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Projecto de renovação/reconstrução - ajuda no orçamento/procura arquiteto e atlier

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  1.  
    • ftedim
    • 17 agosto 2022 editado

     # 1

    Boa noite!

    Tenho um projecto em mãos de renovação/reconstrução de uma casa na Maia. Como não sei exatamente a designação, explico por escrito: estamos para comprar uma moradia com 40 anos na zona nobre da Maia. Por dentro, iremos renovar tudo, incluindo canalizações (onde necessário), mandar paredes abaixo e abrir divisões, construir paredes novas, etc. Ou seja, a casa vai quase até ao cimento de novo, e refazer desse ponto.

    O que eu procuro saber é se de algum modo o orçamento dado é baixo, alto, bom negócio, impossível, ou só o normal

    Para contextualizar, a empresa de construção pertence à irmã/cunhado de um dos meus melhores amigos no qual tenho bastante confiança por já ter construído tanto as casas de ambos (amigo, e irmã), assim como terem trabalhado nos prédios Altavista (que são top qualidade e onde moro de momento).

    Ora tendo isto em conta, ele orçamentou-me os seguintes pontos em baixo por 100-125k para uma casa T3 de 226m^2 útil com 135m^2 de terreno, dependendo dos derrapes no preço do material que parece estar a crescer rápido:

    Mudanças de estrutura
    - Bom isolamento acústico em ambos os lados (vizinhos, geminada)
    - Bom isolamento térmico nas frentes e traseiras (capoto)
    - Bom isolamento térmico nos vidros e janelas (aluminio)
    - Mandar abaixo 4 paredes no total
    - Reconstruir cozinha com open space (1 parede abaixo)
    - Aumentar dois quartos para um (1 parede abaixo no meio)
    - Reconstruir suite com mudança de sitio da casa de banho
    - Extensão da sala para a varanda de vidro
    - Abrir parede nas escadas dos 3 andares e trocar por vidro para ampliar o espaço
    - Nivelar jardim traseiro (92m^2) em 3 níveis (está todo com declive diagonal)

    Acabamentos
    - Acabamentos bastantes bons (nível Altavista)
    - Chão laminado
    - Teto falso nos 2x quartos, cozinha, cave + escritório, casas de banho (sala já tem)
    - Chancas na casa toda (mudança no teto falso da sala)
    - Portas de chão ao teto (implica mandar parede abaixo no topo das portas atuais)
    - Fechaduras de iman nas portas todas (todas novas)
    - Trocar radiadores por novos
    - Vidros todos à medida devido à casa em questão

    Eletricidade
    - Tomadas com controle wireless
    - Cabo de internet espalhado pela casa toda de acesso no quadro
    - Estores novos eletricos com controle wireless
    - Luzes, luzes externas, e LEDs de chancas/etc com controle wireless
    - Luzes de presença nas escadas ligados por sensor de movimento
    - LEDs nas chancas todas
    - LEDs nos armários com sensor de abrir porta
    - Câmaras de segurança ligadas ao escritório
    - Ar condicionado de grelha (tubagem pelo teto falso) com wireless
    - Aspiração central

    Jardim
    - Relva artificial (não em todo, seriam em ~60m^2 total)
    - Pequena área de telhado para garagem aberta (não necessita projeto até 10m^2)
    - Toldo elétrico de 4m comprimento a sair da parte de trás da casa no jardim
    - Piscina pequena 14.3m^2 aquecida
    - Mecanismo para fechar piscina automático
    - Novo portão de garagem

    Casas de banho
    - Loiça toda nova
    - Sistema de exaustão ligado por interruptor
    - Mudar canalização onde necessário
    - Total de: 4x sanitas, 2x bidé, 1x duche, 1x banheira
    - Espelhos grandes de parede a parede

    Cozinha
    - Open space
    - Mobilia toda do zero
    - Electrodomésticos provavelmente da Siemens
    - Ilha com exaustor no centro
    - Frigorifico estilo americano (mas individuais frigo + arca)

    Cave
    - 6m de parede de vidro dentro da cave a separar escritório da sala de lazer
    - 3m de vidro a substituir o portão de garagem atual

    Mais uma vez, o que eu procuro saber é se de algum modo o orçamento é baixo, alto, bom negócio, impossível, ou só o normal

    ! Estou também à procura de um atlier de design de interiores para desenhar os interiores.
    ! Assim como arquiteto para desenhar o projeto novo connosco.
    O orçamento em cima é apenas para construção + mobilia de cozinha e casas de banho, o resto seria à parte.

    Obrigado, deixo em baixo o design das plantas actuais!

    Aqui fica o link para um folder com as plantas atuais!

  2.  # 2

    ...Talvez? Essa espécie de caderno de encargos tem uma mistura engraçada entre nenhum detalhe e um excesso de detalhe. Interessa mais a medida da piscina à fracção do metro que a qualidade da caixilharia das janelas que pensam usar?

    Se calhar soa-lhe picuinhas, mas uma janela pode custar 500€ ou 5000€ conforme a qualidade. Sem saber qual a qualidade de janela pretende, como é que se pode dizer se a dita janela comprada por 1000€ é bom negócio? Se for pela qualidade de 5K é impecável, se for pela de 500 está a ser roubada. E isso é uma janela. Para julgar um orçamento de uma obra deste tamanho precisaria de um caderno de encargos com uns 300-400 items.

    Dito isto, se tem assim tanta confiança no construtor, não servimos de muito aqui. 125K por uma coisa de qualidade soa a um preço de amigo. Deixe o tipo trabalhar à vontade e deixe-o sugerir uma equipa técnica também.
    • Bret
    • 17 agosto 2022

     # 3

    Eu acho que o seu amigo que lhe está a oferecer a casa, porque, segundo os iluminados, é impossível construir abaixo dos 1000€/m2 e os valores que fala apontam para bem menos que isso. Ou seja, alguém daqui do fórum lhe vai dizer que está a ser enganado que não avance.

  4.  # 4

    ...que ambiente toxico...
    sim é preço de amigo para isso tudo, ainda por cima com a tal qualidade que fala

    Colocado por: zemvpferreiraDito isto, se tem assim tanta confiança no construtor, não servimos de muito aqui. 125K por uma coisa de qualidade soa a um preço de amigo. Deixe o tipo trabalhar à vontade e deixe-o sugerir uma equipa técnica também.

    isto resume a coisa

  5.  # 5

    Colocado por: ftedima empresa de construção pertence à irmã/cunhado de um dos meus melhores amigos no qual tenho bastante confiança

    Agradeça ao seu melhor amigo esse contacto e esses preços, avance sem medos. O resto do do país está com tremenda dificuldade em ter um construtor para fazer obras, quanto mais com esse nível de confiança!
    Concordam com este comentário: Peper87

  6.  # 6

    Obrigado a todos pela resposta! Parece portanto isto um preço para amigo?
    O meu receio é que a quualidade fique aquém do que nós estamos à espera pelo preço. Não me importava de pagar um bocado mais com a garantia de qualidade.

    Qual seria o preço que achariam "normal" para uma obra destas? Talvez assim tenha uma base de comparação

  7.  # 7

    Não há preço sem projecto de arquitectura. Mas para ir pensando:

    -remodelação/construção média? 700-1000/m2
    -francamente boa? 1500/m2
    -a roçar o luxo? 2500 para cima.

    Se essa pessoa vai fazer um bom ou mau trabalho? Sei lá, não o conheço. Vá visitar obras dele e veja se ficava feliz com o que vê. Mas provavelmente fica muito melhor servida do que gastando o mesmo com algum construtor que não conheça.

  8.  # 8

    Arranje a equipa de projecto. com esta defina a intervenção necessária E OS RESPECTIVOS PROJECTOS E MAPA DE QUANTIDADES.
    DEPOIS, peça o orçamento ao amigo... e a mais 2.

    Se ALÉM DISSO TUDO, AINDA procura serviço de design de interiores... não deve estar muito preocupado com orçamentos.

  9.  # 9

    Colocado por: ftedimO meu receio é que a quualidade fique aquém do que nós estamos à espera pelo preço.
    para saber isso tem de pedir um mapa de quantidades/caderno de encargos detalhado ao seu amigo construtor para saber exatamente o que ele lhe está a propor.

  10.  # 10

    Se o valor de construção de raiz se consegue fazer na casa dos 1000€ m2 o que pretende fazer nao sendo de raiz, não vejo o porquê de tao barato como estão a dizer aqui. Posso lhe dizer pela experiência que tenho que é um bom valor mas nao por ser o valor que é, mas sim por se andarem a aproveitar derivado a falta de mão de obra junto com a procura. Força nisso nao procure mais visto ser uma pessoa de confiança. Cumpts
    Estas pessoas agradeceram este comentário: diasmaria

  11.  # 11

    Colocado por: Davide SoaresSe o valor de construção de raiz se consegue fazer na casa dos 1000€ m2 o que pretende fazer nao sendo de raiz, não vejo o porquê de tao barato como estão a dizer aqui
    a maioria das vezes reconstruir nao é mais barato .. e uma boa percentagem das reconstruções/reabilitações até são mais caras.

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