- palmstroke
- 26 novembro 2023 editado
Estou em processo de compra de um apartamento para remodelar. É a minha primeira compra "para remodelar". O objectivo é arrendar.
A olhos vistos, coisas grandes:
- a cozinha é para fazer de novo (cerâmicos e móveis),
- o piso de todo o apartamento também para recuperar ou substituir.
coisas pequenas:
- os banhos acho que precisam de uma limpeza profunda e posso deixar como estão, provavelmente embelezar com aqueles espelhos com frame de luz "de moda" e trocar grifería;
- embelezar/reparar closets (tem um minúsculo walking closet, tenho de ver ideias no instagram para apelar a mulheres);
- substituir janelas (pelo menos nos 2 quartos);
- alisar o cimento tipo "pipoca" nos tectos.
- pintar.
O que gostaria que me aconselhassem é:
1) que coisas que não estão "a olhos vistos" tenho de considerar reparar ou pelo menos pedir uma avaliação?
2) eu sei que quero entregar a substituição/reparação do piso a uma empresa especializada. a reparação dos closets também. nisto tudo que quero fazer, qual deveria ser a sequência correcta? Primeiro cozinha? Primeiro pisos? Outra sequência?
Posso pôr fotos mais tarde.- jorgemlflorencio
- 26 novembro 2023
Sim, com fotos seria melhor.
Vai gastar esse dinhiero todo na cozinha e deixar a canalização de origem? Lembrei-me disto por causa da sua pergunta de fazer primeiro o piso ou a cozinha. Pensei logo que seria melhor fazer primeiro a cozinha para o caso de a canalização passar no piso, sempre pensando que seria para trocar tubagem...- rguerreiro79
- 26 novembro 2023
Já fez as contas do investimento? Que rentabilidade líquida anual é expectável?
Já alguma vez alugou algum imóvel? Sabe as dores de cabeça que podem acontecer?- palmstroke
- 27 novembro 2023 editado
Colocado por: rguerreiro79Já fez as contas do investimento? Que rentabilidade líquida anual é expectável?
Já alguma vez alugou algum imóvel? Sabe as dores de cabeça que podem acontecer?
Isto não é em Portugal, é no Chile.
- Preço de compra: 95 mil + 2% comissão corredora + impostos (não sei o valor mas não é superior a Portugal).
- Estimado para remodelar: entre 20 a 30 mil.
- Estimado para arrendar: entre 400 a 600 / mês.
Acho que está bem, eu gosto de arrendar a pessoas nacionais com uns 20% abaixo do preço de mercado para não ter chatices. Estou a comprar num período em que apenas pessoas com dinheiro conseguem obter crédito hipotecario, por isso há muita oferta e pouca procura.
Em quanto a dores de cabeça, no país onde moro (Chile) os desalojos são bastante rápidos: 1) Depois do advogado dar com entrada no Tribunal, o juiz tem 10 dias para decidir se aceita o caso ou não. 2) Se a decisão é a favor, é notificado o inquilino. 3) O inquilino tem 10 dias para justificar/rejeitar a morosidade. 4) Se o inquilino não responde, é emitida ordem de despejo automática. 5) Se depois de emitida ordem despejo o inquilino não sair passados 10 dias, o dono pode solicitar desalojo forçado à policia, o qual também é um tramite relativamente rápido (até 30 dias). Isto demora um a dois meses se está tudo conforme e o dono do imóvel tem todas as provas. Se o inquilino tiver dinheiro para advogados ou exista algo nos antecedentes apresentados que não convença o juiz, demora mais. Se a razão estiver do lado do dono, o desalojo forçado quase nunca é necessário, os inquilinos conhecem a lei e saem no límite do tempo antes de se poder chamar a policía.
Para fechar o ciclo, se depois do desalojo o inquilino não paga, o dono pode iniciar outro segundo processo para adicionar o inquilino à lista de devedores nacionais (DICOM). Para iniciar o ciclo, antes de assinar contrato, o dono pode solicitar ao mesmo instituto de devedores nacionais de que o novo inquilino não tem dívidas pendentes.- rguerreiro79
- 27 novembro 2023
Provavelmente está no UK. Aqui em Portugal é complicado, basicamente pode demorar anos a expulsar um incumpridor.
Não o quero assustar só é preciso é conhecer a realidade.
Outro exemplo, o inquilino até saí rápido mas a casa ficou uma miséria. Lá se vai o lucro outra vez.
Mas não me respondeu à questão(nem tem de responder) mas está a contar com que percentual ao ano líquido? 5 a 7 % do investimento total?
Se for menos de isso equacione outros investimentos financeiros de capital garantido.- palmstroke
- 27 novembro 2023 editado
Colocado por: rguerreiro79Provavelmente está no UK. Aqui em Portugal é complicado, basicamente pode demorar anos a expulsar um incumpridor.
Não o quero assustar só é preciso é conhecer a realidade.
Outro exemplo, o inquilino até saí rápido mas a casa ficou uma miséria. Lá se vai o lucro outra vez.
Mas não me respondeu à questão(nem tem de responder) mas está a contar com que percentual ao ano líquido? 5 a 7 % do investimento total?
Se for menos de isso equacione outros investimentos financeiros de capital garantido.
Actualizei o meu comentário com detalhes. É no Chile. Também actualizei com os valores de compra.
Não sei se é bom ou não, mas tenho um T1 arrendado em Portugal (Lisboa, Marvila) e o dinheiro está mais na valorização do imóvel (receberia o dobro do valor que dei por ele em 2009, se o quisesse vender hoje) que no valor que recebo de arrendo (recebo 560€ em 2023).- rguerreiro79
- 27 novembro 2023
Se o negócio é no Chile então não faço mínima ideia do mercado de arrendamento e das leis. Pelo que fala o sistema é rápido a resolver incumprimentos.
Quanto a contas 130k de investimento, supondo uma renda de 500 daria 6k ano brutos perto de 5% bruto.
"o dinheiro está mais na valorização do imóvel"
Também é verdade mas também pode desvalorizar temporariamente pois pode existir alguma correção dos imóveis, a longo prazo tem sido sempre a subir.
Quanto à remodelação no alisar dos tectos é mais fácil colocar teto falso em gesso cartonado.
E caso coloque teto falso pode sempre passar a nova canalização por aí.- palmstroke
- 27 novembro 2023 editado
Deixo algumas fotos.
Casa de banho do quarto principal:
Dado que os azulejos são neutros, aqui apenas penso fazer limpeza profunda e meter espelho e iluminação e grifería nova "da moda", e substituir a silicona branca onde estiver mais encardida.- palmstroke
- 27 novembro 2023 editado
Quarto principal:
Aqui seria substituir janela, tratar o parquet, pintar (não percebi se está pintado actualmente por cima de papel de parede) e alisar tecto. Também tornar o mini walking closet mais apelativo a mulheres (luz led, etc).- palmstroke
- 27 novembro 2023
Segundo quarto:
Seria fazer o mesmo do quarto principal: pintar, tratar parquet, janela, tecto.
Podia alugar o apartamento deixando o tecto pipoca, mas é o tipo de coisa que se não faço agora nunca vou fazer. Não me interessa tecto falso porque para mim não faz sentido diminuir altura útil, mas obrigado pela dica.- palmstroke
- 27 novembro 2023 editado
2a casa de banho (de visita):
Penso fazer o mesmo que na casa de banho do quarto, mudanças cosmeticas.- palmstroke
- 27 novembro 2023 editado
A sala:
Aqui pode-se apreciar melhor o estado do parquet. Espero que dê para recuperar. Já falei com uma empresa que me disse que tem de ver in loco para dar um orçamento. A sala tem duas zonas onde de certeza se teria de substituir os tacos, nessas zonas podem remover-se os tacos com as mãos.
O apartamento é ultimo piso (andar 24) e fica no centro nevralgico da cidade, onde se divide a parte pobre da parte mais endinheirada (quanto mais para lá da janela, mais dinheiro lol). A vista é espetacular. Nunca vão construir em frente porque tem um edifício historico onde está actualmente alojada a embaixada da Argentina. É uma zona muito mal tratada devido aos disturbios de 2021 (é tipo marquês pombal - as protestas confluem sempre para lá), mas o governo já aprovou um plano de recuperação e de facto já iniciaram algumas obras.
O que se vê para lá da cidade não é céu, mas sim uma montanha (o inicio da cordilheira dos Andes), que no inverno se enche de neve.
A janela é velha. Se o dinheiro chegar, substituo. Mas prefiro dar prioridade às janelas dos quartos pelo isolamento.- palmstroke
- 6 abril 2024
Depois de alguns meses de negociação, assinei a escritura de compra-venta há duas semanas.
l'aventure commenceDesejo de tudo a correr bem 🙌- palmstroke
- 14 abril 2024
Durante o processo de compra contactei um "remodelador" (na verdade arquitecto, mas não vou mudar nada estruturalmente, e como é para arrendar não vou deixar o apartamento mobilado excepto pelos móveis de cozinha e banho, por isso chamo-lhe assim "remodelador").
O objectivo era ajudar-me na escolha dos materiais, coordinar que as equipes trabalhavam bem e com qualidade e dentro do orçamento. Na prática um projecto chave na mão de remodelação entregado por alguém com talento de "desenho".
Foi uma experiência um pouco frustrante e acabei por não contratar nada, apesar de ter pago por uma visita ao apartamento para preparação de proposta.
Tive a sensação de que queria fazer as coisas o mais fácil possível, e a "red flag" final foi a sua resistência para eliminar o tecto "pipoca". Really? Vou contratatar remodalor e vai deixar-me o tecto assim?- palmstroke
- 18 maio 2024
A remodelação iniciou há duas semanas.
Como é costume aqui no Chile, e acho que tem a ver com a actividade sísmica que é das mais fortes no mundo, o edifício (construcção primeira metade dos 80s) tem um núcleo estructural, mas as paredes dos apartamentos são 80% tabique. Portanto, a demolição é bastante fácil e rápida. Logo nos primeiros dias fiquei com a visão de como ia ficar.
Na segunda semana começaram as terminações, que avançam mais lento, e na próxima semana começam a aplicar cerâmicos.
Algumas fotos:
- palmstroke
- 3 junho 2024
Gostaria de saber quanto custaria (aprox) uma remodelação similar em Portugal, para comparar os dois países. Se alguém quiser fazer o ejercicio gostaria saber por curiosidade. No final da obra publico o custo final convertido a euros.
Peço desculpa se por vezes não uso termos portugueses.
Tipologia: apartamento de 70m² com 2 quartos e 2 banhos em parquet.
- Trabalhos transversais: remoção papel parede (em todo o apartamento), recuperação parquet, re-electrificação, pintura paredes e tecto, pintura portas, substituicão de janelas (5), alisamento de tectos, melhoramentos canalização.
- Banho 1: substituição todos os cerâmicos (piso+parede), novo lavatório, nova sanita, novo espelho, substituição banheira por ducha de pé, janela para ducha, substituição torneira.
- Banho 2: igual ao anterior.
- Closet fechado Quarto 1: substituição móveis melanina, pintura e iluminação.
- Quarto 1: (ver trabalhos transversais)
- Quarto 2: (ver trabalhos transversais)
- Cozinha: semi-abertura ao living (paredes tabique), substituição de todos os cerâmicos (piso+parede), substituição do móvel da cozinha com bancada pedra sintetizada.
- Outros: compra forno eléctrico e placa e lava-pratos e extractor na cozinha, acessorios iluminação (focos e candeleros e apliques), acessorios banho (chuveiro, toalleros etc), ventiladores nos quartos.- zemvpferreira
- 3 junho 2024
Se fizer as contas a 300-600/m2, não deve estar muito longe da verdade. Portanto, cerca de 30K.- palmstroke
- 22 junho 2024
Colocado por: palmstroke
um pedido de sabedoria.
esses dois focos de luz que se vêem no tecto da cozinha têem apenas um único interruptor. eu mantive os dois focos de luz mas, na nova distribuição da cozinha, necesito que tenham interruptores independentes. o pior é que já está quase tudo terminado e agora ao comprar os novos focos é que me apercebi disto, e ninguém me tinha alertado antes.
alguma solução? o segundo foco vai ficar depois da janela que se vê na foto da remodelação em progreso e onde estará esquentador e máquina lavar.
- jorgealves
- 22 junho 2024
Colocado por: palmstrokealguma solução? o segundo foco vai ficar depois da janela que se vê na foto da remodelação em progreso e onde estará esquentador e máquina lavar.
substituir o interruptor por comutador de lustre enfiar mais um fio na tubagem.0.0263 seg. NEW