisava de ajuda para sair do beco sem saída onde me encontro.
   
   Encontrei a casa no idealista (dois anúncios com imobiliárias diferentes) e fiz contacto com a mais barata entre eles, achando que era apenas uma questão de várias pessoas a vender a mesma casa. Esta era uma leiloeira que me disse logo à partida que, como dizia no anuncio, precisava de pagar uma fee de 5%+IVA para a leiloeira. Até aqui, achei normal, estava preparado para isso e todos temos de pôr o pão na mesa. Depois da proposta feita (e de um cheque com o valor da fee) dizem que o preço que estava no anúncio estava errado (tinha passado a processo de insolvência) e que os credores não aceitaram a proposta logo que precisávamos de aumentar a proposta. Aumentei 10k€ e voltou igual. Todos estes processos foram sempre falados com o banco e sempre com o credito aprovado (inclusive a avaliação do imovel+obras). Agora dizem que o valor mínimo é para cumprir de facto e que serão precisos mais 15k€ contando com a fee.
   
   Neste momento estamos a começar a ficar fora do orçamento por causa deste fee da leiloeira, pelo que liguei para o segundo anúncio, fui sincero, como sempre, contei todo o processo e perguntei se a fee deles era mais pequena. O Sr. que me atendeu disse-me que não eram uma leiloeira mas sim uma imobiliária e que pelo valor que lhe disse que ofereci já conseguiria fechar o negocio e que quem lhe pagava eram os credores e não nós "como na leiloeira". Outra coisa que me disse é que a leiloeira era assignada pelo administrador de insolvência e que ele estava junto do advogado que representa os insolventes. Juntou ainda que tinha acesso ao processo e a única proposta que lá tinham era uma do valor igual à nossa inicial. Quando me encontrei com ele a historia mudou e afinal ele cobra uma comissão de 15k€ mas o valor ficaria sempre a nossa ultima proposta para a leiloeira (ou seja, a proposta iria pelo valor-15k e esse valor era faturado como serviços da imobiliária). No fundo a mesma conversa, só muda mesmo o cheiro. Já meio irritado com todo o processo, comecei a pesquisar na internet e encontrei tanto o processo de insolvência como o número do administrador de insolvência.
   
   As minhas perguntas eram:
   1) Este processo é normal? É normal demorar 5 meses o processo com largas semanas entre propostas e feedback das mesmas?
   2) Tendo o processo e número do Administrador de insolvência, posso ligar-lhe e perguntar se recebeu a minha proposta?
   3) Mais que isto, posso contratar um advogado e passar por cima de ambas os contactos e fazer a proposta ao Administrador de Insolvência? Qualquer coisa abaixo de 15k€ de advogados é lucro...
   4) Se assim for, garanto que a casa vem sem dívidas?
   5) Li algures aqui no site que o IMT estava isento para este tipo de compras. Isso aplica-se a todas ou tem condições? (aumentaria a minha capacidade se este tiver isento)
   
   Muito obrigado desde já pela ajuda!
2. •  
     NTORION
   • 10 maio 2022

    # 2

   Colocado por: aalmeida156) Li algures aqui no site que o IMT estava isento para este tipo de compras. Isso aplica-se a todas ou tem condições? (aumentaria a minha capacidade se este tiver isento)

   
   A única coisa que lhe posso ajudar é nisto. Sim está isento por ser uma venda em processo de insolvência.
3. • rui.fern
   • 10 maio 2022 ^editado

    # 3

   A menos que a lei tenha mudado nos últimos 3 anos, não esta isento de IMT por ser processo de insolvência. Alias, prepare-se para mais algumas despesas pois nas insolvências o vendedor (executado) não é obrigado a fornecer documentação nenhuma (FTH, CertEnergetico, etc.), até porque quem ira a escritura será o administrador de insolvência e não o executado. No limite, nem chaves tem de dar.
   
   Tb não percebi que afinal se ficou de pagar as despesas ou não da compra, já que não percebi se assinou um CPCV.
   
   Relativamente as questões,
   1-é normal entre a proposta e feedback passar algum tempo (largas semanas sim).
   2-sim, alias, provavelmente será ele que lhe dará os dados para emitir as guias de IMT. (no meu caso foi)
   3-penso que sim, alias, ate acredito que a comunicação com o administrador seja melhor, por ser através de "colegas".
   4-depende do que estará no CPCV, mas por norma, o notário que fizer a escritura tratará disso, e de o mencionar no documento da escritura (muito importante), pois à data da escritura o imóvel tem efectivamente dividas (penhora).
   5-acho que se aplicam as condições/tabelas normais de isenção.
   
   Sinceramente acho estranho esse negocio, pago a cabeça (despesas da imobiliária) sem ainda o valor aceite em CPCV. Ja comprei em insolvência, e nao paguei nada antes do CPCV.
4. • aalmeida156
   • 10 maio 2022

    # 4

   Colocado por: NTORION
   A única coisa que lhe posso ajudar é nisto. Sim está isento por ser uma venda em processo de insolvência.

   
   
   Ora essa, toda a ajuda é bem vinda. Sabe de algum sítio oficial onde essa informação esteja afixada?
5. • aalmeida156
   • 10 maio 2022

    # 5

   Colocado por: rui.fernA menos que a lei tenha mudado nos últimos 3 anos, não esta isento de IMT por ser processo de insolvência. Alias, prepare-se para mais algumas despesas pois nas insolvências o vendedor (executado) não é obrigado a fornecer documentação nenhuma (FTH, CertEnergetico, etc.), até porque quem ira a escritura será o administrador de insolvência e não o executado. No limite, nem chaves tem de dar.
   
   Tb não percebi que afinal se ficou de pagar as despesas ou não da compra, já que não percebi se assinou um CPCV.
   
   Relativamente as questões,
   1-é normal entre a proposta e feedback passar algum tempo (largas semanas sim).
   2-sim, alias, provavelmente será ele que lhe dará os dados para emitir as guias de IMT. (no meu caso foi)
   3-penso que sim, alias, ate acredito que a comunicação com o administrador seja melhor, por ser através de "colegas".
   4-depende do que estará no CPCV, mas por norma, o notário que fizer a escritura tratará disso, e de o mencionar no documento da escritura (muito importante), pois à data da escritura o imóvel tem efectivamente dividas (penhora).
   5-acho que se aplicam as condições/tabelas normais de isenção.
   
   Sinceramente acho estranho esse negocio, pago a cabeça (despesas da imobiliária) sem ainda o valor aceite em CPCV. Ja comprei em insolvência, e nao paguei nada antes do CPCV.

   
   
   Nao assinei qualquer CPCV e aliás disseram que não seria necessário assinar. No seu caso foi em leilão ou negociação particular?
   Eu ainda nao paguei qualquer € seja a quem for, há um cheque do lado da leiloeira mas ficou como retainer, não foi depositado.
   
   Em relação a FTH, nao será necessário por se tratar de uma casa anterior a 1951. O certificado energético será necessário apenas se pretender vender o imóvel depois, certo? Para viver, como dispensa também de licença de habitação, o certificado energético não é necessário. Que outro custo tem presente que vou ter de ter em conta? (peço desculpa se estou a ser introsivo, mas ainda nao tinha tido oportunidade de falar com alguém que tenha feito o mesmo tipo de negócio)
   
   Obrigado pela ajuda!
6. •  
     NTORION
   • 10 maio 2022 ^editado

    # 6

   Colocado por: aalmeida156Ora essa, toda a ajuda é bem vinda. Sabe de algum sítio oficial onde essa informação esteja afixada?

   
   Quem é a insolvente? Empresa ou pessoal (sem afectação a atividade)?
   
   Pessoal não tem isenção
   https://caad.org.pt/tributario/decisoes/decisao.php?s_processo=25%2F2019&s_data_ini=&s_data_fim=&s_resumo=&s_artigos=&s_texto=&id=4309
   
   Empresa tem circular 4/2017

   • Circular_4_2017_-_Isen____o_de_IMT_na_Insolv__ncia.pdf
7. • rui.fern
   • 10 maio 2022

    # 7

   Em leilao, fiz uma proposta (abaixo do valor inicial), que acabou recusada mais tatde. Lembro-me que nesse dia apenas entreguei o cheque de participacao, uns 250 ou 1000€ nao me lembro ao certo.
   Mais tarde subi o valor proposto (fora do leilao), e fiz CPCV com o administrador de insolvência através da leiloeira, em que paguei o sinal 20% e comissão da leiloeira 5%+iva. Acho que acaba por ser a tal negociação particular. O tal cheque de participação foi devolvido após a escritura.
   A nível de documentos, sim, faz falta se/quando pretender vender/arrendar.
   
   Os custos alem da escritura e impostos, sao os das "obras", mas cada caso é um caso.
   Eu tive imensos, p.e. retirar imensos canhões de portas, alterar calibre de agua (estavam), refazer linhas de fios eléctricos (telefone, video porteiro) que tinha sido cortada/arracados, gradeamentos, etc, tudo o que puder imaginar.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: aalmeida156
8. •  
     NTORION
   • 10 maio 2022

    # 8

   Colocado por: rui.fernA menos que a lei tenha mudado nos últimos 3 anos, não esta isento de IMT por ser processo de insolvência. Alias, prepare-se para mais algumas despesas pois nas insolvências o vendedor (executado) não é obrigado a fornecer documentação nenhuma (FTH, CertEnergetico, etc.), até porque quem ira a escritura será o administrador de insolvência e não o executado. No limite, nem chaves tem de dar.
   
   Tb não percebi que afinal se ficou de pagar as despesas ou não da compra, já que não percebi se assinou um CPCV.
   
   Relativamente as questões,
   1-é normal entre a proposta e feedback passar algum tempo (largas semanas sim).
   2-sim, alias, provavelmente será ele que lhe dará os dados para emitir as guias de IMT. (no meu caso foi)
   3-penso que sim, alias, ate acredito que a comunicação com o administrador seja melhor, por ser através de "colegas".
   4-depende do que estará no CPCV, mas por norma, o notário que fizer a escritura tratará disso, e de o mencionar no documento da escritura (muito importante), pois à data da escritura o imóvel tem efectivamente dividas (penhora).
   5-acho que se aplicam as condições/tabelas normais de isenção.
   
   Sinceramente acho estranho esse negocio, pago a cabeça (despesas da imobiliária) sem ainda o valor aceite em CPCV. Ja comprei em insolvência, e nao paguei nada antes do CPCV.

   
   Se lhe aplicar, peça a devolução. Já transitou em jurisprudência.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: rui.fern, aalmeida156
9. • aalmeida156
   • 10 maio 2022 ^editado

    # 9

   Colocado por: NTORIONQuem é a insolvente? Empresa ou pessoal (sem afectação a atividade)?
   
   Pessoal não tem isenção
   https://caad.org.pt/tributario/decisoes/decisao.php?s_processo=25%2F2019&s_data_ini=&s_data_fim=&s_resumo=&s_artigos=&s_texto=&id=4309
   
   Empresa tem circular 4/2017
   Circular_4_2017_-_Isen____o_de_IMT_na_Insolv__ncia.pdf

   
   
   Exacto, neste caso é pessoal pelo que não teria a isenção. Por momentos, tive uma esperança!
   
   Obrigado!
10. • aalmeida156
    • 10 maio 2022

     # 10

    Colocado por: rui.fernEm leilao, fiz uma proposta (abaixo do valor inicial), que acabou recusada mais tatde. Lembro-me que nesse dia apenas entreguei o cheque de participacao, uns 250 ou 1000€ nao me lembro ao certo.
    Mais tarde subi o valor proposto (fora do leilao), e fiz CPCV com o administrador de insolvência através da leiloeira, em que paguei o sinal 20% e comissão da leiloeira 5%+iva. Acho que acaba por ser a tal negociação particular. O tal cheque de participação foi devolvido após a escritura.
    A nível de documentos, sim, faz falta se/quando pretender vender/arrendar.
    
    Os custos alem da escritura e impostos, sao os das "obras", mas cada caso é um caso.
    Eu tive imensos, p.e. retirar imensos canhões de portas, alterar calibre de agua (estavam), refazer linhas de fios eléctricos (telefone, video porteiro) que tinha sido cortada/arracados, gradeamentos, etc, tudo o que puder imaginar.

    Estas pessoas agradeceram este comentário:aalmeida156

    
    
    Ok, folgo em saber que a minha situação é exactamente a mesma que essa. Pelo menos da-me esperança de fechar o negócio em breve.
    Só o CPCV é que nunca me falaram, mas se calhar ainda não cheguei a esse ponto tão à frente, visto que nenhuma proposta foi aceite.
    
    Obras o imovel precisa sempre, pelo que nao é um tema e como não é para vender nem alugar (pelo menos nao esta no previsto), dispensa muita coisa desses documentos.
    
    Obrigado pela ajuda!