Tópicos não relacionados com casas ou imóveis
Entrega IRS 2024 com reinvestimento de mais-valias
- pedro.nunes
- 5 maio 2024
Olá a todos,
Gostava de ter a vossa opinião sobre a seguinte situação:
- Em Julho de 2021 fiz negócio com uma empresa de construção civil para compra de terreno e construção de uma moradia (chave na mão).
- Em Outubro 2021 fizemos a escritura de crédito auto construção para HPP.
- Em Setembro de 2023 vendemos o apartamento HPP onde vivíamos.
- Em Outubro 2023 liquidamos o crédito da auto construção da nova casa (com o valor da venda).
- Á data de hoje, a casa ainda não está finalizada pelo que na caderneta predial consta um terreno para construção.
Recorri a uma empresa de contabilidade para me apoiar com o IRS, que me informou que não poderia considerar o valor do crédito como reinvestimento.
Efetivamente, nos quadros do IRS menciona que devemos preencher com os valores de reinvestimento SEM recurso a crédito.
Contudo, recorremos a crédito porque a venda ainda não tinha ocorrido.
Não conformado com a resposta que obtive por parte da empresa de contabilidade, falei com outras pessoas que me forneceram um documento da APECA com um parecer técnico que refere o seguinte:
"....
Na aplicação do regime do reinvestimento a que se referem os nº 5 e 7 do artº 10º do Código do IRS, tem que ser reinvestido o valor de realização do imóvel que constituía a habitação própria e permanente do sujeito
passivo, deduzido do empréstimo contraído para a sua aquisição na parte ainda em dívida.
Por outro lado, quando o reinvestimento se concretiza na aquisição de outro imóvel para o mesmo fim, se houver recurso ao crédito, em regra, o valor do empréstimo não é considerado reinvestimento.
No entanto, como exceção a esta regra, quando a compra do novo imóvel ocorre antes de ter sido vendido o antigo, o empréstimo contraído para a aquisição da nova habitação pode ser considerado como reinvestimento, desde que seja amortizado imediatamente após o recebimento do valor de venda da habitação anterior."
Concluí com isto que posso considerar os valores do crédito como reinvestimento de mais-valias.
Concordam com este entendimento? Há mais alguém com uma situação idêntica?
Aproveito a oportunidade para outra questão: dado que a casa ainda não está terminada (ou seja, ainda não tenho lincença de habitabilidade), este ano como devo proceder em relação ao reinvestimento? Apenas coloco como intenção de reinvestimento a totalidade do valor da venda do imóvel anterior? Ou devo indicar que já reinvesti X nos 24 meses anteriores e Y no ano da venda do imóvel?
Espero não estar a abrir mais um tópico com um assunto semelhante no que diz respeito à entrega de IRS com mais valias de venda de HPP.
Contudo, penso que o meu caso não é assim tão comum e por isso venho aqui pedir ajuda.
Obrigado desde já pela vossa atenção,
Pedro- pedro.nunes
- 8 maio 2024
Boa noite,
Alguém consegue dar um parecer sobre a minha situação?Colocado por: pedro.nunesNo entanto, como exceção a esta regra, quando a compra do novo imóvel ocorre antes de ter sido vendido o antigo, o empréstimo contraído para a aquisição da nova habitação pode ser considerado como reinvestimento, desde que seja amortizado imediatamente após o recebimento do valor de venda da habitação anterior."
Correto e se procurar já coloquei aqui (noutros anos) as informações vinculativas acerca disso.Colocado por: pedro.nunesConcluí com isto que posso considerar os valores do crédito como reinvestimento de mais-valias.
Concordam com este entendimento? Há mais alguém com uma situação idêntica?
Acho q se expressou mal, o novo crédito é desconsiderado, mas tem de o liquidar assim q vender a outra casa.Crédito habitação é DIFERENTE de crédito para construção.
Daí as mais valias não serem aplicadas no caso de abater no crédito para construção.
É injusto!!! Mas é o que o Fisco considera.
Pode perguntar através do e-balcao. E ir mesmo lá em pessoa.
As Finanças é que apreciado o caso com toda a informação, dão a palavra final.Colocado por: PalhavaCrédito habitação éDIFERENTEde crédito para construção.
Aconteceu comigo..
Engraçado que o crédito à construção não conta para abatimento aos valores a reinvestir, mas já conta para cálculo dos valores reinvestidos..
Ou seja quando líquidamos crédito à construção, o fisco considera que continuo a ter esse valor para reinvestir( mal, injustiça, palhaçada).. mas se por outro lado construo uma casa com recurso a crédito à construção, o fisco não considera esse valor como reinvestimento(e bem)..
Isto vai ficar assim até que algum amigo do legislador passe por esta situação e precise que se corrija a lei..
Mas creio que a dúvida do user, tem a ver com o momento da venda/compra/investimento e não com o tipo de crédito a liquidarColocado por: PalhavaCrédito habitação éDIFERENTEde crédito para construção.
Daí as mais valias não serem aplicadas no caso de abater no crédito para construção.
É injusto!!! Mas é o que o Fisco considera.
Pode perguntar através do e-balcao. E ir mesmo lá em pessoa.
As Finanças é que apreciado o caso com toda a informação, dão a palavra final.
https://caad.org.pt/tributario/decisoes/decisao.php?id=5295
I - A possibilidade de dedução da amortização do empréstimo contraído para a construção do imóvel alienado para efeitos de tributação, mais favorável, em mais valias, não é permitida.
II - Opõe-se a tal o n.º 5 al. a) do art. 10.° do CIRS, que apenas refere a situação de “aquisição do imóvel” , não se expressando relativamente à situação de “construção do imóvel”.
III - Tal referência não sucede por acaso e circunscreve os limites em que pode ser considerada a dedução da amortização de empréstimo que haja sido contraído conforme o seu próprio fim ou destinação, não sendo possível equiparar-se este termo aquisição, ao conceito de aquisição referida no artº 46º nº 3 do CIRS.
IV - Estando em causa a interpretação de normas de exclusão de tributação, devem ser interpretadas nos seus exatos termos, sem o recurso à analogia e evitando também a interpretação extensiva, tornando prevalente a certeza e a segurança na sua aplicação de acordo com as regras interpretativas ditada pelo artº 9º nº 3 do Código Civil, que determina que tenhamos de presumir que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados.Colocado por: Bragas V
Aconteceu comigo..
Engraçado que o crédito à construção não conta para abatimento aos valores a reinvestir, mas já conta para cálculo dos valores reinvestidos..
Ou seja quando líquidamos crédito à construção, o fisco considera que continuo a ter esse valor para reinvestir( mal, injustiça, palhaçada).. mas se por outro lado construo uma casa com recurso a crédito à construção, o fisco não considera esse valor como reinvestimento(e bem)..
Isto vai ficar assim até que algum amigo do legislador passe por esta situação e precise que se corrija a lei..
Mas creio que a dúvida do user, tem a ver com o momento da venda/compra/investimento e não com o tipo de crédito a liquidar
O fisco não considera que tem o valor do crédito à construção mesmo com ele liquidado.
Se você liquidou um credito à construção quer dizer que tem as faturas do valor dessa construção. Não faz sentido considerar os 2 valores.
Imagine:
- credito construção de 150mil €
- construi e tem fatura de 150mil €
- vende a casa por 200mil €
Na sua otica, com o fisco a considerar o crédito até daria prejuizo. Tinha 300mil de despeza face aos 200mil de venda.Desculpe.. não percebi bem o que quer dizer.
O valor das faturas, nesse caso, serve APENAS, para apurar a mais valia..
Ou seja, no exemplo que colocou eu tive uma mais valia de 50k.
O crédito funciona unicamente em relação ao reinvestimento, ou seja, o fisco diz que eu tenho que reinvestir 200k(fruto da venda), para não pagar imposto sobre as mais valias (50k), mas esquece-se, que do fruto da venda, eu vou ter que liquidar um crédito de 150k.
Em resumo, eu fico com 50k no bolso, e a AT diz que eu tenho que reinvestir os 200k..Colocado por: Bragas VEm resumo, eu fico com 50k no bolso, e a AT diz que eu tenho que reinvestir os 200k..
Obrigando a entrar esses 5OK ou os 200K no IRS como ganho?
Mas isto é no caso de vender a casa(moradia que construiu).
No caso de ter vendido apartamento e aplicar o dinheiro 💸 na construção de moradia, no âmbito do programa "mais habitação", o pagamento de crédito bancário para construção não tem aplicação para abatimento das mais valias.
Só se tivesse comprado uma moradia já pronta e abatesse no crédito habitação.Colocado por: Bragas Vmas se por outro lado construo uma casa com recurso a crédito à construção, o fisco não considera esse valor como reinvestimento(e bem)..
Bem?
Porquê?Colocado por: Palhava
Obrigando a entrar esses 5OK ou os 200K no IRS como ganho?
Mas isto é no caso de vender a casa(moradia que construiu).
O que entra como ganho será sempre a mais valia, diferença entre a compra, ou custo de construção(faturas) e o valor da venda.
Ou no caso da inexistência de faturas, entre o VPT e o valor da venda..Colocado por: Palhava
Bem?
Porquê?
Porque na realidade eu investi capitais alheios (do banco) independentemente da modalidade ou finalidade do financiamento (aquisição/construção).
O que está mal na minha ótica é a amortização (de crédito à construção), não considerarColocado por: Bragas VDesculpe.. não percebi bem o que quer dizer.
O valor das faturas, nesse caso, serve APENAS, para apurar a mais valia..
Ou seja, no exemplo que colocou eu tive uma mais valia de 50k.
O crédito funciona unicamente em relação ao reinvestimento, ou seja, o fisco diz que eu tenho que reinvestir 200k(fruto da venda), para não pagar imposto sobre as mais valias (50k), mas esquece-se, que do fruto da venda, eu vou ter que liquidar um crédito de 150k.
Em resumo, eu fico com 50k no bolso, e a AT diz que eu tenho que reinvestir os 200k..
O fisco não diz que tem de reinvestir 200k... mas sim os 50k de mais-valia (valor venda - valor custo (faturas construção))
A amortização do crédito não faz sentido ser considerada. Até podia ter feito a amortização com dinheiro vindo de outro lado (herança, doação dos pais, euromilhões, etc etc) e assim engatava as contas relativas às mais valias dessa casa.
Acho que o que conta para o fisco é o que o você diz a seguir e é o que faz sentido porque são efetivamente as transações de dinheiro relativas a essa casa:
"O que entra como ganho será sempre a mais valia, diferença entre a compra, ou custo de construção(faturas) e o valor da venda."Mas segundo o Pacote +Habitação quem tem um "Crédito para construção" não tem as mesmas regalias de quem tem um "Crédito Habitação".
O que não é justo pois o dinheiro é, em última análise, aplicado para pagar HPP.Colocado por: Dias12O fisco não diz que tem de reinvestir 200k... mas sim os 50k de mais-valia (valor venda - valor custo (faturas construção))
Olhe que não!
E depois tem de pagar proporcionalmente.Colocado por: Dias12
O fisco não diz que tem de reinvestir 200k... mas sim os 50k de mais-valia (valor venda - valor custo (faturas construção))
Está completamente errado..
Já escrevi atrás que as faturas da construção só contam para o cálculo da mais valia..
No caso que eu exemplifiquei, para não pagar mais valias tem que reinvestir 200k.
A injustiça aqui é que se tiver um crédito à aquisição da habitação que está a vender (se for HPP), o valor que usar para liquidar esse credito, é considerado “reinvestimento”, e só tem que investir no novo imóvel, o dinheiro que efetivamente ficou no seu bolso.
Já se o crédito for à construção, o valor que usar para liquidar, “esfuma-se”
Você está a confundir o valor da mais valia com o valor a reinvestir..De que forma o valor das faturas (ou o Vpt) conta para o calculo das mais valias?Estive agora a simular na cLculadora do doutor finanças e acho que já percebi.
- construção de casa em 2020 por 150mil € (recurso a crédito de 150mil)
- venda dessa casa em 2024 por 200mil €
- dá 36mil € de mais valia
No campo do reinvestimento há 2 valores que temos de somar:
- valor de capital próprio investido na nova casa
- valor de amortização do crédito antigo
Assim, para não pagar imposto a soma deste valor tem de dar os 200mil.
Ou seja, imaginando que ainda faltam 100mil € ao 1o crédito, terá de investir pelo menos100mil € de capitais próprios numa nova aquisiçãoColocado por: Dias12No campo do reinvestimento há 2 valores que temos de somar:
- valor de capital próprio investido na nova casa
- valor de amortização do crédito antigo (se crédito aquisição)Ok, já percebi agora.
O problema é quando vendemos para contruir.
Eu penaava que estava a falar de vender a casa que construiu.
Sendo assim é estúpido.
Mas eu tenho um colega que vendeu apartamento para construir casa e acho que me disse que tinha 3 anos para começar a construir (ou ter a casa pronta, já não sei) para não pagar mais valias. Tenho de lhe questionar como fez.0.0260 seg. NEW
