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Primeiro passo para construir casa

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  1.  # 1

    Boa tarde,

    Estou no primeiro passo de um longo caminho mas que com a vossa ajuda espero não ser muito tortuoso e complicado.

    Já contactei diversos gabinetes de arquitectura e depois de uma triagem tendo em conta diversos factores (empatia, experiência, dinheiro, etc.)
    estou inclinado para um gabinete que me apresentou o seguinte orçamento:

    1)Projectos de especialidade
    - projecto de cálculos de estabilidade
    - projecto térmico
    - projecto de rede de Gás
    - projecto para o ITED (telecomunicações e TV)
    Projecto de estudo Acústico
    Total: 2165 euros

    2) Projecto de Arquitectura e assistência Técnica
    - Projecto de concepção arquitéctónica (estudo prévio e acompanhamento do projecto)
    - Licenciamento camarário e coordenação com restantes técnicos para obtenção
    das respectivas aprovações
    - Preparação do projecto de execução com elaboração dos processos de empreitadas (inclui caderno de encargos) onde se destacam:
    trolharia, pichelaria, electricidade, carpintaria, marmores e granitos, serralharia, caixilharia
    - desenhos de pormenor para as diversas empreitadas
    - Assistência técnica regular

    Honorários:
    6% do valor da obra (estimativa de obra 125000 euros)
    1ª prestação - após entrega e aprovação do projecto de arquitectura na camara - 2500 euros
    Prestações seguintes- a combinar conforme a evolução dos trabalhos

    Podem dizer o que acham? Caro, barato, normal?
    Falta algum projecto essencial e obrigatório?

    Obrigado

  2.  # 2

    Falta ficha electrotécnica, ficha SCIE e projectos de águas e esgotos. Os PSS e resíduos é suposto serem elaborados pelo empreiteiro, mas há gabinetes que também os fazem. Parece-me um preço dentro da média.

  3.  # 3

    Para além do Caderno de Encargos, o processo de empreitada deverá incluir um Mapa de Medições.

    Falta definir os PRAZOS!

    As "prestações seguintes" deverão ficar JÁ definidas, para evitar problemas no futuro.

    A assistência técnica regular deverá ficar claramente definida (o que é "regular"? Quantas vezes por mês? e o que é irregular?).

    O valor parece-me adequado.

  4.  # 4

    Já com o projecto de execução?

  5.  # 5

    Colocado por: AugstHillFalta ficha electrotécnica, ficha SCIE e projectos de águas e esgotos. Os PSS e resíduos é suposto serem elaborados pelo empreiteiro, mas há gabinetes que também os fazem. Parece-me um preço dentro da média.


    Obrigado pelo comentário.
    O que é a ficha electrotécnica? Não é o mesmo que o projecto para o ITED?
    O que é o PSS e residuos?

  6.  # 6

    Colocado por: Luis K. W.Para além do Caderno de Encargos, o processo de empreitada deverá incluir um Mapa de Medições.

    Falta definir os PRAZOS!

    As "prestações seguintes" deverão ficar JÁ definidas, para evitar problemas no futuro.

    A assistência técnica regular deverá ficar claramente definida (o que é "regular"? Quantas vezes por mês? e o que é irregular?).

    O valor parece-me adequado.


    Obrigado pelos comentários.
    Os mapas de medições não são o memso que os cadernos de encargos?

    As prestações seguintes ficaram definidas que seriam divididas mensalmente, uma avença mensal fixa durante 12 meses (caso a obra dure mais, e muito provavelmente dura, não haverá mais avenças a pagar)

  7.  # 7

    Colocado por: filcarrJá com o projecto de execução?


    Obrigado pelo comentário.

    Penso que sim. E um pormenor de semântica, mas irei questionar.
    Quando refere
    "Preparação do projecto de execução com elaboração dos “Processos de
    empreitadas “ ( inclui Cadernos de encargos)"
    Sub-entendo que é com o projecto de execução.

  8.  # 8

    Colocado por: LMiguelSilva
    Colocado por: AugstHillFalta ficha electrotécnica, ficha SCIE e projectos de águas e esgotos. Os PSS e resíduos é suposto serem elaborados pelo empreiteiro, mas há gabinetes que também os fazem. Parece-me um preço dentro da média.


    Obrigado pelo comentário.
    O que é a ficha electrotécnica? Não é o mesmo que o projecto para o ITED?
    O que é o PSS e residuos?


    Não. ITED são comunicações, a ficha tem a ver com a instalação eléctrica. O PSS é o plano de segurança e saúde da obra e o de resíduos é o plano que diz o que é que o empreiteiro vai fazer aos resíduos da obra

  9.  # 9

    Colocado por: AugstHill
    Colocado por: LMiguelSilva
    Colocado por: AugstHillFalta ficha electrotécnica, ficha SCIE e projectos de águas e esgotos. Os PSS e resíduos é suposto serem elaborados pelo empreiteiro, mas há gabinetes que também os fazem. Parece-me um preço dentro da média.


    Obrigado pelo comentário.
    O que é a ficha electrotécnica? Não é o mesmo que o projecto para o ITED?
    O que é o PSS e residuos?


    Não. ITED são comunicações, a ficha tem a ver com a instalação eléctrica. O PSS é o plano de segurança e saúde da obra e o de resíduos é o plano que diz o que é que o empreiteiro vai fazer aos resíduos da obra


    Que projectos são obrigatórios para entregar na Camara se proceder á construção e posteriormente o licenciamento?

  10.  # 10

    Colocado por: LMiguelSilvaOs mapas de medições não são o memso que os cadernos de encargos?

    O Caderno de Encargos faz uma descrição da obra, da forma de aplicação dos materiais, e descreve todos os materiais a aplicar (Tinta plástica marca TAL e cor TAL; Azulejos de dimensão TAL, marca TAL, referencia TAL; etc). É um texto.

    O Mapa de Medições diz coisas do tipo:
    - execução de pintura a tinta plástica; 100m2
    - fornecimento e montagem de azulejos; 25m2
    - etc.
    O ideal é ser uma listagem em Excel com colunas para preços unitários e preços totais.

  11.  # 11

    As fichas electrotécnicas e de segurança contra incêndios (SCIE) são obrigatórias para o licenciamento. O PSS e o de gestão de resíduos são obrigatórios para o levantamento da licença de construção

  12.  # 12

    Colocado por: AugstHillAs fichas electrotécnicas e de segurança contra incêndios (SCIE) são obrigatórias para o licenciamento. O PSS e o de gestão de resíduos são obrigatórios para o levantamento da licença de construção


    A licença de construção é o proprietário a levantar, correcto?
    O PSS e a gestão de residuos não será o empreiteiro responsável pelos mesmos?

    Depois de uma pesquisa no Forum encontrei a lista dos projectos de especialidade:
    Projecto de Estabilidade estrutural
    Projecto de Distribuição de Água
    Projecto de Drenagem de Águas Residuais Domésticas e Pluviais
    Estudo de Comportamento Térmico (RCCTE)
    Projecto de Instalações de Telecomunicações (ITED)
    Projecto de Distribuição de Gás. (dependendo da zona poderá ser dispensado)
    Projecto de Condicionamento Acústico.
    Plano de Segurança e Saúde
    Ficha electrotécnica
    Projecto de Arranjos Exteriores (dependendo da câmara poderá ser dispensado)

    Mais algum?

  13.  # 13

    Começo a achar mais simples os gabinetes fazerem um contrato em que diria que executariam todos os projectos e instrução necessários e pedidos pela camara e demais organismos se tal fosse preciso, e apenas referindo o que excluiam, por exemplo certificações, taxas, PSS etc... se calhar era mais simples para o cliente.
    Já agora pediu uma opinião se esse preço era caro ou barato e na minha opinião acho que é um orçamento para se fazer um excelente projecto ou então se tal não acontecer parece-me acima da média, sobretudo a arquitectura. Mas lá está depende da qualidade do projecto pois vendo a estimativa ( 125000) não me parece que seja uma casa muito grande ou muito complexa.

  14.  # 14

    Colocado por: marco1Começo a achar mais simples os gabinetes fazerem um contrato em que diria que executariam todos os projectos e instrução necessários e pedidos pela camara e demais organismos se tal fosse preciso, e apenas referindo o que excluiam, por exemplo certificações, taxas, PSS etc... se calhar era mais simples para o cliente.
    Já agora pediu uma opinião se esse preço era caro ou barato e na minha opinião acho que é um orçamento para se fazer um excelente projecto ou então se tal não acontecer parece-me acima da média, sobretudo a arquitectura. Mas lá está depende da qualidade do projecto pois vendo a estimativa ( 125000) não me parece que seja uma casa muito grande ou muito complexa.


    Concordo em que o contrato deveria mencionar que executariam tudo o que fosse necessário, indicando apenas as excepções, mas parece que gostam de complicar...

  15.  # 15

    Sim, mas suponha que, durante a execução da obra, entra em vigor uma lei qualquer que obriga a um novo projecto. Por exemplo, a elaboração de um plano de avaliação do impacto da construção no sistema de orientação das aves migratórias, elaborado por uma equipa composta, pelo menos, por um ornitólogo certificado, um biólogo com, pelo menos, 3 anos de experiência na actividade e uma pensionista especializada em gastronomia columbófila localizada em equipamentos públicos de lazer e recreio (basicamente, a senhora que costuma dar milho aos pombos no parque). Teria de ser a equipa de projecto a suportar os custos de elaboração desse plano?
    Ou então, teríamos de incluir mais uma alínea a referir que o objecto do trabalho seria a elaboração de todos os projectos obrigatórios ao licenciamento, exigíveis na data da assinatura do contrato. Sim, se calhar era mais simples...
    •  
      alv
    • 2 março 2010

     # 16

    Vivam!
    Vejam se ainda não chega; Afundamo-nos em papeis, especialidades e especialistas:
    https://forumdacasa.com/discussion/5466/formalidades-para-construir/#Item_12
    Completem, estão sempre a sair coisa que não estando muito atentos nos escapam....
    "Fassam" parte.

  17.  # 17

    Colocado por: alvVivam!
    Vejam se ainda não chega; Afundamo-nos em papeis, especialidades e especialistas:
    https://forumdacasa.com/discussion/5466/formalidades-para-construir/#Item_12
    Completem, estão sempre a sair coisa que não estando muito atentos nos escapam....
    "Fassam" parte.


    Excelente post o indicado, obrigado.

    Onde me fui meter :-(
    A maioria dos "papeis" necessários são da responsabilidade do Arquitecto/construtor, correcto?
    O dono de obra tem de se preocupar com o quê?

  18.  # 18

    Colocado por: LMiguelSilva<
    O dono de obra tem de se preocupar com o quê?



    Com tudo! Entre muitas outras coisa:
    Comunicação prévia da abertura de estaleiro
    Verificação da legalidade de todos os intervenientes na obra

  19.  # 19

    Colocado por: LMiguelSilvaO dono de obra tem de se preocupar com o quê?


    no cumprimento dos contratos feitos, arquitectura e engenharia e deve se preocupar principalmente com a realização de bons projectos de arquitectura, estruturas e infra-estruturas.

  20.  # 20

    Colocado por: Fernando Gabriel
    Colocado por: LMiguelSilvaO dono de obra tem de se preocupar com o quê?


    no cumprimento dos contratos feitos, arquitectura e engenharia e deve se preocupar principalmente com a realização de bons projectos de arquitectura, estruturas e infra-estruturas.


    Obviamente.
    Quando perguntei sobre o que o dona da obra se devia preocupar era relativamente à burocracia.

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