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Comprar casas e imóveis

[Ajuda/Opinião] Compra de casa: será um bom negócio?

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  1.  # 1

    Bom dia a todos/as.

    Foi-me recentemente proposta a compra de um apartamento (para investimento) nos seguintes moldes:

    Está à venda por 198000€. Consigo comprar por 181000€. Preciso de financiamento bancário, que implicará uma mensalidade de 730€. Os encargos, comissões e impostos serão 6000€. Quando quiser vender terei de pagar 2500€ por amortização antecipada do empréstimo e 5% de comissão ao agente imobiliário.

    Pedi um estudo de mercado a outra agencia imobiliária segundo o qual este imóvel terá um preço de venda estimado de 178000€ e um preço justo de mercado de 191000€. A zona em que o mesmo se situa é uma zona cara e em valorização permanente.

    O valor de aluguer estará algures entre os 800/900€.

    Vamos a contas. No imediato, 800€ de renda menos 28% de imposto, dá 648€, o que representa um prejuízo de 82€/mês perante a mensalidade de 730€ que pagaria ao banco. Fazendo um aluguer de longa duração, em que o imposto são 14%, teria um lucro de 44€, assumindo um arrendamento por 900€, que seria a melhor hipótese.

    A médio ou longo prazo, para ter lucro precisaria de vender acima de 198975€: 181000€ de preço de compra + 6000€ de encargos e impostos gastos com a aquisição + 2500€ por amortização antecipada + 5% de comissão para a agência imobiliária (9475€), o que me parece uma margem manifestamente curta e assente na premissa de o mercado continuar a valorizar.

    O que vos parece? Será um bom negócio?
    • smart
    • 4 abril 2023 editado

     # 2

    Hum
    E..
    Seguro vida,
    Seguro imóvel,
    Condomínio,
    Limpeza
    Imi
    Valor para imobiliária a cada contrato de arrendamento.
    Saco azul para abras de conservação e danos.
    E quanto vai o imóvel custar no final do crédito, vs valor líquido recebido por via do arrendamento após as despesas anteriormente indicadas em confronto com a estimativa de valor nessa altura final?
    Uma coisa é ter capital e face às remunerações possíveis do valor pecuniário, optar por investir em imobiliário.
    Outra.
    É recorrer a banca para adquirir um imóvel para investimento e ter de suportar os juros e spread, e seguros de vida...
    É para reflexão
    Não estou a tomar posição...
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas, fernandoFerreira, HAL_9000, Vítor Magalhães, VizinhoDoLado, desofiapedro, snob
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gwynn-Ap-Nudd

  3.  # 3

    Se os arrendatários deixarem de pagar a renda, todas essas contas dão errado, fica só com as despesas, essas é que são certas.
    Concordam com este comentário: Nostradamus, VizinhoDoLado
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gwynn-Ap-Nudd

  4.  # 4

    Comprar para meter a arrendar, no contexto actual, apenas para quem tenha dinheiro disponível no imediato.

    De outra maneira, meterem-se em créditos para comprar para os outros viverem, não obrigado.
    Concordam com este comentário: Vítor Magalhães, desofiapedro
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gwynn-Ap-Nudd, tgferreira

  5.  # 5

    Possível ROI muito curto e sem assumir o rácio de risco.
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  6.  # 6

    As mais valias da compra/venda dos últimos anos têm tudo a ver com a super-valorização imobiliária dos últimos anos. Ora, a falta de acesso à habitação tornou-se um risco muito sério para o status quo dos governos, dos quais se espera, com maior ou menor sucesso, medidas de combate à escalada de preços.

    Depreendo pelo seu texto de que espera mais valias de curto prazo. Na minha opinião, isso foi chão que já deu uvas.

    Mas se pensa a longo prazo e tem capital de que não precisa, acho sempre interessante ter inquilinos a pagar uma % não menor das suas propiedades. A mais valia ao fim de 10-20 anos é que você é dono de 300k€ e do seu bolso se calhar saíram apenas 50k€.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gwynn-Ap-Nudd

  7.  # 7

    Muito pequena a margem, comprar agora vai seguramente perder dinheiro.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gwynn-Ap-Nudd

  8.  # 8

    Obrigado a todos pelas opiniões.

    Sim, neste caso concreto estaria a apostar no curto prazo, como forma de reforçar o fundo de maneio para um investimento a mais longo prazo.

    O preço médio de um imóvel semelhante (idade e área) naquela zona ronda os 200000€, list price, portanto assumamos com uma dada margem de segurança os 190000 que tenho como referência para valor de mercado. Para o negócio ser atraente, por quanto julgam que teria de o conseguir comprar?

  9.  # 9

    Apesar de nos últimos anos todos os imóveis em Portugal terem valorizado, a verdade é que o centro de Lisboa foi onde mais se verificou situações de até 300% de valorização.
    Com a conjectura econômica atual acredito que só mesmo no centro de Lisboa estará assegurado uma eventual valorização a curto prazo de um imóvel adquirido este ano.
    Por esse motivo, em momento algum avançaria com essa aquisição.

    Na eventualidade desse imóvel ter um contrato de arrendamento com rendas registadas nos últimos 5 anos, caso o pacote mais habitação seja aprovado, vai ver esse imóvel a desvalorizar drasticamente pois nenhum investidor vai comprar um imóvel com uma renda que pode ter 5 anos (desatualizada) e assim ver-se numa situação em que não pode atualizar a renda de de acordo com a procura do mercado.

    A venda destes imóveis com rendas registadas nos últimos 5 anos, ficará limitada a quem que pretende usá-los para habitação própria permanente e não vão voltar mais ao mercado de arrendamento (enquanto estas medidas vigorarem).

    Muito bom para quem procura comprar uma habitação própria permanente mas péssimo para quem procura um arrendamento pois o valor da renda dos imóveis que ainda não tinham rendas registadas nos últimos 5 anos, vão disparar a pique e quem tem imóveis que agora ficam com rendas congeladas, o mais provável é vendê-los.

    Resumindo, se esse imóvel que diz que com a procura atual no mercado é possível ser arrendado por 900€ tiver uma renda registada nos últimos 5 anos de por exemplo 300€ será esse o valor que será obrigado a arrendar o imóvel (acrescido do misero coeficiente de atualização anual de rendas).
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  10.  # 10

    Colocado por: fcouceloCom a conjectura econômica atual acredito que só mesmo no centro de Lisboa estará assegurado uma eventual valorização a curto prazo de um imóvel adquirido este ano.

    Olhe qu enão é isso que a evolução dos preços tem demonstrado recentemente. E repare, o user nem disse onde era o imóvel.
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  11.  # 11

    Colocado por: AMVP
    Olhe qu enão é isso que a evolução dos preços tem demonstrado recentemente. E repare, o user nem disse onde era o imóvel.


    Não estava a referir-me ao percentual de valorização médio dos imóveis por concelho pois nesse caso deve ser Viseu (Cinfães).
    Estou a referir-me ao concelho com mais potencial de valorização a curto prazo que é Lisboa.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gwynn-Ap-Nudd

  12.  # 12

    Colocado por: AMVP
    Olhe qu enão é isso que a evolução dos preços tem demonstrado recentemente. E repare, o user nem disse onde era o imóvel.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Gwynn-Ap-Nudd


    Em Algés

  13.  # 13

    Colocado por: fcoucelo

    Não estava a referir-me ao percentual de valorização médio dos imóveis por concelho pois nesse caso deve ser Viseu (Cinfães).
    Estou a referir-me ao concelho com mais potencial de valorização a curto prazo que é Lisboa.
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    Ora, lisboa tem valorizado pouco nos ultimos tempos. Coisa diferente, é ser o que garante mais estabilidade de preço caso os imóveis venham a desvalorizar. Mas tb lhe digo, não olhe para Lisboa como concelho, mas por freguesias de Lisboa, pois o que eu referi não verdade para todas. Mas lá está, é a minha opinião.
    Concordam com este comentário: RCF
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  14.  # 14

    Colocado por: Gwynn-Ap-Nudd

    Em Algés

    Em termos genericos, parece-me que Algés mantem ou valoriza os preços ao longo do tempo.
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    • RCF
    • 4 abril 2023

     # 15

    Colocado por: AMVPMas tb lhe digo, não olhe para Lisboa como concelho, mas por freguesias de Lisboa, pois o que eu referi não verdade para todas.

    Acho que ainda convém utilizar um filtro mais fino... mesmo dentro da mesma freguesia, há diferenças muito grandes.
    Em Carnide, por exemplo, tem do melhor e mais caro e do pior e mais barato que Lisboa tem.
    Concordam com este comentário: AMVP
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  16.  # 16

    Olhe, no que diz parece-me que o risco será com o arrendamento, pois se tiver sorte fantástico, se não tiver poderá levar algum tempo, ou mt, até resolver a situação e ao mesmo tempo terá que suportar o encargo financeiro.
    De resto, se não houvesse esse risco parecia-me, a partida, bem desde que: 1) viveria na casa no futuro?
    Repara, que caso o arrendamento corresse bem há uma parte do valor qye seria pago por alguém pelo que se no futuro vendesse pelo mesmo dinheiro poderia ter vantagem por via do dinheiro que recebeu.
    Agora se fir um investimento meramente financeiro e para o curto/médio prazo terá de considerar tb a inflacaodo período.
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  17.  # 17

    Se quer a opinião de quem tem dois imóveis alugados, comprados algures no tempo antes desta escalada de preços, eu não faria esse negócio. O valor está demasiado alto para o valor da renda que pode eventualmente usufruir. Com uma taxa rentabilidade bruta 4% (números redondos), investimento sem capitais próprios, se tiver a sorte de o inquilino ser certinho com as rendas e não estragar a casa, tira no máximo 0,5% após despesas, impostos, etc. Um depósito a prazo actualmente já anda próximo dos 2%.
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  18.  # 18

    Isso não é negocio nenhum. Esqueça, esses números não fazem sentido para investimento.
    Concordam com este comentário: desofiapedro
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    • RCF
    • 4 abril 2023 editado

     # 19

    Colocado por: VizinhoDoLadose tiver a sorte de o inquilino ser certinho com as rendas e não estragar a casa, tira no máximo 0,5% após despesas, impostos, etc. Um depósito a prazo actualmente já anda próximo dos 2%.

    Sem prejuízo da conclusão a que se chegue, a comparação entre um investimento num imóvel e num depósito financeiro, não deve ser feita assim.
    Num depósito financeiro, hoje investe 100 e daqui por 10 anos, retirando os rendimentos (juros), tem lá exatamente os mesmos 100 (e desde que o investimento não tenha risco).
    Já num imóvel, hoje investe 100 e daqui por 10 anos, retirando os rendimentos (renda), não terá lá apenas os 100, mas mais, pois o imóvel já valerá mais do que os 100 que pagou.
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  20.  # 20

    Colocado por: RCF

    Já num imóvel, hoje investe 100 e daqui por 10 anos, retirando os rendimentos (renda), não terá lá apenas os 100, mas mais, pois o imóvel já valerá mais do que os 100 que pagou.


    Tem mesmo a certeza disso? Não estarão os imoveis a chegar a um valor muito próximo do qual não terão mais evolução especulativa? Pelo menos em distritos como Porto, Lisboa e Faro ?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gwynn-Ap-Nudd

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