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1. • CrePin
   • 4 abril 2023

    # 1

   Boa tarde a todos e agradeço desde já àqueles que me puderem dar alguma opinião ou partilhar situações semelhantes que me possam orientar neste processo.
   
   Naturalmente que já pedi apoio a um advogado que espero que me oriente nos passos a seguir, sendo que o motivo de participar aqui no fórum é meramente na busca de conselhos e em jeito de desabafo. Reconheço igualmente que deveria ter tido mais cuidado e atenção antes de formalizar o negócio, mas sou total desconhecedor destes assuntos e fui demasiado ingenuo, algo quanto a que agora já nada posso fazer.
   
   Sucintamente, comprei uma moradia recentemente e depois da mudança rapidamente percebi que alguma ou algumas coisas não estavam bem. Trata-se de uma moradia nova que foi recentemente concluída e que me foi vendida pelo proprietário, não pelo construtor.
   
   O que percebi desde cedo foi que a casa era demasiado fria e húmida... e em poucas semanas numa das paredes a tinta começou a sair. Contactei quem me vendeu a casa que por sua vez deu indicação ao construtor para reparar a parede... e foi o construtor que me alertou para os múltiplos problemas que a casa iria ter, porque o dono anterior não quis seguir o projeto e queria gastar o mínimo possível. Informou-me também que, ao contrário do que está no certificado energético, a casa não tem capoto e nem tão pouco tem pladur com isolamento térmico nos tetos como é lá descrito.
   
   Nessa altura fui então à camara e consultei o processo da obra, onde pude verificar que são vários os elementos que estão no projeto mas que não foram executados.
   
   Resumidamente, no certificado energético fala do capoto e dos tetos com isolamento, que a casa não tem. No projeto não é mencionado o capoto, mas todas as paredes exteriores levariam pladur com isolamento térmico, que a casa não tem. As acessibilidades a toda a volta da moradia foram deixadas em betão, sem o revestimento cerâmico que estava no projeto, o que penso que possa contribuir para a absorção de toda essa água que depois se irá infiltrar nas paredes. Também no projeto está contemplada uma vala de drenagem de água na caixa de ar que a casa tem, para reduzir o nível freático, mas a mesma não existe e o que verifico é que a caixa de ar é super húmida e onde se formam poças de água.
   
   Enfim, existem uma série de inconformidades que provavelmente serão responsáveis por grande parte dos problemas que a casa já tem e que irá ter a curto prazo... e o que mais me chateia nisto tudo é que isto não deveria acontecer, ou pelo menos é o que penso.
   Isto porque, corrijam-me se estiver enganado, antes da emissão da licença de utilização não deveria haver uma inspeção que assegurasse que o projeto que foi aprovado na câmara foi efetivamente cumprido?
   E o certificado energético, que pelo que já li aqui sei que tem um valor muito relativo, mas existem classificações mínimas que as casas são obrigadas a ter... e no caso da minha, que teve a classificação mínima exigida, só foi possível falsificando os dados que aparecem no certificado, porque sem o capoto e sem o isolamento dos tetos a casa não teria essa classificação mínima.
   
   Quem me vendeu a casa tem de me dar 1 ano de garantia e o que o advogado me aconselhou para já foi esperar só mais algum tempo para que outras anomalias entretanto surjam antes de iniciar uma disputa legal, sendo que para o efeito terei de encontrar um engenheiro que faça uma avaliação da casa e ateste tudo o que de errado a casa tem... e é o que tenho feito, esperar e desesperar, por não saber o que irá acontecer a seguir, por não ter nada que me dê alguma tranquilidade no que diz respeito ao meu direito a ser indemnizado ou ao meu direito a que a casa seja reparada e que sejam corrigidas todas estas inconformidades que já encontrei.
   
   Posto isto, se alguém tiver alguma experiência pessoal semelhante que me possa contar como decorreu agradeço.
   E questiono: não é licito eu exigir que uma casa que me foi vendida com um certificado energético que atesta determinados elementos que não tem seja reparada e sejam aplicados esses elementos? Fui enganado diretamente pelo vendedor e indiretamente pelo técnico que emitiu o certificado energético e pelo inspetor da camara que aprovou a construção mesmo sendo óbvio e facilmente verificável que a casa não contempla todos os elementos que estão no projeto.
   
   Agradeço desde já o vosso feedback.
2. • fernandoFerreira
   • 4 abril 2023

    # 2

   qual a data de construção da casa?
   a licença de utilização foi emitida em que ano?
3. •  
     marco1
   • 4 abril 2023

    # 3

   penso que a camara não terá nada a ver com o assunto, visto que os técnicos anexam os seus termos de responsabilidade, o inspetor ( fiscal) da camara, isto se houve lugar a vistoria, quanto muito verifica aspetos gerais da arquitetura , não vai andar a ver se aqui e ali tem capoto etc....
   o que se passa é:
   falsas declarações do coordenador de projeto, os projetos não estão compativeis
   falsas declarações de quem assinou o termino da obra ( diretor de obra da parte do empreiteiro e fiscal da parte do dono de obra se houve)) que estaria executada de acordo com os projetos
   por sua vez o empreiteiro tambem terá responsabilidades pois o Diretor de obra é da sua responsabilidade e responsável pelo cumprimento e boa execução dos projetos.
   penso que o seu advogado deve disparar sem dó para todo o lado e ainda assim será pouco, pois a impunidade e relax da nossa justiça vão dando para enrolar estes atos de incumprimentos.

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4. • CrePin
   • 4 abril 2023

    # 4

   Colocado por: fernandoFerreiraqual a data de construção da casa?
   a licença de utilização foi emitida em que ano?

   
   
   A casa foi alvorada há já vários anos, mas após pinhora do edificio terá ficado parada durante muito tempo. O projeto de contrução / remodelação foi iniciado em 2021 e a licença de utilização emitida em 06/22.
5. • CrePin
   • 4 abril 2023

    # 5

   Colocado por: marco1penso que a camara não terá nada a ver com o assunto, visto que os técnicos anexam os seus termos de responsabilidade, o inspetor ( fiscal) da camara, isto se houve lugar a vistoria, quanto muito verifica aspetos gerais da arquitetura , não vai andar a ver se aqui e ali tem capoto etc....
   o que se passa é:
   falsas declarações do coordenador de projeto, os projetos não estão compativeis
   falsas declarações de quem assinou o termino da obra ( diretor de obra da parte do empreiteiro e fiscal da parte do dono de obra se houve)) que estaria executada de acordo com os projetos
   por sua vez o empreiteiro tambem terá responsabilidades pois o Diretor de obra é da sua responsabilidade e responsável pelo cumprimento e boa execução dos projetos.
   penso que o seu advogado deve disparar sem dó para todo o lado e ainda assim será pouco, pois a impunidade e relax da nossa justiça vão dando para enrolar estes atos de incumprimentos.

   
   
   É isso que pedi ao advogado e foi isso que ele me propôs... disparar para todo o lado e reclamar pelo que possa ou não possa ter razão. Quanto às responsabilidades, concordo que também o empreiteiro tem a sua quota parte dela, porque mesmo sabendo que a obra não estava a ser executada como era previsto aceitou continuar. Sei que houveram coisas que não foi ele que fez, como as acessibilidades por exemplo, mas ele colaborou com uma má construção e deveria ser responsabilizado por isso.
   
   Nos documentos a que tive acesso na camara não encontro que terá assumido a responsabilidade de confirmar que o tudo o que está na memória descritiva do projeto foi executado... mas terei de entregar isto a alguém entendido no assunto, porque posso só ser eu que não compreenda tudo o que lá está descrito.

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6. • CrePin
   • 4 abril 2023

    # 6

   E como disse, não percebo nada do assunto, mas custa-me aceitar que os fiscais da câmara não tenham nenhum papel nisto... São tantas as regras exigidas a um projeto, tantas as exigências de tudo e mais alguma coisa e depois não há fiscalização mínima sobre o que foi efetivamente construído bastando um termo de responsabilidade para emitir uma licença de utilização?
   
   Sei que nem tudo é inspecionavel depois de estar construído, mas há muita coisa que é e para o restante quem constrói deveria ter de apresentar prova (fotográfica por exemplo) do que afirma estar feito.
7. • zedasilva
   • 4 abril 2023

    # 7

   Quem assumiu a direção técnica da obra.
   Alguém da responsabilidade do empreiteiro ou do dono de obra?
   Isto é importante para perceber até que ponto pode ou não pedir responsabilidade ao empreiteiro.
   Quem lhe vendeu a casa faz desse negócio atividade regular ou é um Dono de obra comum que vendeu uma casa?
   Isto é importante para perceber se está obrigado a dar lhe garantia ou não.
   A câmara e a fiscalização da câmara nafa tem a ver com o assunto.
   Limitam se a aceitar os termos de responsabilidade. Sendo provado que os mesmos contém falsas declarações a câmara pura e simplesmente anula a licença de utilização da casa.
   Ou seja as obras ficam todas ilegais

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8. • zedasilva
   • 4 abril 2023

    # 8

   Neste momento deve fazer uma avaliação técnica ao projeto com o relato de todas as não conformidades detectadas.
   Este relatório será a base para tentar perceber a quem e como deve começar a pedir responsabilidades

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9. • CrePin
   • 4 abril 2023

    # 9

   Colocado por: zedasilvaQuem assumiu a direção técnica da obra.
   Alguém da responsabilidade do empreiteiro ou do dono de obra?
   Isto é importante para perceber até que ponto pode ou não pedir responsabilidade ao empreiteiro.
   Quem lhe vendeu a casa faz desse negócio atividade regular ou é um Dono de obra comum que vendeu uma casa?
   Isto é importante para perceber se está obrigado a dar lhe garantia ou não.
   A câmara e a fiscalização da câmara nafa tem a ver com o assunto.
   Limitam se a aceitar os termos de responsabilidade. Sendo provado que os mesmos contém falsas declarações a câmara pura e simplesmente anula a licença de utilização da casa.
   Ou seja as obras ficam todas ilegais

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   A direção técnica da obra não sei, nem sei como consigo saber isso, terei de averiguar melhor... Nos documentos da câmara os únicos termos de responsabilidade que lá estão são do arquiteto, mas presumo que sejam relativos ao projeto e não à obra propriamente dita.
   
   Quem me vendeu a casa tanto quanto sei não faz disto atividade regular, acredito que tenha feito a casa para ele, como me disse, mas talvez por perceber os problemas que ia ter decidiu vender... Mas o advogado confirmou-me que teria direito a garantia de 1 ano, espero que ele não esteja enganado em relação a isso.
   
   Não sei se essa será a melhor estratégia a seguir, vou deixar ao critério do advogado, mas anular a licença de utilização foi algo que me pareceu o mais eficaz... Digo eu que ficaria empiricamente provado que a casa me foi vendida com documentos falsificados o que obrigaria o vendedor a corrigir a situação ou, caso não fosse possível, me daria direito a anular o negócio.
10. • CrePin
    • 4 abril 2023

     # 10

    Colocado por: zedasilvaNeste momento deve fazer uma avaliação técnica ao projeto com o relato de todas as não conformidades detectadas.
    Este relatório será a base para tentar perceber a quem e como deve começar a pedir responsabilidades

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    Sim, esse foi o plano definido, um parecer técnico de um engenheiro, sendo que antes disso tanto o engenheiro como o advogado aconselharam a fazer um pequeno compasso de espera para denunciar todos os defeitos que venham a surgir a curto prazo e inconformidades de uma vez.
11. • RicardoPorto
    • 4 abril 2023

     # 11

    E denunciar as respetivas ordens dos técnicos que assinaram fiscalização e direção obra

    Concordam com este comentário: zedasilva

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12. • zedasilva
    • 4 abril 2023

     # 12

    Tenho muitas dúvidas quanto ao 1 ano de garantia.
    Com base em quê que o advogado lhe disse isso?
    Igualmente quanto ao esperar tb não concordo.
    Neste momento o antigo Dono até pode ter algum capital para o indemnizar
    Daqui a 1 ano já derreteu tudo e fica sem qualquer hipótese de ver o prejuízo minimizado
13. • zedasilva
    • 4 abril 2023

     # 13

    Colocado por: RicardoPortoE denunciar as respetivas ordens dos técnicos que assinaram fiscalização e direção obra

    Concordam com este comentário:zedasilva

    
    É por aqui que pode ter alguma hipótese.
    Existem os seguros de responsabilidade civil onde se agarrar.

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14. • CrePin
    • 4 abril 2023

     # 14

    Colocado por: zedasilvaTenho muitas dúvidas quanto ao 1 ano de garantia.
    Com base em quê que o advogado lhe disse isso?
    Igualmente quanto ao esperar tb não concordo.
    Neste momento o antigo Dono até pode ter algum capital para o indemnizar
    Daqui a 1 ano já derreteu tudo e fica sem qualquer hipótese de ver o prejuízo minimizado

    
    
    Não lhe consigo confirmar a legislação específica, mas quando reuni com ele ele tinha-a consigo tendo ele próprio ido esse aspecto, dado que a minha preocupação principal na altura era não falhar qualquer timming que legalmente me desse direito a reclamar.
    
    Mas mesmo sem garantia, neste caso o que pretendo é provar que comprei gato por lebre por assim dizer, não se trata só dos problemas que já foram surgindo, é acima de tudo o que a casa deveria ter e não tem.
    
    Eu anui quanto a esperar porque na altura me pareceu razoável esperar 3-4 meses de tempo húmido e de chuva, na espectativa de que efetivamente outros problemas se tornassem visíveis... Mas não mais do que isso, ate ao final deste mês será para avançar, eu próprio não me vejo a conseguir esperar mais sem fazer nada.
15. • CrePin
    • 4 abril 2023

     # 15

    Colocado por: RicardoPortoE denunciar as respetivas ordens dos técnicos que assinaram fiscalização e direção obra

    Concordam com este comentário:zedasilva

    Estas pessoas agradeceram este comentário:CrePin

    
    
    Não me tinha ocorrido esta via, obrigado! Vou alterar o advogado para isso também.
16. • Pickaxe
    • 4 abril 2023

     # 16

    Colocado por: CrePinbastando um termo de responsabilidade para emitir uma licença de utilização?

    
    E está bem, agora o técnico que assinou esse termo que assuma as suas responsabilidades.

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17. • zedasilva
    • 4 abril 2023

     # 17

    Tem 1 ano para relatar as não conformidades e accionar a garantia.
    Não tem 1 ano de garantia. São coisas diferentes.
    Pelo que percebi o vendedor é um DO comum não está obrigado a dar qualquer garantia pela casa.
    Eu acredito que tenha mesmo sido engano mas porque já passei por casos similares alerto para o facto de que deve ter muito cuidado.
    Se estiver mós perante um vendedor "Chico esperto" é bastante fácil ele provar que tb foi enganado é que lhe vendeu a casa de boa fé.
18. • Pickaxe
    • 4 abril 2023

     # 18

    Colocado por: CrePinMas o advogado confirmou-me que teria direito a garantia de 1 ano,

    
    O empreiteiro tem que dar 5 anos de garantia.
19. • zedasilva
    • 4 abril 2023

     # 19

    Colocado por: CrePin
    
    Não me tinha ocorrido esta via, obrigado! Vou alterar o advogado para isso também.

    
    Está possibilidade era a primeira que o seu advogado deveria ter posto em cima da mesa.
    Se a peritagem foi feita por um engenheiro com experiência, avaliar até que ponto os técnicos podem ser responsabilizados deveria ter sido um dos capítulos do relatório

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20. • zedasilva
    • 4 abril 2023

     # 20

    Colocado por: Pickaxe
    O empreiteiro tem que dar 5 anos de garantia.

    
    O empreiteiro se for esperto e pelo visto é.
    Sabe perfeitamente como livrar a água do seu capote