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Mais-valias programa Mais-Habitação

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  1.  
    • fhff
    • 29 fevereiro 2024

     # 1

    Agradecia a V/ajuda:

    Recebi em Outubro passado, de herança, uma moradia (copropriedade com outro herdeiro). A moradia será para vender a breve prazo. Gostaria de minimizar a tributação de mais-valias.
    Sou proprietário de outra casa, a minha HPP, sem crédito habitação (que acabei de amortizar há 1 ano).
    Ao abrigo do programa Mais-Habitação sei que é possível vender uma habitação secundária, até ao final de 2024, e evitar a tributação se se utilizar o valor da venda na amortização de um CH, de uma HPP, até 3 meses depois da venda.
    Pergunto: se adquirir, no entretanto, outra habitação com recurso a CH, registando-a como HPP, antes de vender a tal moradia herdada, poderei abater na tributação se utilizar o dinheiro para amortizar o novo CH? Os prazos vão ser apertados.

    Pergunto porque, no respeito ao re-investimento quando se vende uma HPP, caso diferente do meu, penso que a AT só considera HPP se houver prova de vivência nessa casa nos últimos 24 meses.
    Ora se só agora vou comprar a habitação nova e tenho de vender a herdada até ao final de 2024, nunca terei 24 meses na habitação nova.
    Da nota da OCC:

    Com o programa “Mais Habitação” foi definido um período mínimo de manutenção do domicílio fiscal
    no imóvel alienado. Isto é, passam a estar excluídos de tributação apenas os imóveis que tenham sido o
    domicílio fiscal do proprietário, pelo menos 24 meses antes da alienação do imóvel.

    Ainda na nota da OCC:
    O contribuinte vendeu um imóvel habitacional, mas que não era a sua habitação permanente. Entretanto
    comprou outro imóvel destinado, esse sim, à sua habitação própria e permanente. Pretende o contribuinte ser esclarecido se as mais-valias resultantes da venda do imóvel podem ser reinvestidas.

    Ao abrigo do programa “Mais Habitação” ficou definido um regime transitório que determina que as Mais-
    -Valias obtidas pela venda de uma segunda habitação podem ser isentas de tributação se forem aplicadas
    na amortização de um empréstimo feito para comprar uma habitação própria e permanente.
    Não é considerado reinvestimento, ao abrigo da norma transitória, a utilização do valor de realização dessa segunda habitação para a aquisição ou construção de habitação própria e permanente, sendo apenas
    relevante a amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e
    permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes.
    Esta é uma medida temporária e aplica-se às vendas realizadas entre 01/01/2022 e 31/12/2024. Assim,
    tendo a venda ocorrido neste lapso temporal, estará isenta de tributação de mais-valias.
    Mas esta é a única exceção no âmbito do regime de reinvestimento aplicável a imóveis que não seja habitação própria e permanente, pois a exclusão de tributação sobre as mais-valias é dada, sob determinadas
    condições, apenas ao valor obtido com a venda de uma habitação própria e permanente


    Obrigado pela ajuda
    • Palhava
    • 29 fevereiro 2024 editado

     # 2

    Colocado por: fhffOra se só agora vou comprar a habitação nova e tenho de vender a herdada até ao final de 2024, nunca terei 24 meses na habitação nova.


    Mas essa situação só se coloca a quem vende a sua HPP. Ou seja para se ter o benefício fiscal, teria sim de ter habitado a casa que vende por pelo menos 2anos.


    Essa situação específica de vender uma casa secundária e amortizar o crédito de uma nova HPP em 2024 cuja escritura seja efectuada este ano, na minha opinião tem aplicação! Mas só a AT poderá dar a palavra final.
    Pode colocar a questão no e-balcao das Finanças e depois vir cá dizer o que responderam.

    Teria de realizar as duas operações em 2024: venda da habitação secundária e compra da nova HPP.
    Concordam com este comentário: ana_tav
    • Palhava
    • 29 fevereiro 2024 editado

     # 3

    Li isto neste artigo.
    Parece que se comprar nova HPP não tem direito ao que pretende.

    O abatimento do empréstimo, não sei se se consegue fazer valer nesta circunstância em que não é um crédito "antigo".

    "HÁ ISENÇÃO DE MAIS-VALIAS SE O VALOR OBTIDO COM A VENDA DE TERRENO PARA CONSTRUÇÃO OU DE HABITAÇÃO SECUNDÁRIA FOR REINVESTIDO NA COMPRA DE HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE?
    Não. A isenção de mais-valias já prevista antes da entrada em vigor do pacote Mais Habitação para a compra ou construção de habitações aplica-se apenas a reinvestimentos de valores obtidos na venda de habitações próprias e permanentes. Nesses casos, o reinvestimento tem de ser feito também na construção ou aquisição de nova habitação própria e permanente do agregado familiar do contribuinte."

    https://www.deco.proteste.pt/dinheiro/impostos/noticias/mais-habitacao-venda-de-segundas-casas-fica-isenta-de-mais-valias-se-amortizar-credito
    Estas pessoas agradeceram este comentário: fhff

  4.  # 4

    O que me parece é que essa moradia é ainda é um bem que pertence à herança indivisa com o NIF 70XXXXXXX.

    Teria ter haver partilhas e o bem estar já em seu nome, para eventualmente ter hipótese.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: fhff
    • fhff
    • 1 março 2024

     # 5

    Colocado por: VarejoteO que me parece é que essa moradia é ainda é um bem que pertence à herança indivisa com o NIF 70XXXXXXX.

    Teria ter haver partilhas e o bem estar já em seu nome, para eventualmente ter hipótese.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:fhff


    Tem razão. Assim será difícil. Vamos ver. Será uma brutalidade de mais-valia...um roubo.

  6.  # 6

    Então arrende os quartos, espere 2 anos, e depois vendam. Após mudar para lá a morada fiscal.

    Se for possível.

    Ou compre a metade que é do outro herdeiro.

    Estou só a tentar ajudar, sem saber sequer onde é e se é longe da sua rotina.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: fhff
    • fhff
    • 3 março 2024

     # 7

    Colocado por: PalhavaEntão arrende os quartos, espere 2 anos, e depois vendam. Após mudar para lá a morada fiscal.

    Se for possível.

    Ou compre a metade que é do outro herdeiro.

    Estou só a tentar ajudar, sem saber sequer onde é e se é longe da sua rotina.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:fhff


    Adiar a venda não é possível. Única hipótese seria mesmo a via que expliquei em cima. Vou falar à AT por causa da questão da herança indivisa.

  8.  # 8

    Sendo para vender pode perfeitamente no dia de escritura da venda, primeiro fazer a escritura das partilhas focando cada herdeiro com a parte em seu nome e logo se seguida a escritura de venda a terceiro, que compra já aos herdeiros e não há herança indivisa.
    Contrate um solicitador.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: fhff
    • fhff
    • 4 março 2024

     # 9

    Esclarecimentos da AT. Pelo que percebo o facto de estar em herança indivisa não impede o acesso à medida:

    A transmissão onerosa de: · terrenos para construção ou de · imóveis habitacionais que não sejam destinados a HPP do sujeito passivo ou do seu agregado Familiar pode beneficiar de exclusão de tributação em IRS desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições: · O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel não destinado a HPP, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a HPP do sujeito passivo ou dos seus descendentes (filhos, enteados, netos, bisnetos); · A amortização referida no ponto anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização. Nestes termos a alienação de um imóvel urbano herdado, considerado 2ª habitação pode ser a excluido de tributação se utilizado para abater crédito á habitação de filho herdeiro, desde que cumprido o prazo anteriormente referido.

  10.  # 10

    Isso da partilha só funciona, se na partilha ficar com 100% e logo a seguir fazer a venda, para ficar com 100%, tem de dar tornas equivalentes a 50% ao outro herdeiro.

    Se for para serem os 2 herdeiros a fazer a venda, fazem a venda direta para o terceiro, assinam na qualidade.
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  11.  # 11

    Concordo com o Palhava e estou numa situação semelhante:
    1) Tenho HPP desde Julho 2022
    2) Tenho terreno para construção
    3) Pretendo fazer CH de uma nova HPP

    O que estou a assumir é que o regime de exclusão de mais-valias na amortização de um CH já existente (e reparem que não dizem que tem que ser HPP há 24 meses+ como no REINVESTIMENTO). A meu ver, como este regime temporário é cumulativo (ler Lei nr 56) poder-se-à usufruir de várias vendas secundárias/terreno DESDE que se amortize num CH seu ou de filhos. Isto implica, assim, ter ou comprar nova habitação, com CH primeiro como HPP (e não secundária), a casa 1) passa consequentemente a ser secundária, porque ao mudar logo o domícilio fiscal após escritura valido aquela 3) como HPP perante a AT e depois então escritura 1) e 2) para abater 3 e NÃO comprar 3) depois? Percebem a diferença?
    Acho que estou a pensar bem, mas preciso de informação vinculativa se posso acumular vendas em 2024 para amortizar e, caso o possa fazer, se há alguma condicionante na maturidade do CH a abater.

    É esta também a vossa dúvida, correcto?

    Colocado por: Palhava

    Mas essa situação só se coloca a quem vende a sua HPP. Ou seja para se ter o benefício fiscal, teria sim de ter habitado a casa que vende por pelo menos 2anos.


    Essa situação específica de vender uma casa secundária e amortizar o crédito de uma nova HPP em 2024 cuja escritura seja efectuada este ano, na minha opinião tem aplicação! Mas só a AT poderá dar a palavra final.
    Pode colocar a questão no e-balcao das Finanças e depois vir cá dizer o que responderam.

    Teria de realizar as duas operações em 2024: venda da habitação secundária e compra da nova HPP.
    Concordam com este comentário:ana_tav

  12.  # 12

    Resposta da AT para quem tiver dúvidas se pode ou não vender mais do que um terreno p/construção e/ou casa secundária:

    Pode aplicar o valor da venda de um terreno ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo, ... , essa amortização terá que ser concretizada num prazo de três meses contados da data de realização. Aplica-se às vendas aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Relativamente se pode usar vários imóveis ou terrenos para a amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente, deverá pedir informação vinculativa à AT.
    Com os melhores cumprimentos
    AT- Autoridade Tributária e Aduaneira

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