Acontece que tenho infiltração de águas pluviais no teto de um quarto, proveniente do condomínio acima do meu que possui varanda (terraço). Contactei-o telefónicamente no sentido de resolver a situação (tem a casa alugada), mas negou-se comentando que seria da responsabilidade da administração do condomínio. Como vou ter de lhe escrever uma carta, (porque verbalmente nada conta) necessito de alguma informação a nível de legislação neste campo (vai ser um ping pong) para colocar na carta, porque me parece que isto não vai ser fácil de resolver (isto porque a administração me informou não ser partes comuns).
Caro(a) fmam, boa tarde. Vamos por partes. Se é varanda, é parte comum de uso exclusivo. Senão vejamos: o chão da varanda é constituído pela placa de assentamento, que é simultaneamente tecto do andar de baixo e parte integrante da estrutura do prédio, sendo que o tecto da varanda é também comum por ser também placa e ser o chão do andar de cima e as paredes da varanda são as empenas do prédio (paredes exteriores), daí que qualquer alteração que o condómino, proprietário da fracção que dispõe de varanda, deseje fazer terá de solicitar autorização à Assembleia-Geral de Condóminos que só poderá autorizar por UNANIMIDADE ou maioria absoluta qualificada (2/3) sem oposição, ou seja nenhum condómino pode votar contra, embora possa abster-se. (cfr artigo 1421.°do Cod. Civil - Partes comuns do prédio 1- São comuns as seguintes partes do edifício: a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; * b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;) Na eventualidade de ser terraço, só o de cobertura (que sirva de telhado a qualquer fracção ou garagem individual) é parte comum, portanto da responsabilidade do Administrador. Se assim fôr, compete ao Administrador solucionar a questão, podendo utilizar o preceituado no artigo 1427. ° do Cod. Civil- Reparações indispensáveis e urgentes As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. Na eventualidade de optar por ser o caro(a) fmam a resolver a deficiência, deverá enviar uma carta registada com A/R ao Administrador, indicando um prazo para ele actuar, necessáriamente curto, sob pena de ser o condómino a mandar efectuá-las, enviando depois as facturas para pagamento do Administrador, conforme o artigo 1427º atrás citado, pelo que deve guardar todas os documentos de despesas, não esquecendo de mencionar na carta que ainda poderá haver pagamento de danos provocados, comprovadamente pela infiltração, que poderão ser materiais ou não materiais (estes danos psicológicos, de saúde etc.). Se mesmo assim o Administrador não assumir a responsabilidade que cabe ao condomínio, haverá sempre lugar a recurso a contencioso (tribunal ou juizado de paz). Se efectivamente não fôr parte comum (terraço) o procedimento é igual ao que deve ter com o Administrador mas, neste caso, responsabilizando o condómino proprietário da fracção que dispõe do terraço, pois a varanda como vimos, por definição, está fora de questão por ser parte comum de uso exclusivo. [email protected] Cumprimentos
Obrigado pela resposta, mas penso que coloquei mal a situação em relação à varanda. O condómino do piso superior ao meu, (pelo que me descreveu) tem é um terraço de uso próprio que faz de tecto, de parte da minha habitação. Assim sendo, parece-me que é da responsabilidade do condómino, certo??? ou não. Por cima deste terraço não existe qualquer cobertura, e por conseguinte não existe chão do andar de cima. Ele tem uma protecção em ferro (tipo gradeamento) á volta do terraço e daí eu ter chamado varanda. Bem, depois existem paredes que vão acentar neste terraço mas mais recuadas; ou seja o prédio tem um determinado volume até ao 3º andar e depois tem mais dois pisos por cima com um volume menor, e por isso recuados em relação aos pisos inferiores.
Caro(a) fmam, boa tarde. Se o terraço faz de tecto de parte da sua habitação, trata-se de parte comum de uso exlusivo desse condómino. Assim sendo compete ao Administrador solucionar o problema. Ao condómino utilizador do terraço apenas compete manter limpos os drenos do terraço e o terraço para evitar acumulação de líquidos. Se a infiltração provém do terraço, quando chove ou está molhado, então é deficiência do terraço parte comum, logo da responsabilidade do Condomínio (Administrador). [email protected] Cumprimentos
Mais uma vez, venho solicitar ajuda. Na sequência dos diálogos anteriores e do vosso esclarecimento, abordei a Administração para se proceder à reparação em causa, mas, a Administração sugeriu a efectuação de uma peritagem para não haver dúvidas quanto às responsabilidades atribuidas ( a Administração ou o condómino do piso superior), e assim sendo solicito informação sobre onde ou quem possa contactar para efctuar esta peritagem. Também não sei se serei eu a procurar o perito ou se são as outras partes (Administração ou condómino do piso superior). Desde já obrigado pela atenção dispensada. Cumprimentos.
Caro fmam, boa tarde. Bom, enquanto o Administrador e o outro condómino decidem resolver a situação, vai se agravando os danos produzidos pela infiltração. Sugiro que faça comunicação por escrito, sob registo com A/R, ao Administrador a informá-lo que as despesas com a infiltração poderão aumentar com os danos que a mobília, a incomodidade e as possíveis patologias que atinjam os utenyes da fracção, designadamente resfriados, gripes, insónias e outros, também podem ser mensuráveis em termos de indemnização, sobretudo quando, por os danos serem causados a outros, se haja com bastante inércia. Fique bem [email protected] Cumprimentos
Na sequência da vossa resposta, solicito se possível a indicação de onde posso contactar um perito para ver os danos e confirmar o onus da responsabilidade. Obrigado.
Caro fmam, boa tarde. Pode contactar técnicos da Entidade Municipal habilitados, técnicoa de empresas de elaboração de projectos da Const. Civil, etc. Deve ter o cuidado de que esse técnico seja devidamente credenciado. Fique bem. [email protected] Cumprimentos
Mais uma vez... À conversa com outro condómino, que me alertou para o artigo 1424º do Código Civil, Encargos de conservação e fruição, cheguei à conclusão que então a despesa desta reparação será do condómino do 4º Esq., de acordo com o nº3 do referido artigo. Será que estou a ver bem?. Neste caso terei de escrever ao condómino para proceder à reparação, certo? Se assim for, qual o prazo que terei de dar para obter resposta dele? 10 dias? 15 dias? Solicito esclarecimentos, se possível. Muito obrigado.
Caro fmam bom dia. Na minha intervenção de 7 de maio, o que referi ? Referi que o condómino deve conservar (apenas compete manter limpos os drenos do terraço e o terraço para evitar acumulação de líquidos). Afinal de que estamos a tratar? Da conservação ou da REPARAÇÃO de um defeito que causou danos ? Fique bem. [email protected] Cumprimentos