- Boa tarde,
Primeira vez que faço aqui um post, mas há anos que sigo e logro do manancial de conhecimento neste fórum, pelo qual estou muito grato. Obrigado a todos pela partilha de conhecimento e experiência (entre outras coisas, haha).
Finalmente adquiri o terreno seguinte em Castelo Branco, município de Vila Velha de Ródão - marcado em sobre a planta de ordenamento do PDM correspondente, conforme imagem anexa.
A área a Norte (cerca de 300m2) corresponde a Áreas de Uso Múltiplo Agrícola e Florestal do tipo I, pertencente à Estrutura Ecológica Municipal, mas fora do Plano de Ordenamento do Vale do Tejo Internacional. A classificação parece dever-se à existência de alguns sobreiros nessa área (no meu terreno não existem nenhuns, contudo). A área a Sul (cerca de 1100m2) é destinada a Espaços Habitacionais do Tipo III, com índices de impermeabilização de 0,6, utilização de 0,6 e de ocupação de 0,5.
O novo levantamento topográfico que mandei fazer diz-me ainda que o Registo Predial está mal feito e que o meu terreno tem mais 85m2 do que o que está registado... Suponho que tenha de atender a isto antes de mais nada? Bem como alterar a designação de rústico para urbano? Ou espero só que o licenciamento do futuro projecto seja aprovado para tratar dessas coisas?
Como não sei ainda quanto dinheiro consigo ao certo para investir no projecto que quero aqui fazer (habitação colectiva em várias fases de execução), estou a apostar em licenciar uma habitação colectiva com várias fracções para depois construir primeiro aquela que fôr melhor e acabar por ter dinheiro para fazer primeiro (dado que os preços estão tão caros... já ouvi falar de 1500-2000€/m2 para esta zona, sérá verdade??).
Em suma:
Área do Lote (CCRP); Área do Lote (CPF) : 1400 m2
Área do Lote (Levantamento Topográfico): 1485 m2
Índice de impermeabilização máximo: 60%;
Área impermeabilizada máxima: 840 m2
Índice de ocupação máximo: 50%;
Área de implantação máxima: 700 m2
Índice de utilização: 60%;
Área Total de Construção máxima: 840 m2
Estes valores serão aplicáveis, caso a Câmara entenda que o uso predominante se aplica a todo o terreno - dentro do que entendi. Há munícipios com regras específicas para ajuste em parcelas sobre as quais recaem vários usos. Sendo que não há sobreiros que a meu entender justifiquem a classificação que recaem sobre o meu terreno, e que existe uma omissião em PDM e RMUE quanto a este assunto, que é que me recomendam que faça? Faço um PIP acerca disto, ou apenas um contacto para direito à informação?
Bem haja a todos.- N Miguel Oliveira
- 17 agosto 2024 editado
Colocado por: mhmorgadoEstes valores serão aplicáveis, caso a Câmara entenda que o uso predominante se aplica a todo o terreno - dentro do que entendi.
Olá, convém averiguar isto primeiro.
De resto, as suas contas parecem correctas.
Quanto ao acerto de áreas, não precisa de se preocupar para já. 85m² é pouco. Mas depende da sua câmara.
Em qualquer dos casos, deve consultar um Arquitecto. Até porque irá precisar de um.
Quantas casas planeia construir? 5?
Não sei se pode construir casa a casa.
Visto que não são casas mas sim propriedade horizontal...
Talvez seja melhor encontrar já os compradores, abrirem empresa, e entre os 4 ou 5 casais construir tudo duma vez.
É um sistema algo comum no estrangeiro.
Boa sorte.Evidentemente irei contractar a arquitectura e demais especialidades relevantes uma vez tendo o modelo de negócio definido. Agradeço muito a sua sugestão quanto à ideia de abrir empresa - provavelmente tornaria mesmo tudo mais simples e rápido, mas perco a possibilidade de fazer negócio por mim neste terreno grande também, o que não sei se me atrai tanto. Estava a apostar mais numa lógica de construção faseada para não ter de acomodar as vontades de tantos fregueses e para me poder ir eu entretendo com isto e gerindo à medida das minhas vontades e capacidades. Ainda assim irei considerá-lo, sem dúvida.
Estava a pensar em fazer um PIP para criar um precendete com a câmara relativamente à propriedade horizontal completa e depois fazer um licenciamento para a primeira fracção ou conjunto de fracções que me apetecesse fazer - podendo escolher de entre aquelas que fossem planeadas no projecto geral. Sim, estou a pensar num valor entre 3 e 6, mas ainda estou a estudar o assunto.
Vi no RJUE algo sobre execução por fases, mas não sei se se aplicará ao meu caso de facto. Em todo o caso, são aspectos relevantes para a minha micro-gestão urbanística.
Obrigado!- N Miguel Oliveira
- 17 agosto 2024 editado
Creio que nesse caso o que procura é um loteamento.
Sinceramente não creio que possa fasear assim uma propriedade horizontal. Casa a casa.
Quanto aos fregueses, é algo bastante simples. Todos podem beneficiar da economia de escala de fizer tudo duma vez...
Basicamente, faz as coisas de modo a que uma das fracções fique para sí no final.
Se quiser fazer 5 por exemplo... arranja 4 casais. Em cada factura a pagar, acrescenta-lhes... 25%... com esses 25% x4, pagam a quinta casa, a sua.
Você já "meteu" o terreno, projectos e toda a gestão. Com jeito, nem precisa de ir ao banco buscar mais nada.
É tudo uma questão de transparência e bom senso. Todos podem poupar muito pelo facto de construirem 5 casas duma vez... 5 cozinhas iguais, 5 azulejos iguais, estrutura partilhada... etc etc
Outro detalhe apelativo... os outros casais não precisam de gastar já no terreno. O que por vezes os deixa sem dinheiro sufiente para dar de entrada no crédito para a casa. Todos podem ganhar. Não pode é ser muito lambão.
Com jeito, você fica com uma das fracções para sí por uma ninharia. Esse é o seu lucro, e não gasta em taxas de juro...
É uma questão de fazer as contas.A questão das fases é realmente a chave para a minha decisão neste caso.
Parece-me que o relevante aqui será o artigo 56º do RJUE:
Artigo 56.º
Execução por fases
1 - O interessado pode requerer a execução por fases das obras de urbanização, identificando as obras incluídas em cada fase, o orçamento correspondentee os prazos dentro dos quais se propõe requerer a respetiva licença.
2 - O requerimento referido no número anterior deve ser preferencialmente apresentado com o pedido de licenciamento de loteamento ou, quando as obras de urbanização não se integrem em operação de loteamento, com o pedido de licenciamento das mesmas, podendo, contudo, ser apresentado em qualquer momento do procedimento, desde que não tenha ainda sido proferida decisão final.
3 - Cada fase deve ter coerência interna e corresponder a uma zona da área a lotear ou a urbanizar que possa funcionar autonomamente.
4 - O requerimento é decidido no prazo de 30 dias a contar da data da sua apresentação.
5 - Admitida a execução por fases, a licença abrange apenas a primeira fase das obras de
urbanização, implicando cada fase subsequente um aditamento à licença.
6 - Quando se trate de operação efetuada ao abrigo de comunicação prévia, o interessado identifica na comunicação as fases em que pretende proceder àexecução das obras de urbanização, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.os 1, 2 e 3.
7 — Em caso de execução por fases, o alvará ou título exigido à empresa construtora refere-
-se a cada uma das fases e não ao conjunto de todas elas.
A questão seguinte que lhe coloco seria... porque é que isto não se aplicará à propriedade horizontal - percebo que técnicamente possa ser mais complexo, ou até mais oneroso, mas será impossível ou ilegal?
Gratidão e cumprimentos!Colocado por: mhmorgado3 - Cada fase deve ter coerência interna e corresponder a uma zona da área a lotear ou a urbanizar que possa funcionar autonomamente.
esta é a resposta á sua perguntaHmmmm... portanto uma fracção autónoma cumpre esse pré-requisito? Ou não, porque não poderia ser "urbanizada autónomamente"? Honestamente, mantém-se a minha dúvida. A própria designação "fracção autónoma" me induz a pensar que poderá corresponder a uma fase, dada a sua autonomia?
Espero que não seja matéria para parecer de advogado :) Agradeço as contribuições!- N Miguel Oliveira
- 17 agosto 2024 editado
Colocado por: mhmorgadoA questão seguinte que lhe coloco seria... porque é que isto não se aplicará à propriedade horizontal - percebo que técnicamente possa ser mais complexo, ou até mais oneroso, mas será impossível ou ilegal?
Como lhe disse. Não sei responder, é uma dúvida importante a esclarecer com a sua Câmara. Cada cabeça sua sentença. A legislação permite interpretações subjectivas.
O mais comum que tenho visto para fazer o que pretende é lotear. Fasear assim não sei se poderá. É fazer o tal PIP como você disse, com essa versão faseada.
Ainda assim, faça bem as contas. Acaba por perder vantagem por não construir tudo duma vez. Cada casa sair-lhe-á mais cara por causa disso.ouça não complique
leia e pense, imagine por absurdo que quer fazer um edificio com 10 andares, é claro que se quiser fazer apenas para já 5 andares vai ter que finalizar essa fase de tal forma que fique operacional portanto ter tudo a funcionar e cobertura acabada, depois na outra fase completa os outros 5 andares. é claro que em termos de edificio isso seria um absurdo mas por exemplo no caso de moradias em banda já seria mais exequivel. contrate um arquiteto e estude a melhor forma de abordar a questão em todos os seus aspetos.Agradeço as sugestões. Não estou de facto a procurar complicar, mas interessado em compreender o leque de opções que me é possível equacionar, de modo a tomar as decisões mais informadas com as equipas técnicas relevantes que necessito contractar. Basta ler uns quantos posts neste fórum para entender o quão fácil é caír em engodos e enganos sem fazer investigação própria do assunto.
Irei indagar com profissionais este aspecto de faseamento e modalidades de processos urbanístico e uso do solo, mas parece-me que antes ainda irei estudar por mim o assunto mais um pouco, com um telefonema à Câmara na Segunda. Obrigado pela assistência e pelo interesse!
Cumprimentos-
antonylemos
- 19 agosto 2024
Colocado por: mhmorgadoSuponho que tenha de atender a isto antes de mais nada?
simColocado por: mhmorgadoBem como alterar a designação de rústico para urbano?
não. nao tem de fazer isso.. só se quiser pagar mais imi.
de resto em relação às suas ideias.. fale primeiro com um arqº para o ajudar na estratégia a tomarBoa tarde mhmorgado
aqui vão os meus cinco tostões de opinião
Primeira e mais importante e a melhor que lhe posso dar - Efetivamente deve abordar um gabinete de projeto da zona que esteja habituado a lidar com a posição assumida pelo município. E principalmente que seja diligente na articulação e otimização de soluções que compatibilizem as suas vontades e pretensões com os enquadramentos legais disponíveis.
Agora o restante.
Segunda e sem prejuízo de melhor opinião, sou defensor da leitura que os parâmetros urbanísticos se aplicam proporcionalmente às classes de espaço. Ou seja os parâmetros indicado incidem sobre os 1100 m2 o que lhe daria aproximadamente 660 m2 de área de construção. (mas isso deverá avaliar junto dos técnicos do município, pois já vi muitos entendimentos distintos do meu e o que importa é que o município seja homogéneo no entendimento que tomar e que trate toda a gente por igual).
Terceira, quanto ao regime de PH e ao seu faseamento efetivamente o mesmo é possível e está consagrado no RJUE.
Ainda assim muita cautela e mais uma vez reforço a importância de procurar ajuda técnica competente e conhecedora das regras desses município.
Penso que o regulamento municipal estipula que a implementação de 4 unidades autónomas é equiparada a uma operação de loteamento, o que implicará para si taxas e custos avultados.
Por outro lado, o regulamento municipal também define prazos máximos da execução das obras, embora nos termos das ultimas atualizações legislativas eu tenha grandes duvidas sobre a legalidade dessas normas.
Penso que deve mesmo avaliar bem essa possibilidade do faseamento, pois como já aqui referiram, os custos serão muito provavelmente acrescidos, e isto sem falar na dificuldade de gestão e de conseguir terminar as obras nos prazos que pretende. Na realidade atual os prazos andam ao sabor e disponibilidade dos empreiteiros e não do dono de obra/promotor.
Por ultimo se quer um vinculo do município, deve mesmo fazer um PIP nos termos do n.º 2 do artigo 14.º do RJUE. E já agra deixo a sugestão de caso ser possível - faça um destaque de uma parte do terreno e pelo menos fica com 2 prédios autonomizados e pode gerir as respetivas obras no tempo de forma mais independente.
Além de que o RPDM (penso eu) prevê que em parcelas com área menor do que 300 m2, é-lhe permitido uma área de construção de 250 m2 podendo isso ser uma vantagem ou não para a ótica do promotor, consoante o grau de qualidade que pretende implementar.
AbraçoAinda para melhor clarificação
Alerto que relativamente ao faseamento existe um artigo para as obras de urbanização (infraestruturas , pavimentos, estacionamentos, passeios, etc) que é o artigo que indicou. E existe um artigo (59.º) para as obras de edificação (materialização das habitações ou outros usos).
AbraçoNeon, muito muito grato pela sua profunda leitura da situação em causa!
Cumprimentos e terei toda a cautela que me for possível arranjar :)0.0207 seg. NEW
