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    • FFAD
    • 22 dezembro 2022

     # 1

    Caros foristas,

    Hoje fui surpreendido por uma situação que me pareceu muito estranha no inicio, mas quanto mais penso nisso, faz mais sentido, apesar de não fazer sentido como outros impostos.

    Comprei um imóvel num leilão do estado a 100%, no entanto com um acordo verbal com um amigo que iriamos comprar a meias. Sendo que quando ganhámos, me fez a devida transferência, mas que devido à impossibilidade de comprar partes ao estado, tive de ser formalmente eu o comprador.

    Agora queremos regularizar a situação, e quero-lhe vender 50% do imóvel que até já foi paga antecipadamente.

    O valor de compra foi cerca de 100k, sendo que o valor patrimonial é 300k. Foi-me dito que ao vender 50% por 50k, irão ser aplicadas mais valias porque vão considerar não o valor de venda, mas 50% do valor patrimonial. Algo que como sabem, já acontece no IMT.

    Não faz muito sentido, pois a pessoa não teve lucro, e em último caso nem tem esse dinheiro (ou pode não ter). Imaginemos que compramos um imóvel num leilão com um valor patrimonial de 1 milhão, mas que compramos por 100k. Depois vendemos por 200k, em vez de termos 100k de mais-valia, vão ter 900k?????

    não sei se me expliquei bem...

    cena do camandro!!!
    • NLuz
    • 22 dezembro 2022

     # 2

    Há pois é...o Valor patrimonial digamos que é a bitola para cálculo da AT.
    Eles vão sempre buscar o valor mais alto, se a venda for superior ao patrimonial vão ter esse em conta e vice-versa.
  1.  # 3

    A ser verdade, parece-me que teria menos-valias (você, não o seu amigo) para declarar no irs, o que até poderia ser bom, no entanto não me parece que seja assim. Diria que o problema será encontrar um notário que aceite escriturar sem ver os 50k a passar de mãos.
  2.  # 4

    Colocado por: FFADO valor de compra foi cerca de 100k, sendo que o valor patrimonial é 300k. Foi-me dito que ao vender 50% por 50k, irão ser aplicadas mais valias porque vão considerar não o valor de venda, mas 50% do valor patrimonial. Algo que como sabem, já acontece no IMT.


    Neste caso as mais valias são suas, pq é quem vende o imóvel... pelo que é no seu IRS q vão ser tributadas.

    E o VPT estará correto ou valerá a pena pedir uma reavaliação?

    Houve IMT na compra? O imóvel era de um particular ou empresa?


    Em IRC existe um artigo, o 139.º que permite excluir essa regra, em IRS não.
    • FFAD
    • 23 dezembro 2022

     # 5

    Colocado por: rui.fernA ser verdade, parece-me que teria menos-valias (você, não o seu amigo) para declarar no irs, o que até poderia ser bom, no entanto não me parece que seja assim. Diria que o problema será encontrar um notário que aceite escriturar sem ver os 50k a passar de mãos.


    esse é o menor dos problemas, temos o comprovativo de transferência.

    o pior é mesmo quando fizer o IRS, pois supostamente vou ter mais valias como se tivesse vendido 50% do imóvel por 150k, quando na realidade apenas vendi 50% pelo valor que comprei esses mesmos 50%.
    • FFAD
    • 23 dezembro 2022

     # 6

    Colocado por: NTORION

    Neste caso as mais valias são suas, pq é quem vende o imóvel... pelo que é no seu IRS q vão ser tributadas.

    E o VPT estará correto ou valerá a pena pedir uma reavaliação?

    Houve IMT na compra? O imóvel era de um particular ou empresa?


    Em IRC existe um artigo, o 139.º que permite excluir essa regra, em IRS não.


    o vpt até parece baixo. não sei de quem era, foi um leilão das finanças. houve imt e is na compra, sobre o valor de compra, não do vpt.
  3.  # 7

    Colocado por: FFADo vpt até parece baixo. não sei de quem era, foi um leilão das finanças. houve imt e is na compra, sobre o valor de compra, não do vpt.


    Deveria saber, pois se o proprietário for 1 sp coletivo em processo de insolvência está isento de IMT.
  4.  # 8

    Colocado por: FFADo pior é mesmo quando fizer o IRS, pois supostamente vou ter mais valias como se tivesse vendido 50% do imóvel por 150k, quando na realidade apenas vendi 50% pelo valor que comprei esses mesmos 50%.


    É como lhe disse, "A ser verdade", porque para mim nao é. Veja o ponto 4 a) "Pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição" https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs10.aspx
    Já agora, quem lhe disse isso foi a AT ou algum contabilista?
    • FFAD
    • 23 dezembro 2022

     # 9

    Colocado por: NTORION

    Deveria saber, pois se o proprietário for 1 sp coletivo em processo de insolvência está isento de IMT.


    nos leilões do estado nunca está, só se depois for reclamar. eles dizem que aquilo já não é massa insolvente.
    • FFAD
    • 23 dezembro 2022

     # 10

    Colocado por: rui.fern

    É como lhe disse, "A ser verdade", porque para mim nao é. Veja o ponto 4 a) "Pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição"https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs10.aspx.
    Já agora, quem lhe disse isso foi a AT ou algum contabilista?


    não consigo abrir, foi um contabilista...
    • FFAD
    • 23 dezembro 2022 editado

     # 11

    veja o que encontrei: http://www.proprietarios.pt/index.php?option=com_content&id=375

    "Valor de realização inferior ao VPT

    Sendo a venda foi realizada por um valor inferior ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) e se o sujeito passivo nada requerer, será considerado como valor de realização, não o efetivamente praticado, mas sim o valor por que o bem foi considerado para efeitos de liquidação do IMT (VPT)."

    neste caso, o imt foi calculado sobre o valor de compra e não o vpt, cerca de 1/3 do vpt...

    vou ter de fazer uma exposição, e sendo um imóvel comprado ao estado, não há nada mais claro.
    Concordam com este comentário: rui.fern
  5.  # 12

    Já corrigi o link no post anterior, mas aqui vai: https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs10.aspx
    Sim, acredito que a AT aplique o máximo entre o valor de venda e o VTP para "atirar o barro a parede", mas deverá ser ilegal (como outras coisas), e devera poder contestar/reaver o imposto a pagar a mais.
  6.  # 13

    Só que aqui o que está em questão não é o valor da compra, mas sim o valor da venda por 50k de algo q pelo vpt vale 150k... A legislação foi feita exatamente para evitar certas fugas , são cláusulas para evitar determinadas fugas... Se a nível de IRC criaram um artigo onde o contribuinte pode pedir para aplicar o preço efetivamente praticado,a nível de IRS não existe.
    •  
      NTORION
    • 23 dezembro 2022 editado

     # 14

    Colocado por: rui.fernJá corrigi o link no post anterior, mas aqui vai:https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs10.aspx
    Sim, acredito que a AT aplique o máximo entre o valor de venda e o VTP para "atirar o barro a parede", mas deverá ser ilegal (como outras coisas), e devera poder contestar/reaver o imposto a pagar a mais.


    Rui,não é bem assim,atente no artigo 44° valor de realização...
    Mas graças a essa confusão já fui ver o artigo e afinal tb se aplica o mesmo que para o IRC... Pelo q está o problema resolvido

    Edit. não consigo colocar imagens, vejam o artigo 44 e os números 2, 5 e 6.

    Boas festas
      IMG_20221223_111046.jpg
  7.  # 15

    Colocado por: NTORION

    Rui,não é bem assim,atente no artigo 44° valor de realização...
    Mas graças a essa confusão já fui ver o artigo e afinal tb se aplica o mesmo que para o IRC... Pelo q está o problema resolvido


    Tem razão. Tinha-me escapado a parte dos direitos reais sobre imoveis... Mas sendo assim, existe mesmo mais valia...
  8.  # 16

    Colocado por: rui.fernMas sendo assim, existe mesmo mais valia...


    Tem de fazer a prova referida no número 5. Normalmente os comprovativos de recebimento e consoante os casos até acesso às contas bancárias.
    • RCF
    • 23 dezembro 2022

     # 17

    Talvez ainda possa existir outro problema/obstáculo...
    Agora, para vender, tem de se fazer anúncio do direito de preferência. Com esse valor, pode aparecer alguma entidade a exercer o direito de preferência.
    Poderá ser uma hipótese remota, mas real...
    É que, se o valor patrimonial tributário é de 300k, imagine-se quanto será o valor real...?! A avaliar pela regra, deve rondar o 1Mk...
    Certo é que, comprando por 100k fez um grande negócio
    • FFAD
    • 23 dezembro 2022

     # 18

    Colocado por: RCFTalvez ainda possa existir outro problema/obstáculo...
    Agora, para vender, tem de se fazer anúncio do direito de preferência. Com esse valor, pode aparecer alguma entidade a exercer o direito de preferência.
    Poderá ser uma hipótese remota, mas real...
    É que, se o valor patrimonial tributário é de 300k, imagine-se quanto será o valor real...?! A avaliar pela regra, deve rondar o 1Mk...
    Certo é que, comprando por 100k fez um grande negócio


    sim foi, está com uma rendibilidade de 25%...

    como na altura do leilão, há logo uma transferência de metade do valor para mim, é um comprovativo de um acordo "verbal" mas que vamos formalizar com a data da altura para que não haja dúvidas.

    relativamente ao valor de venda, foi uma venda no site das finanças, aberto a todos...
    • RCF
    • 23 dezembro 2022 editado

     # 19

    Colocado por: FFADsim foi, está com uma rendibilidade de 25%...

    assim sendo, corrijo a minha avaliação... valerá para cima de 1.2Mk

    Colocado por: FFADrelativamente ao valor de venda, foi uma venda no site das finanças, aberto a todos...

    Parabéns pelo negócio
  9.  # 20

    Como decidiram resolver?
 
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