- Caros foristas,
gostaria de obter a vossa opinião sobre os custos de um possível loteamento:
- O terreno em causa tem 2500m2 e está situado em área de construção urbana (confirmado por PDM, e informação recebida do departamento de urbanismo da câmara)
- Tem aproximadamente 60/65 metros de frente para a Rua Principal, e nas traseiras está junto a um Itinerário Principal devidamente vedado
- Do lado esquerdo tem uma moradia isolada, e do lado direito, tem 5 moradias em banda/geminadas de rés do chão e 1º piso, e com garagem lateral, com aprox. 15 a 18 m2 de frente cada uma (Vai desde a moradia A até moradia E)
- Em todas elas, existe um passeio com lugares de estacionamento construído em frente de cada moradia
- As moradias terão uns 120 m2 de construção por piso + garagem 18m2 + restante área para quintal/piscina/cultivo
A minha ideia seria lotear em 3 ou 4 lotes da seguinte forma:
- Se dividir em 4 lotes, ficaria com lotes aproximados de 500 a 600m2, para construir 4 moradias em banda/geminadas (seguindo a mesma linha das moradias A/E)
- Se dividir em 3 lotes, ficaria com lotes aproximados de 700 a 750m2, para construir 3 moradias isoladas
- Já está previsto a cedência de passeio, que facilitar as contas, seria de 300m2
O Terreno não tem ainda as infraestruturas (água, luz, saneamento), mas é de acesso fácil e a uma distância curta (não mais que 10 metros).
Está localizado no distrito de Portalegre.
Alguém consegue estimar uns valores para estes loteamentos?
Nota: Deixo algumas imagens do terreno antes de loteamento, e com as 2 possibilidades de loteamento
(Desculpem a qualidade, mas foi feito no Paint apenas para ter uma ideia do tamanho dos lotes)
Se necessitarem de mais informações, favor indicar.
Obrigado.
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antonylemos
- 25 abril 2023 editado
Colocado por: MLopes_O Terreno não tem ainda as infraestruturas (água, luz, saneamento), mas é de acesso fácil e a uma distância curta (não mais que 10 metros).
a maior fatia do bolo, a nível de custos para um promotor (neste caso você) de um loteamento são a construção de vias, passeios, estacionamento, ligações às várias redes (saneamento, água, luz) .. também tem de ver as cedencias para zonas verdes/jardim. nao são só as cedências para passeios que são obrigatórios
Está localizado no distrito de Portalegre.
no seu caso, tendo a maior parte disso já feito, os custos vão ser os projectos, as taxas, e a construção dos passeios/ estacionamentos etc.Colocado por: antonylemosa maior fatia do bolo, a nível de custos para um promotor (neste caso você) de um loteamento são a construção de vias, passeios, estacionamento, ligações às várias redes (saneamento, água, luz) .. também tem de ver as cedencias para zonas verdes/jardim. nao são só as cedências para passeios que são obrigatórios
no seu caso, tendo a maior parte disso já feito, os custos vão ser os projectos, as taxas, e a construção dos passeios/ estacionamentos etc.
Bom, em termos de cedências, não estou a ver o que possa ser cedido para além do passeio/estacionamento (fiz um cálculo de 5 metros de largura x 60 metros de comprimento = 300m2). Aquilo não tem mais espaço para áreas verdes/jardim, e se na frente já faz confrontação com a estrada principal, nas traseiras do terreno está vedado pelo IP.
A ideia seria fazer mais 4 moradias em banda/geminadas, ou 3 moradias isoladas.
Já sei que teria os custos das infraestruturas, taxas e licenças da câmara.
Apenas precisava de uma opinião de alguém com conhecimento neste tipo de processos, sobre um valor estimado para lotear este terreno.
Obrigado.Deixo uma imagem da vista aérea do terreno:
Terá sempre de ceder uma percentagem da área para equipamento e zonas verdes. Há câmaras que aceitam compensação monetária pela não cedência. São sempre custos a ter em conta.Colocado por: MLopes_Aquilo não tem mais espaço para áreas verdes/jardim
Quando não há espaços para ceder, pagam-se mais taxas.-
antonylemos
- 25 abril 2023 editado
Colocado por: MLopes_Bom, em termos de cedências, não estou a ver o que possa ser cedido para além do passeio/estacionamento
sendo um loteamento aquilo que os regulamentos municipais o obrigarem a ceder. (ou pagar)
entra nos custos que você pretende saber.
ou será que você apenas quer saber quanto custa um projecto? nesse caso terá de contactar gabinetes de projectos para ter valores. Isso é onde?Bom, hoje fui explorar o terreno em questão, e tirei as seguintes informações:
- A rua foi alcatroada recentemente. No Google Maps, as imagens são de Setembro/2020, e o pavimento estava em muito piores condições, logo foi repavimentada há menos de 3 anos.
- Tem uma tampa de esgoto mesmo colada ao terreno, quase na berma. Para fazer ligações de esgoto, nem sequer vai interferir na via pública.
- Tem ligações de água, luz e telecomunicações coladas ao terreno, mas penso que não tem gás canalizado.
- Em termos de largura, dá perfeitamente para fazer 4 lotes de terreno, mas provavelmente a câmara só aceitará 3 lotes devido ao comprimento.
- Agora a parte pior: o terreno tem umas pedras enormes junto à variante, que ocupam uns 40% da área. Uma das pedras até está no terreno da moradia isolada. (O proprietário da moradia isolada nem quis retirar ou partir a pedra)
- Além disso está um pouco elevado em relação à estrada principal (aproximadamente 1 metro). Para limpar aquele terreno e nivelar em relação à estrada e às moradias contíguas, ainda será necessário gastar algum(ou muito?) dinheiro a perfurar e a partir pedra...
Enfim, não fiquei completamente convencido do negócio. Existem algumas variantes que podem encarecer imenso a construção de imóveis naquele terreno, que para mim só tem lógica caso seja loteado.
Sobre a questão do loteamento que iniciou este tópico, fiz uma pesquisa sobre loteamentos no fórum, e encontrei algumas respostas díspares: entre 10.000€ + IVA, ou mais de 400.000€ + IVA para projectos maiores. Em todos estes casos, os valores referiam-se a loteamentos com necessidade de construção de infra-estruturas (ruas, pavimentos, ligações de água,luz,esgotos,telecomunicações,gás, etc...), além de cedência para espaços verdes ou jardins...
Este terreno em questão, está numa zona urbana já consolidada, mas devido à situação das pedras, acho que ninguém quis pegar nele...
Claro que para obter valores mais reais, somente contactando um gabinete de projectos/arquitectura, mas sei que alguns users deste fórum têm experiência em loteamentos.
Pensei que com esta informação e as imagens fornecidas, talvez fosse possível alguém estimar um valor aproximado.
Agradeço a todos a vossa ajuda e participação no tópico.-
antonylemos
- 26 abril 2023 editado
Colocado por: MLopes_Para limpar aquele terreno e nivelar em relação à estrada e às moradias contíguas, ainda será necessário gastar algum(ou muito?) dinheiro a perfurar e a partir pedra...
para que quer fazer isso? nao tem obrigação nenhuma de nivelar ou limpar o terreno de pedras.
quanto ao valor dos projectos.. isso pode variar muito como você ja viu. mas andará nesses valores-
Pedro Barradas
- 26 abril 2023
Colocado por: MLopes_Bom, em termos de cedências, não estou a ver o que possa ser cedido para além do passeio/estacionamento
Pois não cendendo, irá ter de pagar ao municipio, as areas obrigatorias para ZEV e ZEC, (25m2 e 35m2/lote), ou pedir a isenção dessas mesmas cedências, ou haver uma outra solução intermédia, por exemplo com a ZEV.
Esses contas e simulações do melhor para si e por conseguinte do que melhor se adequará a esse terreno. Fazem parte dos estudos preliminares da operação urbanística. dito isto, será assunto a aprofundar com a equipa de projecto que contratar até poruqe há coisas a ver com a câmara ( cedencas, redes de aguas e saneamento) e consulta a entidades externas, nomeadamente as infraestuturas electricas.-
Gabinete OP
- 26 abril 2023
Pretende lotear para vender ou também construir ? Se pretender construir veja a hipótese de fazer uma PH com 4 moradias em que pode vender cada uma faseadamente desde que tenha as zonas comuns concluídas. Não necessita de fazer as 4 ao mesmo tempo.Já estive a indagar junto de alguns conhecidos, e efectivamente, o custo para lotear este terreno é mais elevado do que eu estava à espera, o que torna este negócio pouco apetecível.
Obrigado a todos pelos vossos comentários.0.0173 seg. NEW
