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Condomínios e vizinhos

Seguro e quotas (questões de gestão de condomínio)

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  1.  # 1

    Olá a todos

    Adquiri um apartamento recentemente e calhou-me logo o cargo de administrador este ano. Aparentemente, a gestão neste condomínio tem sido caótica e à margem da lei (não há seguro, não há regulamento, há uma infiltração num dos R/C há anos, o telhado é velho e as fachadas nunca foram pintadas - edifício dos anos 70 - e tem algumas rachaduras). Ou seja, tenho uma bomba nas mãos e nem sei por onde começar. Estou a tentar endireitar as coisas, mas não tenho experiência nenhuma nisto. Se puderem esclarecer algumas questões, agradeço profundamente.


    1 - SEGURO

    Sei que devo começar por tratar do seguro em 1º lugar, mas tenho dúvidas. Sei que o obrigatório é contra incêndios, mas quero apresentar um multirriscos, porque se um cano rebenta nas partes comuns (ou se alguma telha cai na cabeça de alguém) o seguro básico não serve de nada e os seguros particulares também não cobrem. As minhas questões são as seguintes:

    1.1 - A maioria dos condóminos tem seguro, mas nem todos cobrem partes comuns e há um ou dois condóminos que nem tem seguro nenhum. É possível contratar um seguro multirriscos só para as partes comuns?

    1.2 - E para os condóminos que não tem seguro nas suas fracções, devo pedir-lhes para subscreverem um (pelo menos o contra incêndio), certo? Que até pode ser a mesma seguradora que contratarmos para o edifício, mas a cobertura da fracção destes condóminos é um contrato à parte, particular, que nada tem a ver com as contas do condomínio... ou fica englobado? Não sei como serão feitas as contas neste caso, porque todos pagam a mesma quota mensal (explicado abaixo).


    2 - QUOTAS

    Todos os condóminos pagam a mesma quota (20€ mensais). São 8 fracções, sem elevador e com as seguintes despesas anuais: luz 60€, limpeza 720€ e manutenção de conta 120€.

    Não é colocada de parte nenhuma percentagem para o Fundo de Reserva, não há despesas com seguros e não é feita limpeza anual dos algerozes (algo essencial neste edifício, porque o telhado está constantemente cheio de pombos e, no ano passado, uma das últimas fracções sofreu infiltrações devido à falta de manutenção).

    Já li por aqui que um edifício com apenas 8 fracções, sem elevador e com quotas de 25€ eram um escândalo... Então não compreendo como são feitas as contas (orçamento), porque, na minha opinião, no meu condomínio, terei de aumentar as quotas para 26€, devido às seguintes despesas que irão acrescer:

    - seguro (já recebi um orçamento a rondar os 300€ anuais - é multirriscos, mas penso que não é só para partes comuns... na altura em que pedi o orçamento ainda não tinha ponderado isso, por isso não questionei... se for só para partes comuns, talvez fique mais barato?)

    - limpeza dos algerozes (valores entre os 100-300€)

    Com quotas de 20€ mensais, a receita anual é de 1920€. Se as despesas fixas anuais rondarem os 1500€ e ainda reservarmos 10% para o Fundo de Reserva, restam-nos 228€. Nem chega para despesas extraordinárias (lâmpadas, correio e outras situações que possam surgir).

    Se a quota for de 26€ mensais, temos segurança e margem para todo o tipo de despesas e ainda conseguimos fazer crescer o valor na conta. Estarei a fazer mal as contas?


    Qualquer outro conselho que queiram partilhar acerca de como poderei gerir os diferentes problemas deste condomínio (que partilhei no primeiro parágrafo), agradeço!

  2.  # 2

    Calhou a fava a mim também no meu,

    1.1 não deve é obrigatório e para caso uma telha cair em algum carro penso que é de responsabilidade civil.

    1.2 tem que ter, temos um caso que não tem é é multiriscos tmb caso se inundação o seguro do condomínio se não for partes comuns foge logo.

    2 cotas tem que calcular os gastos totais anuais no excel e 10% vai para o fundo de reserva.

    Água
    Luz
    Limpeza
    Manutenções extintores/bombas de água.
    As cotas a meus ver deveriam ser por permilagem.
    Quando for um telhado novo quem tem 100m2 t1pagar o mesmo que um com 200 m2 t4 não é justo

  3.  # 3

    Primeiro tem que ver como cortar nas despesas porque tem poucas mas nalgumas pode poupar os tais 10% do fundo de reserva. Nos temos Serviço de limpeza uma vez por semana 7 andares 57.5€ por mês. Manutenção da conta no banco penso que pode arranjar solução mais barata, actualmente pago 8 € por mês mas tive 1 ano gratuito, isto no CGD,mas há 2 anos atrás já estava inclinado para passar a conta para A Banca, manutenção da conta condomínio gratuita. Não vi nada dos extintores, não os tem no prédio? Neste caso não sei ao certo mas presumo que nenhuma companhia de seguros vai pagar. Procura bem preços porque a diferença no meu caso foi bastante de uma empresa que foi contratada pela antiga administração e a actual (125€ vs 45€ actuais por + extintores).
    Subir as quotas e uma questão muito sensível porque pode haver pessoas que simplesmente vão deixar de pagar e depois só chatices com eles(tribunais). Nos casos de obras maiores mais vale quotas extraordinárias adotadas em assembleia geral. Tudo depende da sua vizinhança, se for pessoas de bem vai ser fácil se não, vai ganhar cabelos brancos neste ano....

  4.  # 4

    1.1 - A maioria dos condóminos tem seguro, mas nem todos cobrem partes comuns e há um ou dois condóminos que nem tem seguro nenhum. É possível contratar um seguro multirriscos só para as partes comuns?


    Qualquer seguro individual de uma fracção cobre, proporcionalmente à permilagem, as partes comuns. Se todos tiverem um seguro individual as partes comuns estarão totalmente cobertas. Não fará sentido aumentar a despesa com um 2º seguro.
    Concordam com este comentário: Varejote

  5.  # 5

    Colocado por: serjmarPrimeiro tem que ver como cortar nas despesas porque tem poucas mas nalgumas pode poupar os tais 10% do fundo de reserva. Nos temos Serviço de limpeza uma vez por semana 7 andares 57.5€ por mês. Manutenção da conta no banco penso que pode arranjar solução mais barata, actualmente pago 8 € por mês mas tive 1 ano gratuito, isto no CGD,mas há 2 anos atrás já estava inclinado para passar a conta para A Banca, manutenção da conta condomínio gratuita. Não vi nada dos extintores, não os tem no prédio? Neste caso não sei ao certo mas presumo que nenhuma companhia de seguros vai pagar. Procura bem preços porque a diferença no meu caso foi bastante de uma empresa que foi contratada pela antiga administração e a actual (125€ vs 45€ actuais por + extintores).
    Subir as quotas e uma questão muito sensível porque pode haver pessoas que simplesmente vão deixar de pagar e depois só chatices com eles(tribunais). Nos casos de obras maiores mais vale quotas extraordinárias adotadas em assembleia geral. Tudo depende da sua vizinhança, se for pessoas de bem vai ser fácil se não, vai ganhar cabelos brancos neste ano....



    Não há extintores...

    Eu sei que subir quotas não é simpático, mas este ano as quotas também aumentaram nos condomínios de familiares e amigos meus. Dadas as despesas fixas que estou a prever (nem sequer estou a contar com obras ou despesas extraordinárias), é impossível manter os 20€ mensais.

    Gostava de ver mais exemplos de contas e despesas de condomínios por aqui... principalmente para edifícios pequenos sem elevador. Qual é o valor das vossas quotas e que despesas fixas têm?

  6.  # 6

    Colocado por: BoraBora

    Qualquer seguro individual de uma fracção cobre, proporcionalmente à permilagem, as partes comuns. Se todos tiverem um seguro individual as partes comuns estarão totalmente cobertas. Não fará sentido aumentar a despesa com um 2º seguro.
    Concordam com este comentário:Varejote


    Eu não percebo como funciona isso de ter o edifício coberto só pelos seguros individuais. Em situações de sinistro, então como se resolvem problemas de:

    - telhas que se soltam e danificam os carros estacionados lá em baixo?
    - um cano de água que rebenta nas partes comuns, nas escadas?

    Além disso, um amigo meu, no ano passado, teve um problema com canalização que afectou a sua fracção e o corredor de passagem comum. Accionou o seguro particular e resolveram o problema dentro da fracção. Mas, em relação ao corredor das partes comuns, disseram: "Da porta para fora não é nada connosco. Isso tem de resolver com o condomínio." Felizmente, o condomínio tem seguro e resolveram rapidamente o problema.

  7.  # 7

    Colocado por: HomelessAndroid

    Eu não percebo como funciona isso de ter o edifício coberto só pelos seguros individuais. Em situações de sinistro, então como se resolvem problemas de:

    - telhas que se soltam e danificam os carros estacionados lá em baixo?
    - um cano de água que rebenta nas partes comuns, nas escadas?

    Além disso, um amigo meu, no ano passado, teve um problema com canalização que afectou a sua fracção e o corredor de passagem comum. Accionou o seguro particular e resolveram o problema dentro da fracção. Mas, em relação ao corredor das partes comuns, disseram: "Da porta para fora não é nada connosco. Isso tem de resolver com o condomínio." Felizmente, o condomínio tem seguro e resolveram rapidamente o problema.


    Para este caso todos basta que todos ativem os seus seguros. Foi assim que fizemos no nosso prédio.

    O seguro do proprietário pagou a reparação por completo dentro da casa do mesmo, e pagou % da despesa com as áreas comuns. OO resto da despesa foi paga pelos seguros dos restantes moradores do prédio.

  8.  # 8

    Para esses casos é que serve o fundo de reserva

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