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  1.  # 1

    Boa noite

    Agora com a entrega do IRS e num ano onde ocorreu uma compra e venda de casa surgiu a seguinte dúvida na simulador do jrs:

    Em.2018 comprei um apartamento com recurso a crédito por 92000eur.

    Em 2023 vendi essa casa por 185000eur e tive cerca de 15000eur de despesas e liquidei o crédito que restava de cerca de 81000eur.

    No mesmo ano comprei uma moradia por 270000eur e usei todo o lucro obtido para entrada e o restante pedi crédito.

    Ora, se reevesti todas as mais valias que obtive na venda do apartamento é normal o simulador do irs estar a agravar o meu IRS em cerca de.1000 eur?

    Obrigado desde já...
  2.  # 2

    Colocado por: sergiosmvcNo mesmo ano comprei uma moradia por 270000eur


    Já estava pronta ou obteve crédito para CONSTRUÇÃO para construir?
  3.  # 3

    Colocado por: sergiosmvcé normal o simulador do irs estar a agravar o meu IRS em cerca de.1000 eur?

    Pode ser do IMT que não teve de pagar na altura.
    Teria de passar 6 anos para não ter de devolver o benefício.
  4.  # 4

    Colocado por: sergiosmvcEm.2018 comprei um apartamento com recurso a crédito por 92000eur.


    Óptimo valor para não pagar o IMT...
      Screenshot_2024-04-02-23-33-48-41_99c04817c0de5652397fc8b56c3b3817.jpg
  5.  # 5

    Vendeu também alguma garagem?
  6.  # 6

    Colocado por: sergiosmvco simulador do irs estar a agravar o meu IRS em cerca de.1000 eur?


    Teria de pagar+/- uns 250€ à conta das mais valias...
  7.  # 7

    Adquiri um apartamento(HPP) por 95k e um lugar de garagem por 5k em 2018.
    Paguei mais IMT pelo lugar de garagem do que pelo apartamento!
  8.  # 8

    Colocado por: Palhava

    Já estava pronta ouobteve crédito para CONSTRUÇÃOpara construir?


    Já estava pronta..
  9.  # 9

    Colocado por: PalhavaVendeu também alguma garagem?


    Não...
  10.  # 10

    Colocado por: sergiosmvc

    Não...


    Seu crédito habitação para aquisição da nova HPP não pode ter ultrapassado 166.000 euros para ser considerado que existiu reinvestimento a 100% e haver 0 de mais valias.
  11.  # 11

    Colocado por: MdeW

    Seu crédito habitação para aquisição da nova HPP não pode ter ultrapassado 166.000 euros para ser considerado que existiu reinvestimento a 100% e haver 0 de mais valias.


    Pode explicar o porquê desse valor?
  12.  # 12

    Com venda da casa por 185.000 e a liquidação do anterior CH no valor de 81.000, o valor a investir para a mais valia ser isenta tem de ser de 104.000 euros.

    Como a casa custou 270.000 euros, o máximo de crédito a pedir será a diferença, 166.000 euros.

    Se pediu ao Banco, por hipótese, 180.000 euros, reinvestiu 86.54%, tem uma mais valia de 13.46% o que significa que 5.250 euros serão sujeitos a tributação (e se juntaram aos seus restantes rendimentos).
  13.  # 13

    Colocado por: MdeWCom venda da casa por 185.000 e a liquidação do anterior CH no valor de 81.000, o valor a investir para a mais valia ser isenta tem de ser de 104.000 euros.

    Como a casa custou 270.000 euros, o máximo de crédito a pedir será a diferença, 166.000 euros.

    Se pediu ao Banco, por hipótese, 180.000 euros, reinvestiu 86.54%, tem uma mais valia de 13.46% o que significa que 5.250 euros serão sujeitos a tributação (e se juntaram aos seus restantes rendimentos).


    Ok e os quase 15000 eur de despesas?
  14.  # 14

    Colocado por: sergiosmvc

    Ok e os quase 15000 eur de despesas?

    Mas o que conta para o calculo das mais valias é a liquidação do crédito ou a diferença entre o valor de compra e venda?

    É que o restante paguei ao banco em prestações durante 5 anos...


  15.  # 15

    Colocado por: sergiosmvc
  16.  # 16

    Colocado por: sergiosmvc


    Conta o valor da liquidação do credito HPP, mas depois pode juntar as despesas (no meu caso obras e a comissão da venda)
  17.  # 17

    Colocado por: diouf_matos

    Conta o valor da liquidação do credito HPP, mas depois pode juntar as despesas (no meu caso obras e a comissão da venda)


    E se não tivesse crédito nenhum da casa que vendi?

    E pegasse no dinheiro todo da venda e reinviste na nova?

    Algo não bate certo...

    Sinceramente não consigo entender... Então se eu peguei no dinheiro todo que recebi do lucro da venda e reinvesti na outra como podem considerar que estou a ficar com mais valias???

    E em relação às despesas do IMT da nova também não conta?
  18.  # 18

    5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

    a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

    b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

    c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

    d) (Revogada.)

    e) O imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à data da transmissão; (Aditada pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro)

    f) Os sujeitos passivos não tenham beneficiado, no ano da obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores, do presente regime de exclusão, sem prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo, efetuada em procedimento de liquidação, de que a não observância da presente condição se deveu a circunstâncias excecionais. (Aditada pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro)​

    artigo 10º CIRS
    https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs10.aspx
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Palhava
  19.  # 19

    Colocado por: sergiosmvc

    E se não tivesse crédito nenhum da casa que vendi?

    E pegasse no dinheiro todo da venda e reinviste na nova?

    Algo não bate certo...

    Sinceramente não consigo entender... Então se eu peguei no dinheiro todo que recebi do lucro da venda e reinvesti na outra como podem considerar que estou a ficar com mais valias???

    E em relação às despesas do IMT da nova também não conta?


    A ver se nao digo asneira, tambem ja pensei como o Sergio.

    Reinvestir, é todo o dinheiro recebido.

    Pagar imposto sobre mais-valias é outra coisa.

    Apuram-se as mais-valias, como já lhe foi explicado, depois pode ter despesas, que abatem a esse valor e no final só pagará imposto sobre metade da mais-valia, caso exista.

    No meu caso, como cometi o erro de vender o que era 100% meu (e do banco 😅) e comprei a meias (não foi, mas é o que está na escritura), não vou conseguir provar que reinvesti tudo, porque ainda que o dinheiro venha todo do meu lado (também não é verdade) só me conta 50%.
    Concordam com este comentário: MdeW
  20.  # 20

    ok entendi.

    Ou seja, os valores de despesas da nova não entram na equação é isso?

    Porque na prática tb usei parte do valor da realização no pagamento de despesas...
 
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