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1. • sousasilva
   • 3 outubro 2022

    # 1

   Considerando a seguinte situação:
   
   - O prédio A, no qual sou um dos condóminos, é contíguo ao prédio B;
   - Os prédios A e B têm como área comum dois pisos de garagem, espaço que é partilhado por todos os condóminos;
   - Existe apenas uma única entrada para a garagem, pelo prédio A, sendo, por isso, o acesso também partilhado;
   - Cada prédio tem o seu próprio título constitutivo da propriedade horizontal.
   
   Existindo uma divergência na repartição das despesas com as partes comuns aos dois prédios, nomeadamente com a contribuição de cada prédio para a despesa da eletricidade da garagem, torna-se necessário obter uma decisão vinculativa sobre a forma de repartição destas despesas.
   
   O artigo 1438.º-A do Código Civil refere o seguinte: “O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.”
   
   Considerando o exposto no artigo 1438.º-A do Código Civil, a Administração do prédio A, da qual faço parte, tem legitimidade para convocar uma Assembleia de condóminos conjunta dos prédios A e B para discutir a repartição de custos das áreas comuns aos dois prédios?
2. • size
   • 3 outubro 2022 ^editado

    # 2

   Esse espaço de 2 pisos que serve de garagem situa-se onde e de que forma ?
   Cave dos 2 edifícios ?
   Que designação tem no TCPH e de que edifício faz parte ?
3. • sousasilva
   • 3 outubro 2022

    # 3

   Estes dois pisos de garagem situam-se nos pisos 0 e -1 de ambos os prédios.
   No título constitutivo da propriedade horizontal de ambos os prédios é referido "piso em cave destinado a estacionamento" e que "o acesso aos estacionamentos do prédio é feito pelo portão sito no prédio A".
4. • size
   • 3 outubro 2022 ^editado

    # 4

   Sendo assim, não me parece que esteja perante 2 TCPH distintos, conforme referiu.
   Não vislumbro possibilidade de existirem 2 TCPH distintos quando o piso 0 e -1 suportam, estruturalmente os 2 edifícios. Construção vertical.
   Por isso não se trata de matéria a considerar no âmbito do artigo 1438-Aº.
   
   Aquela área corresponderá sim, a uma área comum de uma única PH, a que obedecerá uma unica gestão.
   Por erro, que acontece, poderá sim, ter-se dado o caso de cada edifício ter obtido o seu próprio NIPC e a partir do qual constituírem o seu próprio condomínio.
   
   A existir tal situação, o espaço das garagens tem que ter o seu próprio centro de custos, a ser observados e gerido pelos 2 administradores, convocando em simultâneo, os condóminos de ambos os edifícios, para regulamentarem o modo de distribuição das depsesas dessa área específica
5. • sousasilva
   • 3 outubro 2022

    # 5

   Agradeço a resposta.
   
   Confirmo, contudo, que existem dois títulos constitutivos da propriedade horizontal distintos.
   
   Por esse motivo, a nossa Administração obteve a certidão da propriedade horizontal relativa ao prédio A e posteriormente outra certidão relativa ao prédio B.
6. • size
   • 3 outubro 2022

    # 6

   Colocado por: sousasilva
   
   Por esse motivo, a nossa Administração obteve a certidão da propriedade horizontal relativa ao prédio A e posteriormente outra certidão relativa ao prédio B.

   
   
   Confirme, sff, se está a referir-se a 2 certidões de 2 escrituras publicas distintas de constituição de PH ?
   Se sim, e caso tenha acesso às mesmas, que letras das fracções autónomas constam no piso 1 de cada um dos edifcios ?
7. • sousasilva
   • 3 outubro 2022

    # 7

   Exato, 2 certidões de 2 escrituras públicas distintas de constituição de PH.
   O prédio A é constituído pelas frações A a N.
   O prédio B é constituído pelas frações A a X.
8. • size
   • 3 outubro 2022 ^editado

    # 8

   Coisa estranha, invulgar, existirem 2 edifícios em PH distintas, mas terem como área comum aos 2, o piso 0 e -1, destinados a garagem de todos os condóminos de ambos os edifícios.
   Algo de muito especial e concreto, terá que constar nos 2 TCPH sobre a fruição dessa área comum ;
   Será que o prédio B apenas tem uma servidão de passagem através do prédio A ?
   
   Seja como for, essa área estará afectada a determinado numero de condóminos, de ambos os edifícios, pelo que, se recai num centro de custos especifico, que deve ser objecto de um regulamento e ser aprovado em assembleia, a convocar pelos 2 administradores dos edifícios em causa.
9. • sousasilva
   • 4 outubro 2022

    # 9

   Voltando à dúvida inicial, dado o contexto da situação, é legítimo a Administração do prédio A, ao abrigo do artigo 1438.º-A do Código Civil, convocar uma Assembleia de condóminos conjunta dos prédios A e B para discutir a repartição de custos das áreas comuns aos dois prédios?
10. • sousasilva
    • 6 outubro 2022

     # 10

    Cada prédio tem o seu próprio regulamento de condomínio que faz parte integrante de cada uma das escrituras de propriedade horizontal.
    
    Não havendo acordo da Administração do prédio B em convocar conjuntamente com a Administração do prédio A uma assembleia de condóminos, qual a possibilidade do prédio A convocar uma assembleia conjunta para discutir as áreas comuns aos dois prédios?
11. • Pickaxe
    • 6 outubro 2022

     # 11

    Colocado por: sizeCoisa estranha, invulgar, existirem 2 edifícios em PH distintas, mas terem como área comum aos 2, o piso 0 e -1, destinados a garagem de todos os condóminos de ambos os edifícios.

    
    Não é estranho nem invulgar, são 2 prédios distintos, cada um com os seus pisos em cave, que são espaços comuns de cada prédio.
    O prédio que tem o portão da garagem tem que ter registado um ónus de passagem a pé e de carro para os moradores do outro prédio poderem passar.
    Existem 3 condomínios com 3 centros de custos e com 3 orçamentos. No meu prédio, que funciona assim, num ano o condomínio "cave" é administrado pelo administrador do prédio A, no ano seguinte passa para o prédio B.
12. • Pickaxe
    • 6 outubro 2022

     # 12

    Colocado por: sousasilvaVoltando à dúvida inicial, dado o contexto da situação, é legítimo a Administração do prédio A, ao abrigo do artigo 1438.º-A do Código Civil, convocar uma Assembleia de condóminos conjunta dos prédios A e B para discutir a repartição de custos das áreas comuns aos dois prédios?

    
    Porque é que os administradores do prédio A e B, não falam um com o outro e marcam uma reunião com os 2 prédios?
    Existe contador de água e eletricidade apenas para a cave?
13. • size
    • 6 outubro 2022 ^editado

     # 13

    Colocado por: sousasilvaCada prédio tem o seu próprio regulamento de condomínio que faz parte integrante de cada uma das escrituras de propriedade horizontal.
    

    
    E então ? O que está regulamentado nesses regulamentos quanto à possibilidade e, de que forma, os condóminos dos 2 prédios, de PH distintas, tem acesso e usufruto à tal garagem comum, chamada área comum aos 2 prédios ?
    Em concreto, qual é definição e afectação desse espaço, quer nas escrituras, quer nos regulamentos ?
    

    
    Não havendo acordo da Administração do prédio B em convocar conjuntamente com a Administração do prédio A uma assembleia de condóminos, qual a possibilidade do prédio A convocar uma assembleia conjunta para discutir as áreas comuns aos dois prédios?

    
    Sendo verdadeira a firmação de que se trata de 2 PH distintas, com os os seus próprios TCPH e, consequentemente, com os seus legítimos e próprios administradores, onde se pode encontrar legitimidade para que a administração do prédio B tenha que obedecer à administração do prédio A ?
    Enfim, para se entender juridicamente toda essa ´geringonça´ há que conferir, muito bem o teor dos TCPH dos 2 prédios, relativo à garagem em questão.
14. • BoraBora
    • 6 outubro 2022

     # 14

    Sendo PH's distintas só haverá uma forma de ultrapassar a situação. E não vai ser fácil e irá ser morosa. Faça uma minuta de proposta para a gestão da parte conjunta a apresentar à consideração do prédio vizinho. Distribua essa minuta entre os condóminos para a conhecerem, criticarem e proporem alterações que deverão enviar à administração para conhecimento. Marque logo uma data limite para a apresentação de modificações. Feito isso, volte a redigir a minuta com a integração das diversas soluções propostas pelos condóminos para discutirem a proposta final a decidirem a AG convocada para o efeito.
    Não esquecer que todos os critérios que utilizarem para valorizar a comparticipação de cada prédio deverá ser completamente justificada e quantificada para diminuir eventuais conflitos recorrentes de dados errados.
    
    A proposta aprovada deverá ser, então, enviada à administração do prédio vizinho para análise e solicitação de uma contraproposta.
    Como já disse irá demorar tempo, principalmente, se os vizinhos não estiverem interessados em nada mudar.
    
    As discussões entre administrações vizinhas deverão durar até chegarem a uma proposta conjunta que deverá ser analisada por cada uma das assembleias, em separado.
15. • size
    • 6 outubro 2022 ^editado

     # 15

    Colocado por: Pickaxe
    Não é estranho nem invulgar, são 2 prédios distintos, cada um com os seus pisos em cave, que são espaços comuns de cada prédio.
    

    
    Mas, a questão estranha resulta da afirmação que foi dada que o piso 0 e piso -1 de ambos os prédios são áreas comuns de ambos
    

    
    O prédio que tem o portão da garagem tem que ter registado um ónus de passagem a pé e de carro para os moradores do outro prédio poderem passar.
    

    
    Exacto. Foi a possível hipótese que acima coloquei, que é situação, totalmente diferente. O ónus da servidão de passagem no prédio A não configura uma área comum do prédio B, no preciso conceito jurídico.
16. • Pickaxe
    • 6 outubro 2022

     # 16

    Colocado por: sizeMas, a questão estranha resulta da afirmação que foi dada que o piso 0 e piso -1 de ambos os prédios sãoáreas comuns de ambos

    ~
    afirmação errada.
17. • sousasilva
    • 7 outubro 2022

     # 17

    A situação tem de facto as suas particularidades pelo que aproveito para acrescentar os seguintes pontos para enquadramento:
    
    - Existe um único contador de eletricidade para a garagem. Esse contador está situado no prédio A sendo esse o prédio que recebe a fatura. Essa tem sido a despesa mais relevante.
    
    - A Administração do prédio A pretende que a repartição de despesas seja efetuada de acordo como o valor atribuído a cada um dos prédios nas respetivas certidões prediais. A Administração do prédio B não tem o mesmo entendimento.
    
    Obrigado pelos vários comentários.
18. • Pickaxe
    • 7 outubro 2022

     # 18

    Colocado por: sousasilva- A Administração do prédio A pretende que a repartição de despesas seja efetuada de acordo como o valor atribuído a cada um dos prédios nas respetivas certidões prediais. A Administração do prédio B não tem o mesmo entendimento.

    
    Não sei o que é que isso quer dizer, mas esses custos deverão ser repartidos pelos 2 prédios em função do seu valor. Se o prédio A valer 40% e o prédio B 60%, serão assim repartidos os custos entre os prédios, depois cada condómino paga conforme a sua permilagem.
19. • size
    • 7 outubro 2022

     # 19

    Colocado por: sousasilvaA situação tem de facto as suas particularidades pelo que aproveito para acrescentar os seguintes pontos para enquadramento:
    
    - Existe um único contador de eletricidade para a garagem. Esse contador está situado no prédio A sendo esse o prédio que recebe a fatura. Essa tem sido a despesa mais relevante.
    
    - A Administração do prédio A pretende que a repartição de despesas seja efetuada de acordo como o valor atribuído a cada um dos prédios nas respetivas certidões prediais. A Administração do prédio B não tem o mesmo entendimento.
    
    Obrigado pelos vários comentários.

    
    
    Tem que ser mais preciso e esclarecedor ...é que a situação é bastante confusa.
    O que significa ; 'Existe um único contador de eletricidade para a garagem´ ?
    Qual garagem ?
    A garagem é ampla aos 2 prédios, ou cada prédio tem a sua própria garagem abaixo do piso 1, tendo o prédio B uma servidão de passagem pelo prédio A ?
20. • Pickaxe
    • 7 outubro 2022

     # 20

    Colocado por: sizeO que significa ; 'Existe um único contador de eletricidade para a garagem´ ?

    
    É o que existe no meu prédio, um contador para as garagens de vários prédios.