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1. • jamaro
   • 21 junho 2023

    # 1

   Boa noite,
   
   Venho aqui partilhar um problema que tive recentemente com uma arquiteta, que vou tentar explicar resumidamente.
   Em Novembro de 2022 decidi iniciar um processo para recuperar uma moradia. Pretendia fazer uma remodelação e melhorar o acesso ao sótão da casa, o que iria implicar encerramento e abertura de laje e demolições, e por isso preferi não correr riscos e recorrer a um/uma profissional.
   Assinei o contrato e os problemas começaram umas semanas depois do início do projeto quando a arquiteta se comprometia com datas limite que falhava consecutivamente, o que se traduziu num completo incumprimento dos prazos estabelecidos no contrato. Os prazos eram os seguintes:
   - PROGRAMA BASE/ ESTUDO PRÉVIO – a executar no prazo de 15 dias uteis contados a partir da data de adjudicação desta proposta pelo Cliente;
   - RELATÓRIO DE DIAGNÓSTICO DE TÉRMICA E SUSTENTABILIDADE DAS INTERVENÇÕES – a executar no prazo de 7 dias uteis contados a partir da data da aprovação do Estudo Prévio;
   - PROJETO DE EXECUÇÃO – a executar no prazo de 30 dias uteis contados a partir da data de aprovação do Projeto Base/Licenciamento pelo Cliente;
   (sendo que o projeto de execução inclui as medições, que neste caso demoraram um mês, mas a estimativa era 15 dias)
   
   As medições só ficaram prontas no fim de Março e de seguida foram feitos os pedidos de orçamento.
   
   Ao fim de 6 meses do início do projeto, em Maio de 2023, enquanto ainda esperava por orçamentos, e as dúvidas quanto ao profissionalismo desta arquiteta já se acumulavam, fui informar-me junto dos técnicos da câmara municipal e apercebi-me que seria necessário licenciamento para obras interiores (alterações de estrutura, no caso das escadas) e da impossibilidade de transformar o sótão da moradia numa zona habitável (no projeto estava prevista a construção de uma casa de banho e um quarto) por não cumprir as exigências legais. Estas informações nunca foram dadas pela arquiteta.
   A única informação que a arquiteta me deu relativamente a licenciamentos foi para alterações de fachada e disse que demoravam 2anos na câmara de Oeiras. Desvalorizou sempre essa questão, dizendo que eram alterações pequenas (aumento pequeno no tamanho duma janelas, alteração da janela das traseiras e abertura de uma janela que já existia em projeto na mesma parede, noutra posição e tamanho), e que se existisse alguma denúncia só era preciso mostras as "telas finais" e a situação ficava resolvida. Dentro de casa ela dizia que "ninguém tem nada de meter o bedelho", e eu devia ter desconfiado disso.
   
   Para além disto, e tendo em conta que o projeto tinha encerramento e abertura de laje e demolições, só um mês antes do projeto ter sido enviado para medições é que a arquiteta referiu que ia falar com um engenheiro civil que conhecia para verificar se seria necessário algum reforço apenas por questões de segurança. O projeto de estabilidade/estrutura não estava incluído no contrato, mas eu esperava que a arquiteta me avisasse caso ela considerasse necessário. Em vez disso pediu um favor, e o parecer do engenheiro só chegou quase 15 dias depois do projeto já ter sido enviado para medições, com a informação de que “o engenheiro acha que não é preciso” ou “acredita que não haja problema” e sem que o engenheiro tenha alguma vez visitado o local.
   
   Nestas condições não pude continuar a confiar na arquiteta e pedi para terminar o contrato. Já tinha pago tudo referente ao projeto, e a fase seguinte seria uma remuneração paga mensalmente para acompanhamento de obra.
   Não considero que o trabalho tenha sido bem feito, devido a todos os atrasos, erros que detetei e falhas de informação, mas a arquiteta não considerou questionável o valor que cobrou pelo trabalho, referindo que trabalhou mais horas e, depois de me culpabilizar de tudo e mais alguma coisa, disse que queria resolver as coisas "a bem" e que poderia proceder à devolução de algumas horas que ficaram por efetuar relativamente aos processos de seleção de empreiteiros, que corresponderia a um décimo do que gastei com o projeto. A verdade é que não recebi nada até agora e já passaram mais de 3 semanas.
   
   Desconhecia completamente as questões legais e regulamentação para remodelações no interior e por isso confiei que a arquiteta saberia o que estava a fazer. Pelo que percebi, ela sabe que existem essas regras, mas não as aplica porque acha um desperdício o sótão ficar só para arrumos. A decisão de ignorar a lei não podia ser tomada por ela, sendo minha a responsabilidade e sobre mim que incidiriam as consequências.
   
   As questões que coloco aqui são as seguintes:
   O contrato que assinei protege-me de alguma forma mesmo não tendo pedido fatura?
   Uma vez que o projeto como está não é legal e não cumpre o objetivo principal que seria fazer a obra, faz sentido reclamar junto da Ordem dos Arquitetos? O que posso esperar dessa reclamação/ denuncia?
   
   Obrigada desde já,
   Joana
2. • N Miguel Oliveira
   • 22 junho 2023

    # 2

   Olá.
   Depende do que está no contrato.
   
   Se acha que tem razão, participe à Ordem ou à Justiça.
   
   Você não tem obrigação de conhecer a lei, mas "alegar que a desconhecia" tampouco serve de muito.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: jamaro
3. •  
     antonylemos
   • 22 junho 2023

    # 3

   Colocado por: jamaro- PROGRAMA BASE/ ESTUDO PRÉVIO – a executar no prazo de 15 dias uteis contados a partir da data de adjudicação desta proposta pelo Cliente;

   começa logo mal por aqui.. 15 dias para tratar da parte mais complicada e morosa do projecto?
   nao sei quem estabeleceu os prazos mas são insuficientes. é óbvio que nao os conseguiu cumprir.
   
   

   Colocado por: jamaroEstas informações nunca foram dadas pela arquiteta

   aqui sim, é mau profissionalismo .. devia esclarecer ao cliente que precisava de licenciar etc...
   
   

   Colocado por: jamaroDesvalorizou sempre essa questão, dizendo que eram alterações pequenas

   pequenas ou grandes devia ter explicado que requerem licenciamento
   
   tudo que descreve mostra uma falta de profissionalismo e conhecimento
   
   sugiro que contacte com a Ordem dos Arquitectos para quiser fazer queixa formal.

   Concordam com este comentário: N Miguel Oliveira

   Estas pessoas agradeceram este comentário: jamaro
4. • Sirruper
   • 22 junho 2023 ^editado

    # 4

   Prazos e arquitectos normalmente nao casam...
   Mas a sua arquitecta é das optimistas. Resolve-se tudo e rapido.

   Concordam com este comentário: jamaro

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5. •  
     marco1
   • 22 junho 2023

    # 5

   os prazos da arquiteta são irrealistas é um facto.
   no entanto parece-me ter havido algumas falhas de comunicação, por exemplo se pretendia vir a ter uma casa com sotão habitável isso á partida não é possivel de fazer e ficar legal. talvez com a nova legislação isso venha a ser possivel, mas para já ainda por cima na camara de Oeiras não é possivel, portanto a sua arquiteta devia ter dito que embora muita gente tenha feito essa alteração em inumeras casas, isso não teve legalização. As pessoas fizeram-no com essa consciência.
   portanto é claro que na camara lhe iam dizer que não era possivel, que tinha de licenciar e que mesmo assim seria quase impossivel esse aproveitamento de sotão ser considerado área habitável. Nisso ela tem razão, essa sua alteração é para ser feita "dentro " de casa e não para licenciar.
   posto isto a meu ver tem é os dois que se sentar e ver a melhor forma de alcançar objetivos possiveis dentro do quadro geral.

   Concordam com este comentário: Pedro Barradas, André Cordeiro, N Miguel Oliveira

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6. • jamaro
   • 24 junho 2023 ^editado

    # 6

   Muito obrigada pelos vossos comentários.
   
   Apesar da arquiteta se ter mostrado disponível para arranjar soluções tendo em conta as informações que recebi da câmara, não considerei voltar a olhar para o projeto com ela, uma vez que o acompanhamento feito até então foi muito mau e não havia perspetivas de melhorar.
   No apoio na análise de orçamentos, eu tive de chamar várias vezes a atenção para o valor de aplicação + azulejos (normais) que vinham a 700 euros/m2 e rodapé a 300euros/m, e ela achou um valor normal porque era uma empresa grande.
   Para além disso também achou que 240 mil euros estava perto do valor que estipulámos inicialmente (100-150 mil).
   O feedback que prometia tinha de ser sempre eu a insistir muitas vezes para ela me pôr a par das situações, o que se tornou muito cansativo e houve também informação que se perdeu. Começar uma obra com ela é impensável. Eu ia ser responsável por decisões que ela provavelmente ia tomar sozinha sem me passar a informação.
   
   Em relação aos licenciamentos, pareceu-me que ela tinha conhecimento das leis, mas diz que os pedidos de licenciamento demoram mais de 2 anos e que por isso toda a gente faz alterações de portões, cor da fachada e janelas sem pedir licenciamento, porque se não ninguém conseguia fazer nada. Isto foi o que ela me disse quando a confrontei com a informação que tive na câmara. Acho estranho demorarem mais de 2 anos a fazer um licenciamento, mas se houver alguma denúncia só é preciso apresentar as "telas finais" e a situação fica resolvida. Isto funciona assim? O tempo de espera é mesmo 2 anos como ela apregoa?
   
   Obrigada mais uma vez pela ajuda
7. •  
     marco1
   • 24 junho 2023

    # 7

   penso que 2 anos na camara é um exagero da parte dela.
   O problema é outro pois ir a licenciamento implica um certo tato naquilo que se vai mexer e propor.
   por outro lado ainda uma remodelação de uma moradia carece de um rigoroso planeamento e constante flexibilização ao longo da obra, não dá para fechar um projeto em papel, não sei se me faço entender. o projeto terá que nascer muito do que se irá pesquisar no mercado quer a nivel de materiais quer de executantes para as várias partes da obra. Um esquema chave na mão neste caso pode dar buraco. Ora isso implica da parte do arquiteto um acompanhamento ao longo do processo e ir adequando soluções até em face das condicionantes que surgirão na obra em face das demolições necessárias. Enfim tem tudo para ser um trabalho mais minucioso do que propriamente uma obra de raiz.
   boa sorte para o processo, se achar conveniente eu sou arquiteto de Oeiras e podemos conversar um pouco sobre o assunto.

   Concordam com este comentário: Pedro Barradas

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8. •  
     Pedro Barradas
   • 24 junho 2023

    # 8

   Colocado por: jamaroNo apoio na análise de orçamentos, eu tive de chamar várias vezes a atenção para o valor de aplicação + azulejos (normais) que vinham a 700 euros/m2 e rodapé a 300euros/m, e ela achou um valor normal porque era uma empresa grande.

   
   !?
   Isso não é normal... é tudo menos normal... ( tem a certeza que o material a aplicar é "normal"?)
   
   

   Colocado por: jamaroPara além disso também achou que 240 mil euros estava perto do valor que estipulámos inicialmente (100-150 mil).

   
   Tudo normal...
   Mas diga-me lá quantos pedidos de orçamento pediu? e quantos recebeu?
   
   

   Colocado por: jamaro, mas se houver alguma denúncia só é preciso apresentar as "telas finais" e a situação fica resolvida. Isto funciona assim?

   
   Não. tem de submeter um processo de legalização...
   
   Telas finais, é se houver um procedimento administrativo em curso.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: jamaro
9. • jamaro
   • 25 junho 2023 ^editado

    # 9

   Colocado por: marco1 O problema é outro pois ir a licenciamento implica um certo tato naquilo que se vai mexer e propor. por outro lado ainda uma remodelação de uma moradia carece de um rigoroso planeamento e constante flexibilização ao longo da obra, não dá para fechar um projeto em papel, não sei se me faço entender.

   
   Percebo perfeitamente. Por isso a minha abordagem agora foi tentar reformular as ideias, tendo em conta o que é possível fazer legalmente, simplificando. Já não vou alterar escadas de sitio, reduzindo as demolições interiores a apenas 1 parede entre 2 assoalhadas. Acabo por reduzir riscos, trabalhos, despesas e tempo de obra. Só lamento ter perdido tanto tempo por causa de uma falha de comunicação. Claro que não descarto a possibilidade de ter um arquiteto a acompanhar a obra de qualquer das formas, mas com a arquiteta aqui em questão não estaria certamente em boas mãos.
   
   

   Colocado por: marco1 boa sorte para o processo, se achar conveniente eu sou arquiteto de Oeiras e podemos conversar um pouco sobre o assunto.

   
   Agradeço muito a ajuda e disponibilidade. Voltarei a contactá-lo se necessário.
   
   

   Colocado por: Pedro Barradas !?
   Isso não é normal... é tudo menos normal... ( tem a certeza que o material a aplicar é "normal"?)

   
   O revestimento a 700 euros/m2 eram azulejos da Revigres, 0,60x1,20m a 41,55 euros/m2 + IVA, de acordo com o orçamento que pedi na Revigres em Janeiro. No orçamento da outra empresa está a 55,2 euros/m2 + IVA, o que honestamente me parece barato, tendo em conta que inclui materiais de assentamento. Mas eles levam mais barato numas coisas e noutras levam mais caro. É difícil perceber em que preços está a inflação, e pensei que a arquiteta me podia ajudar nisso, uma vez que se propôs a fazer esse apoio e poderia estar mais familiarizada com esses valores.
   
   

   Colocado por: Pedro Barradas Mas diga-me lá quantos pedidos de orçamento pediu? e quantos recebeu?

   
   Foram pedidos orçamentos a 7 empresas e só 3 se disponibilizaram a enviar. Só cheguei a receber 2. O preço final era equivalente, mas havia diferenças grandes comparando alguns itens do orçamento. Basicamente um tinha umas coisas mais caras e o outro tinha outras.
10. •  
      Pedro Barradas
    • 25 junho 2023 ^editado

     # 10

    Colocado por: jamaroorçamento que pedi na Revigres em Janeiro.

    
    Deram-lhe o PVP... quem compra depois leva com o desconto...
    
    

    Colocado por: jamaroMas eles levam mais barato numas coisas e noutras levam mais caro. É difícil perceber em que preços está a inflação, e pensei que a arquiteta me podia ajudar nisso, uma vez que se propôs a fazer esse apoio e poderia estar mais familiarizada com esses valores.

    
    
    
    

    Colocado por: jamaroForam pedidos orçamentos a 7 empresas e só 3 se disponibilizaram a enviar. Só cheguei a receber 2. O preço final era equivalente, mas havia diferenças grandes comparando alguns itens do orçamento. Basicamente um tinha umas coisas mais caras e o outro tinha outras.

    
    
    Sabe, não é facil, porque muita vezes quem preenche os mapas de quantidades com os preços unitários. divide um valor global pelos artigos...
    Tb, tem sido pratica comum, baixar em certos itens que têm a certeza que a quantidade está correcta, para meter a unha noutros. No qual depois da revisão de quantidades em obra, "aplicar a pastilha"... Isto se o contrato iver abertura para isto acontecer.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: jamaro