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Remodelação Apartamento T2 1WC 80m2 em Aveiro

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  1.  # 1

    Olá confrades!

    A dor de cabeça: Sou completamente novo nestas andanças de remodelações, tenho um apartamento em Aveiro com área bruta privativa de 82 m², dois quartos e uma casa de banho. Os orçamentos que tenho hoje variam entre 40 mil e 60 mil euros para a remodelação.

    Inicialmente, planeava uma remodelação profunda, incluindo a adição de uma nova instalação sanitária e a reorganização do espaço com a demolição de algumas paredes. Após receber alguns orçamentos, percebi que esta ideia era inviável. Assim, estou a considerar uma intervenção mais simples, mas que ainda assim está a revelar-se mais cara do que esperava, os tais 40 e 60 mil.

    Abaixo coloco o orçamento mais completo que recebi. Não é o mais barato mas está longe do mais caro. Na vossa opinião, estes valores são razoáveis para a realidade atual? Há algum capítulo específico que esteja completamente fora de preço, para cima ou para baixo?

    Se alguém tiver recomendações para remodelações nesta zona ou materiais e equipamentos ficava grato.


    1. DEMOLIÇÕES: 532 €
    Demolições necessárias no apartamento


    2. PAVIMENTOS: 3 227 €
    Fornecimento e aplicação de 67,8m2 de pavimento flutuante do tipo Vinilico com isolamento incorporado a escolher pelo cliente até ao valor de 19,00€/m2 (IVA incluido), incluindo perfis de transição e rodapé em pvc Branco em cerca de 70,9 metros lineares incluindo todas as colas e selantes acrilicos.

    até 1047 € de materiais; pelo menos 2180 € de mão de obra
    mao de obra: pelo menos 32€/m2 ou com iva 40€/m2
    incl material: 48€/m2 ou com iva 59€/m2


    3. ALVENARIAS: 1 904 €
    Para 43,17m2 --- 44€/m2 ou com iva 54€/m2
    Execução e isolamento das paredes exteriores pelo seu interior em estrutura de aco leve (calha omega ou outra) com isolamento pelo interior em tela de bolha de ar com aluminio para criação de barreira de condensações, incuindo execução de vergas para ocultação de canalizacões electricas ou outras, incluindo todos os trabalhos de barramento e preparação de paredes para pintura final.


    4. TECTOS: 2 753 €
    Para 67,80m2 --- 40,6€/m2 ou com iva 50€/m2
    Fornecimento e aplicação de tecto falso em placas de gesso cartonado hidrofugo, com isolamento, incluindo estrutura de aplicação (montantes, varao roscado, pivots, unioes, fita de rede e alhetas) e barramento, pronto a receber pintura.


    5. REVESTIMENTOS: 1 374 €
    Para 28,87m2 Fornecimento e aplicação de revestimento cerâmico á escolha do cliente ate ao valor de 16€/m2 com IVA incluido em wc e cozinha entre moveis inferiores e superiores.(Colas e betumes de nossa conta)
    materais: até 376€ ou com iva 462€
    mao de obra: pelo menos 34,5€/m2 ou com iva 42,5€/m2


    6. PINTURA: 1 432 €
    Pinturas interiores de todas as paredes e tetos com tinta plastica á escolha do cliente após aplicação de primario do tipo Hidroarmadura.


    7. CARPINTARIAS: 3 150 €
    2940,00 € - Fornecimento e aplicação de Portas interiores com aro e guarnicoes, ferragens, fechadura, puxador reto e acabamento lacado branco meio brilho 7,00 un 420,00 €
    210,00 € - Fornecimento e aplicação de cassoneto para porta de wc de correr


    8. ROUPEIROS: 4 137 €
    Fornecimento e aplicação de Roupeiros com portas de batente, em madeira folheada lacada a branco puro, incluindo 1 módulos de 3 gavetas, prateleiras, varão e ferragens em aço inox com 1,32 x 2,14 x 0,60m , com 1,55 x 2,14 x 0,60m, com 1,60 x 2,11 x 0,60m

    9. COZINHA: 4 760 €
    Fornecimento e aplicação de cozinha conforme desenho anexo (Termolaminado branco brilho + pedra granito Angola no tampo e painel de parede (inclui pia com escorredor e torneira num valor global de aquisição de até 270,00 €) (não inclui electrodomesticos).


    10. JANELAS: 3 265 €
    Janelas oscilobatentes em PVC na cor branco conforme pretensão de cliente, estores de fita de lamina branca com bloqueio e painelados brancos em pvc (230x85) nas laterais para correto acabamento


    11. WC: 1 372 €
    Fornecimento e aplicação de loiças sanitárias no wc,sanita de pousar com tanque e tampo soft close, base de duche nas medidas 175x0,80, resguardo de duche frontal em vidro nas mesmas medidas, lavatorio suspenso com medidas que se adaptem ao local, respectivas valvulas e torneira monocomando no lavatório e rampa de duche na zona de banho (valor de aquisição do conjunto de equipamentos até 1.450,00€ com iva incluido).
    Materiais até 1179€ ou com iva 1450€ mas não preciso de sanita nem lavatorio
    Mão de obra 193€ ou com iva 238€


    12. ELETRICO: 2 340 €
    Valor global para substituição de toda a aparelhagem electrica do apartamento: Tomadas, Interruptores, tomadas RJ 45, Comunicações, Pontos de luz em led de 6w a 9w de embutir, Placas led 0,60x0,60 (2), Requalificação de alimentação electrica na zona de varanda para aplicação de ponto de luz exterior, Fornecimento e aplicação de extrator electrico em teto de WC.


    13. PRE-INSTALAÇÃO AC: 950 €
    Pre instalacao de AC em 4 locais a definir pelo cliente.


    14. AGUAS: 1 540 €
    rede águas frias e quentes no interior (Cozinha, wc, despensa para fornecimento e aplicação de termoacumulador electrico do tipo com valor de aquisição de 285,99 €. Substituição der todas as torneiras de corte de acesso por torneiras de meia esquadria antes de cada elemento.


    Sou particular mas continuo a receber valores sem IVA para me dar esperança. Desde ja obrigado pelas respostas.

  2.  # 2

    Está dentro do preço.
    Onde pode baixar é no roupeiro e na cozinha.
    A cozinha só vendo o desenho, quantidade de armários, comprimento etc.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: santos-andre

  3.  # 3

    Os trabalhos de remodelação foram previamente pensados por algum técnico?
    Pergunto isto porque pelo que percebi estão a propor a aplicação de “tela de bolha de ar com alumínio para criação de barreira de condensações”
    Quem prescreveu esta solução e qual é mesmo a patologia que pretende solucionar?

    “Fornecimento e aplicação de tecto falso em placas de gesso cartonado hidrofugo, com isolamento”
    Tratando-se de um apartamento necessita de isolamento nos tetos?
    Todas as placas necessitam ser hidrófugas?

    “Janelas oscilobatentes em PVC na cor branco conforme pretensão de cliente”
    Qual é a pretensão do cliente?
    Que vidros vão ser aplicados

    “painelados brancos em pvc (230x85)”
    Porquê os “painelados” se pelos vistos vai revestir as paredes com pladur.
    O pladur não pode rodar nas ombreiras?

    Os preços não parecem descabidos mas as soluções podem não ser as mais adequadas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marize, santos-andre

  4.  # 4

    Desde já agradeço as respostas!
    Isto será coisa para se fazer sem projecto sem grandes complicações/derrapagens?

    Colocado por: NLuz


    @NLuz os roupeiros realmente parecem extremamente caros. Pelas medidas considero que são roupeiros pequenos. Qual seria um valor de referência?

    Partilho mais detalhes da cozinha assim que possível. De momento não tenho.



    Colocado por: zedasilva


    @zedasilva Excelentes perguntas que eu não saberia colocar! Obrigado!

    Nenhum tipo de técnico específico além do representante de cada empresa que fez vistoria e levantamento. A localização é próxima do mar e uma das duas fachadas é virada a norte. Talvez seja por isso?

    A solução de tela de bolha de ar com alumínio é tão overkill como soa? O que seria mais recomendado?

    Concordo que nem todas as placas precisam de ser hidrofugas. Mas em que situações são necessárias? Só IS e cozinha ou nem isso? A diferença de preço é grande?

    Por "pretensão do cliente" talvez se refira a outro orçamento só para as janelas: PVC 70, com 5 câmaras de ar, cortizo ferragens roto. Vidro duplo 6mm + cx18 + incolor 5mm.

    Se o instalador for bom imagino que fique bem dobrado nas ombreiras. Esta proposta fala nas laterais mas outra proposta fala só na parte de cima. Será que não é necessário de todo?

  5.  # 5

    Capítulo 2,3,4 têm margem para negociar. O resto não parece fora de preço, alguns até estão baratos, a hidráulica por exemplo
    Estas pessoas agradeceram este comentário: santos-andre

  6.  # 6

    Colocado por: RicardoPortoCapítulo 2,3,4 têm margem para negociar. O resto não parece fora de preço, alguns até estão baratos, a hidráulica por exemplo
    Estas pessoas agradeceram este comentário:santos-andre


    Pois, várias dúvidas sobre esses capítulos. O tecto não devia ser mais caro que as paredes por m2? Alguma especificação mais usada para o isolamento dos tectos equilibrada entre isolamento acústico e térmico.


    Quando é barato demais também me preocupa como é o caso da hidráulica. Não sei se estarei a pagar noutro capítulo ou se vai derrapar. Algum conselho sobre materiais, por exemplo? É normal e silencioso a nova rede passar no tecto?

  7.  # 7

    é , veja é se o material é multicamada e se o tubo da água quente leva a esponja por fora
    .tambem neste capitulo talvez devesse estar incluido algum trabalho de esgotos que de certeza irá ter.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: santos-andre

  8.  # 8

    Santos
    Qual a razão das obras?
    Estética ou pretende minimizar algumas patologias.
    Por exemplo, porque ser necessário tetos falsos?
    A aparelhagem elétrica está assim tão má que necessita ser substituída? Não basta substituir os espelhos por uns mais modernos?
    A tela de bolhas de ar diz que é para evitar condensados. Quais condensados e em que zonas?
    Será que não está a gastar dinheiro em cosmética e ainda vai agravarais as patologias do apartamento?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: santos-andre

  9.  # 9

    @zedasilva

    A principal razão é trazer o apartamento para o sec XXI. Terá uma grande componente estética mas também funcional. O prédio é dos finais dos anos 80...

    Patologias propriamente ditas não conheço, nunca vivi lá nem tive contacto com o inquilino.

    Ao longo do tempo foi recebendo alguma manutenção mas nem sempre da melhor maneira. Um dos principais problemas é que a caixilharia está de tal maneira que faz vento dentro de casa. O chão de um dos quartos está a levantar junto à janela. A cozinha que existe está completamente destruída pela humidade.

    Além de tectos falsos, há outras hipóteses (melhores e mais baratas) para passar o novo sistema de água e adicionar focos de luz?

    Numa instalação elétrica tão antiga é seguro utilizar uma carrada de electrodomésticos modernos, ar condicionado, etc?

    Gastar dinheiro e agravar patalogias é realmente uma péssima combinação! Mas é possível que cometa esse erro por desconhecimento. Este já ajuda pelo menos levantando perguntas e desafiando certas ideias.

  10.  # 10

    Um apartamento dos anos 80 terá certamente problemas de pontes térmicas.
    A humidade na cozinha e nos quartos provavelmente estará relacionado com infiltrações pelas janelas.
    Do descritivo que fez das obras não me parece que tenham acautelado isso.
    A estética é certamente importante neste caso mas ter em atenção estes pormaiores pode ser a diferença entre um mau ou um bom investimento.
    Tb é importante saber se é um apartamento para lá viver os próximos 20 anos ou se por ventura é um investimento para colocar no mercado.
    Pelo que percebi da intenção talvez não necessite de um projeto mas certamente que necessita de uma reflexão séria sobre o que realmente pretende e é necessário fazer
    Concordam com este comentário: marize
    Estas pessoas agradeceram este comentário: santos-andre

  11.  # 11

    Um exemplo, não tem soleiras ou pedras nas ombreiras que vão do exterior até ao interior?
    Neste momento com um má caixilharia isso certamente que não é um problema.
    Ao investir na caixilharia e na estanquidade do apartamento está a criar uma patologia nessas zonas que até agora não existe
    Estas pessoas agradeceram este comentário: santos-andre

  12.  # 12

    Face à inflaçao dos materiais e mão de obra... em 2019 foi o mesmo tamanho e envergadura por 30mil, portanto diria que tá bom
    Estas pessoas agradeceram este comentário: santos-andre

  13.  # 13

    Se quiser vir ver obra e depois falarmos sobre a sua remodelação deixe forma de o contactar.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: santos-andre

  14.  # 14

    A minha sugestão para o santos-andre e para outros foristas que possam estar na mesma posição
    Fazer uma análise prévia ao real estado do apartamento.
    Existe deficiências ao nível do isolamento térmico? Onde e de que forma podem ser minimizadas?
    A substituição da caixilharia pode potencializar as pontes térmicas e com isso começar a ter condensados e bolores?
    Que tipo de tubagem tem a canalização. É necessário substituir tudo?
    …
    Para esta análise existem técnicos/empresas que prestam esses serviços.
    Com base nisso então é que depois começa por decidir as obras a realizar priorizando-as em função do orçamento disponível.
    Aparentemente as obras que tem neste momento em discussão parecem ser mais viradas para a estética. Isso é normal pois quem as orçamentou quer que no final o santos-andre olhe para o apartamento e diga:
    _ Isto de facto ficou bonito, o gajo até trabalha bem.
    Não quer dizer que seja o caso mas pode correr o risco de passado 2 ou 3 anos começar a ter essa estética toda estragada.
    Se decidir contratar alguém para fazer este estudo eu sugiro que vá um pouco mais longe e peça para fazer uma análise divisão a divisão.
    No fundo o santos-andre diz que quer renovar o apartamento começando pelo eventuais problemas técnicos e sem descorar também a estética.
    Quem fizer este estudo começa por perceber quais os reais problemas de cada divisão. Por exemplo:
    Quarto
    Paredes têm falta de isolamento térmico? Onde e como se pode resolver?
    Tetos têm falta de isolamento térmico e acústico ou têm infiltrações? Se não, basta uma simples pintura?
    Caixilharia, estores e apainelados. Qual a melhor solução para substituir?
    Piso, necessita ser substituído ou pode ser simplesmente afagado?
    Roupeiro, necessitam ser tudo substituído ou basta trocar as portas?
    A instalação elétrica que tipo de condutores têm? Não basta substituir as frentes?
    …
    Com base nisto é que depois vai pedir orçamentos.
    Para cada divisão sabe o que é prioritário e aquilo que é mais estética.
    Com os valores na mão então depois decide até onde consegue ir, sendo que deve sempre começar pelo que é prioritário em cada divisão.
    Concordam com este comentário: OliveiroS/N
    Estas pessoas agradeceram este comentário: santos-andre

  15.  # 15

    Colocado por: zedasilvaUm exemplo, não tem soleiras ou pedras nas ombreiras que vão do exterior até ao interior?
    Estas pessoas agradeceram este comentário:santos-andre


    No caso de existirem, como é que se resolve? Só isolando pelo exterior?

    O apartamento seria para arrendamento.

    Concordo que é ideal utilizar serviços especializados para perceber as necessidades reais do apartamento e orçamentar a partir daí. Melhor ainda se tiver um custo inicial e no fim acabar por poupar mais do que isso. Talvez seja esse o caso? Quais são os valores para esse serviço?

  16.  # 16

    Colocado por: santos-andreNo caso de existirem, como é que se resolve? Só isolando pelo exterior?

    Depende, cada caso é um caso. Como vai mexer nas caixilharias e pisos, não dá para fazer corte térmico?

    Colocado por: santos-andreO apartamento seria para arrendamento.

    Nesse caso, eu apostaria em perceber se existem pontes térmicas e infiltrações que possam num futuro próximo trazer-lhe chatices.
    Se sim, começava por aí.
    O resto do orçamento então investia em estética pois será isso que vai valorizar o apartamento.

  17.  # 17

    Colocado por: santos-andreMelhor ainda se tiver um custo inicial e no fim acabar por poupar mais do que isso.

    O objetivo é mesmo esse. Aquilo que investe no estudo é pago pelo que vai poupar nas obras.
    O ideal é que ainda tenha lucro.

    Colocado por: santos-andreQuais são os valores para esse serviço?

    Depende dos técnicos e dos serviços que lhe propoem.
    Eu diria que o estudo de patologias e reformulação da sua listagem de obras necessárias não deve exceder a meia centenas de euros.
    Se possível, contrate também a análise dos orçamentos que vai receber depois.
    Muitos vezes há por ali uma virgula ou outra que pode fazer a diferença
    Concordam com este comentário: marize

  18.  # 18

    Contactei por email nesse sentido @zedasilva. Vamos a isso!
    Concordam com este comentário: marize
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zedasilva

  19.  # 19

    Eu não acredido que o sô zedasilva vai disponibilizar tempo para este novo caso e eu em lista de espera 😳

  20.  # 20

    Colocado por: marizeEu não acredido que o sô zedasilva vai disponibilizar tempo para este novo caso e eu em lista de espera

    Para além de não trabalhar para a família, é conhecida a minha fobia a tudo que é bichesas.
    Toda a gente já viu a quantidade de animais perigos e quiçá alguns até peçonhentos, que essa quinta alberga.

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