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Vender casas e imóveis

Direito de preferência - prazos legais

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  1.  

  1.  # 1

    Bom dia.

    No caso de eu querer vender um apartamento arrendado, sei que tenho de dar o direito de prrferência ao inquilino e também sei que ele vai querer exercer esse direito (já me falou nisso no passado) mas ele não o vai conseguir fazer pois com as condições que tem, não conseguirá obter financiamento.

    Procurei na net mas não encontrei os artigos que estabelecem os prazos relativos a este direito.

    O que pretendo saber é:
    - se o inquilino disser que quer comprar o imóvel. Qual o prazo que tenho de lhe dar para assinar o cpcv e pagar o sinal. E qual o prazo que temho de dar para assinar a escritura?

    Estou a tentar perceber quanto tempo ele vai arrastar este processo pois vou perder compradores interessados pelo caminho.

    Alguém sabe indicar os arrigos que estabelecem estas condições, por favor?

    Obrigada

  2.  # 2

    Comprar casas ocupadas é sempre um filme para quem quer comprar, já para não falar que vai perder 99% de potências compradores, a não ser que seja muito bom preço.

    Portanto, se já sabe que vai ter problemas amanhã, mais vale liberar o apartamento hoje.

  3.  # 3

    O inquilino tem um prazo de trinta (30) dias a contar da recepção da comunicação do senhorio para exercer o seu direito de preferência.

    Lei n.º 64/2018, de 29 de Outubro de 2018

    Se neste prazo não conseguir assinar um CPCV é seguir em frente.
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  4.  # 4

    É obrigatório CPCV? Se não, ainda se arrasta por mais 2/3 meses. Algo que o OP quer que não aconteça. Creio que não. Quanto muito apenas será necessário a comunicação ao senhorio dos direitos de preferência nos prazos legais para a escritura do apartamento. A transação depois pode ser por CPCV ou diretamente.

    Se de facto o inquilino quer comprar e já sabe da sua pretenção de venda, é bom que comece já a correr atrás de financiamento (se precisar) e tentar já marcar o CPCV.
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  5.  # 5

    Eu exigiria declaração de intenção , CPCV + sinal ou marcação de escritura dentro do prazo limite (30 dias ).
    Atenção que na informação ao inquilino, tem de constar o valor de venda e esta é para manter.

    De qualquer forma esses 30 dias são obrigatórios, logo o OP está preso neste tempo.
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  6.  # 6

    Onrigada pelas respostas.

    Eu sei que ele não consegue financiamento porque ele nem as rendas por completo conseguia pagar. O meu marido baixou o valor da renda por isso. Não tinha quaisquer problemas em vender a ele mas como sei que não será possível, não quero andar a empatar.

    Posto isto, ele dentro dos 30 dias vai dizer que quer. Mas depois disso fica tudo em aguas de bacalhau.

    Colocado por: NostradamusComprar casas ocupadas é sempre um filme para quem quer comprar, já para não falar que vai perder 99% de potências compradores, a não ser que seja muito bom preço.

    Portanto, se já sabe que vai ter problemas amanhã, mais vale liberar o apartamento hoje.

    Não posso porque ainda faltam 2 anos para a renovação do contrato e não quero esperar tanto tempo. Preciso de dinheiro para investir dar de entrada noutro CH.



    Colocado por: SolivaEu exigiria declaração de intenção , CPCV + sinal ou marcação de escritura dentro do prazo limite (30 dias ).
    Atenção que na informação ao inquilino, tem de constar o valor de venda e esta é para manter.

    De qualquer forma esses 30 dias são obrigatórios, logo o OP está preso neste tempo.


    Pois estes 30 dias eu sei. A minha dúvida era precisamente se os outros prazos estao englobados dentro desses 30 dias ou nao. Do tipo: tem 30 dias para exercer o direito dele. Depois disso, tem 60 dias para marcar/realizar a escritura.



    Colocado por: pedrodmsousaÉ obrigatório CPCV? Se não, ainda se arrasta por mais 2/3 meses. Algo que o OP quer que não aconteça. Creio que não. Quanto muito apenas será necessário a comunicação ao senhorio dos direitos de preferência nos prazos legais para a escritura do apartamento. A transação depois pode ser por CPCV ou diretamente.

    Se de facto o inquilino quer comprar e já sabe da sua pretenção de venda, é bom que comece já a correr atrás de financiamento (se precisar) e tentar já marcar o CPCV.


    Certamente ira arrastar-se. Até porque ele nao conseguirá financiamento. Ou isso, ou anda a fazer o senhorio de parvo ha 2 anos...

    Eu confundi-me pois, de acordo com o advogado, eu so posso informar o inquilino a exercer o direito de preferência depois de eu ter uma proposta de alguém interessado em comprar. Isso não me fez sentido porque obviamente que, devido aos prazos legais, o comprador rapidamente perderia o interesse. Mas como a lei não faz sentido, confiei na palavra do advogado.

    No meu entender, eu devia poder propor a compra 1o ao arrendatário, que ja sei que nao pode pagar, esperar e desbloquear este processo. Para daqui a uns 2 ou 3 meses poder efetivamente procurar interessados.

  7.  # 7

    A minha principal preocupaçao é se realmente so posso informar o inquilino qiando houver alguém interessado pois, se assim não fosse o que faria para desbloquear esa situação era:

    - informat ja o inquilinonda intencao de vender por um valor bem mais baixo do que tenciono vender (inferior ao minimo aceitavel - eg 100k) dar os 3 dias e especificar um prazo para realizacao da escritura.

    - depois de decorrido esse prazo, volocar realmente o imovel a venda pelo valor que ele vale com o inquilino la dentro e tendo em conta que ja foi feita a oposicao a renovacao. Imaginem qur o imovel. Supunhamos que o imovel vale 200 e eu aceito o minimo de 120. Entao colocaria a venda por um valor ligeiramente acima disso.

  8.  # 8

    Conselho : não ande a jogar com valores …

    1. Manda carta a informar intenção de venda pelo valor X , solicitando que o inquilino indique se vai invocar direito de preferência no prazo de 30 dias da data da carta.
    ( durante os 30 dias não mete processo no mercado regular )

    - Ele invoca direito de preferência: assinatura de CPCV + sinal , CPCV deve indicar tempo limite para marcação da escritura.

    - passam os 30 dias sem invocação do direito de preferência… mete a casa no mercado normalmente.

    Atenção aos tempos de resolução de contrato de arrendamento se quiser vender livre de ónus
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    • 5 abril 2024 editado

     # 9

    Colocado por: SolivaConselho : não ande a jogar com valores …

    1. Manda carta a informar intenção de venda pelo valor X , solicitando que o inquilino indique se vai invocar direito de preferência no prazo de 30 dias da data da carta.
    ( durante os 30 dias não mete processo no mercado regular )

    - Ele invoca direito de preferência: assinatura de CPCV + sinal , CPCV deve indicar tempo limite para marcação da escritura.

    - passam os 30 dias sem invocação do direito de preferência… mete a casa no mercado normalmente.

    Atenção aos tempos de resolução de contrato de arrendamento se quiser vender livre de ónus


    Sugeri isso para precaver de por o apartamrnto a venda e aparecer um comprador com uma oferta inferior. Nesse cenario, la teria eu de propor novamente ao inquilino o direito de preferencia novamente.

    Pode esclarecer em relacao aos ónus. Não entendi. O contrato acaba renova daqui a 2 anos e temos de apresentar a oposicao 1 ano antes. A intencao era apresentar ja a oposicao. Para que os possiveis compradores vissem que ja fizemos essa parte.

    Não queremos enganar ninguem. A intencao é ser transparente com o possivel comprador e explicar toda a situação. Tal como gostavamos que fizessem conosco. Mas queremos agilizar este processo da melhor forma.

  10.  # 10

    Colocado por: bit0. O contrato acaba renova daqui a 2 anos e temos de apresentar a oposicao 1 ano antes. A intencao era apresentar ja a oposicao.


    É exatamente isto .
    Tratar dessa parte para ficar despachada ou ficar com noção se ainda vai ter dores de cabeça com recusas de sair etc .
    Vende-o livre de ónus ( encargos , inquilinos , condomínios em falta etc )

    O valor que quer vender é o valor a mencionar … se jogar com valores mais baixos ainda corre o risco do direito de preferência do município.
    Quer vender por 200k ( exemplo ) , diga 200k logo , não é 100k áquele e 200k acolá .
    Pode é eventualmente mencionar que pode fazer um desconto de …20K ( exemplo ) por consideração ao tempo e relação senhorio/inquilino

    Se ele invocar o direito de preferência , aí sim ele pode negociar o valor de acordo com a proposta que ele quiser apresentar , você ou aceita ou não.
    A partir dos 30 dias , o inquilino já não é peça desse tabuleiro e pode negociar com qualquer outro possível comprador
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  11.  # 11

    Colocado por: Soliva

    É exatamente isto .
    Tratar dessa parte para ficar despachada ou ficar com noção se ainda vai ter dores de cabeça com recusas de sair etc .
    Vende-o livre de ónus ( encargos , inquilinos , condomínios em falta etc )

    O valor que quer vender é o valor a mencionar … se jogar com valores mais baixos ainda corre o risco do direito de preferência do município.
    Quer vender por 200k ( exemplo ) , diga 200k logo , não é 100k áquele e 200k acolá .
    Pode é eventualmente mencionar que pode fazer um desconto de …20K ( exemplo ) por consideração ao tempo e relação senhorio/inquilino

    Se ele invocar o direito de preferência , aí sim ele pode negociar o valor de acordo com a proposta que ele quiser apresentar , você ou aceita ou não.
    A partir dos 30 dias , o inquilino já não é peça desse tabuleiro e pode negociar com qualquer outro possível comprador
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    Eu agradeço imenso toda a ajuda que me esta a dar mas eu ainda não percebi uma coida e acho que a culpa é minha que não me sei explicar.

    O advogado disse-me que so posso apresentar o direito de preferência ao inquilino depois de ja ter tido uma proposta de um potencial comprador.

    Isto é que me esta a moer o juízo pois eu queria começar por fazer a proposta ao inquilino em 1o lugar para desbloquear todo o processo.

    Isto e mesmo verdade? Acho estranho porque isso empata demasiado o processo.

  12.  # 12

    Claro que empata…
    É um completo disparate … , qual o comprador que considera aguardar 30 dias para saber se você vende… desiste , novo comprador , mais 30 dias … ou seja de loucos …
    Resolva a parte do inquilino, 30 dias depois … mercado regular!

    1. Faça a oposição da renovação do contrato de arrendamento,

    2. Proponha venda de imóvel, com o valor que pretende vender , mencionando se se dispõe a fazer um desconto.

    Sim …CPCV com data limite estabelecida para escritura + sinal.
    Não… Aguardar 30 dias desde a proposta inicial …

    3. Mercado regular

    Eu percebo a preocupação, mas a título de exemplo que posso não estar a explicar-me.

    Eu trataria da resolução de contrato de arrendamento e informo por carta registada o meu inquilino que vou vender a casa por um valor de 200k, por motivos de relação de longa data com o inquilino , estou disposto a efectuar uma atenção de 20K , logo o mínimo que poderia vender seria 180K ao inquilino.
    O inquilino não me responde nos 30 dias seguintes á data de entrega da carta ou responde que está além das possibilidades deste.
    Guardo a resposta dele que deverá ser sempre por escrito ( pode ser em email , mensagem , documento assinado com renuncia )
    Colocaria o imóvel no mercado aberto com o valor que quiser , com possibilidade de negociar até aos 180k ( pessoalmente nunca iria para baixo do valor proposto ao inquilino, evitando futuras impugnações)

    Confesso que não sei se o advogado é seu ou do inquilino, tudo isto deveria ter-lhe sido dito por ele …enfim …

  13.  # 13

    Colocado por: SolivaClaro que empata…
    É um completo disparate … , qual o comprador que considera aguardar 30 dias para saber se você vende… desiste , novo comprador , mais 30 dias … ou seja de loucos …
    Resolva a parte do inquilino, 30 dias depois … mercado regular!

    1. Faça a oposição da renovação do contrato de arrendamento,

    2. Proponha venda de imóvel, com o valor que pretende vender , mencionando se se dispõe a fazer um desconto.

    Sim …CPCV com data limite estabelecida para escritura + sinal.
    Não… Aguardar 30 dias desde a proposta inicial …

    3. Mercado regular

    Eu percebo a preocupação, mas a título de exemplo que posso não estar a explicar-me.

    Eu trataria da resolução de contrato de arrendamento e informo por carta registada o meu inquilino que vou vender a casa por um valor de 200k, por motivos de relação de longa data com o inquilino , estou disposto a efectuar uma atenção de 20K , logo o mínimo que poderia vender seria 180K ao inquilino.
    O inquilino não me responde nos 30 dias seguintes á data de entrega da carta ou responde que está além das possibilidades deste.
    Guardo a resposta dele que deverá ser sempre por escrito ( pode ser em email , mensagem , documento assinado com renuncia )
    Colocaria o imóvel no mercado aberto com o valor que quiser , com possibilidade de negociar até aos 180k ( pessoalmente nunca iria para baixo do valor proposto ao inquilino, evitando futuras impugnações)

    Confesso que não sei se o advogado é seu ou do inquilino, tudo isto deveria ter-lhe sido dito por ele …enfim …


    Muito obrigada. É o que tencionamos fazer. Mas não esquecer que sei que terei de baixar bastante o valor porque o inquilino só irá sair daqui a 2 anos que é auqndo renovaria o contrato. Aí não tenho volta a dar pois quero comprar uma casa "agora" e não vou esperar 2 anos para por apartamento à venda.

    Foi de uma grande ajuda Soliva.
    Concordam com este comentário: Soliva

  14.  # 14

    Colocado por: SolivaConfesso que não sei se o advogado é seu ou do inquilino, tudo isto deveria ter-lhe sido dito por ele …enfim …


    Também não entendo... daí eu e o meu marido estarmos muito confusos com esta situação. Por isso vim pedir esclarecimentos aqui.

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