- pedrodmsousa
- 31 maio 2023
Bom dia, membros
Estou à procura de imóvel (apartamento) para comprar em construção porque está ao mesmo preço de usados...
Surgiu um negócio num empreendimento de 6 frações apenas, em que o construtor (e promotor) é novo. A empresa tem apenas 1,5 anos.
Fui verificar a qualidade da estrutura e agrada-me uma vez que as paredes não são finas como se vê por aí e já está todo levantado. Vai começar agora a parte de eletricidade/pichelaria, etc...
As condições para CPCV são apenas 10% e o restante na escritura. É normal? A empresa tem capital social 500K e já fui verificar no EInforma e Racius informações sobre e a última atualização é de 11/2022 onde se pode ver na imagem em anexo. O caderno de encargos está muito vago também.
Gostava de ter a vossa opinião sobre este assunto.
Como me posso salvaguardar em CPCV?
Obrigado desde já por todos os comentários construtivos.Solicitar uma garantia bancária do mesmo valor do sinal com os custos suportados por si.
Todo o cuidado é pouco neste tipo de negócios.- pedrodmsousa
- 19 junho 2023
Bom dia,
Voltando novamente a este tópico...
O construtor/promotor está sempre a andar com a obra embora ainda não tenha vendido nenhum. Indica portanto que terá boa estabilidade financeira.
O caderno de encargos parece-me muito vago e quando pergunto especificações mais técnicas, eles vagueiam ou alegam que ainda não saem. Exemplo: Modelo dos equipamentos da cozinha, marca e modelo da Bomba de Calor... etc. Eles são obrigados a passar a FTH provisória para anexar ao CPCV?
Obrigado pela ajuda.-
Pedro Barradas
- 19 junho 2023
Colocado por: pedrodmsousaEles são obrigados a passar a FTH provisória para anexar ao CPCV?
São obrigados a ter a FTH provisória devidamente preenchida.Colocado por: pedrodmsousaIndica portanto que terá boa estabilidade financeira.
Pode estar a trabalhar com financiamento bancário, é o mais provável.Colocado por: pedrodmsousaModelo dos equipamentos da cozinha, marca e modelo da Bomba de Calor... etc.
Ainda não compraram, é normal que não saibam.Colocado por: pedrodmsousaEles são obrigados a passar a FTH provisória para anexar ao CPCV?
Eles anexam ao CPCV o que quiserem, você coloca as suas condições e eles as deles, depois negoceiam, se não se entenderem, terá que ir comprar a outro lado.
Eu não comprava um apartamento em construção a uma empresa recente, muitas são criadas para construir determinado empreendimento, e depois de concluído são fechadas e lá se vai a garantia.Colocado por: Pedro BarradasSão obrigados a ter a FTH provisória devidamente preenchida.
Pois são, mas ninguém o faz, e não é um cliente que os vai obrigar a fazer isso.-
Pedro Barradas
- 19 junho 2023
Colocado por: PickaxePois são, mas ninguém o faz, e não é um cliente que os vai obrigar a fazer isso.
Isso são outras "contas" ;)
Texto retirado do IMPIC:
https://www.impic.pt/impic/pt-pt/perguntas-frequentes/ficha-tecnica-da-habitacao
Ficha técnica da habitação
1 - O que é a Ficha Técnica da Habitação (FTH)?
A FTH é um documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do mesmo.
A FTH foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, e o seu modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, com o intuito de reforçar os direitos dos consumidores à informação e proteção dos seus direitos económicos, no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação, bem como promover a transparência do mercado
2 - Quais os imóveis para os quais é exigida a FTH?
A FTH é exigida para os prédios que tenham sido edificados ou que tenham sido submetidos a obras de reconstrução, ampliação ou alteração após 30 de março de.2004, data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março.
A FTH não é exigida nos seguintes casos:
a) Prédios edificados antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951;
b) Prédios edificados após a data referida na alínea a), desde que, em 30 de março de.2004, tivessem obtido a licença de utilização ou tivesse sido requerida a respetiva emissão."
3 - Quem é responsável pela elaboração da FTH?
Compete ao promotor imobiliário (e não à empresa de construção, caso sejam entidades distintas) a elaboração da FTH do imóvel a transmitir, sendo da sua responsabilidade, bem como da do técnico responsável pela obra, a conformidade das informações constantes da FTH com o efetivamente executado.
Esta responsabilidade, aí assegurada pela exigência das assinaturas tanto do promotor imobiliário como do técnico responsável pela obra, prende-se com a necessidade de garantir a correspondência entre a informação constante da FTH, transmitida ao consumidor/comprador, e o realmente executado, sendo que a verificação de desconformidades implicará responsabilidade contra - ordenacional e civil de quem subscreveu a informação desconforme.
4 - Em que momento o comprador tem direito a exigir a entrega da FTH?
A entrega do original da FTH ao comprador deve ocorrer efetivamente no momento da escritura. Porém, o vendedor, a empresa de mediação imobiliária ou outro profissional que se encontre incumbido da comercialização, está obrigado a disponibilizar, nos locais de atendimento e de venda ao público, cópia da ficha técnica da habitação, caso esta já exista, ou da versão provisória da mesma, para que os interessados possam obter toda a informação pretendida (exceto a relativa aos elementos de identificação nominal prevista), através da consulta aos referidos documentos ou de cópia que lhes seja voluntariamente facultada.
5 - Quais as consequências de eventuais desconformidades da FTH?
A inclusão na FTH de informações que não têm total correspondência com as características reais da habitação constitui contraordenação, sendo o IMPIC, I.P., a entidade competente para instruir o respectivo processo por contraordenação. Neste caso, poderá apresentar queixa da infração junto deste Instituto, acompanhada dos respetivos meios de prova bem como da identificação completa da entidade promotora, indicação da localização do edifício e da fração em causa, cópia da Ficha Técnica da Habitação e ainda da data de entrada do requerimento entregue pelo dono de obra na Câmara Municipal para a emissão da correspondente licença de utilização bem como da data da respetiva emissão.
6 - Quais as entidades que estão obrigadas a disponibilizar, via Internet, o modelo da FTH ?
Nos termos da lei este Instituto, a Direção-geral do Consumidor e o Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC), devem disponibilizar o modelo da FTH.- pedrodmsousa
- 19 junho 2023
Colocado por: Pickaxe
Pode estar a trabalhar com financiamento bancário, é o mais provável.
Ainda não compraram, é normal que não saibam.
Como fazem a cotação então? Orçamentam por alto o preço que vão dispender por zonas?
Eu pensava que já definiam mais ou menos o que levar. Ou pelo menos a gama...
Eles anexam ao CPCV o que quiserem, você coloca as suas condições e eles as deles, depois negoceiam, se não se entenderem, terá que ir comprar a outro lado.
A qualidade construção deste empreendimento é o que se destaca dos demais. Daí estar interessado neste.
Eu não comprava um apartamento em construção a uma empresa recente, muitas são criadas para construir determinado empreendimento, e depois de concluído são fechadas e lá se vai a garantia.
O construtor é de facto recente. O dono é português que costuma edificar na Bélgica, Luxemburgo e este está a ser o primeiro empreendimento em PT. Ele tenciona alugar os apartamentos que não vender ao preço que está.
Mas agradeço o aviso.
O certo é que as obras estão a grande vapor ainda sem ninguém ter comprado. São só 6 frações.- pedrodmsousa
- 19 junho 2023
Colocado por: Pedro Barradas
Isso são outras "contas" ;)
Texto retirado do IMPIC:
https://www.impic.pt/impic/pt-pt/perguntas-frequentes/ficha-tecnica-da-habitacao
Ficha técnica da habitação
1 - O que é a Ficha Técnica da Habitação (FTH)?
A FTH é um documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do mesmo.
A FTH foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, e o seu modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, com o intuito de reforçar os direitos dos consumidores à informação e proteção dos seus direitos económicos, no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação, bem como promover a transparência do mercado
2 - Quais os imóveis para os quais é exigida a FTH?
A FTH é exigida para os prédios que tenham sido edificados ou que tenham sido submetidos a obras de reconstrução, ampliação ou alteração após 30 de março de.2004, data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março.
A FTH não é exigida nos seguintes casos:
a) Prédios edificados antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951;
b) Prédios edificados após a data referida na alínea a), desde que, em 30 de março de.2004, tivessem obtido a licença de utilização ou tivesse sido requerida a respetiva emissão."
3 - Quem é responsável pela elaboração da FTH?
Compete ao promotor imobiliário (e não à empresa de construção, caso sejam entidades distintas) a elaboração da FTH do imóvel a transmitir, sendo da sua responsabilidade, bem como da do técnico responsável pela obra, a conformidade das informações constantes da FTH com o efetivamente executado.
Esta responsabilidade, aí assegurada pela exigência das assinaturas tanto do promotor imobiliário como do técnico responsável pela obra, prende-se com a necessidade de garantir a correspondência entre a informação constante da FTH, transmitida ao consumidor/comprador, e o realmente executado, sendo que a verificação de desconformidades implicará responsabilidade contra - ordenacional e civil de quem subscreveu a informação desconforme.
4 - Em que momento o comprador tem direito a exigir a entrega da FTH?
A entrega do original da FTH ao comprador deve ocorrer efetivamente no momento da escritura. Porém, o vendedor, a empresa de mediação imobiliária ou outro profissional que se encontre incumbido da comercialização, está obrigado a disponibilizar, nos locais de atendimento e de venda ao público, cópia da ficha técnica da habitação, caso esta já exista, ou da versão provisória da mesma, para que os interessados possam obter toda a informação pretendida (exceto a relativa aos elementos de identificação nominal prevista), através da consulta aos referidos documentos ou de cópia que lhes seja voluntariamente facultada.
5 - Quais as consequências de eventuais desconformidades da FTH?
A inclusão na FTH de informações que não têm total correspondência com as características reais da habitação constitui contraordenação, sendo o IMPIC, I.P., a entidade competente para instruir o respectivo processo por contraordenação. Neste caso, poderá apresentar queixa da infração junto deste Instituto, acompanhada dos respetivos meios de prova bem como da identificação completa da entidade promotora, indicação da localização do edifício e da fração em causa, cópia da Ficha Técnica da Habitação e ainda da data de entrada do requerimento entregue pelo dono de obra na Câmara Municipal para a emissão da correspondente licença de utilização bem como da data da respetiva emissão.
6 - Quais as entidades que estão obrigadas a disponibilizar, via Internet, o modelo da FTH ?
Nos termos da lei este Instituto, a Direção-geral do Consumidor e o Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC), devem disponibilizar o modelo da FTH.
Já tinha visto esta informação noutros tópicos. Mas não vi a minha questão bem esclarecida pelo que se diz por aí.
Já vi que uns anexam o caderno de encargos / Mapa de acabamentos, etc A pagar, convém que uma pessoa saiba o que se está a comprar. Tanto pode ser um bom negócio se os puxadores forem ouro maciço, ou fiasco se os móveis forem todos do Ikea.... Portanto os promotores tanto escondem sem fundamento. Nem sei como compram sem saber ao certo o que levará de base...
Mas agradeço o comentário.- pedrodmsousa
- 20 junho 2023
Neste caso, os lugares de garagem pretencem como espaço individual ou coletivo? Apenas os arrumos aparecem como parte da fração e identificados.-
Pedro Barradas
- 20 junho 2023 editado
Parece-me ter lugar marcado em zona comum ( nnão aprece no desenho qq tipo de referencia ao lugar/s de parqueamento) e a arrecadação exclusiva da fracção.
Mes esse "papel" vale o que vale. Tem de ler/ consultar o processo de TCPH que instruiram.Colocado por: pedrodmsousaNeste caso, os lugares de garagem pretencem como espaço individual ou coletivo?
O lugar de garagem pode ser afeto à fração, ou ser espaço comum com uso exclusivo de uma fração, sendo espaço comum tem a vantagem de não pagar imi. Depende da forma como fizerem a PH- pedrodmsousa
- 20 junho 2023
Colocado por: Pedro BarradasParece-me ter lugar marcado em zona comum ( nnão aprece no desenho qq tipo de referencia ao lugar/s de parqueamento) e a arrecadação exclusiva da fracção.
Mes esse "papel" vale o que vale. Tem de ler/ consultar o processo de TCPH que instruiram.
Obrigado pelo rápido comentário Pedro.
De facto disseram-me que até podia fechar os lugares de garagem. Mas sei que isso será possível apenas se for parte integrante da minha fração e não como zona coletiva, correto?
Sendo no imóvel na zona que é, não sei se fará sentido manter os lugares como zona comum. Mas sim, verificarei junto do construtor. Isso terá de ficar já constado no CPCV correto?
Obrigado.- pedrodmsousa
- 20 junho 2023
Colocado por: Pickaxe
O lugar de garagem pode ser afeto à fração, ou ser espaço comum com uso exclusivo de uma fração, sendo espaço comum tem a vantagem de não pagar imi. Depende da forma como fizerem a PH
Questiono porque os lugares estão mesmo ao lado dos arrumos, neste caso. E seria para fechar. Mas tenho que ver isso da PH. Mesmo em construção já tem de estar em projeto, correto?
Obrigado.Faça essas quentões ao construtor, pergunte-lhe porque é que fez lugares de estacionamento em vez de garagem, podem haver razões que nós desconhecemos.-
Pedro Barradas
- 21 junho 2023
Colocado por: pedrodmsousaDe facto disseram-me que até podia fechar os lugares de garagem.
Veja isso com atenção, pois essas intervenções podem por em causa a segurança contra incêndios do Espaço. Constituindo uma ilegalidade. se o emso for viável, masi vele ficar logo o assunto tratado em fase de obra e previsto antes de ter a LAU.- pedrodmsousa
- 22 junho 2023
Em princípio ficará aberto como está e depois com formação do condomínio se verificará esta hipótese.
Há um imbróglio com este empreendimento. Os construtores dizem que as perssianas não estão previstas neste projeto na fachada e nem eu posso colocar à posteriori. É normal não levar brisas solares externas ou persianas?- pedrodmsousa
- 22 junho 2023
Aqui fica imagem 3D do projeto.-
Pedro Barradas
- 22 junho 2023 editado
Colocado por: pedrodmsousaOs construtores dizem que as perssianas não estão previstas neste projeto na fachada
Por acaso o 3D, parece-me que representa as caixas para as brisas solares.
Mas o que importa mesmo é o que es´ta previsto nos projectos licenciados e em particualr o considerado em termos de protecção solar no projecto térmico e pre-certificado para os envidraçados.- pedrodmsousa
- 22 junho 2023
Colocado por: Pedro Barradas
Por acaso o 3D, parece-me que representa as caixas para as brisas solares.
Mas o que importa mesmo é o que es´ta previsto nos projectos licenciados e em particualr o considerado em termos de protecção solar no projecto térmico e pre-certificado para os envidraçados.
De facto também notei nesse aspeto. Pareciam ser as caixas para esse efeito.
Deixo aqui mais info sem ainda ter o projeto térmico:
"NOTA: As janelas e portas da fachada principal não têm estores, será feita uma sanca com 30cm
para colocação de cortina/blackout pelo cliente comprador."
"PAREDES EXTERIORES
Aplicação do sistema tipo ETICS, com isolamento térmico de 8 cm de espessura com acabamento a
cor Branco, nos espaços de varandas serão pintadas com cor ainda a definir."
"CAIXILHARIAS
Aplicação de caixilharia de fixo + porta e janelas de duas folhas em vidro duplo 6+18+6 Guardian Sun
c/ gás na serie COR VISION de rutura térmica em lacado."0.0261 seg. NEW
