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Condomínios e vizinhos

dividas ao condomínio

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  1.  # 1

    boas tardes, sou novo aqui no fórum, espero não estar off topic ou em qualquer outra situação incorreta.
    fui "eleito" administrador de um condomínio com 17 condóminos e estamos a entrar numa situação insustentável.
    por causa de três condóminos que não pagam as prestações de condomínio há vários anos, estamos a entrar em "falência".
    são já dezenas de milhares de euros em dívida e parece que não vamos conseguir cumprir as nossas obrigações com os prestadores de serviços (eletricidade, elevadores, limpeza do prédio, porta da garagem, etc.) para além de qualquer incidente que ocorra e respetiva despesa.
    garanti o pagamento da prestação do seguro multi riscos, com receio que algo acontece e eu seja responsabilizado.
    tenho pena das pessoas que cumprem com as suas obrigações e em breve terão que subir 10 andares pelas escadas, mas já cheguei à conclusão que adiantar dinheiro ou pedir reforços aos pagantes só serve para empurrar o problema com a barriga e que mais cedo ou mais tarde isto vai rebentar.
    há ações em tribunal há anos mas não se resolvem, havendo inclusive casos reincidentes (um condómino pagou por decisão do tribunal a sua dívida, mas desde então não pagou mais nada); outro pediu um contrato para pagar a dívida a prestações e agora que o recebeu diz que de qualquer maneira não vai pagar porque não tem dinheiro (mas tem o apartamento alugado por um valor que deve ser superior a mil euros) e por fim uma agencia imobiliária que afirma não reconhecer a administração (e que também tem o apartamento alugado, por um valor que desconheço, mas mais uma vez, por um valor que não é modesto).
    há alguma maneira de desbloquear estas situações, uma vez que em tribunal os processos parecem infindáveis/infinitos?
    agradeço desde já qualquer sugestão
    Carlos Bergano

  2.  # 2

    Infelizmente os condomínios sofrem exatamente os mesmos problemas do arrendamento. Graças a uma justiça de **** e uma administração publica indiferente os vigaristas são protegidos a titulo de coitadinhos e as casas degradam-se, não há um mercado normal, etc.
    Num prédio onde tenho uma casa alugada tem problemas semelhantes, um Administrador residente que já fez tudo o que legalmente é possível e não há solução.
    Concordam com este comentário: desofiapedro
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    • 26 julho 2024

     # 3

    Colocado por: Carlos Bergano
    há alguma maneira de desbloquear estas situações, uma vez que em tribunal os processos parecem infindáveis/infinitos?
    agradeço desde já qualquer sugestão
    Carlos Bergano


    A cobrança de dívidas dos condóminos está facilitada, desde que sejam utilizados os meios próprios.
    Julgados de Paz, existem no seu concelho ?
    Uma ata da assembleia de condóminos que delibere sobre as dívidas desses parasitas, pode servir de titulo executivo para penhorar património a esses devedores.

  4.  # 4

    Colocado por: sizeA cobrança de dívidas dos condóminos está facilitada, desde que sejam utilizados os meios próprios.

    Em que País é que vive?
    Já alguma vez foi Administrador de Condomínio com quotas em atraso?

  5.  # 5

    Se a sentença já transitou em julgado e ele se recusa a pagar é avançar para a penhora pode ser de contas bancárias, da renda ou até do imóvel.
    Já apareceu por diversas vezes à venda no e-leilões apartamentos com penhoras registadas pelos condomínimos.
    O advogado que vos acessorou nessa ação será a pessoa mais indicada para o elucidar dos passos a seguir para a cobrança efectiva com juros e com as custas do processo.
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    • 26 julho 2024 editado

     # 6

    Colocado por: Carvai
    Em que País é que vive?
    Já alguma vez foi Administrador de Condomínio com quotas em atraso?


    Afirmativo.

    Em cerca de 3 meses obtive sentença condenatória junto dos Julgados de Paz, a qual serviu de titulo executo na ação da penhora de bens.
    Limpinho, foi penhorado parte do rendimento do trabalho.

    No caso onde não existam Julgados de Paz, recorre-se à ata como titulo executivo.
    Concordam com este comentário: sognim, AlexMontenegro
    Estas pessoas agradeceram este comentário: snob

  7.  # 7

    Obrigado a todos pela vossa participação

  8.  # 8

    Colocado por: size

    Afirmativo.

    Em cerca de 3 meses obtive sentença condenatória junto dos Julgados de Paz, a qual serviu de titulo executo na ação da penhora de bens.
    Limpinho, foi penhorado parte do rendimento do trabalho.

    No caso onde não existam Julgados de Paz, recorre-se à ata como titulo executivo.
    Concordam com este comentário:sognim

    Caro size pode elucidar com mais pormenores os procedimentos necessários para seguir com a ata como título executivo?!
    Obrigado
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    • 28 julho 2024

     # 9

    Colocado por: serjmar
    Caro size pode elucidar com mais pormenores os procedimentos necessários para seguir com a ata como título executivo?!
    Obrigado



    Artigo 6.º

    Dívidas por encargos de condomínio

    1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

    2 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.

  10.  # 10

    Contrata um advogado.
    Na acta deve estar bem descrito os valores em dívida, não basta dizer valor.
    • 002137
    • 29 julho 2024 editado

     # 11

    No ano de 2023 e este ano 2024 por falta de quórum não foram realizadas as reuniões de condomínio e necessitávamos de esclarecimentos de despesas extra que essa empresa nos estão a cobrar do ano passado e tomar decisões, temos o condomínio numa empresa. Tendo estado presente solicitamos uma nova reunião que nos foi dito pela empregada da empresa que não tinha agenda tão cedo so para outubro. O ano passado foi o mesmo e essa dita reunião nunca aconteceu e desta vez opinamos que não podia ser assim, foi nos verbalizado pela senhora que tinham advogados na empresa e que não poderíamos fazer nada(menos de 25cento).Pergunto eu, não podemos fazer nada...
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    • 29 julho 2024

     # 12

    Colocado por: 002137.
    Pergunto eu, não podemos fazer nada...


    Claro, que não pode fazer nada. É uma situação da vontade da maioria dos condóminos.
    Se boicotam as reuniões, é porque acham que está tudo bem assim.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: 002137

  13.  # 13

    Veja: Codigo Civil / Secção IV

    Artigo 1432.º
    6 - Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

    Chegou a existir esta segunda assembleia? Foi ai que não tiveram os 25% de quorum?

  14.  # 14

    Colocado por: size


    Artigo 6.º

    Dívidas por encargos de condomínio

    1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

    2 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.

    Isto eu já sabiá, pensava que há mais alguma forma tipo julgados da paz (que não há na zona) que fosse rápido e sem risco de apanhar um juiz esquisito...
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    • 29 julho 2024 editado

     # 15

    Colocado por: serjmar
    Isto eu já sabiá, pensava que há mais alguma forma tipo julgados da paz (que não há na zona) que fosse rápido e sem risco de apanhar um juiz esquisito...


    Pretende mais rápido e fácil, do que recorrer à ata a servir como titulo executivo ? Nesta alternativa, o Juiz é a assembleia de condóminos.
    É que, mesmo nos Julgados de Paz, apenas se pode obter uma sentença condenatória, que servirá de titulo executivo.
    • Carvai
    • 29 julho 2024 editado

     # 16

    Isto é uma grande treta.
    A acta apenas serve para provar em tribunal ou nos julgados de paz que existe uma divida. Qualquer decisão de penhora ou outra só pode ser tomada por um Juiz. Que nos tribunais normais demora anos e nos julgados de paz em média 7 meses (info no site dos mesmos) e só se o devedor aceitar a arbitragem que nestes casos é raro.
    Tal como no arrendamento as injuções servem para o mesmo mas pouco adiantam para obter um despejo.
    Como aliás reconhece o user que iniciou o tópico. Justiça é um mero pró-forma
    "há ações em tribunal há anos mas não se resolvem, havendo inclusive casos reincidentes (um condómino pagou por decisão do tribunal a sua dívida, mas desde então não pagou mais nada);
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    • 29 julho 2024

     # 17

    Colocado por: CarvaiIsto é uma grande treta.
    A acta apenas serve para provar em tribunal ou nos julgados de paz que existe uma divida. Qualquer decisão de penhora ou outra só pode ser tomada por um Juiz. Que nos tribunais normais demora anos e nos julgados de paz em média 7 meses (info no site dos mesmos) e só se o devedor aceitar a arbitragem que nestes casos é raro.
    Tal como no arrendamento as injuções servem para o mesmo mas pouco adiantam para obter um despejo.
    Como aliás reconhece o user que iniciou o tópico. Justiça é um mero pró-forma
    "há ações em tribunal há anos mas não se resolvem, havendo inclusive casos reincidentes (um condómino pagou por decisão do tribunal a sua dívida, mas desde então não pagou mais nada);


    Qual treta, qual carapuça !
    Ao contrário do que afirma, a ata pode servir de titulo executivo e não de, apenas, poder provar em tribunal a existência da divida. É própria ata que prova isso. Ponto.
    Em Tribunal ou Julgados de paz apenas se pode recorrer a uma acção declarativa para se obter um titulo executivo para a penhora e, neste caso, não é necessário qualquer ata, sim, audiência declarativa dos factos, entre as partes, seguindo-se a sentença condenatória.
    O que pode suceder, no caso da ata como titulo executivo, é o devedor se opor à penhora por qualquer, suposta, irregularidade no processo, nomeadamente, considerar que a ata não corresponde à verdade. (manobra de diversão)

    Leia o seguinte acordão:

    Acórdão do Tribunal da Relação de
    Évora
    Processo:
    3751/18.0T8OER-A.E1
    Relator: JOSÉ MANUEL BARATA
    Descritores: TÍTULO EXECUTIVO
    ACTA DA ASSEMBLEIA GERAL DE CONDÓMINOS

    Data do Acordão: 12-09-2019
    Votação: UNANIMIDADE
    Texto Integral: S


    Sumário:
    I. A ata do condomínio prevista no artº 6º/1 do Dec.-Lei 268/94, 25-10, é título executivo quer quando nela constam as contribuições resultantes da quota-parte a pagar pelo condómino, fixadas em assembleia de condóminos, como também quando nela constam a dívida ao condomínio resultante da ata onde se reproduza a deliberação da assembleia de condóminos que procedeu à liquidação dos montantes em dívida por cada condómino, sempre que a dívida seja certa, líquida e exigível e a ata não tenha sido impugnada nos termos do artigo 1433º/2 do CC.
    II. Uma interpretação restritiva do preceito viola a teleologia da norma, consubstanciada no objetivo de facilitar “o decorrer das relações entre os condóminos”, não fazendo sentido restringir a força executiva apenas à ata em que se delibera o montante da quota-parte das contribuições que cabe a cada condómino pagar, uma vez que se encontram assegurados os princípios da certeza e segurança jurídicas.
    (Sumário do Relator)

    https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/cac7635aec670b428025847e002f4f69?OpenDocument

  18.  # 18

    Espetáculo ver o funcionamento da justiça.
    Um condómino não paga um ano 2017 (ou mais ) de quotas. Na Assembleia no inicio do ano de 2018 é lavrado em acta a divida. Em Setembro de 2018 o tribunal aceita a queixa do Condomínio. Em Setembro de 2019 o 3 (três) Juizes reconhecem que a acta está correta e a dívida de 2.770€ existe através uma sentença de 2 ou 3 páginas e mais citações que uma tese de mestrado.
    Entretanto o devedor continua a ignorar a decisão até que outra instancia judicial inicie um processo de penhora. Os herdeiros dos restantes condomínios irão um dia receber os 2.770€.
    Era muito mais barato o Estado pagar a divida e a AT cobrar como fazem com as portagens e ainda faturavam um bom valor.
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    • 29 julho 2024

     # 19

    O que não invalide que uma ata possa servir de titulo executivo para uma rápida penhora de bens.
    Em caso de oposição do devedor é pode pode surgir mora na resolução,
    • snob
    • 29 julho 2024 editado

     # 20

    Colocado por: CarvaiEntretanto o devedor continua a ignorar a decisão até que outra instancia judicial inicie um processo de penhora. Os herdeiros dos restantes condomínios irão um dia receber os 2.770€.


    Se mesmo assim, os devedores não cumprem a sentença, o condomínio tem de avançar logo para uma ação executiva, vão pagar a dívida acrescida dos juros de mora e taxas de justiça. Se o devedor for funcionário público, o tribunal vai mandar reter uma parte do vencimento.

    Isto é tudo muito bonito até o cuzinho começar a apertar, depois pagam tudo de cara alegre.

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