No decorrer do pedido de emprestimo à CGD, fiquei a saber que avalição feita pelo banco (avaliador independente) ficou cerca de 11 % abaixo daquilo que o vendedor me está a pedir pela casa? Será manipulação do banco ou será que estou a ser enganada pelo vendedor???? E agora o emprestimo será chumbado? O que posso fazer?
Como pode verificar noutros tópicos hj em dia os bancos estão a sub-avaliar os imoveis de forma a terem uma melhor garantia em caso de incumprimento e também porque o mercado ditou uma baixa no valor das casas... como tal pode também tentar um desconto junto do vendedor, pelo menos uma justificação para isso já tem...
Na minha humilde opinião, pelo que tenho visto nos últimos largos meses em exemplos concretos, é esta mesma a tendência - uma availiação inferior ao valor que o vendedor pede pelo imóvel. Parece que já lá vai o tempo de avaliar "por cima" para o empréstimo ser, aos olhos do comprador 100% do valor que lhe estão a pedir pela casa, e aos olhos do banco inferior a 100% (porque a avaliação foi, passe a expressão, por cima). Parece também que já lá vai o tempo de pedir um pouco mais ao banco para ter € para outras despesas, como as legais e as decorativas posteriores. O comprador vê-se cada vez mais a braços com poder apenas, muitas vezes, pedir ao banco 70 ou 80% de uma avaliação que é bastante inferior ao que terá que pagar pela casa, logo, em termos práticos, podendo ter que sair do seu bolso cerca de 30% ou mais do valor que lhe vai custar o imóvel. Desta forma, o empréstimo poderá ser "chumbado" com esta avaliação se esta mesma fizer com que o valor que o cliente necessita para a compra, seja superior às suas capacidades financeiras aos olhos do banco, na medida em que os 100% ou os 80% ou os 70 % e por aí além, são nesse caso calculados em função de um valor inferior ao que a casa vai custar, de facto, ao indivíduo. Por exemplo, se a casa custa 100.000€ e é avaliada em 90.000, para o banco 100% de empréstimo são 90.000; se este banco decidir que só "empresta" 80% do valor ao cliente, serão 80% de 90.000. Ora o cliente poderá não conseguir suportar estas diferenças. Além do mais, o banco poderá não querer abrir mais os cordões à bolsa se, após avaliação do imóvel e estudo do cliente, concluir que com estes valores, não fica salvaguardado o cumprimento de um futuro contrato. Resultado? Chumbo.
Acabam por ser as circunstâncias de um tempo em que as instituiçõers de crédito se salvaguardam (não só mas também, não permitindo que os próprios compradores se endividem acima de um determinado patamar), sem ser uma verdadeira manipulação bancária nem dos construtores...
Quanto a tentar que o vendedor baixe o preço da casa dado o valor da avaliação, poderei ser pessimista, mas creio que a resposta mais provável será a de não quer não compre; tanto mais que a discrepância é razoável.
Faz coisa de um mes comprei casa com a ajuda da CGD, sendo que esta foi avaliada em menos de 80% do valor que eu realmente dei por ela. O banco emprestou-me a totalidade do dinheiro e sem fiadores, e com um spread de 1%, que penso ser alguma coisa para os dias que correm. O meu conselho é procurar bem a casa que quer e "pode" comprar. Pois se a crise é geral e arrasa toda a gente, procure e compre com cuidado.
Utilize o site das finanças para fazer uma avaliação do imovel que quer comprar, assim como de outro e pese bem as suas acções. (Pelo que me apercebo e ouço, normalmente o valor real de um imovel é aproximadamente 25% superior ao calculado pelas finanças).
Colocado por: rajaSerá manipulação do banco ou será que estou a ser enganada pelo vendedor???? E agora o emprestimo será chumbado? O que posso fazer?
Cada um avalia as coisas segundo a sua perspectiva. O que para si vale 10, para mim pode valer 5. Todos os intervenientes num processo de compra de casa são livres de estabelecer as suas condições e as suas regras.
Se para o banco a casa que quer comprar vale 10, para o vendedor vale 15 e para si vale 12, nada está errado. A avaliação de uma casa não é uma coisa final, certa e única - por isso é que se chama avaliação. Na escola, um professor pode classificar uma redacção como excelente e outro professor pode classificar a mesma redacção como medíocre.
Se o empréstimo será ou não chumbado apenas o seu banco poderá responder.
O que pode fazer? -> pedir uma reavaliação se tem mesmo certeza que a casa foi avaliada muito abaixo do que o que devia - terá que pagar novamente para o avaliador ir ver a casa -> pedir uma reapreciação da avaliação - o balcão pode majorar (aumentar) o valor da avaliação se vir que existem razões para tal (terá que fundamentar) -> negociar com o vendedor o valor da casa de forma a baixar -> pedir dinheiro por outras formas para compensar o que o banco não empresta (familiares, etc.) -> poupar mais dinheiro para poder compensar o que o banco não empresta -> analisar e visitar outros bancos -> esquecer essa casa e procurar outra -> esquecer a compra e optar por arrendar
Um crédito é aprovado nos tempos que correm com algumas premissas: -> a relação entre o valor do financiamento e o da avaliação é 80% ou menos -> existem fiadores -> há uma situação laboral estável -> existem dois contraentes (duas pessoas a pedir o crédito) -> a taxa de esforço está perto do 1/3 (isto é, a prestação da casa é 1/3 do que o que ganha mensalmente)
É possível conseguir crédito de outras formas mas, a vantagem tem que estar sempre do lado do banco e não do lado do devedor.
Se não apresenta risco, se a sua taxa de esforço é baixa, se tem uma situação laboral estável, se tem fiadores, aconselho-a a pedir uma reapreciação da avaliação. :)