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1. • RicardoPassos78
   • 8 novembro 2022 ^editado

    # 1

   Boa tarde,
   
   há cerca de 3 meses realizou-se uma Assembleia Geral Extraordinária de condóminos para debater a realização de obras nas zonas comuns do prédio.
   Embora todos tenham concordado em realizar as obras, não houve lugar a qualquer deliberação em concreto sobre nenhuma questão em específico.
   
   Acontece que a administração há cerca de 1 semana, por iniciativa própria, decide enviar um email a exigir que até dia X - prazo completamente irrazoável - os condóminos interessados têm de apresentar orçamento para a realização das obras e em termos que discordo por completo. O email termina informando que, a haver um único orçamento (que coincidentemente ou não, está a ser apresentado pela administração), somos como que obrigados a optar por esse, uma vez que tem que ficar decidido até dia X, prazo também estipulado pela administração.
   
   Ora, não foi debatida na AGE, nem tão-pouco deliberada, a questão da necessidade de obtenção de um orçamento dentro de aquele prazo em concreto e naqueles termos. A minha questão é a seguinte: tem a administração legitimidade para decidir de forma unilateral e sem constar da acta da AGE os prazos e os termos da apresentação de tal orçamento? Somos mesmo obrigados a optar pelo único orçamento existente? É que me parece que há aqui alguma coisa que não bate certo. No mínimo, parece-me abusivo. Há aqui alguma violação de direito dos condóminos ou a administração tem legitimidade para fazer isto?
   
   Agradeço a todos o contributo.
2. •  
     marco1
   • 8 novembro 2022

    # 2

   as obras são de caracter urgente e inadiável?

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3. • RicardoPassos78
   • 8 novembro 2022

    # 3

   Marco1, não são absolutamente urgentes, têm uma urgência relativa. Ou seja, não estamos a falar de infiltrações ou algo do género, que apresente risco imediato ou careça de acção imediata.
4. • size
   • 8 novembro 2022 ^editado

    # 4

   Se a administração está a solicitar para que os condóminos interessados apresentem um orçamentos para as obras em causa, será facultativo. Não pode exigir.
   
   Exijam, sim, do administrador o rigoroso cumprimentos das suas funções, nomeadamente, o estipulado no nº 2 do artigo 1436º. É ele que está obrigado a apresentar 3 orçamentos.
   
   É isto que devem responder ao email que foi enviado.
   .....
   
   Artigo 1436.º - (Funções do administrador)
   
   
   1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
   
   a) Convocar a assembleia dos condóminos;
   b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
   c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
   d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
   e) Verificar a existência do fundo comum de reserva;
   f) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;
   g) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
   h) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
   i) Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
   j) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
   l) Prestar contas à assembleia;
   m) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
   n) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio;
   o) Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;
   p) Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
   q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.
   r) Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação.
   
   2 - Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.
   3 - O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.

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5. • RicardoPassos78
   • 8 novembro 2022

    # 5

   Muito obrigado, size. Esta administração já mostrou provas de idoneidade duvidosa e todo o cuidado é pouco.
   
   Fica uma questão: sendo que a maioria dos condóminos não está para se chatear muito com isto, suponho que haverá o risco de alguns dizerem "não tem problema, nós optamos pelo único orçamento apresentado, tá bom". Certinho que vai acontecer.
   
   Neste caso, será esta uma deliberação que ganha por maioria? Se uma minoria votar contra a apresentação deste orçamento único, há algum artigo no Código Civil que nos proteja? Estou a acautelar e a antecipar problemas com a parte final do nº 2 "(...)desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente."
6. • size
   • 8 novembro 2022

    # 6

   Colocado por: RicardoPassos78
   
   Fica uma questão: sendo que a maioria dos condóminos não está para se chatear muito com isto, suponho que haverá o risco de alguns dizerem "não tem problema, nós optamos pelo único orçamento apresentado, tá bom". Certinho que vai acontecer.
   

   
   Os condóminos discordantes devem fazer lembrar ao administrador e aos outros condóminos, o cumprimento da lei, enquanto não for previamente aprovada em assembleia a forma diferente.
   

   
   Neste caso, será esta uma deliberação que ganha por maioria? Se uma minoria votar contra a apresentação deste orçamento único, há algum artigo no Código Civil que nos proteja? Estou a acautelar e a antecipar problemas com a parte final do nº 2 "(...)desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente."

   
   
   À partida, por antecipação, os condóminos que não concordam com a determinação da administração de só apresentar um orçamente, devem responder ao email que não prescindem do cumprimento da lei. Para ser apresentado um só orçamento na próxima assembleia, tal norma teria que estar previamente aprovada pela assembleia de condóminos.

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7. • BoraBora
   • 8 novembro 2022

    # 7

   Vou fazer o papel de advogado do Diabo.
   
   Se o administrador tivesse más intenções acerca do lançamento do concurso não pediria a colaboração dos condóminos para obterem outras propostas alternativas. Consultava uma empresa ( amiga ou prestes a ser amiga) e perguntava-lhe se conhecia mais alguma empresa interessada a propor orçamentos. Iria receber 3 orçamentos com vários preços propostos, combinados entre as empresas, e a assembleia escolheria, eventualmente, o mais barato. Ficavam todos contentes mas, possivelmente, iriam pagar bastante mais que o valor justo porque o lucro teria de ser redistribuído por 3.
   
   Tirem as vossas conclusões.

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8. • RicardoPassos78
   • 8 novembro 2022

    # 8

   BoraBora, agradeço o seu contributo. Até poderia ser essa a situação, não fosse a já considerável lista de violações dos direitos dos condóminos em situações anteriores. A administração é reincidente, ao ponto de eu e outro condómino termos tido necessidade de recorrer a um advogado e impugnar uma acta em que a administração, à boleia do desconhecimento de questões do foro jurídico dos restantes condóminos, deliberou algo que nunca poderia produzir efeitos por ser contrária à lei.
   
   Sabe aqueles concursos públicos que são feitos à medida de alguém? Verdade que deu a possibilidade de outros condóminos apresentarem orçamentos, no entanto estipulou um prazo absolutamente inexequível para que pudesse ser apresentada uma alternativa. Já agora, por mero acaso, e através de vizinhos, tive conhecimento que a administração levou profissionais a visitar o prédio 3 semanas antes da data que referiu na comunicação enviada a todos. Transparência não é propriamente uma característica desta administração. Tenho sérias reservas com qualquer empresa que venha daquela parte, e dos termos em que impõe aos restantes, e infelizmente com motivos para tal.
9. • Pickaxe
   • 8 novembro 2022

    # 9

   Colocado por: BoraBoraSe o administrador tivesse más intenções acerca do lançamento do concurso não pediria a colaboração dos condóminos para obterem outras propostas alternativas. Consultava uma empresa ( amiga ou prestes a ser amiga) e perguntava-lhe se conhecia mais alguma empresa interessada a propor orçamentos. Iria receber 3 orçamentos com vários preços propostos, combinados entre as empresas, e a assembleia escolheria, eventualmente, o mais barato. Ficavam todos contentes mas, possivelmente, iriam pagar bastante mais que o valor justo porque o lucro teria de ser redistribuído por 3.

   
   Isto é o que fazem as administrações que conhecem a lei, arranjam uma empresa que apresenta os 3 orçamentos, já os nabos, que nem sequer conhecem a lei, apresentam apenas o orçamento da empresa do amigo, e nem sabem que são obrigados a apresentar 3 orçamentos.
10. • RicardoPassos78
    • 8 novembro 2022

     # 10

    Muitíssimo obrigado pelos esclarecimentos, size. Já me põe no caminho de pelo menos alertar os restantes condóminos que a lei não está a ser (mais uma vez) respeitada.
    
    

    Colocado por: size
    Os condóminos discordantes devem fazer lembrar ao administrador e aos outros condóminos, o cumprimento da lei, enquanto não for previamente aprovada em assembleia a forma diferente.
    
    
    À partida, por antecipação, os condóminos que não concordam com a determinação da administração de só apresentar um orçamente, devem responder ao email que não prescindem do cumprimento da lei. Para ser apresentado um só orçamento na próxima assembleia, tal norma teria que estar previamente aprovada pela assembleia de condóminos.

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11. • Pickaxe
    • 8 novembro 2022

     # 11

    Colocado por: RicardoPassos78A administração é reincidente

    
    Mas parece que os condóminos gostam dela, todos os anos a elegem para administrar o condomínio.
    É uma empresa externa?
12. • RicardoPassos78
    • 8 novembro 2022

     # 12

    Exacto, Pickaxe. Apesar das más intenções, posso confirmar que não se trata de pessoas cognitivamente abençoadas.
    
    

    Colocado por: Pickaxe
    Isto é o que fazem as administrações que conhecem a lei, arranjam uma empresa que apresenta os 3 orçamentos, já os nabos, que nem sequer conhecem a lei, apresentam apenas o orçamento da empresa do amigo, e nem sabem que são obrigados a apresentar 3 orçamentos.
13. • RicardoPassos78
    • 8 novembro 2022 ^editado

     # 13

    A administração é de momento um dos condóminos. Como referi as pessoas não querem arranjar chatices, a maioria já é de bastante idade ou tão ocupadas que nem comparecem nas assembleias gerais. Em 16, somos apenas 2 a interessar-se por estas questões, não fosse isso, sei lá, já nos tinham tirado a casa.
    
    

    Colocado por: Pickaxe
    Mas parece que os condóminos gostam dela, todos os anos a elegem para administrar o condomínio.
    É uma empresa externa?
14. • CaMartins
    • 21 outubro 2023

     # 14

    Colocado por: RicardoPassos78BoraBora, agradeço o seu contributo. Até poderia ser essa a situação, não fosse a já considerável lista de violações dos direitos dos condóminos em situações anteriores. A administração é reincidente, ao ponto de eu e outro condómino termos tido necessidade de recorrer a um advogado e impugnar uma acta em que a administração, à boleia do desconhecimento de questões do foro jurídico dos restantes condóminos, deliberou algo que nunca poderia produzir efeitos por ser contrária à lei.
    
    Sabe aqueles concursos públicos que são feitos à medida de alguém? Verdade que deu a possibilidade de outros condóminos apresentarem orçamentos, no entanto estipulou um prazo absolutamente inexequível para que pudesse ser apresentada uma alternativa. Já agora, por mero acaso, e através de vizinhos, tive conhecimento que a administração levou profissionais a visitar o prédio 3 semanas antes da data que referiu na comunicação enviada a todos. Transparência não é propriamente uma característica desta administração. Tenho sérias reservas com qualquer empresa que venha daquela parte, e dos termos em que impõe aos restantes, e infelizmente com motivos para tal.

    
    
    Ricardo Passos, o seu advogado escreveu a impugnação? Já fui a dois e eles dizem que o proprietário é que deve tratar da impugnação e a enviar à administração.
15. • snob
    • 21 outubro 2023 ^editado

     # 15

    Colocado por: RicardoPassos78A administração é de momento um dos condóminos. Como referi as pessoas não querem arranjar chatices, a maioria já é de bastante idade ou tão ocupadas que nem comparecem nas assembleias gerais. Em 16, somos apenas 2 a interessar-se por estas questões, não fosse isso, sei lá, já nos tinham tirado a casa.
    

    
    Porque você não avança para a próxima administração? Não conheço o caso em concreto, mas em muitos condomínios há sempre pessoal a criticar tudo, mas depois avançarem ou fazerem alguma coisa pelo condomínio "está quieto que isso não é para mim". Se tivesse aí uma empresa, provavelmente estaria pior...

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