Construir
O que procurar num arquiteto/empresa de construcao
- dmanteigas
- 23 setembro 2024
Uma questao que me surgiu agora...
Imaginando que realmente o vizinho ocupou terreno que era do meu lote, ele pode alegar usucapiao daquela parte do terreno sendo a casa construida de 2004 ou 2005?Colocado por: dmanteigasIsso traduzido por miudos significa que o meu terreno pode ter so sido originalmente mal medido?
Significa que o seu vizinho pode ter comido um bocadito do bolo que não era dele, já que as medições eram fracas.Colocado por: dmanteigasE que os marcos estao todos la.
Alguns marcos têm pernas...
Aos meus pais também aconteceu uma situação semelhante, o vizinho roubou um pedaço de terreno onde levantou a casa.
Uma vez que a resolução seria impossível sem stress extremo e vizinhança estragada, optou por vender e comprar outro terreno.- dmanteigas
- 25 setembro 2024
Ora bem... como dizia o outro para quem ainda é daquela altura... isto está aqui uma açorda!
Consegui na empresa que fez o loteamento original o levantamento topografico feito ao loteamento. Encontrei aqui uma discrepância pois num dos levantamentos, se usar a linha vermelha como referencial então o terreno atrás está correto e o meu errado. Mas no levantamento do loteamento, o meu terreno está com a área que aparece na câmara e nas finanças. Só reparei em casa, enviei-lhes email e estou a espera da resposta.
O que me disse o engenheiro deles foi que o mais fácil é se os 108m2 não me fazem falta, é fazer o projeto sob o levantamento atual e cumprir os afastamentos, mas qd for para submeter a câmara usar o levantamento do loteamento que eles deram. Esta opção deixa-me algo reticente... em primeiro lugar porque quero descobrir se não fui realmente "roubado" pelo vizinho. Ora como eu já tenho as áreas, se conseguisse contactar o vizinho e verificar qual a área de terreno que ele tem registado conseguia perceber se houve ou não roubo. O problema é que o vizinho, que não é o proprietário original, é emigrante now US e vem a Portugal uma vez por ano...
Liguei para a Câmara, e disseram-me que só no arquivo municipal me podem eventualmente ajudar. Eles a única coisa que podem fazer é um aditamento ao alvará de loteamento para correção de áreas. Mas obviamente que isto tem um custo, mais atualizar no registo e nas finanças, pelo que não vou avançar sem clarificar primeiro. Já falei com o vizinho do lado que também é prejudicado pois qualquer ação tem que ser de ambos.
Em cima disso, quando olharam para o meu levantamento da empresa que fez o loteamento, disseram que o vizinho não cumpre os afastamentos para o muro (1.7m medidos por mim na parte mais estreita) e que se submeter o projeto sobre o meu levantamento como está é provável que o vizinho tenha problemas!
Começa já aqui uma bela aventura!
Levantamento atual e do loteamento abaixoMuito sinceramente, julgo que devia considerar a sugestão que a empresa que fez o levantamento original lhe deu.
Tendo em conta que, com grande probabilidade, não vai conseguir recuperar a área que perdeu para os vizinhos, gastar algum dinheiro, mas acima de tudo muuuiiittooo tempo a fazer uma alteração de alvará para que as áreas batam certo em todo o lado é algo que faz sentido em teoria, mas de que provavelmente se irá arrepender de fazer na prática.
No meu caso, demorámos mais de 2 anos a fazer uma alteração de alvará similar à sua, e não posso dizer que o resultado final vá necessariamente de encontro às expectativas...
Deixo aqui a questão para quem entende realmente do assunto, qual é o enquadramento legal para uma alteração de alvará deste tipo, em que como resultado a área total do loteamento é alterada? (com a potencial alteração de índices, áreas de cedência, taxas devidas, etc.)o melhor a fazer nestes casos em que já há limites ( muros dos vizinhos) consolidados e se a diferença de área não for excessiva e não interferir com uma viabilização do futuro projeto, é assumir a área existente e meter o projeto com os indices referidos no alvará, portanto fazer as contas á área de construção, implantação, área permeável com a área definida no alvará e não da área efetiva existente. E...siga- dmanteigas
- 25 setembro 2024
Bem, o meu plano A para ja e fazer isso. Vamos avancar com o projeto em Novembro e nao quero ter problemas, ate porque isto e comunicacao previa, e tambem porque ninguem da camara vai andar com fita metrica a medir o terreno mais tarde.
Nesta abordagem, o unico problema e a vizinha do lado. Ja lhe liguei e ela tem ideias de vender o terreno. A mim os 108m2 em falta nao me aquecem nem me arrefecem, mas nao sei o que fara o futuro proprietario e quais as implicacoes para mim.
No entanto nao vou 'desistir' de encontrar uma resolucao para os 108m2 em falta :D E se realmente o vizinho roubou, alguma compensacao tera que existir. E caso para depois consultar um advogado e perceber a melhor maneira de resolver isto amigavelmente, porque efetivamente a unica forma de resolver no meu caso e mandar o muro e parte do barracao abaixo, e do vizinho no lado inclusive partir parte da casa. Em caso de roubo efetivo de terreno, preferia um qq acordo extra-judicial onde acordado pelos 3 de forma a salvaguardar-nos a todos.a área e dimensões do vizinho está de acordo com o alvará de loteamento (planta sintese)?- dmanteigas
- 25 setembro 2024
Colocado por: marco1a área e dimensões do vizinho está de acordo com o alvará de loteamento (planta sintese)?
A do vizinho do lado nao, porque 'sofre' do mesmo problema que eu. O muro foi construido entre 1.5 a 2m para dentro do terreno relativamente ao que consta na planta sintesenão percebi, ele tem área a mais? esses tais 1.5 ou o lote dele deslocou para cima do seu esses 1.5 ?- dmanteigas
- 25 setembro 2024
Com imagem é mais fácil de explicar. Todo esse muro do vizinho de trás foi feito 2 metros dentro tanto do meu terreno como do terreno do vizinho (muro a vermelho, os terrenos a azul). Ou seja, roubou area ao meu terreno e ao terreno do lado vs a planta de sintese-
antonylemos
- 25 setembro 2024 editado
conheço situações assim em loteamentos onde houve erros de implantação (num caso mais de 5m). Ou em projecto ou em obra nem sempre é cumpa do proprietário do terreno, que pode nem estar ao corrente.
até em terrenos livres.. num caso foi porque o gabinete de projecto sem querer deslocou a planta de implantação dento do autocad. Percebeu-se só quando fomos para implantar as estacas (eu trabalhava com o topógrafo, não sei qual era o gabinete) porque o GPS dava-nos pontos quase 100m fora do sítio.Antes de comprar o terreno, se soubesse da falta desses 106m2 já não comprava?
Na minha opinião, o dinheiro e tempo que vai gastar para tentar ser compensado por esse "roubo" não lhe vão trazer "lucro" nenhum...dmanteigas
sim ele entrou dentro do seu terreno mas a questão é se ele aumentou a área dele ou simplesmente limitou-se a implantar o lote dele com as áreas que lhe eram permitidas no loteamento e o que aconteceu foi que o erro já vinha de tras ou seja de todos os lotes antes do dele e do seu. Convem saber isso para que se possa tomar as devidas ilações. Uma coisa é ele ter aumentado a área dele outra é ele ter-se limitado a implantar a área legal dele e ter avançado para o seu lote.Colocado por: marco1ou simplesmente limitou-se a implantar o lote dele com as áreas que lhe eram permitidas no loteamento e o que aconteceu foi que o erro já vinha de tras ou seja de todos os lotes antes do dele e do seu
No meu loteamento aconteceu isso.
Todos os 6 lotes foram construídos em momentos diferentes. 5 tem 20 m de frente que era o que marcava a planta, o ultimo desgraçado ficou só com 19.pois
o erro estava no loteamento e não nos vizinhos, que é o que pode ter acontecido neste caso.- N Miguel Oliveira
- 25 setembro 2024
Colocado por: zedasilvao ultimo desgraçado
Isso é quase certo nas casas em banda por exemplo... mas no meio. Como os gavetos são os primeiros a serem vendidos normalmente... a última casa a fazer-se, algures no meio, tem muitas vezes uma largura inferior à dos vizinhos...- N Miguel Oliveira
- 25 setembro 2024 editado
dmanteigas, a lei tolera discrepâncias até 10% para terrenos urbanos (20% para rústicos). No seu caso, 106m² é menos de 10%.
Porém, há câmaras que não aceitam erros. Nem por 1%. Eu diria para que não se chateie com isso. É algo muito comum (sobretudo fora de loteamentos). O seu Arquitecto concerteza lidará com isso da melhor forma. Não é nada de mais, para que se esteja a chatear com isso agora.
Uma alteração ao alvará de loteamento é simples, mas tanto pode demorar 2 meses como 1 ano e tal. Se além do mais não lhe traz nenhuma vantagem (além de pagar um bocadito menos de IMI no futuro)... pode simplesmente ignorar estas correções.
Ou seja, usa as medidas reais, com os afastamentos minimos e índices de utilicação e ocupação do solo descritos no seu alvará de loteamento. O que, a julgar pela generosidade do seu lote, não lhe alterará em nada o seu projecto de sonho.
Em função do parecer do técnico da câmara, logo se decide se usa os valores da área loteamento para os calculos, ou os reais. É meramente burocrático. Assim evita alterar o alvará do loteamento. O que convém mesmo é que a obra real respeite os tais afastamentos e os índices em função da área real. De resto, poderá usar os valores ficticios do loteamento no projecto para evitar perder tempo e paciência.
Agora... caso queira corrigir, estes processos podem correr paralelamente ao projecto, sem criar atrasos. Assim ficava com tudo direitinho no final. Caso venda... evita de fazer aquilo que lhe fizeram a si... que era estar a pensar que comprava X, mas afinal eram X-106m².
Mas lá está, tudo depende da flexibilidade da sua Câmara. Cada caso é um caso.- dmanteigas
- 25 setembro 2024
Colocado por: marco1sim ele entrou dentro do seu terreno mas a questão é se ele aumentou a área dele ou simplesmente limitou-se a implantar o lote dele com as áreas que lhe eram permitidas no loteamento e o que aconteceu foi que o erro já vinha de tras ou seja de todos os lotes antes do dele e do seu. Convem saber isso para que se possa tomar as devidas ilações. Uma coisa é ele ter aumentado a área dele outra é ele ter-se limitado a implantar a área legal dele e ter avançado para o seu lote.
Exato... eu neste momento o que quero perceber e se houve ou 'roubo' de terreno, ja que o terreno atras nao faz parte do loteamento, ou se foi simplesmente um erro num levantamento topografico feito ha mais de 20 anos atras do loteamento.
Eu estou mais inclinado para que o terreno tenha sido 'roubado', talvez ate inadvertidamente, uma vez que a propria casa foi construida sem respeitar a legislacao (nao cumpre o distanciamento vs muro). O terreno em questao e o unico que nao esta no loteamento do meu terreno nem no outro loteamento. Quase de certeza que nem o proprietario original deve fazer ideia pois ha 20 anos atras muita coisa funcionava de forma diferente...
No fundo, isto nao tem qualquer impacto para mim no sentido em que os 108m2 nao me fazem falta, nao vai limitar em nada o projeto (o poligono de implantacao tem 20m de frente e 34m de profundidade, se reduzir para 32m de profundidade nao me afeta nada) nem a construcao. No entanto eu sou um tipo super picuinhas. Talvez fruto tambem de trabalhar ha varios anos para fora, a mentalidade do desenrascanco a tuga deixa-me com os cabelos em pe. Fazer coisas 'a contar com o ovo no **** da galinha' deixa-me sempre com um nervoso miudinho entao quero garantir que isto nao me vai causar qualquer tipo de problema nem agora, nem no futuro por mais pequeno que seja. Ate porque eu nao controlo o que o meu futuro vizinho vai decidir fazer. Entao para ja vou fazer aquilo que me e possivel - tentar resolver o misterio dos 108m2 em falta. Ja fiz pedido ao arquivo municipal para consultar a documentacao do loteamento e se possivel o do vizinho tambem.Colocado por: sousa80Antes de comprar o terreno, se soubesse da falta desses 106m2 já não comprava?
Na minha opinião, o dinheiro e tempo que vai gastar para tentar ser compensado por esse "roubo" não lhe vão trazer "lucro" nenhum...
Nenhuma diferenca. Como disse, isto e uma questao de salvaguardar futuros problemas ja que o plano A passa por fazer o que sugeriu a empresa que fez o loteamento.
E porque isto nao e so problemas... tambem reporto que ja escolhemos o gabinete de arquitetura :)
O orcamento vai ficar em cerca de 10k para licenciamento + projeto de execucacao, o que esta dentro daquilo que planeavamos gastar com o projeto e a data para inicio do estudo previo seria Novembro. Acho que ja o disse algures, mas estavamos indecisos entre duas opcoes. Um arquiteto de que gostamos um bocadinho mais e nos pareceu mais experiente (18 anos de experiencia), mas que parecia um bocado mais desorganizado e outro arquiteto do qual tambem gostamos mas que nos pareceu substancialmente mais organizado. Tendo em conta que estamos a falar de alguem que nos vai acompanhar durante bastante tempo e numa fase importante da nossa vida, acabamos por escolher algo que em teoria nos da mais garantia de organizacao vs aquele com o qual sentimos mais empatia. Ate mais por mim, que ja conheco bem a minha personalidade, ha certos tipos de coisas que eu nao consigo tolerar como acordar o envio de X na data Y e depois falhar por esquecimento ou algo parecido. Ou nao ter um 'plano' bem claro com deadlines bem definidas e claras para todos. No caso do gabinete que contratamos, eu gostei particularmente de ter um orcamento detalhado desde o projeto ao fim de obra, e de terem mostrado um projeto de execucao e o tipo de trabalho que fazem vs o outro que mostrou apenas portfolio de imagens 3D e de google maps de algumas obras planificadas e feitas.
E no fundo, nao e como se estivessemos a escolher um parceiro para casamento. Se as coisas nao correrem bem, e assumir o prejuizo nesta fase e seguir para outro.-
antonylemos
- 25 setembro 2024 editado
Colocado por: dmanteigasNenhuma diferenca. Como disse
não só lhe faz nenhuma diferença como nunca vai conseguir saber o que foi que originou o erro.. e mesmo que descobrisse. não lhe traz qualquer benefícioPerdoem-me o comentário um pouco "off topic", mas pelo que li dos comentários de algumas pessoas, incluindo o dmanteigas, parece não existir uma grande preocupação com os metros de terreno perdidos. Acredito que isto será assim por um conjunto de razões: O terreno continua a ter um excelente tamanho, a localização continua a agradar ao proprietário e o negócio continua a ser bom. E é neste último ponto que gostaria de deixar uma nota principalmente para aquelas pessoas que tanto se admiram das diferenças de preços de casas equivalentes, em diferentes pontos do país: Possivelmente, para este proprietário, o custo do terreno foi razoavelmente "barato" ao ponto de perder 108m2 não alterar a sua perspetiva do negócio. No meu caso essa área perdida teria um custo de quase 30K... A esse preço, acho que já era coisa para chatear um pouco mais.
Mas ainda bem que continua a ser um bom negócio, isso é o mais importante, assim como que tudo corra pelo melhor daqui em diante.0.0295 seg. NEW
