Vender casas e imóveis
Mais valias - Cessão de posição de casa em construção ou venda após escritura
- jose-maria.nunes
- 1 junho 2024
Boa tarde,
Iniciei há 3 anos a compra de uma casa que iria iniciar construção, no valor de 300 mil euros.
Foi assinado CPCV e paguei até ao momento 100 mil euros. A casa está em estado avançado e deverá estar pronta no início de 2025.
Acontece que, passado este tempo, a minha decisão passa por vender a casa. Por um lado, já não me interessa ir para aquela zona. Por outro, a casa vale hoje em dia perto de 500 mil euros.
Tendo eu interesse em vender a casa, tenho actualmente 2 hipóteses: ceder a posição antes da escritura ou comprar a casa e vender depois.
Nesse sentido, gostava de ter a vossa opinião:
Hipótese 1 - Ceder posição
O CPCV tem cláusula para tal. A empresa de construção tem uma imobiliária e por isso obrigou a que quem quisesse ceder a posição tenha de o fazer via imobiliária deles, com comissão de 4% + IVA
Assim, se o valor da venda for 500 mil euros, terei de lhes pagar 24600€. Acrescido a isso está o IMT referente aos 100 mil euros da entrada. Tudo junto poderão cerca perto de 30 mil euros.
Se bem li acerca da tributação das mais valias, o valor pago à imobiliária não é tido em conta nas mais valias em caso de ceder a posição.
Hipótese 2 - Aquisição e posterior venda
Se adquirir a casa uma vez terminada a construção, pagarei cerca de 15 mil euros da escritura e venderei depois. Claro está que neste caso terei de contrair um crédito para poder terminar a aquisição da casa e tudo isso tem custos.
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Na minha cabeça, as contas passam por decidir entre ceder posição e gastar ~30 mil euros, sem que os mesmos possam ser genericamente tidos em conta no cálculo das mais valias ou efectivamente adquirir a casa, pagar a escritura (cerca de 15 mil euros) e até esse valor tido em conta no cálculo das mais valias a pagar.
Em resumo, gostaria de vos pedir a opinião relativamente a estas duas possibilidades, sobretudo para ver se estou a pensar bem e/ou se há pontos adicionais que deva ter em equação.
Muito obrigado!Colocado por: jose-maria.nunesSe adquirir a casa uma vez terminada a construção, pagarei cerca de 15 mil euros da escritura
Como chegou a este valor?- jose-maria.nunes
- 1 junho 2024 editado
Colocado por: Palhava
Como chegou a este valor?
Através do simulador do Dr FinançasVai ficar a morar na casa onde mora actualmente (HPP)?
Não sei em que medida poderia ter benefícios fiscais se vendesse a casa actual para aplicar o dinheiro na casa nova.
Se comprasse como Habitação Própria Permanente e não como Secundária, iria poupar no IMT, alguma coisa.
Mas depois teria de esperar 5 anos, pois o fisco pode pedir a devolução, se se vender antes de decorrido esse prazo.
Também teria de morar 2 anos na casa, antes de poder ter benefícios fiscais em relação às mais valias, para aquisição de uma 3a habitação com o dinheiro da moradia que está a ser construída.Parece-me que o melhor é ceder a posição para não ficar "preso" ao imóvel.- RicardoPorto
- 1 junho 2024
Ceda a posição.. não tem chatices de atrasos da obra, ensaios, papéis da câmara, escrituras.. e livra-se já disso. O que pode poupar ou não, num ano, pouca mais se tiver já o ££ na mão- jose-maria.nunes
- 2 junho 2024
Colocado por: PalhavaVai ficar a morar na casa onde mora actualmente (HPP)?
Não sei em que medida poderia ter benefícios fiscais se vendesse a casa actual para aplicar o dinheiro na casa nova.
Se comprasse como Habitação Própria Permanente e não como Secundária, iria poupar no IMT, alguma coisa.
Mas depois teria de esperar 5 anos, pois o fisco pode pedir a devolução, se se vender antes de decorrido esse prazo.
Também teria de morar 2 anos na casa, antes de poder ter benefícios fiscais em relação às mais valias, para aquisição de uma 3a habitação com o dinheiro da moradia que está a ser construída.
Pois, parece que actualmente são 12 meses, mas ir viver para lá não é opção.- jose-maria.nunes
- 2 junho 2024
Colocado por: RicardoPortoCeda a posição.. não tem chatices de atrasos da obra, ensaios, papéis da câmara, escrituras.. e livra-se já disso. O que pode poupar ou não, num ano, pouca mais se tiver já o ££ na mão
Obrigado pelo feedback e ajuda.
De facto, as contas podem indicar que com a aquisição/escritura dá para "poupar" 15 mil euros + o impacto dos 15 mil euros da escritura nas mais valias... no total talvez sejam para aí 20 mil euros de diferença na margem.
Por outro lado, há as chatices inerentes a necessidade de crédito...Colocado por: jose-maria.nunesparece que actualmente são 12 meses
Só para empresas com CAE de revenda de imóveis, e com um ano pelo menos de actividade.
Passou de 3 anos para 1.
A isenção de pagamento de IMT, neste regime.
---------
E atenção que para particulares só há isenção para imóveis com valor abaixo de um montante e escalonado de acordo com a seguinte tabela para 2024:- jose-maria.nunes
- 2 junho 2024 editado
Colocado por: Palhava
Só para empresas com CAE de revenda de imóveis, e com um ano pelo menos de actividade.
Passou de 3 anos para 1.
A isenção de pagamento de IMT, neste regime.
---------
E atenção que para particulares só há isenção para imóveis com valor abaixo de um montante e escalonado de acordo com a seguinte tabela para 2024:
Obrigado!
Vou tentar negociar a comissão com a empresa de construção (e imobiliária) para ver se consigo que o valor a pagar seja mais baixo, indicando que, caso eu faça a escritura e venda depois, nada receberão pela alienação. Pode ser que consiga algo que dê para ambos ganharmos alguma coisa.Se o promotor denunciar o CPCV, devolve o sinal em dobro, vende por 500k€ e ainda vai ganhar mais 100k€.100-200=-100.
500-100=400
400-300=100
Se não houver impostos pelo meio...Será que a empresa já está a construir com prejuízo.
Uma vez que está tudo muito mais caro a nível da construção (materiais, etc)?- bluthunder82
- 3 junho 2024
Colocado por: jose-maria.nunes
Através do simulador do Dr Finanças
Do que sei, o valor a pagar de IMT, pode não ser só os 15k. Pois se a casa for avaliada acima de 300k vai pagar IMT sobre o maior valor.
Mas corrijam-me se estou enganado.- jose-maria.nunes
- 6 junho 2024
Colocado por: bluthunder82
Do que sei, o valor a pagar de IMT, pode não ser só os 15k. Pois se a casa for avaliada acima de 300k vai pagar IMT sobre o maior valor.
Mas corrijam-me se estou enganado.
Também não sei.- jose-maria.nunes
- 6 junho 2024
Colocado por: PalhavaSerá que a empresa já está a construir com prejuízo.
Uma vez que está tudo muito mais caro a nível da construção (materiais, etc)?
Neste caso talvez sim, pois não se preveria um atraso tão grande, bem como um aumento dos preços dos materiais desta ordem.
Enfim, começaram nos últimos 2 anos 2 novos empreendimentos. As entradas desses financiam o término dos anteriores e assim sucessivamente.0.0193 seg. NEW
