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Outras questões sobre casas ou imóveis

Mais Valias - fiquei com mais dúvidas

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  1.  # 1

    Bom dia
    Ontem fui ao meu contabilista ver se me conseguia tirar a dúvida que tenho sobre as mais valias e saí de lá com mais dúvidas ainda porque não me conseguiu explicar.. Já li vários posts aqui do fórum mas não estou a chegar lá e queria ver se alguem me podia ajudar..

    Eu comprei um apartamento por 90k em 2019 e vou vender agora este ano por 170k
    As mais valias serão de 80k certo?
    Mas agora é a minha maior dúvida, eu para reinvestir e não ter de pagar mais valias, é sobre os 80k ou sobre os 170k?
    Eu tenho que liquidar ainda o crédito do apartamento que é a minha habitação permanente no valor de 70k
    Vou comprar uma moradia e será a minha nova habitação permanente no valor de 175k,mas vou pedir empréstimo bancário de cerca de 130k porque a casa precisa de obras e iria usar parte das mais valias para esse efeito e para abater o resto ao novo crédito.. não sei se é viavel

    Alguem me pode ajudar? A fazer contas do que terei que reinvestir ou quanto terei de pagar de mais valias?
    Obrigado desde já

  2.  # 2

    Colocado por: Lince744As mais valias serão de 80k certo?

    No seu caso não, porque...
    Colocado por: Lince744Eu tenho que liquidar ainda o crédito do apartamento que é a minha habitação permanente no valor de 70k

    Portanto, dos 80K de "lucro", tem que retirar os 70K que irá usar para liquidação do CH.
    Terá que retirar também o que gastou na altura pelo IMT, mais qualquer obra que tenha feito e se recorreu à alguma imobiliária, retirar também o que lhes teve que pagar de comissão.

    Colocado por: Lince744Mas agora é a minha maior dúvida, eu para reinvestir e não ter de pagar mais valias, é sobre os 80k ou sobre os 170k?

    Sobre o dinheiro que lhe sobrar, portanto, as mais-valias.

  3.  # 3

    Obrigado pela sua resposta
    Sendo como está a dizer, então os 80k de 'lucro' retirando os 70k do abate ao crédito e por exemplo 5k do IMT na altura, as minhas mais valias seriam de 5k?

    Terei que reinvestir esses 5k em obras por exemplo na nova moradia psra não pagar mais valias?

  4.  # 4

    Que confusão que para aqui vai. Constatanto:

    Mais valia = PV - PC - Despesas - Obras 12 anos

    Logo, a sua mais valia, (esquecendo o coeficiente de desvalorização da moeda) é de 80 mil euros! Este valor vai entrar a 50% no sei IRS que será tributado à taxa que lhe couber..., logo, acrescem 40 mil euros ao seu IRS.

    OUTRA COISA É O REEINVESTIMENTO,

    Para ser isento de mais valias tem de aplicar o PRODUTO da venda, ou seja 170 mil euros. Contudo, como tem empréstimo, pode deduzir esse valor ao produto da venda, ou seja, reinveste 100 mil euros. Como só vai reeinvestir 45%, vai ser tributado em 55%, ou seja, acresce ao seu IRS 22 mil euros.

    Tem de mudar de contabilista ou contactar algum com experiência ;)
    Concordam com este comentário: ricardomendes, IronManSousa, radikal, diouf_matos
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Lince744

  5.  # 5

    A informação anterior está errada. (edit: refiro-me à resposta do vmontalvao. A do Suporter está correta).
    As mais valias e o valor de reinvestimento são conceitos diferentes que não se pode confundir.
    O valor das mais valias é 170k-90k=80k. A este valor ainda pode subtrair algumas despesas que tenha tido com mediação ou valorizações do imóvel. Se não fizer reinvestimento vai pagar impostos sobre 50% dos 80k.
    O valor de reinvestimento necessário para não pagar impostos é 170K-70k=100k. Pode reinvestir menos e paga impostos na proporção do reinvestimento efetuado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Lince744

  6.  # 6

    A informação "anterior" presumo que não seja a minha, até porque concordo com o seu comentário.
    Concordam com este comentário: ricardomendes

  7.  # 7

    Colocado por: SupporterA informação "anterior" presumo que não seja a minha, até porque concordo com o seu comentário.
    Concordam com este comentário:ricardomendes

    Exatamente. Respondemos ao mesmo tempo e só vi a sua resposta depois de colocar a minha.
    Concordam com este comentário: Supporter, vmontalvao

  8.  # 8

    Colocado por: vmontalvaoPortanto, dos 80K de "lucro", tem que retirar os 70K que irá usar para liquidação do CH.

    Peço desculpa, já vi onde errei. A liquidação do CH não entra para as contas das mais-valias. O restante, sim.
    Dos 80K de lucro, retire o IMT+IS + eventuais obras + Certificado energético + Comissão de venda. O que sobrar, serão as suas mais-valias, que terá que reinvistir na totalidade, dentro de 2 anos, na compra de uma nova HPP.

  9.  # 9

    Continua a confundir conceitos, não é o que sobrar da mais valia....

    Tem de reeinvestir o produto da venda deduzido do valor do empréstimo a amortizar!

  10.  # 10

    OK Foi então o que sempre pensei de inicio, que teria que reinvestir 100k mas depois comecei a trocar tudo 🤷‍♂️

    Podem-me dar exemplos de como posso reinvestir ou em quê, para não ter de pagar mais valias?
    Vou ter que fazer um crédito habitação para a nova moradia, os 10% que os bancos não emprestam pode ser usado nisso também? E se eu quiser abater cerca de 20k também reduzia ao valor do reinvestimento?


    Obrigado a todos sinceramente, e é como ensinar uma criança eu sei, mas isto tem-me dado cabo da cabeça 🙏

  11.  # 11

    - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

    a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

    b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

    c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

    d) (Revogada.)

    e) O imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à data da transmissão; (Aditada pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro)

  12.  # 12

    O imóvel vendido deve ter estado afeto durante 24 meses à sua HPP;
    Não pode acumular aquisição + obras (apenas construção);
    Tem 24 meses antes e 36 meses após a venda para efetuar o reeninvestimento;
    Ao valor de reeinvestimento tem de deduzir o empréstimo contraído:

    Exemplo, se adquiriu um imóvel por 200 mil euros e se pediu empréstimo de 150 mil euros, apenas conta 50 mil euros como reeinvestimento.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Lince744

  13.  # 13

    Muito obrigado Supporter

    Se o meu reinvestimento é de 100k pelas contas acima, fazendo um empréstimo de 110k por exemplo então já não necessito de pagar nada de IRS porque ultrapassa o valor total?

  14.  # 14

    Não, ....

    Reeinvestimento = preço de compra - empréstimo para aquisição

    Logo, se vai comprar por 175.000,00€ só pode pedir empréstimo de 75.000,00€ para não pagar qualquer imposto. Caso peça um valor superior vai pagar em função da proporcionalidade do reeinvestimento.

  15.  # 15

    Ah ok, eu entendi o seu comentário mais acima referente ao imóvel que irei comprar e não ao que tenho neste momento.

    Então não conseguirei fugir do imposto a pagar. Porque terei de fazer um empréstimo de 130k para ir fazendo as obras que a casa precisa

  16.  # 16

    Peça uma informação às finanças para verificar se pode cumular reinvestimento na aquisição do imóvel e obras de melhoramento sobre o mesmo.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Lince744

  17.  # 17

    Colocado por: SupporterPeça uma informação às finanças para verificar se pode cumular reinvestimento na aquisição do imóvel e obras de melhoramento sobre o mesmo.

    Pode fazer as questões através do e-balcao.
    Concordam com este comentário: Supporter
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Lince744

  18.  # 18

    Colocado por: SupporterNão, ....

    Reeinvestimento = preço de compra - empréstimo para aquisição

    Logo, se vai comprar por 175.000,00€ só pode pedir empréstimo de 75.000,00€ para não pagar qualquer imposto. Caso peça um valor superior vai pagar em função da proporcionalidade do reeinvestimento.


    Supporter explique-me melhor esta parte se não se importa.

    Pelo que entendo do que publicou na citação, podemos usar o valor que se vai pedir ao banco para construir, como reenvestimento?!!

  19.  # 19

    Colocado por: Supporter
    Não pode acumular aquisição + obras (apenas construção);
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Lince744


    Segundo a minha contabilista é possível usar o valor de venda de uma HPP no reinvestimento para aquisição de nova HPP + obras. Para que as obras de melhoramento sejam aceites como parte do reinvestimento é necessário depois entregar o modelo 1 do IMI para alteração na matriz predial (há um prazo para isto). Acresce ainda que deverá ter as faturas dessas obras de melhoramento que de forma inequívoca comprovem que estão relacionadas com o imóvel em questão.

  20.  # 20

    Sim, isso é uma informação vinculativa da AT, no entanto o artigo diz aquisição OU obras... ainda é uma zona cinzenta.

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