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  1.  # 1

    Olá a todos!

    No levantamento topográfico que fizemos recentemente percebemos que a área do nosso terreno não corresponde à área na caderneta e no registo predial.

    Na caderneta e registo são 1320 m2, no levantamento/real são 1200 m2. E no cadastro da DGTerritorio são 1230 m2.
    Há uma parecela urbana de 720 m2 (essa correta) e a outra parcela está mal, bem como o total.

    Não sei pq isto cheira-me que alguém cometeu um erro de transcrição algures entre a DGT e as Finanças e a Conservatória de 1230 para 1320. Nas Finanças a sra foi ver a matriz (de 1988) e estava tb 1320 mas aquilo foi escrito à máquina na altura...

    O problema é que agora para meter projeto das obras na câmara tenho isto encrencado pq ultrapasso a margem de erro para artigos rústicos, entre o real e o registado. Nas Finanças fiz um requerimento para correção das áreas (ainda antes de perceber que na DGT estava uma área muito mais próxima da que medimos e com essa inversão de algarismos) e a sra disse-me que isto pode demorar MESES para ser corrigido na caderneta. Pq trata-se de um PRA - Processo de Reclamação Administrativa, que vai aos serviços regionais e dps pedem parecer à DGT, e só depois é que corrigem.

    Sabem se nas câmaras aceitam isto assim, dado que a parcela urbana (onde incidem as obras) está corretamente registada? Têm alguma experiência deste género?

    Estou também a considerar pedir uma certidão de áreas à DGT para provar nas Finanças que se trata de um erro de registo e não é preciso pedir parecer nenhum à DGT, enviar topógrafos ao local e afins, dado que a DGT emitiu um documento certificado que prova outra área.

    A Conservatória nega-se a corrigir as áreas no reg predial, mesmo com uma certidão das Finanças em como o processo fica pendente (sim, é o que se faz normalmente nestes casos) pq diz que como mexe com área total cadastral que não o podem fazer. Talvez com a tal certidão também os consiga demover.

    Digam-me se têm alguma experiência com isto...

    Obrigada a todos!
  2.  # 2

    e o seu técnico não dá solução ?
    devia exigir mais
    penso que terá que fazer uma retificação de áreas assinada por todos os confrontantes. Pode contatar um solicitador por exemplo.
    isso cheira-me que algum vizinho meteu a mão em alguns m2
  3.  # 3

    A solução do meu técnico é "ajustar" as parcelas no levantamento, para tanto a urbana como rústica estarem dentro dos limites de erro aceites pela lei e pela câmara. Para poder submeter o projeto e avançar.

    Eu não sou apologista dessas soluções, sobretudo se se verifica que no cadastro as coisas estão corretas. E depois perco área da parcela urbana, o que me chateia, apesar de saber que é a área que consta no reg predial e finanças que conta para efeitos de % de construção.

    Não me cheira que nenhum vizinho tenha metido a mão a m2. O terreno está murado há anos e anos e anos. Acredito mais na troca de um 3 por um 2. 1320 vs 1230 não soa estranho?
  4.  # 4

    A solução que estou a pensar seguir é apresentar na Conservatoria uma Certidão de Áreas ou uma Ficha de Prédio emitida pela D Geral do Territorio, como prova da área correta a ser corrigida.

    Se esses documentos demoram muito a vir da DGT não sei. Se a Conservatoria o aceita tb não sei. Mas deveria, até porque é obrigação do registo predial manter a informação atualizada de acordo com o cadastro.
  5.  # 5

    Colocado por: marco1e o seu técnico não dá solução ?
    a solução é ir a um solicitador e pedir a atualização das ´+areas nas finanças
  6.  # 6

    Colocado por: tintinaA solução do meu técnico é "ajustar" as parcelas no levantamento,
    nao se meta em encrencas.. fazer isso direito não dá muito trabalho, contrate um solicitador para tratar disso enquanto o arq trata do estudo prévio. ele ou ela que se deixe de manhosices.
  7.  # 7

    Tenho novidades em relação a este tópico e uma questão, que preciso que os técnicos aqui presentes me esclareçam quanto à vossa experiência com os municípios.

    Novidade: Afinal os 1230 m2 que vi no visualizador do Sistema Nacional de Informação Cadastral têm uma margem de erro, que tem a ver com a vetorização do mapa, segundo a DGT. Nos registos da DGTerritório estão mesmo os 1320 m2, que também constam nas Finanças e na Conservatória. Portanto, a ficha de prédio da DGT que pretendia usar para corrigir a área na Conservatória não me serve.

    Entretanto, o meu técnico diz que no caso de prédios mistos, a câmara incide a margem de erro sobre o total da área do prédio misto, que consta no registo da Conservatória. E usa a margem de 10% sobre o total, uma vez que uma parte é urbana.

    Fui na conversa dele e agora estou a ter um piripaque. Porque já submeti tudo e a lei não é clara nesse sentido. Diz que é 5% para prédios rústicos, e 10% para prédios urbanos. E para prédios mistos? De facto separam as parcelas? Ou olham para o total? E qual é a margem de erro que aplicam?

    Acredito que esta situação dos prédios mistos com erros de medição seja bastante comum. Podem partilhar a vossa experiência com este tipo de situações?

    Agradecida!
  8.  # 8

    E em relação a ir às Finanças atualizar, passa mesmo por esse processo de reclamação de administrativa (PRA), que menciono acima.

    Vai das Finanças locais às Direção Regional e depois à Direção Geral do Território, que por sua vez terá que cá vir um dia (quem sabe...) fazer um levantamento e depois se achar que a área que alego no levantamento está mesmo correta, lá acertam na DGT e faz o caminho para trás, até chegar às Finanças de novo. Segundo a sra das Finanças, a da Conservatória e o meu técnico, todos me disseram que demora meses ou até anos.

    Portanto, longe de ser um processo simples.
  9.  # 9

    Se é misto. Tem 10% margem para o rústico e 5% de margem para a componente urbana. Qual é a dúvida?
    Concordam com este comentário: ADROatelier, FR.p
  10.  # 10

    Passei pela mesma situação. Penso que o erro rondava os 10%.
    O que fiz foi pedir a um solicitador para corrigir a situação. Infelizmente foi em altura de COVID e demorou vários meses... Ficou tudo direito, mas demorou mais do que aquilo que desejava.
    Concordam com este comentário: FR.p
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tintina
  11.  # 11

    ...
  12.  # 12

    Colocado por: Pedro BarradasTem 10% margem para o rústico e 5% de margem para a componente urbana. Qual é a dúvida?
    A margem é 10% para urbano e 5% para rusticos, e não o contrário.

    De qualquer das formas, a dúvida reside no facto de o prédio rústico ser o global, que inclui uma parcela urbana. E portanto, a dúvida é:
    - se 5% incidem sobre o total rustico e pronto,
    - se 5% sobre o total rústico e 10% sobre a parcela urbana (que é um prédio urbano),
    - se 5% sobre a parcela de cultura arvense e 10% sobre a parcela urbana (sendo que a lei fala em prédios e não em parcelas) portanto não me é tão óbvio que seja assim,
    - se a margem de erro é sobre o total mas como tem uma parcela urbana aplica-se a margem maior de 10%...

    Há aqui muitos cenários de interpretação, dado que a lei fala em prédios urbanos e rústicos e temos uma situação mista, com um dentro do outro.
  13.  # 13

    Colocado por: LAFerreiraPassei pela mesma situação. Penso que o erro rondava os 10%.
    O que fiz foi pedir a um solicitador para corrigir a situação. Infelizmente foi em altura de COVID e demorou vários meses... Ficou tudo direito, mas demorou mais do que aquilo que desejava.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:tintina


    Tinha a mesma situação mista? Os 10% de erro eram sobre o quê?
  14.  # 14

    Colocado por: tintinaA margem é 10% para urbano e 5% para rusticos, e não o contrário.

    tem razão. troquei.
    Normalmente nos predios mistos, a area total do predio é o somatorio da Area urbana + Area rustica.
    Ou seja, o rustico não tem na sua superfície,inscrita a área afecta ao predio urbano.
  15.  # 15

    Se conseguir uma declaração dos vizinhos, assinando também uma planta, confirmando que o seu terreno está murado, julgo que o departamento de urbanismo irá aceitar.
    Se complicarem, peça uma reunião com o vereador.
  16.  # 16

    O que diz é que normalmente a área do prédio misto no Registo Predial é o somatório da área do Artigo Urbano e do Artigo Rústico, é isso? Pois, nesses casos parece-me óbvio e sem grandes dúvidas como se aplicam as margens.

    No meu caso, a área do prédio misto é igual à área do Artigo Rústico (no qual está inscrita a área afeta ao urbano). E o Urbano por sua vez tem também a sua caderneta predial, naturalmente.

    Por isso o meu técnico dizer que nestes casos se aplica a margem maior (10%) ao total porque é rústico mas tem uma parcela urbana. E o que gostava de saber é se já tinham tido situações destas.
  17.  # 17

    Colocado por: tintinaNo meu caso, a área do prédio misto é igual à área do Artigo Rústico (no qual está inscrita a área afeta ao urbano).

    Essas areas antigamente eram afectadas sem grande rigor... sem plantas...
    Imagine o caso.
    Rustico com 10450m2
    Urbano com 100m2.

    Deveria dar 10550m2... mas podem perfeitamente terem inscrito com o 10450m2.

    e ainda... no local vai lá a topografia efectuar a aferição de área do prédio e afinal tem 10620m2.
    Concordam com este comentário: tintina
  18.  # 18

    Pois, bem sei que antigamente era tudo feito sem grande rigor. Nomeadamente o levantamento cadastral feito pelo próprio Estado em 1988, que é efetivamente o que está errado. Mediram mal a área do terreno e claro que ninguém reclamou porque as pessoas sabiam lá se aquilo tinha 1320 m2 ou 1200 m2.

    Agora, que margem de erro é que o município tolera é que gostava de perceber... e estou com receio que o licenciamento não seja diferido por causa disto.
  19.  # 19

    Colocado por: nunogouveiaSe conseguir uma declaração dos vizinhos, assinando também uma planta, confirmando que o seu terreno está murado, julgo que o departamento de urbanismo irá aceitar.
    Espero que tenha razão.
  20.  # 20

    Deixo aqui esta informação que pode ser útil a mais alguém na mesma situação.

    No nosso caso, como o terreno está inscrito na matriz cadastral, o que o nunogouveia sugere
    Colocado por: nunogouveiaSe conseguir uma declaração dos vizinhos, assinando também uma planta, confirmando que o seu terreno está murado, julgo que o departamento de urbanismo irá aceitar.
    não se aplica. Tem que haver mesmo retificação da área na inscrição matricial - ver 2 a)

    Do Código do Registo Predial:

    CÓDIGO DO REGISTO PREDIAL > Título II > Capítulo III > Secção I
    Artigo 28.º-C
    Erro de medição

    (...)

    2 - Quando exista divergência de área, entre a descrição e o título, em percentagens superiores às previstas no artigo 28.º-A, a actualização da descrição é feita nos seguintes termos:

    a) Na matriz cadastral, o erro de medição é comprovado com base na informação da inscrição matricial donde conste a rectificação da área e em declaração que confirme que a configuração geométrica do prédio não sofreu alteração;

    b) Na matriz não cadastral, o erro a que se refere a alínea anterior é comprovado pela apresentação dos seguintes documentos:

    i) Planta do prédio elaborada por técnico habilitado e declaração do titular de que não ocorreu alteração na configuração do prédio; ou

    ii) Planta do prédio e declaração dos confinantes de que não ocorreu alteração na configuração do prédio.

    3 - A assinatura de qualquer proprietário confinante pode ser suprida pela sua notificação judicial, desde que não seja deduzida oposição no prazo de 15 dias.

    4 - A oposição referida no número anterior é anotada à descrição.
 
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