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  1.  # 1

    Boa tarde,

    Estou a ponderar comprar um apartamento em construção, num novo empreendimento que vai surgir na minha cidade. A obra ainda nem começou e está tudo muito no início - só tem o terreno limpo e cercado. Previsão de entrega daqui a 2 anos. Sei de fontes seguras que para já só estão 3 apartamentos vendidos (no total serão 44).

    Consegui (para já tudo verbalmente - não há nada assinado nem paguei qualquer sinal) um pequeno desconto face ao preço tabelado (10k), com uma entrada de neste momento 20% + 25% daqui a um ano, ficando os restantes 55% para a escritura final.

    O construtor apresentou-me uma minuta do CPCV, onde não constava a cláusula de devolução de sinal em dobro, caso ele desistisse do contrato. Caso ele cancelasse, devolvia-me apenas o sinal e reforços de sinal sem qualquer prejuízo extra. No entanto, tem a cláusula de que se for eu a desistir, ele ficaria com o meu sinal (que é o normal, claro).

    Deixo-vos de seguida o que diz exatamente no contrato:

    "Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato, por causa comprovadamente imputável à segunda outorgante (eu), a primeira outorgante poderá fazer suas as quantias recebidas, a título de sinal e princípio de bom pagamento"
    "Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato, por causa comprovadamente imputável à primeira outorgante, a segunda outorgante poderá exigir a restituição em singelo das quantias entregues a título de sinal e princípio de bom pagamento"

    Não estou a ver o negócio com bons olhos e já lhe disse que sem essa cláusula não há negócio.

    No entanto, gostava de vos perguntar (a quem percebe mais disto) se existe de facto alguma forma de ele poder cancelar o contrato no futuro? O que quer realmente dizer a causa comprovadamente imputável? Que motivos poderia ele alegar para me cancelar o contrato no futuro? Pode cancelar-me o contrato só porque lhe apetece (caso encontre quem lhe pague mais, por exemplo - aí só tinha que me devolver o sinal e fazer novo contrato com o próximo comprador)?
    Concordam com este comentário: imo
  2.  # 2

    Por acaso esse empreendimento não é em Gondomar pois não? Conheço um mais ou menos assim...
    Diria que, se recorrer a crédito por exemplo, bastaria a parte vendedora não entregar toda a documentação atempadamente para ver o caminho facilitado para ficar com os valores entregues, ou pelo menos para ficar automaticamente com alguma razão jurídica, pois sem toda a documentação, os bancos também não emprestam dinheiro, e isso já seria problema de quem compra.
    Com tamanho risco, não me metia nisso. Mas mesmo com a clausula de pagamento em "dobro", um empreiteiro que vende o que ainda não tem também não dá muita confiança.
  3.  # 3

    Não, não é em Gondomar. Estes moldes de 20 de entrada + alguma percentagem (15/20/25) ao longo da obra é o normal hoje em dia. Estou "farto" de pesquisar empreendimentos e é tudo assim. Já vi vários por Gondomar também. Já lá vai o tempo dos 10% de sinal e o restante na escritura. O que na minha opinião dá uma maior segurança ao projeto.

    Para o sinal inicial de 20% e o reforço dos 25% não iria recorrer a crédito. Os 55% finais logo se veria - isso seria só daqui a 2 anos.

    Mas sem essa cláusula não há qualquer negócio, isso é certo e já o disse ao vendedor. A minha questão era mesmo por curiosidade - da forma como está no contrato (que postei em cima), o construtor pode cancelar-me o contrato por qualquer motivo? Teria que ter alguma razão específica?

    Eu não entendo o porquê de ele se recusar a colocar essa cláusula, que está prevista na lei. Ao não o fazer, só me mostra que está a pensar em cancelar-me o contrato no futuro.

    Imaginemos um cenário hipotético em que daqui a 1 ano, com a obra mais avançada e os apartamentos da tipologia do meu já todos vendidos, aparece um novo comprador que oferece mais ao empreiteiro do que eu paguei pelo meu apartamento. Poderia o construtor cancelar o meu contrato, devolver-me o sinal sem qualquer prejuízo, e vender ao novo comprador?
    Outro cenário - poderia no futuro começar a alegar que os materiais estão mais caros e tentar que eu lhe pague mais algum, eu recusar e ele simplesmente cancelar-me o contrato e devolver-me o sinal?

    Como é óbvio, eu não vou aceitar assinar o contrato como ele está. Mas gostava de perceber se esse tipo de cenários pode acontecer com o contrato apresentado ou não? Aquelas palavras "comprovadamente imputáveis" para mim é chinês.
  4.  # 4

    Por acaso até pensei que fosse em Gondomar pelo numero de frações (44), timings, etc.

    Colocado por: tiagodvtImaginemos um cenário hipotético em que daqui a 1 ano, com a obra mais avançada e os apartamentos da tipologia do meu já todos vendidos, aparece um novo comprador que oferece mais ao empreiteiro do que eu paguei pelo meu apartamento. Poderia o construtor cancelar o meu contrato, devolver-me o sinal sem qualquer prejuízo, e vender ao novo comprador?
    Outro cenário - poderia no futuro começar a alegar que os materiais estão mais caros e tentar que eu lhe pague mais algum, eu recusar e ele simplesmente cancelar-me o contrato e devolver-me o sinal?


    Sim, mas o vendedor com essas condições nem sequer precisa de comprovar muito (o aumento normal do preço dos materiais bastaria), simplesmente após "vender" a si, continua com os supostos imoveis vendidos à venda e de certeza que em 1-2 anos o preço de mercado aumenta 10/15%, logo, ele escolhe alguém que compre por mais, e entretanto alguém financiou a obra sem juros. Não se esqueça, que mesmo que tivesse alguma "razão" e quisesse justiça, o ónus de ir para tribunal seria seu, e os empreiteiros sabem isso...
  5.  # 5

    Ainda recentemente comprei um imóvel, e foi entregue com um ano de atraso relativamente ao prazo estipulado no CPCV, no entanto, os advogados que contactei, não se mostraram muito confiantes na ida para tribunal para ver o sinal restituído em dobro, por isso o melhor foi esperar. Agora imagine se nem essa clausula tinha...
  6.  # 6

    Boas, vou expor o meu caso.

    Sou promitente-comprador de um apartamento num empreendimento de 6 frações apenas. Também tive essa luta com essa cláusula da restituição do valor em singelo. No meu caso, apenas dei 10% no CPCV mas a obra já estava com a estrutura feita.

    No entanto, no meu contrato diz que em caso de incumprimento de ambas as partes, a parte lesada pode escolher entre o cumprimento do contrato ou a restituição do valor em singelo.

    Claro que para o lado do construtor/promotor estão sempre salvaguardados. Mas como os preços eram acessíveis face ao que se vê (até pareciam baratos... NOT), aceitei assim as condições.

    Para já está tudo a correr bem, vou escolhendo os materiais, estão a ser postos a meu gosto... Não invalida que as coisas possam virar para o torto. No entanto, são só 10%...

    No seu caso, 45% de entrada parece-me demasiado para uma obra que ainda nem sinais de início tem. Cautela com isso :)

    Isto anda a ficar um jogo giro para os vendedores/promotores. Têm a faca e queijo na mão!

    E sim, ele pode cancelar o contrato e so tem de devolver-lhe o sinal e demais pagamentos em singelo ou em dobro. O que ficar acordado em contrato. Já vi muitos assim em Gaia. Constroem, valorizam 20%/30% e compensa cancelar contratos
  7.  # 7

    Eu vi um em Gondomar que os T1s começam nos 130k - será esse a que se refere? Não sei condições que depois de ver as áreas e as varandas nem quis saber +. Mas que estão com uns preços atrativos para investimento, até estão.


    Quanto ao meu tema, o que me está a parecer é que ele quer "financiar" a obra com o dinheiro destes primeiros compradores e depois cancelar contratos e revender + caro. Mais uma vez, daqui não leva nada sem essa cláusula.

    Agradeço pelas suas respostas!
  8.  # 8

    Colocado por: tiagodvtEu vi um em Gondomar que os T1s começam nos 130k


    Não, os que tinha em mente (Baguim do Monte) os T1s começam nos 97k, só não coloco aqui o nome para não fazer publicidade, mas é só procurar.

    Ok, vi melhor, e devem ser esses, a selva é tal, que acho que estão a vender os T0 como se fossem T1...
  9.  # 9

    Colocado por: pedrodmsousaBoas, vou expor o meu caso.

    Sou promitente-comprador de um apartamento num empreendimento de 6 frações apenas. Também tive essa luta com essa cláusula da restituição do valor em singelo. No meu caso, apenas dei 10% no CPCV mas a obra já estava com a estrutura feita.

    No entanto, no meu contrato diz que em caso de incumprimento de ambas as partes, a parte lesada pode escolher entre o cumprimento do contrato ou a restituição do valor em singelo.

    Claro que para o lado do construtor/promotor estão sempre salvaguardados. Mas como os preços eram acessíveis face ao que se vê (até pareciam baratos... NOT), aceitei assim as condições.

    Para já está tudo a correr bem, vou escolhendo os materiais, estão a ser postos a meu gosto... Não invalida que as coisas possam virar para o torto. No entanto, são só 10%...

    No seu caso, 45% de entrada parece-me demasiado para uma obra que ainda nem sinais de início tem. Cautela com isso :)

    Isto anda a ficar um jogo giro para os vendedores/promotores. Têm a faca e queijo na mão!

    E sim, ele pode cancelar o contrato e so tem de devolver-lhe o sinal e demais pagamentos em singelo ou em dobro. O que ficar acordado em contrato. Já vi muitos assim em Gaia. Constroem, valorizam 20%/30% e compensa cancelar contratos


    Obrigado pela sua resposta, Pedro. Sim 10% muda tudo.

    No meu caso, com 20% + 25% daqui a um ano estamos a falar de uma quantia de dinheiro considerável (72k), que não quero ter "empatado" durante 2 anos e que pode chegar ao fim, o construtor cancelar e devolver-mo sem qualquer prejuízo. Claro que com o dinheiro "preso" não o posso também investir noutros lados.
  10.  # 10

    O melhor mesmo, é falar com um advogado para lhe rever o contrato todo. Por vezes existem pormenores nas cláusulas, que nem nos apercebemos muito bem, que podem dar problemas no futuro. Certamente esse contrato que o empreiteiro lhe apresentou, foi feito por um advogado, e para proteger o vendedor. No caso de dúvida, e mesmo que o apartamento lhe agrade, no seu lugar não assinaria. Não estamos certamente a falar de valores pequenos, para estar a correr riscos.
  11.  # 11

    Colocado por: rui.fern

    Não, os que tinha em mente (Baguim do Monte) os T1s começam nos 97k, só não coloco aqui o nome para não fazer publicidade, mas é só procurar.


    Parece-me que estamos a falar do mesmo sim. Já o vi várias vezes na internet, mas nunca conversei com algum vendedor. Depois de ver áreas não me interessou.

    Esses 97k são para T0s com 30 e poucos metros quadrados, que é algo totalmente fora do que eu procuro e diria que quase ridículo. os T1s estão nos 130k mas mesmo assim só têm 83 metros quadrados e nem têm varanda (existem maiores e com varanda - pequenissimas na mesma - mas mais caros). Suponho que tenham apenas lugar de garagem, pelo menos não referem box nos anúncios.

    O que eu estava a ver era também um T1, mas com garagem Box, com 86metros + 24 de varanda. 160k.
  12.  # 12

    Colocado por: cesarcarvalhoO melhor mesmo, é falar com um advogado para lhe rever o contrato todo. Por vezes existem pormenores nas cláusulas, que nem nos apercebemos muito bem, que podem dar problemas no futuro. Certamente esse contrato que o empreiteiro lhe apresentou, foi feito por um advogado, e para proteger o vendedor. No caso de dúvida, e mesmo que o apartamento lhe agrade, no seu lugar não assinaria. Não estamos certamente a falar de valores pequenos, para estar a correr riscos.


    Sim César. Nunca assinaria um contrato sem antes rever com um advogado. Mas neste caso não preciso sequer de chegar a esse ponto. Já referi que sem a cláusula não assino. Caso a cláusula seja acrestada, logo analiso.

    Obrigado pela sua resposta.
  13.  # 13

    Já investigou o NIF desse construtor para saber se tem tudo direitinho? Dar 45% de entrada é muita coisa, é como lhe disseram atrás... está a financiar a obra e não simplesmente a dar um "sinal". Pessoalmente tudo acima dos 20% acho demasiado como sinal.
  14.  # 14

    Colocado por: lpetingaJá investigou o NIF desse construtor para saber se tem tudo direitinho? Dar 45% de entrada é muita coisa, é como lhe disseram atrás... está a financiar a obra e não simplesmente a dar um "sinal". Pessoalmente tudo acima dos 20% acho demasiado como sinal.


    Sim tudo direitinho. Têm várias obras em andamento e um prédio em fase já bastante avançada. Mas a empresa está aberta há pouco + de 1ano. Já que referiu isso, aproveito para perguntar se há alguma forma legal de "investigar" os sócios (empresas anteriores e seu historial, etc)?

    A entrada agora seriam 20%, os restantes 25% só daqui a um ano(há a possibilidade de pôr o sinal em fases da obra em vez de prazos também - por exemplo, só dar os 25% quando a obra chegar a x fase). Infelizmente para nós compradores, e como já referi em cima, hoje isto é o normal nos empreendimentos novos. Tenho pesquisado muitos e está tudo igual. Estes sinais de 40/50% no decorrer da obra são normais. De certo modo, pode ser visto como uma segurança. Mas há sempre risco.
  15.  # 15

    Colocado por: tiagodvtSim tudo direitinho, mas a empresa está aberta há pouco + de 1ano. Já que referiu isso, aproveito para perguntar se há alguma forma legal de "investigar" os sócios (empresas anteriores e seu historial, etc)?

    Uma empresa de construção/promoção imobiliária com 1 ano é uma empresa sem atividade, já que o produto (imóveis) demoram sempre mais do que isso a finalizar...
    Investigar o histórico não deverá ser muito fácil e depende muito do tipo de empresa, e dos rabos de palha que deixem. Basta as empresas anteriores (unipessoal, por exemplo) serem da esposa ou outro familiar que já não é fácil de encontrar.
    Concordam com este comentário: lpetinga
  16.  # 16

    Colocado por: tiagodvt

    Obrigado pela sua resposta, Pedro. Sim 10% muda tudo.

    No meu caso, com 20% + 25% daqui a um ano estamos a falar de uma quantia de dinheiro considerável (72k), que não quero ter "empatado" durante 2 anos e que pode chegar ao fim, o construtor cancelar e devolver-mo sem qualquer prejuízo. Claro que com o dinheiro "preso" não o posso também investir noutros lados.


    Eles vêm com a lenga-lengas de investidores, e não sei quê...

    Mais que 20% já é um abuso!!! O normal seria 10%, ou então aumentar para 20% mas ele teria que fazer desconto considerável. O que não falta são chico-espertos na construção.

    O construtor/promotor do meu apartamento tem capital social de 500K, vale o que vale... Mas investiguei tudo a fundo. Também só tem 1 ano e meio em Portugal. O ADMIN é emigrante, veio agora investir cá. Estou a arriscar? Sim, estou. Mas são "só" 10%.

    E sim, sempre que fizer um contrato destes, invista num advogado que lhe reveja as cláusulas e toda a documentação associada... PCE, Certidões, etc.

    Boa sorte na procura e na compra.
    • Joves
    • 1 fevereiro 2024 editado

     # 17

    Mtas vezes a tatica passa por voce se fartar de esperar pela entrega do imovel e desiste do negocio ou, cede a posicao a um terceiro, ganha uns trocos e o construtor tambem, entretanto o construtor teve e continua a ter alguem para pagar o andamento da obra. Ao fim de diversos anos e com tanta cedencia de posicao ou desistencias o lucro foi mt, mas mt maior do que se tivesse vendido apenas 1x, ao inicial. Nao aceita voce o contrato, quem vem atras vai aceitar.
  17.  # 18

    Colocado por: pedrodmsousa

    Eles vêm com a lenga-lengas de investidores, e não sei quê...

    Mais que 20% já é um abuso!!! O normal seria 10%, ou então aumentar para 20% mas ele teria que fazer desconto considerável. O que não falta são chico-espertos na construção.

    O construtor/promotor do meu apartamento tem capital social de 500K, vale o que vale... Mas investiguei tudo a fundo. Também só tem 1 ano e meio em Portugal. O ADMIN é emigrante, veio agora investir cá. Estou a arriscar? Sim, estou. Mas são "só" 10%.

    E sim, sempre que fizer um contrato destes, invista num advogado que lhe reveja as cláusulas e toda a documentação associada... PCE, Certidões, etc.

    Boa sorte na procura e na compra.


    Do que tenho pesquisado e visto (atenção, estamos a falar de prédios com um número grande de frações, não sei como será com moradias ou projetos de prédios mais pequenos) o que hoje a maior parte está a pedir são coisas do género das que vos falei. Até podem pedir apenas 10 ou 20% em CPCV, mas dificilmente deixam o resto para a escritura e tem que haver sempre mais investimento ao longo da obra.

    Se fosse com 10% CPCV e 90% em escritura aí sim, também arriscaria mais à vontade. Nestes moldes não, sem a cláusula que pretendo.
  18.  # 19

    Colocado por: JovesMtas vezes a tatica passa por voce se fartar de esperar pela entrega do imovel e desiste do negocio ou, cede a posicao a um terceiro, ganha uns trocos e o construtor tambem, entretanto o construtor teve e continua a ter alguem para pagar o andamento da obra. Ao fim de diversos anos e com tanta cedencia de posicao ou desistencias o lucro foi mt, mas mt maior do que se tivesse vendido apenas 1x, ao inicial. Nao aceita voce o contrato, quem vem atras vai aceitar.


    Com o mal dos outros posso eu bem (ainda que não queira mal a ninguém). Este imóvel em questão não me parece bom para investidores, pelo menos com os preços tabelados. É um prédio novo numa cidade onde não tem concorrência (não existe construção de prédios novos nem com este nível de construção e acabamentos há mais de 10 anos) e os preços já estão bem puxadotes. Não estão com aquelas tangas de fases de investimento e preços finais - os preços são, supostamente, já finais. Claro que eu acredito que daqui a dois anos, quando construído e se o mercado continuar como está, venha a valer mais. Mas com custos de escritura, créditos e tudo....não acredito que ganhasse muito com a revenda.

    Cedências de posição - de que modo é que o construtor aí ganha +? Não percebo o que diz. Aí o lucro não seria para o investidor (neste caso eu)? Poderia ser interessante sim, mas mais uma vez...apenas se conseguir comprar abaixo do preço de tabela. Mas cedência de posição tem custos elevados...IMT de 6,5% face à entrada inicial, IMT de 6,5% dos reforços, mais valias, comissóes imobiliárias....para ganhar algum dinheiro só comprando muito abaixo do valor de mercado (é bom para os tais empreendimentos com fases para investidores, não é o caso aqui). Para depois desses custos todos ganhar 5 ou 10k (que acredito ser o que eu poderia ganhar aqui, caso fizesse cedencia de posição) para mim não vale o risco associado.
  19.  # 20

 
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