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Comprar casas e imóveis

Compra casa sem licença utilização

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    • davfla
    • 28 setembro 2023 editado

     # 1

    Boa noite,

    Gostaria de ter a opinião de alguns entendidos.

    Tenho em vista um negócio que me pareceu interessante, consiste em moradia registada na CRP e AT, mas sem licença de utilização/habitação.

    Sei que a casa se iniciou com Alvará de construção em inicios de 80, com obra nunca concluída. Depois teve um projeto de alterações em finais de 80 também aprovado, mas também nunca entregue. Eis que nos inicios de 2000 houve submissão de novo projeto de alterações que tornou o imóvel com o aspeto atual, porém esse projeto foi expressamente reprovado na época. O tempo foi passando e a casa por lá continua com todos os serviços públicos ligados...

    Atualmente, o PDM nem permite qualquer edificação naquele local. Em contacto com a câmara competente, informalmente foi transmitida a mensagem de que no melhor cenário é aprovado o projeto originário do imóvel. Porém, este aspeto parece-me gravoso face às alterações que o segundo projeto, o primeiro de alterações ainda aprovado na data, trouxe ao imóvel. Isto porque, tornar o imóvel em conformidade com o projeto inicial será dispendioso e um aparente bom negócio tornar-se prejudicial, p.ex. estamos a falar de redução de T4 para t2 e muito mais.

    Alguém com experiência, já tratou de uma situação similar? Neste caso seria viável requerer licença de obras inacabadas em conformidade com o projeto intermédio?
    Estes licenciamentos/legalizacoes sao rápidos?

    Obrigado.

  2.  # 2

    Não, não são rápidos. E tudo isso é da responsabilidade do vendedor.
    Sendo uma contrução recente (posterior a 1951), não tem hipótese de ser vendido como "casa".

    Eu sairía desse negócio, o risco parece demasiado grande, está sujeito a ter que demolir isso. De qualquer forma, peça a opinião a um gabinete de arquitetos.
    Concordam com este comentário: Vítor Magalhães, Ruikode, mandrongo
    Estas pessoas agradeceram este comentário: davfla

  3.  # 3

    Colocado por: jorgemlflorencioNão, não são rápidos. E tudo isso é da responsabilidade do vendedor.
    Sendo uma contrução recente (posterior a 1951), não tem hipótese de ser vendido como "casa".

    Eu sairía desse negócio, o risco parece demasiado grande, está sujeito a ter que demolir isso. De qualquer forma, peça a opinião a um gabinete de arquitetos.
    Concordam com este comentário:Vítor Magalhães


    Isto ☝️
    Estas pessoas agradeceram este comentário: davfla

  4.  # 4

    pode colocar aqui esquemas/desenhos do que está em causa?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: davfla

  5.  # 5

    É da responsabilidade do vendedor tratar da legalização, mas com LAU, o imóvel já não será vendido ao preço da uva mijona.
    Concordam com este comentário: RUIOLI
    Estas pessoas agradeceram este comentário: davfla

  6.  # 6

    Agradeço as opiniões.

    Um aspeto determinante, é uma venda executiva pelo que não há responsável pela venda.

    O imóvel foi vendido há 2 anos, mas o comprador recusou paga-lo por falta dessa licença. Voltou, entretanto, com aviso expresso dessa condicionante. Mais, o banco baixo o preço mínimo da venda para metade. O preço atual está muito competitivo e fiquei sempre a pensar naquela casa quando não consegui comprar há dois anos.
    Como diz o Varejote o preço atual é mesmo o da uva mijona.

    Outro aspeto a avaliador do banco (detentor) refere no relatório como fácil a obtenção da licença, porém não tenho muita confiança no documento, na medida em que este mencionou que não entrou no edifício. Tendo eu visitado o local, verifiquei que há mais alterações no interior do que as identificadas no documento.

    O meu receio é o risco associado à posição da câmara, ou seja, esta entidade não está vinculado ao ultimo projeto aprovado?

  7.  # 7

    É degradante ver uma entidade com responsabilidade e capital para resolver os próprios problemas, em descartar para cima do próximo... o banco nem deveria vender uma habitação sem AU...

    Colocado por: davflaBoa noite,
    ... Atualmente, o PDM nem permite qualquer edificação naquele local. Em contacto com a câmara competente, informalmente foi transmitida a mensagem de que no melhor cenário é aprovado o projeto originário do imóvel. Porém, este aspeto parece-me gravoso face às alterações que o segundo projeto, o primeiro de alterações ainda aprovado na data, trouxe ao imóvel. Isto porque, tornar o imóvel em conformidade com o projeto inicial será dispendioso e um aparente bom negócio tornar-se prejudicial, p.ex. estamos a falar de redução de T4 para t2 e muito mais.


    Este será o melhor cenário possivel e vai depender muito de quem o vai apreciar na autarquia... Pessoalmente não fazia negócio, ou comprava e não levantava pó, sabendo que nunca irá vender este local como habitação e possivelmente multas camarárias se alguém se lembrar em reclamar.
    Concordam com este comentário: jorgemlflorencio
    Estas pessoas agradeceram este comentário: davfla
    • imo
    • 28 setembro 2023

     # 8

    Tenha cuidado, tente saber se o banco já tentou obter a LAU e está a vender o imóvel ao preço da uva mijona precisamente porque não foi possível obtê-la, o que significa que muito provavelmente não será possível para si também.
    Já consultou o processo na CM?
    Boa sorte
    Concordam com este comentário: jorgemlflorencio
    Estas pessoas agradeceram este comentário: davfla
    • RCF
    • 28 setembro 2023

     # 9

    Colocado por: davflaO preço atual está muito competitivo e fiquei sempre a pensar naquela casa quando não consegui comprar há dois anos.
    Como diz o Varejote o preço atual é mesmo o da uva mijona.

    o preço só será realmente bom se for o preço para o terreno, sem a casa. Isto é, o preço que custaria o terreno se não tivesse a casa construída e não permitisse construir.
    Concordam com este comentário: IronManSousa, jorgemlflorencio, Susi
    Estas pessoas agradeceram este comentário: davfla
    • davfla
    • 28 setembro 2023 editado

     # 10

    Colocado por: imoTenha cuidado, tente saber se o banco já tentou obter a LAU e está a vender o imóvel ao preço da uva mijona precisamente porque não foi possível obtê-la, o que significa que muito provavelmente não será possível para si também.
    Já consultou o processo na CM?
    Boa sorte
    Estas pessoas agradeceram este comentário:davfla


    Nao consultei, apenas consultei o relatorio do banco em que consta a reunião com tecnico da CM, em que menciona o melhor cenário possível aprovação conformidade com o projeto originário.

    Infelizmente, a minha experiência com outra CM foi péssima, desde decisões intermédias desconsideradas após aprovação por colegas que vieram posteriormente apreciar o processo, a exigências sem fundamento legal. O sarilho nestes temas é a quase inexistente justiça administrativa, que é demorada e a balança costuma estar inclinada... A isto junta-se um fator de financiamento caro, com os juros atuais...
    • davfla
    • 28 setembro 2023 editado

     # 11

    Colocado por: RCF
    o preço só será realmente bom se for o preço para o terreno, sem a casa. Isto é, o preço que custaria o terreno se não tivesse a casa construída e não permitisse construir.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:davfla


    Nesse cenário o preço seria péssimo. Pois, seria muito mais do dobro de um terreno muito similar que está à venda a 30 metros ao lado, com o estatuto de não urbanizável e que está para venda há anos, pois ninguém quer um terreno de 750 m2 a 50k, fora os impostos, para plantar batatas e couves.
    • RCF
    • 28 setembro 2023

     # 12

    Colocado por: davfla

    Nesse cenário o preço seria péssimo. Pois, seria muito mais do dobro de um terreno muito similar que está à venda a 30 metros ao lado, com o estatuto de não urbanizável e que está para venda há anos, pois ninguém quer um terreno de 750 m2 a 50k, fora os impostos, para plantar batatas e couves.

    então, não compre...
    corre o risco e ter de demolir...
    Concordam com este comentário: jorgemlflorencio, mandrongo
    Estas pessoas agradeceram este comentário: davfla
    • marq
    • 28 setembro 2023

     # 13

    O banco têm que cumprir a lei!!! Eles que tratem de obter a LAU e de todos os custos associados.
    O banco não pode vender sem LAU! Só se está a vender somente o terreno?
    A casa está como o ultimo projeto aprovado? Pelo menos por fora. O interior pode sofrer as obras que quiser desde que não altere a estrutura e os vãos exteriores. Se por fora está como o projeto é passível de ser legalizada e obter licença de utilização.

    Consulte o Processo na CM.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: davfla
    • davfla
    • 28 setembro 2023 editado

     # 14

    Colocado por: marqO banco têm que cumprir a lei!!! Eles que tratem de obter a LAU e de todos os custos associados.
    O banco não pode vender sem LAU! Só se está a vender somente o terreno?
    A casa está como o ultimo projeto aprovado? Pelo menos por fora. O interior pode sofrer as obras que quiser desde que não altere a estrutura e os vãos exteriores. Se por fora está como o projeto é passível de ser legalizada e obter licença de utilização.

    Consulte o Processo na CM.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:davfla



    Por fora não está igual ao último projeto, a cobertura tem uma parte em que foi feito um terraço, ao invés de telhado. Há mais um ou outro vão de janelas, escadas de acesso ao quintal diferentes das aprovadas, casas de maquinas. De resto, altura da cercea igual e volumetria também. Por dentro, custa-me pensar que teria de demolir 4 quartos de um piso, para deixar o espaço amplo sem nada como no ultimo projeto aprovado...

  15.  # 15

    Colocado por: davflaO preço atual está muito competitivo
    até pode estar .. e você está a pensar tratar disso por sua conta.. fale primeiro com um arquitecto a ver se as alterações que tem dão para legalizar. se nao derem para legalizar terá de fazer obras para por a casa em conformidade com os regulamentos e leis... tudo isso tem um custo. portanto nao olhe apenas para o que vai pagar à cabeça mas tente avaliar o que vai custar todo o resto..!

    estas vendas parecem achados e acabam quase sempre em problemas..

    mas como já lhe explicaram, primeiro, a responsabilidade de legalizar e regularizar a situação é (devia ser) de quem vende.. seja quem for essa pessoa ou entidade..
    segundo se eles nao o querem fazer tente perceber porquê.. a mim cheira-me a gato

  16.  # 16

    A o imóvel nunca teve alvará de utilização, o banco não vai vender nenhuma moradia, vai vender um terreno com benfeitorias, ponto.
    Concordam com este comentário: Vítor Magalhães, nunogouveia
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  17.  # 17

    ou uma ruína
    Estas pessoas agradeceram este comentário: davfla
    • imo
    • 28 setembro 2023 editado

     # 18

    Nestas situações vem-me sempre à cabeça o ditado inglês:
    "If it sounds too good to be true it probably is"

    É que o problema não é nunca conseguir obter a LAU, porque nesse caso pode sempre habitar ou vender, mas ter que demolir o que lá está construído.

    Pense bem. Defenda-se.

    Boa sorte
    Estas pessoas agradeceram este comentário: davfla

  19.  # 19

    Colocado por: VarejoteA o imóvel nunca teve alvará de utilização, o banco não vai vender nenhuma moradia, vai vender um terreno com benfeitorias, ponto.
    Concordam com este comentário:Vítor Magalhães,nunogouveia
    Estas pessoas agradeceram este comentário:davfla
    infelizmente o imóvel foi divulgado como moradia, apesar da inexistência da LAU, talvez o tenham feito para despachar a batata quente para terceiros e protegidos pelo teor da caderneta e certidão predial.

  20.  # 20

    Boa noite,
    como já aqui foi dito, e eu reforço, esse negócio de seguro tem muito pouco e como tal eu recomendo ponderar muito bem se justifica o risco, pense com a cabeça e não com o coração (isto partindo do principio que o seu interesse se deve ao facto de ser apetecível em termos de preço).
    No caso de uma construção sem a licença de utilização (e efetivamente legal) tecnicamente nem deverá ser possível fazer a escritura.
    A única solução seria mesmo o vendedor (no caso o banco), solicitar uma vistoria por parte da CM e realizar as modificações necessárias, que possivelmente resultarão em demolição. Obviamente que o banco não vai fazer isso, apenas está a tentar se livrar de um mono, e não tem qualquer interesse em perder tempo e dinheiro com as correções que o imóvel necessita (e se o fizesse, com todo o investimento associado, o preço de venda já não seria tão interessante).

    No meu caso, neste momento estou a auxiliar a minha família a efetivar um negócio de venda de um terreno com uma casa (ainda habitada, não uma ruina), sendo que a casa foi em tempos alterada pelo meu avô sem as devidas licenças. Como resultado, já foram feitas as devidas demolições após visita dos técnicos da CM, com o acompanhamento do arquiteto e apoio jurídico (e todos os custos, que não são baixos), e agora esperamos que a vistoria da CM aprove o que foi "desfeito" e passe no caso, a certidão de dispensa de licença de utilização, por se tratar de um imóvel anterior a 1951. E o CPCV está condicionado a que essa certidão seja emitida, caso contrário não existe escritura.

    Neste caso, somos nós os vendedores, e como é obvio temos que nos mexer para resolver tudo o que está mal, se queremos ter hipótese de vender. No seu caso, como já disse, duvido que o banco tenha esse interesse.
    Portanto, esse tipo de negócio pode mesmo trazer muitas dores de cabeça e frustração, acho que é de fugir dele.
    Concordam com este comentário: jorgemlflorencio
    Estas pessoas agradeceram este comentário: davfla, jorgemlflorencio

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