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    • ELuís
    • 4 outubro 2023 editado

     # 1

    Bom dia a todos

    antes de mais, muito obrigado pela vossa atenção.

    Eu e a mulher que estamos solteiros mas em união de facto nas finanças, pretendemos comprar uma casa. A casa custa 430000€ e vamos precisar de financiamento de 75000 € (sim, é pouco em percentagem face ao que será normal).

    As percentagens diferentes nada se devem a questões confiança entre mim e ela (estamos há 11 anos juntos) mas sim porque vendi a habitação propria permanente por 285000, tendo-a comprada por 240000. Agora pretendo comprar o imóvel com ela, mas tenho quero aplicar as mais valias.

    Já perguntei ao intermediário de credito se posso fazer uma escritura com percentagens diferentes para que ao preencher o anexo G das finanças possa aplicar o 285000.O mesmo diz-me que não. Se o banco só aceita uma escritura e 50/50, isso significa que descontando os 75000 do financiamento (a dividir pelos 2), se as contas não me falharem só posso declarar no anexo G a aplicação de 162500 €, dos 285000 realizados (com mais valia de cerca de 30000 desconto as despesas). Ora isto, não será justo, porque eu vou aplicar rigorosamente os 285000. Aliás até vou aplicar mais...vai-me sobrar muito pouco dos capitais próprios para que possamos ter a prestação mais baixa possivel.

    O intermediario de credito está certo ou errado? É que já ouvi dizer que pode-se escriturar em percentagens diferentes (solteiros) mesmo financimamento, ou seja com hipoteca ao banco.

    Já agora o que vocês acham desta proposta para CA (entretanto, o valor da casa reduziu para 430000 e e vou pedir CA para 75000 e reduçao de prazo para 35 anos). Segue a proposta

    valor de financiamento 80.000 €
    valor de avaliação 445000
    valor de aquisição 445000

    Condições comerciais

    indexante fixa+ euribor 6 meses (ambos os bancos)
    prazo 444 meses (ambos os bancos)
    No santader taxa fixa 4 anos, na CGD taxa fixa 2 anos

    Pela seguinte ordem: Santander/ CGD

    Spread base: 1.90%/ 1.05%
    Spread: 0.85%/ 0.80%
    mensalidade inicial: 328.67€/ 333,44 €
    TAN Fixa: 5.50%/ 4.00%
    TAN variavel: 0
    TAEG: 7.00%/ 6.40%
    MTIC: 229,965,49€/ 209,142,69€
    TAN fixa bonificada: 3.65%/ 3.75%
    TAN variavel bonificada: 4,79%/ 4,74%
    TAEG bonificada: 6.30%/ 6.20%
    MTIC/ bonificado 208,630,98€/ 203,075,29€

    Descritivo custos processo
    comissão de estudo: santander: 0 €/ CGD: 226,20€
    comissão de avaliação: 239, 20€ (ambos)
    comissão de formalização 0 €/ 202,80 €
    preparação da minuta: 0€ (ambos)
    imposto de selo sobre o mutuo: 480€ (ambos)
    IS
    IMT
    Doc. particular autenticado: 754€/ 915€
    Escritura publica: 0 € (ambos)

    Seguros obrigatórios/ pagamento mensal

    de vida: 554 € ambos
    multirriscos 537,71€/ 241,79 €

    seguro indepedente do intermediario (tambem é mediador de seguros)
    de vida: cerca de 140 €/ ano
    multiriscos: cerca de 300 €/ ano

    Muito obrigado pela vossa ajuda/ opiniões
  1.  # 2

    Sim. É possivel ficar em escritura o pretendido.
    E isso não tem nada com o empréstimo.

    Era essa a resposta que o agente imobiliário deveria dar, mas ele não sabe e nem se deu ao trabalho de se informar.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marize, ELuís
  2.  # 3

    Faço avaliações cujo destino final é o crédito hipotecário.
    Com o bem avaliado pelo banco em em 445.000,00 e fazendo crédito de apenas 75.000,00 euros, nenhum banco recusa, estando até em muito boa posição para negociar.
    Como refere que tem capitais próprios, pondere, estudando mais propostas, aumentar o financiamento e não ficar descapitalizado.


    Colocado por: ELuís
    A casa custa 430000€ e vamos precisar de financiamento de 75000€ (sim, é pouco em percentagem face ao que será normal).

    valor de financiamento 80.000 €
    valor de avaliação 445000
    valor de aquisição 445000
    Concordam com este comentário: jorgemlflorencio
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marize, ELuís
  3.  # 4

    Colocado por: nielskySim. É possivel ficar em escritura o pretendido.
    E isso não tem nada com o empréstimo.

    Era essa a resposta que o agente imobiliário deveria dar, mas ele não sabe e nem se deu ao trabalho de se informar.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:ELuís


    É um intermediário de credito (acho que estou a dizer bem)e não um agente imobiliário. Continua a dizer que não é possível!! Vou ligar a outros bancos
  4.  # 5

    Colocado por: ELuís

    É um intermediário de credito (acho que estou a dizer bem)e não um agente imobiliário. Continua a dizer que não é possível!! Vou ligar a outros bancos

    Você tem que separar as duas coisas.
    Uma é o emprestimo.
    A outra é o valor com que cada um entra no negócio. Ou seja, questão da escritura.
    Na escritura deve ficar registado o valor do capital próprio e a conta de origem.
  5.  # 6

    Obrigado. Depois de consultar outro intermediario, informaram-me que há bancos que aceitam fazer a diferenciação, outros que não.
  6.  # 7

    Resposta do 1o intermediário de crédito sobre a questão colocada pela 3ª vez:

    " Tal como falamos ao telefone, a sua pretensão de dividir percentualmente o valor a atribuir a casa um dos proponentes não é de todo possível. Tal como passo a descrever.



    50% para cada um é assim que estipula a lei quando estamos a falar de aquisição com financiamento



    No entanto, e como o Luis me informou que está a tentar em outros bancos faze-lo, e uma vez que é uma questão imposta por lei. Ficaria grata se me informasse se alguma instituição bancária o conseguiria fazer."
    • ifbvpc
    • 21 outubro 2023 editado

     # 8

    Boas, eu e o meu namorado de há 25 anos estamos a passar exactamente pelo mesmo. Ele vendeu a casa (que já era só dele) e a nova comprámos os dois. Ele queria fazer a escritura com percentagens (para já o investimento foi (quase) todo dele) e depois faríamos nova escritura mais tarde, quando eu puder pagar pela minha parte. Recorremos (hoje posso dizer que infelizmente) a um consultor financeiro pois precisámos de algum crédito e o banco emprestou-nos algum (acabámos por ser nós a tratar de tudo senão não tínhamos conseguido) mas a escritura tinha de ser feita 50/50. Agora estamos com o problema das mais valias (que todos diziam não haver!) pois ele pôs o dinheiro da venda da casa dele na totalidade, para a compra de metade da casa nova. Fizemos a escritura em nome dos 2, cada um pagou IMT e IS (este será o assunto que me trás a este forum e irei iniciar uma discussão a ver se me ajudam pois ficámos sem poupanças à custa da discrepância que houve!).
  7.  # 9

    Está desconhecia, portanto duas pessoas não casadas não podem fazer a escritura por exemplo um a 30% e outro a 70% dependendo do montante que investiram na compra da casa?
  8.  # 10

    Colocado por: PedroMSEstá desconhecia, portanto duas pessoas não casadas não podem fazer a escritura por exemplo um a 30% e outro a 70% dependendo do montante que investiram na compra da casa?

    Podem.
    A percentagem na escritura nada tem a haver com o empréstimo.
    • ifbvpc
    • 21 outubro 2023 editado

     # 11

    Colocado por: nielsky
    Podem.
    A percentagem na escritura nada tem a haver com o empréstimo.


    Se calhar até dava, mas nós não tivemos tempo de aprofundar o assunto pois já se tinha vendido a casa (numa semana! Não estávamos à espera que fosse tão rápido). Sei de um caso que sim, fez com percentagens diferentes, mas não recorreram a empréstimo.
    No nosso caso, para agilizar tudo (e porque era Agosto), o banco disse que seria mais fácil obter o empréstimo se a a escritura fosse feita 50/50. A escritura nada tem a ver com o empréstimo, verdade, mas acaba por estar tudo ligado quando se compra casa com hipoteca... há muita falta de informação e onde recorrer para aconselhamento. Uns dizem uma coisa, outros outra e andamos nisto. Já com o IMT todos diziam o mesmo valor, banco, imobiliária e consultor financeiro. No dia da escritura foram mais 8000€ que pagámos! E agora, a quem reclamar?
  9.  # 12

    Também já passei por isso, não consegui dividir por outra percentagem.

    O valor do empréstimo foi menos de metade do valor do imóvel, mesmo assim, para existir empréstimo pelo banco tinha de ficar 50/50. O banco não aceitava que a casa fosse escriturada de forma diferente, foi um ACT (trabalhava no banco na altura), foi tentado e retentado, mas provalvemente cada instituição pode ter as suas regras, não custa tentar.

    As mais valias no seu caso nem são assim tão altas quanto isso, não se esqueça que pode descontar ai o IMT da primeira casa. Não fez mais obras na mesma? Não vai fazer mais obras na que vai adquirir?

    Já simulou para ver o que isso pode trazer em IRS? Secalhar não será assim tanto.

    Existe também a hipótese de você não entrar no crédito, sempre aumenta mais um pouco o valor que você irá colocar à cabeça.

    Em relação à proposta o multiriscos de 500 e tal euros está caro, como é normal.
 
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