- palmstroke
- 26 novembro 2023 editado
Estou em processo de compra de um apartamento para remodelar. É a minha primeira compra "para remodelar". O objectivo é arrendar.
A olhos vistos, coisas grandes:
- a cozinha é para fazer de novo (cerâmicos e móveis),
- o piso de todo o apartamento também para recuperar ou substituir.
coisas pequenas:
- os banhos acho que precisam de uma limpeza profunda e posso deixar como estão, provavelmente embelezar com aqueles espelhos com frame de luz "de moda" e trocar grifería;
- embelezar/reparar closets (tem um minúsculo walking closet, tenho de ver ideias no instagram para apelar a mulheres);
- substituir janelas (pelo menos nos 2 quartos);
- alisar o cimento tipo "pipoca" nos tectos.
- pintar.
O que gostaria que me aconselhassem é:
1) que coisas que não estão "a olhos vistos" tenho de considerar reparar ou pelo menos pedir uma avaliação?
2) eu sei que quero entregar a substituição/reparação do piso a uma empresa especializada. a reparação dos closets também. nisto tudo que quero fazer, qual deveria ser a sequência correcta? Primeiro cozinha? Primeiro pisos? Outra sequência?
Posso pôr fotos mais tarde.- jorgemlflorencio
- 26 novembro 2023
Sim, com fotos seria melhor.
Vai gastar esse dinhiero todo na cozinha e deixar a canalização de origem? Lembrei-me disto por causa da sua pergunta de fazer primeiro o piso ou a cozinha. Pensei logo que seria melhor fazer primeiro a cozinha para o caso de a canalização passar no piso, sempre pensando que seria para trocar tubagem...- rguerreiro79
- 26 novembro 2023
Já fez as contas do investimento? Que rentabilidade líquida anual é expectável?
Já alguma vez alugou algum imóvel? Sabe as dores de cabeça que podem acontecer?- palmstroke
- 27 novembro 2023 editado
Colocado por: rguerreiro79Já fez as contas do investimento? Que rentabilidade líquida anual é expectável?
Já alguma vez alugou algum imóvel? Sabe as dores de cabeça que podem acontecer?
Isto não é em Portugal, é no Chile.
- Preço de compra: 95 mil + 2% comissão corredora + impostos (não sei o valor mas não é superior a Portugal).
- Estimado para remodelar: entre 20 a 30 mil.
- Estimado para arrendar: entre 400 a 600 / mês.
Acho que está bem, eu gosto de arrendar a pessoas nacionais com uns 20% abaixo do preço de mercado para não ter chatices. Estou a comprar num período em que apenas pessoas com dinheiro conseguem obter crédito hipotecario, por isso há muita oferta e pouca procura.
Em quanto a dores de cabeça, no país onde moro (Chile) os desalojos são bastante rápidos: 1) Depois do advogado dar com entrada no Tribunal, o juiz tem 10 dias para decidir se aceita o caso ou não. 2) Se a decisão é a favor, é notificado o inquilino. 3) O inquilino tem 10 dias para justificar/rejeitar a morosidade. 4) Se o inquilino não responde, é emitida ordem de despejo automática. 5) Se depois de emitida ordem despejo o inquilino não sair passados 10 dias, o dono pode solicitar desalojo forçado à policia, o qual também é um tramite relativamente rápido (até 30 dias). Isto demora um a dois meses se está tudo conforme e o dono do imóvel tem todas as provas. Se o inquilino tiver dinheiro para advogados ou exista algo nos antecedentes apresentados que não convença o juiz, demora mais. Se a razão estiver do lado do dono, o desalojo forçado quase nunca é necessário, os inquilinos conhecem a lei e saem no límite do tempo antes de se poder chamar a policía.
Para fechar o ciclo, se depois do desalojo o inquilino não paga, o dono pode iniciar outro segundo processo para adicionar o inquilino à lista de devedores nacionais (DICOM). Para iniciar o ciclo, antes de assinar contrato, o dono pode solicitar ao mesmo instituto de devedores nacionais de que o novo inquilino não tem dívidas pendentes.- rguerreiro79
- 27 novembro 2023
Provavelmente está no UK. Aqui em Portugal é complicado, basicamente pode demorar anos a expulsar um incumpridor.
Não o quero assustar só é preciso é conhecer a realidade.
Outro exemplo, o inquilino até saí rápido mas a casa ficou uma miséria. Lá se vai o lucro outra vez.
Mas não me respondeu à questão(nem tem de responder) mas está a contar com que percentual ao ano líquido? 5 a 7 % do investimento total?
Se for menos de isso equacione outros investimentos financeiros de capital garantido.- palmstroke
- 27 novembro 2023 editado
Colocado por: rguerreiro79Provavelmente está no UK. Aqui em Portugal é complicado, basicamente pode demorar anos a expulsar um incumpridor.
Não o quero assustar só é preciso é conhecer a realidade.
Outro exemplo, o inquilino até saí rápido mas a casa ficou uma miséria. Lá se vai o lucro outra vez.
Mas não me respondeu à questão(nem tem de responder) mas está a contar com que percentual ao ano líquido? 5 a 7 % do investimento total?
Se for menos de isso equacione outros investimentos financeiros de capital garantido.
Actualizei o meu comentário com detalhes. É no Chile. Também actualizei com os valores de compra.
Não sei se é bom ou não, mas tenho um T1 arrendado em Portugal (Lisboa, Marvila) e o dinheiro está mais na valorização do imóvel (receberia o dobro do valor que dei por ele em 2009, se o quisesse vender hoje) que no valor que recebo de arrendo (recebo 560€ em 2023).- rguerreiro79
- 27 novembro 2023
Se o negócio é no Chile então não faço mínima ideia do mercado de arrendamento e das leis. Pelo que fala o sistema é rápido a resolver incumprimentos.
Quanto a contas 130k de investimento, supondo uma renda de 500 daria 6k ano brutos perto de 5% bruto.
"o dinheiro está mais na valorização do imóvel"
Também é verdade mas também pode desvalorizar temporariamente pois pode existir alguma correção dos imóveis, a longo prazo tem sido sempre a subir.
Quanto à remodelação no alisar dos tectos é mais fácil colocar teto falso em gesso cartonado.
E caso coloque teto falso pode sempre passar a nova canalização por aí.- palmstroke
- 27 novembro 2023 editado
Deixo algumas fotos.
Casa de banho do quarto principal:
Dado que os azulejos são neutros, aqui apenas penso fazer limpeza profunda e meter espelho e iluminação e grifería nova "da moda", e substituir a silicona branca onde estiver mais encardida.- palmstroke
- 27 novembro 2023 editado
Quarto principal:
Aqui seria substituir janela, tratar o parquet, pintar (não percebi se está pintado actualmente por cima de papel de parede) e alisar tecto. Também tornar o mini walking closet mais apelativo a mulheres (luz led, etc).- palmstroke
- 27 novembro 2023
Segundo quarto:
Seria fazer o mesmo do quarto principal: pintar, tratar parquet, janela, tecto.
Podia alugar o apartamento deixando o tecto pipoca, mas é o tipo de coisa que se não faço agora nunca vou fazer. Não me interessa tecto falso porque para mim não faz sentido diminuir altura útil, mas obrigado pela dica.- palmstroke
- 27 novembro 2023 editado
2a casa de banho (de visita):
Penso fazer o mesmo que na casa de banho do quarto, mudanças cosmeticas.- palmstroke
- 27 novembro 2023 editado
A sala:
Aqui pode-se apreciar melhor o estado do parquet. Espero que dê para recuperar. Já falei com uma empresa que me disse que tem de ver in loco para dar um orçamento. A sala tem duas zonas onde de certeza se teria de substituir os tacos, nessas zonas podem remover-se os tacos com as mãos.
O apartamento é ultimo piso (andar 24) e fica no centro nevralgico da cidade, onde se divide a parte pobre da parte mais endinheirada (quanto mais para lá da janela, mais dinheiro lol). A vista é espetacular. Nunca vão construir em frente porque tem um edifício historico onde está actualmente alojada a embaixada da Argentina. É uma zona muito mal tratada devido aos disturbios de 2021 (é tipo marquês pombal - as protestas confluem sempre para lá), mas o governo já aprovou um plano de recuperação e de facto já iniciaram algumas obras.
O que se vê para lá da cidade não é céu, mas sim uma montanha (o inicio da cordilheira dos Andes), que no inverno se enche de neve.
A janela é velha. Se o dinheiro chegar, substituo. Mas prefiro dar prioridade às janelas dos quartos pelo isolamento.- palmstroke
- 6 abril 2024
Depois de alguns meses de negociação, assinei a escritura de compra-venta há duas semanas.
l'aventure commenceDesejo de tudo a correr bem 🙌- palmstroke
- 14 abril 2024
Durante o processo de compra contactei um "remodelador" (na verdade arquitecto, mas não vou mudar nada estruturalmente, e como é para arrendar não vou deixar o apartamento mobilado excepto pelos móveis de cozinha e banho, por isso chamo-lhe assim "remodelador").
O objectivo era ajudar-me na escolha dos materiais, coordinar que as equipes trabalhavam bem e com qualidade e dentro do orçamento. Na prática um projecto chave na mão de remodelação entregado por alguém com talento de "desenho".
Foi uma experiência um pouco frustrante e acabei por não contratar nada, apesar de ter pago por uma visita ao apartamento para preparação de proposta.
Tive a sensação de que queria fazer as coisas o mais fácil possível, e a "red flag" final foi a sua resistência para eliminar o tecto "pipoca". Really? Vou contratatar remodalor e vai deixar-me o tecto assim?
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